2.3.- PERÍODO CONTRACTUAL Y PRÓRROGA EN LA LEY 4/2013
Los artículos 9 y 10 han sido redactados de nuevo por la Ley 4/2013. El encabezamiento del primero de ellos declara abiertamente que la “duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”, estableciendo tendencialmente un período contractual mínimo de tres años, frente al período quinquenal anteriormente vigente.
Pero debe tenerse en cuenta que en el período trienal están ya comprendidas la eventuales prórrogas, pues la/s prórroga obligatoria/s por plazos anuales hasta el plazo mínimo de tres años sólo entran en juego cuando la duración convenida fuera inferior a tal plazo. Es decir, por períodos inferiores al tiempo mínimo que, conforme a la ley, igual podrán ser períodos anuales o mensuales o por semanas, lo cual ciertamente generará una gran inestabilidad del mercado de alquiler.
Lo apenas dicho se incrementa además con la regulación del desistimiento contractual por parte del arrendatario, pues según el artículo 13, con independencia de la duración convenida por las partes (supongamos seis meses o seis años), el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que cumpla con las condiciones siguientes: que hayan transcurrido seis meses del contrato y que comunique el desistimiento con una antelación mínima de treinta días.
De añadidura la regla general de indemnización por desistimiento establecida en el precepto (una mensualidad por años restante) es una norma meramente dispositiva, que sólo entrará en juego si las partes pactan en tal sentido al celebrar el contrato.
3.- LA RENTA
3.1.- LA RENTA EN LA LEY 29/1994
Las normas relativas a la renta se encontraban comprendidas en el capítulo tercero del Título II (arts. 17 a 20). Salvo la radical prohibición de exigencia del pago anticipado de más de una mensualidad de renta (art. 17.2), el Proyecto de ley consistía en una regulación de carácter dispositivo y, por tanto, de aplicación supletoria en defecto de reglas convencionales establecidas por las partes.
Dicha regulación, además, se asentaba en la práctica contractual seguida en la materia, si se exceptúa lo establecido en el artículo 20 respecto de la posible repercusión al arrendatario de tributos y otras cargas. La discusión parlamentaria quizá trajo consigo la incorporación de una buena norma imperativa sobre la que, brevemente, me gustaría llamar la atención.
Aunque con ciertas dudas, para el Proyecto la posible actualización de la renta mediante el índice general nacional del IPC consistía en una previsión normativa de carácter supletorio que, en consecuencia, las partes habrían podido sustituir por cualquier otro sistema de actualización. En el texto definitivo de la Ley 29/1994, la cuestión resultó indiscutible: el índice nacional general del IPC constituye el tope máximo de revalorización anual de la renta, pues, como establece el encabezamiento de la norma, “durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada…”. El fundamento de semejante regla de ius cogens (Norma que no admite acuerdo en contrario), establecida indudablemente en favor de los arrendatarios, radicaba en evitar que el incremento de rentas libremente pactado pudiera convertirse en un factor inflacionista de evidente trascendencia general. En tal sentido, la regla legal era razonable y merecedora de plácemes, pues sometía, de forma simultánea, al arrendador y al arrendatario, a un parámetro económico de futuro que, en todo caso, reequilibraba sus respectivas prestaciones y al mismo tiempo resultaba indiscutible.
En los trabajos preparatorios del proyecto fue objeto de debate el determinar si resultaría preferible utilizar el índice nacional general –finalmente establecido- o, por el contrario, los índices generales provinciales. Estos últimos, sin duda, hubieran sido intrínsecamente más justos y adecuados, pues los propietarios de las provincias con mayor porcentaje de inflación y de encarecimiento del parque urbano no deberían ver mermadas sus legítimas expectativas de actualización de la renta por el efecto inducido del conjunto nacional. Desde la perspectiva del arrendatario, la conclusión debería ser la misma, pues no se acierta a ver por qué el inquilino de una vivienda sita en una provincia con población decreciente y escasa actividad económica debe soportar el encarecimiento y alza frenética de las más pobladas… No obstante, se optó por la claridad, sacrificando relativamente el posible reequilibrio a establecer en el extremo comentado.
Posiblemente, la decisión fuera la acertada, pues en sí misma considerada la actualización de la renta no es imperativa, sino sólo el índice del IPC, en el sentido –creo- de tope máximo de incremento. Por tanto, en casos de “zonas económicas congeladas” siempre le cabe a las partes determinar la renta sin actualización alguna.
3.2.- LA RENTA EN LA LEY 4/2013
En relación con la renta, que será la libremente fijada por las partes, como ya estableciera la LAU-1994 (art. 17.1), también se amplía notoriamente la libertad contractual de las partes, pues la actualización sigue siendo potestativa y, además, podrá ser realizada “en los términos pactados por las partes” (art. 18.1), aplicándose el índice general nacional del sistema de índices de precios al consumo (al igual que con anterioridad a la ley de 2013) sólo “en defecto de pacto expreso”.
A través de éste, por tanto, es posible fijar cualquier sistema de actualización que las partes contratantes consideren más conveniente respecto del supletorio, que exige al arrendador, curiosamente, “si el arrendatario lo exigiera”, aportar “la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadísticas”, sin considerar suficiente, por tanto, la cita del correspondiente número o fecha del BOE en que aparezca la modificación porcentual habida, como ocurría con anterioridad y como parece de razón atendiendo a lo establecido respecto de la vinculatoriedad de las disposiciones publicadas en el BOE. Sin embargo, entendemos que puede pactarse expresamente que dicha referencia al BOE resulte bastante a efectos de actualización, dada la naturaleza dispositiva de toda regulación al respecto.
