lo que no entiendo es cuando pones lo de si el tercio de mejora pilla a esa casa
A ver, se supone que estamos hablando de derecho común y no foral. En derecho común se hacen tres terceras partes. La primera es la legítima pura y dura que tiene que estar repartida a partes iguales entre los herederos legítimos; la segunda es el tercio de mejora que el testador puede repartir como quiera pero forzosamente entre los herederos legítimos (puede dejarle todo el tercio de mejora a uno solo de los hijos); y la tercera que es el tercio de libre disposición, con el que el testador puede hacer lo que le plazca y dárselo a la asociación de amigos del cangrejo de río.
Además de conocer el reparto concreto hecho en el testamento, habría que saber cuáles son los bienes que componen toda la herencia para poder calcular el monto total y valorar cada uno de los tercios. Si la herencia solo se compone de las dos viviendas y, como dices, una es mucho más cara que la otra, habría que saber cuál de las dos es la cara, la primera que os pertenece enteramente a los herederos o la segunda, de la que solo sois titulares de la mitad puesto que es un bien ganancial del segundo matrimonio.
Sobre esa base, hay que calcular el valor del tercio de mejora (a cuyo usufructo tiene derecho la viuda) y se me ocurre que si el valor de ese tercio de mejora "cabe" en el valor de la mitad que habéis heredado de la segunda casa, podríais decirle a esa mujer que ella se queda con su mitad de la casa y con el usufructo de parte de la mitad que os pertenece. De esta manera la otra vivienda la mantenéis al margen de esa mujer, independientemente de que está sujeta por la hipoteca y como siga existiendo deuda hipotecaria y la mujer deje de pagar, empezaréis a rascaros la cabeza.
Pero para mí la cuestión clave y que no tengo muy clara es lo de que se pueda tener el usufructo de solo parte de una vivienda. Yo eso no lo veo posible. El Código Civil dice que "podrá constituirse usufructo en todo o parte de los frutos de una cosa". En mi opinión, se puede tener el usufructo de todo o parte de un terreno, pero no de solo una parte de una vivienda. Se puede tener derecho a recibir parte del arrendamiento de una vivienda, pero no se puede usar solo una parte de la misma en el caso de que el usufructuario no quisiera obtener los frutos (arrendar) sino usar la vivienda. Supongo que por eso el Código Civil dice lo que dice en los art. 839 y 840.
por otra parte el problema que tenemos es que la viuda era joven, solo tenia 42 a fecha del fallecimiento ( 57 mi padre ), por lo que el % de usufructo para calculos ( si no me equivoco 89 menos la edad ), es alto
Supongo que estaréis pensando en la posibilidad de llegar a un acuerdo económico con ella y querréis saber cuánto hay que darle. Si el monto total del caudal relicto es 100, el tercio de mejora será 33,3 y ella tendrá el usufructo de algo que vale 33.3. ¿Cuánto vale ese usufructo? Como tiene 42 años, 89-42= 47. 47% de 33.3= 15,65.
Si ella no es tonta también querrá llegar a un acuerdo con vosotros. Ella os puede hacer la pascua, pero vosotros también podéis fastidiarle los planes a ella así que lo de "coge el dinero y corre" es lo más inteligente.
