¿Qué se entiende por "cuerpo cierto"?

[Saul Goodman]

Recientemente un familiar ha vendido una finca urbana en la que desarrollaba su actividad comercial. Se trata de unos terrenos situados en un polígono industrial dentro de los cuales se encuentran unas oficinas, una zona de nave industrial consistente en estructura metálica desmontable, una báscula industrial para camiones y una grúa pórtico.

La cuestión es la siguiente:

Antes de la venta no se había tratado entre las partes el tema de los enseres, es decir, no se había hecho mención alguna sobre qué elementos se iban a dejar en la finca y cuales no porque se los llevaría el vendedor, lo que sí se concedió fue un plazo de dos meses tras la escritura para desalojar todo aquello, plazo que por cierto sigue vivo.
En la escritura de compraventa se estableció que la finca se transmite como "cuerpo cierto" y es ahí donde radica el quid de la cuestión. ¿Qué se entiende por cuerpo cierto? En este caso, ¿se referiría solamente a los terrenos, es decir, al suelo, o, incluiría tanto el suelo como todo lo que haya en su interior?, ¿Incluidos los bienes muebles?.
El comprador no ha puesto ninguna pega a que el vendedor se lleve todos los bienes muebles anteriormente mencionados (báscula y grúa pórtico), excepto a la nave industrial desmontable. Hay que tener en cuenta que se trata de una nave abierta (sin paramentos verticales), de estructura metálica desmontable que está instalada sobre una cimentación, por lo que yo considero se trata de un bien mueble.

Le estoy echando una mano a mi familiar con todo el asunto y antes de debatir con el comprador, que ha pedido que dejemos la nave, me gustaría estar seguro del significado jurídico del término "cuerpo cierto"

Agradecería vuestras opiniones al respecto.

Saludos.

[abogado M]

   A "cuerpo cierto" significa que para el cálculo de la valoración de lo que se compra o vende, las partes no se han guiado por los metros cuadrados de la finca, sino por el bien inmueble en sí mismo considerado. Es decir, no se ha dicho "aquí el metro cuadrado está a 100; y como el inmueble tiene 1000 metros, pues el precio es 100.000". No. Mas bien ha sido un "te vendo esto por 100.000".

[Saul Goodman]

   A "cuerpo cierto" significa que para el cálculo de la valoración de lo que se compra o vende, las partes no se han guiado por los metros cuadrados de la finca, sino por el bien inmueble en sí mismo considerado. Es decir, no se ha dicho "aquí el metro cuadrado está a 100; y como el inmueble tiene 1000 metros, pues el precio es 100.000". No. Mas bien ha sido un "te vendo esto por 100.000".

Gracias por la aclaración del concepto.

Entiendo entonces que «a cuerpo cierto» incluye no sólo el suelo sino todas las instalaciones que se encuentren en el inmueble. Te vendo esto, el «esto» lo incluye todo.

Corregidme si me equivoco.

[Saul Goodman]

Yo creo que se pueden hacer varias interpretaciones. Lo que se vende a cuerpo cierto es el inmueble. Al no hacerse mención alguna en la escritura de compraventa a ninguna de las instalaciones mencionadas (bienes muebles), no veo argumento jurídico de peso a favor del comprador para retener la nave.

Pero claro, la mía es una argumentación subjetiva, barriendo para casa. ¿Os parece muy descabellada o, mejor dicho, poco fundada?

[abogado M]

Yo creo que se pueden hacer varias interpretaciones. Lo que se vende a cuerpo cierto es el inmueble. Al no hacerse mención alguna en la escritura de compraventa a ninguna de las instalaciones mencionadas (bienes muebles), no veo argumento jurídico de peso a favor del comprador para retener la nave.

Pero claro, la mía es una argumentación subjetiva, barriendo para casa. ¿Os parece muy descabellada o, mejor dicho, poco fundada?

   Yo no lo veo tan claro. Habría que haberlo especificado bien en la redacción del contrato. Por accesión, si construyes una nave en un solar, la nave iría incluida en el precio; pero si resulta que la nave es una estructura metálica desmontable...ya no lo tengo claro. Y desde luego, el resto de los bienes muebles (maquinarias, enseres, etc.) no estaría incluido en el precio. Así lo entiendo yo.

[Saul Goodman]

   Yo no lo veo tan claro. Habría que haberlo especificado bien en la redacción del contrato. Por accesión, si construyes una nave en un solar, la nave iría incluida en el precio; pero si resulta que la nave es una estructura metálica desmontable...ya no lo tengo claro. Y desde luego, el resto de los bienes muebles (maquinarias, enseres, etc.) no estaría incluido en el precio. Así lo entiendo yo.