El nuevo apartado 5 del artículo 17 una norma de nuevo cuño, en a que se establece que “podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, “la obligación del pago de renta pueda reemplazarse total o parcialmente…” y que algunos comentaristas de urgencia de la nueva Ley utilicen la rúbrica de “reemplazo de la renta por obras” para describir el eventual acuerdo o pacto sobre la posible y tradicional compensación de las recíprocas obligaciones (art. 1195 y ss., del Código Civil) entre las partes que, antes y después de la Ley 4/2013, habría de ser considerada admisible con carácter general. Dicho ello, creemos de otro lado que la norma no se caracterizará posiblemente por su generalizada utilización en el futuro inmediato.
Caso de producirse la eventual contemplada en el último inciso del apartado, resultaría procedente la resolución contractual en caso de que el arrendatario incumpla lo pactado, dado que la cantidad destinada a obras habría de asimilarse, propiamente hablando, a la renta y, por tanto, el incumplimiento sería equiparable a la falta de pago de la renta.
4.- CONTENIDO DEL CONTRATO: DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Tras la aprobación de la Ley 29/1994, el capítulo cuarto del Título II regula los “derechos y obligaciones de las partes contratantes”, utilizando semejante expresión como rúbrica de aquél y centrándose fundamentalmente en la regulación de las posibles obras a realizar en la finca arrendada.
4.1.- LAS OBRAS EN LA FINCA ARRENDADA
En relación con ellas, la LAU-1994 sigue los pasos de la regulación anterior (y, en general, de la jurisprudencia sobre ella recaída), aunque introduciendo la novedad de que, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, el arrendatario podría realizar las obras requeridas por la condición de minusválido de sí mismo o de cualesquiera otras personas que con él convivan: cónyuge, pareja de hecho (aun en el caso de tratarse del mismo sexo) o familiares.
Ni que decir tiene que la nueva Ley 4/2013 ha dado una nueva redacción al precepto, manteniendo lo mismo pero en relación con los arrendatarios con discapacidad (art. 24), atendiendo a los nuevos vientos terminológicos, normativamente impuestos de reciente.
Semejante facultad, atribuida al arrendatario por el artículo 24, requiere escasas aplicaciones acerca de su fundamento. Naturalmente es indiferente que el arrendatario (o cualquiera de los “convivientes” legalmente contemplados) devenga minusválido o persona con discapacidad, por cualquier causa, de forma sobrevenida. Debe entenderse que, vigente el contrato, en cualquier momento puede el arrendatario poner en práctica la facultad legalmente atribuida.
La consideración legislativa de las razones que asisten al arrendatario en tal caso justifica que éste pueda actuar por sí mismo, aunque el precepto, de forma cautelar, le exigía y le exige la “previa notificación escrita al arrendador” de las obras que pretenda llevar a cabo. Con ello se pretende, sobre todo, dejar preconstituida la prueba de la posible “reposición de la vivienda al estado anterior”, que puede exigir el arrendador al finalizar el arrendamiento (núm. 2).
4.2.- LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO
Tras largas dudas y vacilaciones durante el período preparatorio de ella, la LAU-1994 mantuvo finalmente los derechos de tanteo y retracto en favor del arrendatario (art. 25), estableciéndolos como imperativos y obligatorios para el arrendador en los contratos de duración igual o inferior a cinco años. En los casos de superior duración convencionalmente pactada, cabía excluir el derecho de adquisición preferente, según disponía el artículo comentado en su número 8, que ha sido fruto del debate parlamentario (en todo lo demás resultan coincidentes el Proyecto y la Ley 29/1994).
Por supuesto, erradicaba la prórroga legal forzosa, el significado y la problemática de los derechos de adquisición preferente del arrendatario cambian radicalmente de cariz y alcance. No obstante, en los términos finalmente establecidos, cabía preguntarse si en rigor no hubiera sido más razonable establecer en la LAU-1994 precisamente la regla contraria: admitir la disponibilidad convencional (o renuncia del arrendatario, como dice literalmente el precepto) de tales derechos en los contratos de menor duración y, en cambio, prohibirla en los contratos inicialmente estipulados sobre la base de una mayor continuidad y permanencia del arrendatario en la ocupación de la vivienda.
A mi entender, la respuesta afirmativa debiera haberse impuesto, por las mismas o parecidas razones que sirven de soporte a los distintos supuestos de tanteos y retractos de origen legal, a cuyo análisis hemos naturalmente de remitir. Sin embargo, insistamos en que los términos legales de la LAU-1994 eran, más que claros, diáfanos e inconcusos. Por consiguiente, no cabe duda alguna sobre la interpretación del precepto comentado: la renuncia del arrendatario sólo era válida y eficaz, bajo el imperio de la LAU-1994, respecto de los contratos de duración superior a cinco años.
En cambio, tras la aprobación de la Ley 4/2013, la regla es radicalmente la contraria, pues se ha modificado sólo y precisamente el artículo 25.8, que dispone taxativamente que “no obstante lo establecido en los apartados anteriores (que, repitamos, no se han modificado), las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
Además, dada la remisión general contenida en el artículo 31, debemos observar que tal mandato es aplicable tanto a los arrendamientos de vivienda cuando a los de uso distinto del de vivienda, con lo cual, a partir de ahora, podemos certificar el relativo desuso de tales derechos de adquisición preferente con carácter general, apreciación que no implica necesariamente que su mantenimiento hubiera de considerarse oportuno.
