El tema 14 no hay por donde cogerlo... lo puedo leer 100 veces que las 100 veces me quedo igual! 
Te voy a poner una especie de preguntas/respuestas del Tema de arrendamientos urbanos; has de tener cuidado con el subepígrafe 1.4, 2.3, 3.2 (modificación Ley 4/2013); eso no va a sustituir el manual, pero puede ayudar a comprender; no cuelgo unas diapositivas porque las realicé en la presencial y os liaría más.
Arrendamientos de cosas Se define el arrendamiento de cosas como aquel por el que “una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto” (art. 1.543 CC).
Requisitos: precio cierto y tiempo determinado.
Caracteres:
- es un contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento.
- es un contrato sinalagmático, generador de obligaciones recíprocas.
- es un contrato de tracto sucesivo, su ejecución se desarrolla por un periodo de tiempo.
- no es un contrato formal, la LH permite el acceso al Registro de la Propiedad de todos los arrendamientos de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones o subrogaciones.
En lo referente al objeto su regulación, el Código se refiere al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas pues estos bienes fueron considerados más importantes, si bien hoy los Arrendamientos Rústicos y Urbanos están regulador por Leyes Especiales: LAU y LAR, por lo que le regulación del Código tiene un valor residual, aplicándose a:
- Los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas que caen fuera del ámbito de la legislación especial.
- A los que recaen sobre cosas muebles.
- A los que tienen por objeto un derecho.
- A los que recaen sobre una universalidad, como el arrendamiento de industria.
Capacidad de las partes en el arrendamiento 1.- Capacidad del arrendador
- Basta la capacidad para administrar.
- El art. 1.548 CC dice que “si la duración del arrendamiento es superior a 6 años, el administrador de bienes ajenos no podrá darlos en arrendamiento, si no cuenta con poder especial. Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, necesitan autorización judicial para arrendar en las condiciones señaladas. Si se trata de bienes muebles no hace falta la autorización, aunque exceda de 6 años, si no tienen la consideración de objetos preciosos”.
- Si el que arrienda no es propietario debe tener un derecho de disfrute sobre la cosa que no sea intransmisible: puede arrendar el usufructuario, pero no el titular de un derecho real de habitación o uso.
2.- Capacidad del arrendatario.
Basta la capacidad general para contratar.
El objeto del arrendamiento (art. 1.545 CC)
- No pueden ser materia del contrato los “bienes consumibles”, a los que el Código llama fungibles. El motivo: el arrendatario debe devolver la misma cosa al término del arrendamiento. Esto no impide arrendar una cosa consumible si el uso que vaya a hacer el arrendatario no implica consumo.
- Pueden ser objeto del contrato: cosas muebles, inmuebles o una universalidad (industria).
Requisitos 1.- Precio cierto.
- No tiene que consistir en una cantidad de dinero, puede concretarse en la entrega de una cosa o cosas o en la realización de una prestación de hacer o no hacer, siempre que tengan un valor patrimonial. Ejemplo: arrendamiento ad meliorandum o aedificandum, en castellano, a cambio de mejoras o determinadas obras en la cosa.
- Que el precio sea cierto significa que esté determinado o sea determinable. El Código considera ineficaz el contrato cuando no hay prueba del precio convenido. En este caso se debe devolver la cosa arrendada y el precio que se establezca por el tiempo que se ha tenido la cosa para evitar el enriquecimiento injusto.
2.- Tiempo determinado. Art. 1.453 CC.
- Se excluye el arrendamiento a perpetuidad. Si no se dispone nada sobre la duración se toma como criterio el fijado para el abono del alquiler que será anual, mensual o diario.
Obligaciones del arrendador 1.- Las perturbaciones en la cosa:
- El arrendatario como poseedor inmediato de la cosa tiene acciones para defender su posición jurídica cuando sea perturbado por terceros e incuso por el propio arrendador.
a.- Perturbaciones de hecho: No responde el arrendador porque el arrendatario tiene la antes denominada “protección interdictal”.
b.- Perturbaciones de derecho: Sí responde el arrendador, que debe defender el derecho del arrendatario. Por ello, el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador la perturbación de que esté siendo objeto en el plazo de tiempo más breve posible. Será responsable de los daños y perjuicios que su negligencia ocasione.
2.- Reparaciones en la cosa:
- El arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para que la cosa siga sirviendo al uso al que está destinada. La necesidad puede venir dada: por el transcurso del tiempo, deterioro por el uso ordenado, desgaste natural o provocado por caso fortuito o fuerza mayor. Se incluyen las reparaciones que imponga la autoridad.
- No es reparación la reconstrucción o reedificación, por la igualdad con la pérdida de la cosa.
- El arrendatario debe soportar las reparaciones cuando por su urgencia no pueden realizarse después de finalizado el contrato. Si duran más de 40 días se debe disminuir el precio de arrendamiento en proporción al tiempo y a la parte de cosa afectada. Si no se puede usar la cosa por las obras se podrá pedir resolución.
- El arrendatario debe avisar de la necesidad de proceder a la reparación en el plazo de tiempo más breve posible. Deberá indemnizar en caso de que su conducta negligente provoque daños.
- El arrendatario podrá realizar las reparaciones necesarias a costa del arrendador o de quien corresponda, en caso de que el arrendador no las acometa.