Muchas gracias por darme tu opinión abogadodemafioso.

Tienes razón, se tendría que haber tratado el tema de la nave con anterioridad a la firma de la escritura de compraventa, pero no se hizo. La clave está en la consideración que se le de a la nave, si se considera como bien mueble entonces creo que el vendedor podría tener alguna opción de llevársela, si por el contrario se estima que por accesión, como bien dices, la nave está unida al inmueble, entonces no habría nada que hacer.

Tendré que consultar con algún arquitecto o tal vez en el Catastro sobre la consideración que se le da a ese tipo de nave industrial.

Muchas gracias de nuevo.

Saludos.

[cromwell]

El "cuerpo cierto" es un truco que utilizan muchos vendedores para meter algo no muy claro. he llegado a ver a una persona que iba a comprar una casa y en el contrato de arras el vendedor le puso que el precio era por "cuerpo cierto", luego se enteró que parte de la vivienda no era legal (no estaba inscrita, ni tenía los permisos), el tío que lo vendía para más inri era notario. Bueno, pues el comprador decide no comprar la vivienda y le pide la devolución del anticipo. El vendedor le denuncia por el contrato de arras y gana la denuncia por ese "concepto" (vamos que da igual que sea una ilegalidad). El juez más o menos le dice que al firmar por el concepto de "cuerpo cierto" tragas con lo que haya sea legal o no. Tremendo. Cuidado pues.

[Saul Goodman]

El "cuerpo cierto" es un truco que utilizan muchos vendedores para meter algo no muy claro. he llegado a ver a una persona que iba a comprar una casa y en el contrato de arras el vendedor le puso que el precio era por "cuerpo cierto", luego se enteró que parte de la vivienda no era legal (no estaba inscrita, ni tenía los permisos), el tío que lo vendía para más inri era notario. Bueno, pues el comprador decide no comprar la vivienda y le pide la devolución del anticipo. El vendedor le denuncia por el contrato de arras y gana la denuncia por ese "concepto" (vamos que da igual que sea una ilegalidad). El juez más o menos le dice que al firmar por el concepto de "cuerpo cierto" tragas con lo que haya sea legal o no. Tremendo. Cuidado pues.

Gracias por el aporte cromwell.

En este caso el vendedor no pretendía hacer ningún truco, la finca vendida no esconde nada raro, está perfectamente delimitada y su superficie está reflejada en la escritura de compraventa. Desconozco el motivo del uso del término "cuerpo cierto" pero no veo en este caso intención alguna de engañar, ya que la situación de la finca, sus cargas y demás eran conocidas por el comprador.

Entiendo por lo que comentas que el término pueda ser usado en ocasiones con el fin de engañar o de esconder "marrones" de lo vendido. Gracias por el aviso.

Saludos.

[Breos]

Hola, Saul

Yo tambien pienso que se trata de un bien mueble y que, al no estar incluido en el contrato tu familiar puede llevarselo sin mayor problema

Mira esta sentencia del Aranzadi(algo antigua, eso si):
Sentencia de 24 marzo 1992. RJ 1992\2282

Te corto y pego el trozo de la sentencia que te puede servir::
SEGUNDO.-

El motivo segundo (primero de los admitidos), al amparo del art. 1692.5.º LECiv, alega infracción por no aplicación del núm. 3.º del art. 334 del Código Civil, que se comete, según su criterio, pues la estructura metálica que integraba la planta para la fabricación de piensos es inmueble de acuerdo con lo dispuesto en el último precepto citado, y no puede ser trasladado como un inmueble, y, sin embargo, el fallo de la sentencia recurrida condena a su entrega, o, en su defecto, retirada.

El motivo es desestimable. Se asienta sobre una interpretación errónea del art. 334.3.º del Código Civil, ya que no todo lo que se une a un inmueble adquiere esta misma cualidad. La unión ha de ser fija, calificativo que aquí significa por disposición legal que no puede separarse de aquél sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto, lo que implica que forma parte integrante del mismo y por eso éste se destruye o deteriora con la separación. En otros términos, los bienes en cuestión contribuyen a la formación del inmueble, son partes físicas del mismo , y estas circunstancias no concurren evidentemente en las estructuras metálicas en cuestión, indispensables para la fábrica de piensos, es decir, para la actividad industrial que se ejercitaba en el inmueble, pero no para la formación de éste, que fue lo adquirido por la recurrente.

Vamos, que deja claro que esa otra estructura metalica, aun estando dedicada a un fin concreto dentro de la finca (la fabricacion de piensos) se sigue considerando mueble.

Saludos

Breos