Hola:
Como casi siempre digo, faltan datos para poder dar una opinión medianamente meditada y que te pueda ayudar, lo he comentado en otras ocasiones, y me parezco a mi abogado que siempre contesta a cualquier consulta con lo mismo: “depende”.
Vamos a ver si ponemos algo en claro.
- Entiendo que todo el patrimonio existente ha sido adquirido constante el matrimonio y en régimen económico de Gananciales.
- No existen bienes privativos de ningún cónyuge.
- En el supuesto que exista como patrimonio sólo esas dos casas y no tengan ninguna deuda ni propiedad más, (cosa que dudo), se tendría que liquidar la Sociedad Gananciales con esas dos propiedades.
- Hay una casa que tiene escritura y estará inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Hay otra casa, que según parece consta un solar, que paga su correspondiente IBI como solar y no hay declaración de obra nueva ni hay escritura del solar ni de la obra y por lo tanto no está inscrita en el registro de la propiedad.
Antes de darte una opinión me gustaría que corroborase que el planteamiento es bueno y no he interpretado mal.
No obstante tienes que tener en cuenta que el registro de la propiedad lo que hace es proteger frente a terceros, que un contrato privado es exigible entre partes, aunque lo ideal es que estuviese escriturada y registrada la segunda casa.
Lo ideal es que en el convenio regulador de separación se haga constar esa circunstancia, lógicamente tendrá menos valor esa propiedad que si estuviese inscrita.
Hay que tener en cuenta el art. 349 CC, el propietario de un terreno es dueño de su superficie....., por lo cual si se demuestra la propiedad del solar. Ahora bien, como la ley urbanística ha cambiado, hay que tener en cuenta que igual esa edificación no se puede legalizar y no se puede realizar la declaración de obra nueva y por tanto no se puede acudir al registro de la propiedad, por lo que tendrá un valor mínimo. Aquí hay que tener mucho cuidado con las edificaciones no legalizadas.
Saludos,
jbr