3.- Saneamiento de la cosa arrendada:
- El arrendador responde por evicción y por vicios ocultos. Se aplican las normas de la compraventa.
Obligaciones del arrendatario 1.- El pago del precio.
2.- Límites al goce y uso de la cosa.
- El arrendatario debe usar la cosa como un diligente padre de familia. Esto se traduce en la obligación de usar la cosa conforme al uso pactado y, en su defecto, según su naturaleza sin alterar su forma y destino.
- Si se han realizado mejora útiles o de recreo se aplica el régimen previsto por los arts. 487 y 488 Cc para el usufructuario.
- El arrendatario será responsable de los deterioros que causen en la cosa las personas de su casa aunque no les una relación familiar.
Supuestos de terminación del arrendamiento 1.- Vencimiento del plazo. Tácita reconducción. Arts. 1.565 y 1.566 CC.
- El supuesto más normal de extinción del arrendamiento es el vencimiento del plazo estipulado.
- Si al terminar el contrato de arrendamiento, el arrendatario permanece 15 días en el uso o goce de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción. Significado. Nuevo contrato con idéntico contenido salvo en su duración, que será, según el caso, la que se señala en los art. 1.577 y 1.581 CC, y las garantías prestadas por un tercero que se consideran extinguidas.
2.- Venta de la cosa arrendada.
- El comprador puede pedir que se termine el arrendamiento, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato de compraventa o el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad; en estos casos el arrendatario debe ser respetado hasta que finalice el arrendamiento conforme a las condiciones pactadas o inscritas.
3.- Resolución del contrato, conforme a lo recogido en el art. 1.124 CC (antes visto)
El deshaucio El art. 1.569 CC dice “el arrendador puede pedir el lanzamiento del arrendatario del inmueble arrendado por unas causas taxativamente previstas”; estas causas son:
1.- Que haya vencido el contrato por haber llegado el término fijado o el que se desprende de los arts. 1.577 y 1.581 CC.
2.- Que el arrendatario haya incumplido su obligación de pagar el precio. En este caso se puede solicitar que se abonen las rentas debidas.
3.- Que el arrendatario haya incumplido alguna de las condiciones del contrato siempre que se refiera a estipulaciones de trascendencia.
4.- Que el inmueble se haya destinado a usos o servicios no pactados o que lo hagan desmerecer o que el arrendatario no haya usado el inmueble con la diligencia de un buen padre de familia.
Efectos de la extinción del arrendamiento El arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se encuentra menos lo que se encuentre menos lo que se hubiese perdido por el tiempo o por causa inevitable.
Subarriendo y cesión del arrendamiento 1.- Subarriendo: El art. 1.550 CC autoriza a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada a menos que se haya prohibido expresamente en el contrato de arrendamiento.
El arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario para cobrar las rentas debidas por éste al arrendatario.
2.- Cesión del arrendamiento. En este caso el arrendatario cede su posición jurídica. En su lugar se coloca otra persona. Para que sea eficaz se requiere el consentimiento del arrendador.
El arrendamiento de vivienda en la LAULa duración del contrato El Título II tiene carácter imperativo y, en consecuencia, cualesquiera condiciones o estipulaciones contractuales que resulten perjudiciales para el arrendatario respecto de la regulación legalmente establecida son sancionadas con la nulidad.
La duración del contrato de arrendamiento es de cinco años, mediante el sistema de prórroga potestativa para el arrendatario, si bien, se deja la opción de ser libremente pactada por las partes, aunque con un plus al arrendatario.
La prórroga anual durante el quinquenio inicial sólo podrá ser excluida cuando, de forma expresa, conste en el contrato que la duración tendencialmente quinquenal no puede entrar en juego en atención a la necesidad del arrendador de ocupar por sí o para sí mismo, como vivienda permanente el inmueble objeto de arrendamiento. Concluido el periodo quinquenal sin que ninguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, la ley permita la continuidad de año en año por un nuevo periodo trienal.
La nueva ley descarta la existencia de subrogación “inter vivos”. La cesión del contrato o el subarriendo requieren el consentimiento, expresado por escrito, del arrendador, conforme a las reglas generales en materia de contratación.
El efecto de la subrogación “mortis causa”, queda limitado al periodo contractual restante.
En lo referente al uso de la vivienda familiar, en casos de crisis matrimonial, el texto establece que “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada”.
La renta
Una vez fijada por las partes a su libre albedrío, la ley sólo prohíbe la exigencia de pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada con arreglo al índice nacional general de IPC.
Contenido del contrato: Derecho y Obligaciones de las partes La nueva LAU introduce una novedad, el arrendatario podrá realizar las obras requeridas para la condición de minusválido de sí mismo, o de cualquier otra persona que con él conviva, sin necesidad con el consentimiento del arrendador.
El texto exige al arrendatario de forma cautelar, la “previa notificación por escrito al arrendador de las obras que pretende llevar a cabo”.
Se mantienen los derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario, estableciéndolos como imperativo y obligatorio para el arrendador en los contratos de duración igual o superior a cinco años. En los casos de superior duración convencionalmente pactada, cabe excluir el derecho de adquisición preferente.
Saludos y suerte
