Comunidad de propietarios: excesos de saldo

[alqui]

Buenas tardes, quería comentar una situación que me ocurre en mi comunidad de propietarios, a ver si alguien me puede ayudar para saber cómo proceder.

Somos una comunidad de unos 70 vecinos, de los cuales, cinco de ellos tenemos un saldo vivo positivo en la cuenta de la comunidad por encima de 1.000 euros. El saldo medio de los vecinos es de unos 500-600 euros aprox.

Yo, concretamente, tengo un saldo de 1420 euros a mi favor, siendo éste el saldo más elevado a favor de un propietario.

Acabo de hablar con la administradora de la comunidad y me comenta que para reclamar poner mi saldo más o menos en la media de los propietarios hace falta un acuerdo de la Junta General, que no se celebrará hasta abril-mayo del 2017 salvo asunto urgente. Me informa de que ella no tiene atribuciones para devolver ninguna cantidad, ni exonerarme del  pago de las cuotas hasta alcanzar dicho saldo medio.

Quería saber si, efectivamente, el administrador no tiene atribuciones para ello y qué ocurriría si la Junta General acordase no igualar los saldos, ¿es posible esto?.

¿Podría yo, por mi cuenta, dejar de pagar las cuotas mensuales hasta alcanzar los saldos medios de los demás vecinos?

Gracias anticipadas

Un saludo

[abogado M]

Somos una comunidad de unos 70 vecinos, de los cuales, cinco de ellos tenemos un saldo vivo positivo en la cuenta de la comunidad por encima de 1.000 euros. El saldo medio de los vecinos es de unos 500-600 euros aprox.

Yo, concretamente, tengo un saldo de 1420 euros a mi favor, siendo éste el saldo más elevado a favor de un propietario.

   Alucinado me he quedado con esto. ¿¿Saldo positivo en la cuenta de una comunidad de propietarios??

Acabo de hablar con la administradora de la comunidad y me comenta que para reclamar poner mi saldo más o menos en la media de los propietarios hace falta un acuerdo de la Junta General, que no se celebrará hasta abril-mayo del 2017 salvo asunto urgente. Me informa de que ella no tiene atribuciones para devolver ninguna cantidad, ni exonerarme del  pago de las cuotas hasta alcanzar dicho saldo medio.

   Yo diría que para lo que no tiene atribuciones, ni ella ni nadie, es para hacerte pagar ninguna cantidad que sobrepase la correspondiente a tu cuota de participación en la comunidad. Ni en concepto de derrama ordinaria ni extraordinaria. Tampoco puede devolverte ningún dinero porque no es tuyo. Ni hacer que dejes de pagar la derrama ordinaria durante un tiempo. Ni que pagues más de lo que te corresponde en previsión de nada.

    He estado un año en un despacho que lleva la asesoría jurídica del colegio de administradores de fincas de una CC.AA. y es la primera vez que oigo eso de tener "saldo positivo en la cuenta de la comunidad". Ni oírlo en Sala jamás. Ni en la carrera. Ni en la Escuela de Práctica Jurídica en la parte de Propiedad Horizontal. Ni pone nada parecido en la LPH. Ni oírlo en una conversación de chascarrillo siquiera. Igual es que soy yo el que no se entera.

   La única posibilidad que se me ocurre de tener dinero en la cuenta de la comunidad y que ese dinero me pertenezca o pueda decirse que es "a mi favor" es que la comunidad haya ganado algún pleito, cobrado alguna indemnización, y ese dinero haya que repartirlo entre los comuneros con arreglo a su cuota de participación. Entonces sí tendría algo que podría mal llamarse "saldo a mi favor".

[Antonywf]

   Alucinado me he quedado con esto. ¿¿Saldo positivo en la cuenta de una comunidad de propietarios??

   Yo diría que para lo que no tiene atribuciones, ni ella ni nadie, es para hacerte pagar ninguna cantidad que sobrepase la correspondiente a tu cuota de participación en la comunidad. Ni en concepto de derrama ordinaria ni extraordinaria. Tampoco puede devolverte ningún dinero porque no es tuyo. Ni hacer que dejes de pagar la derrama ordinaria durante un tiempo. Ni que pagues más de lo que te corresponde en previsión de nada.

    He estado un año en un despacho que lleva la asesoría jurídica del colegio de administradores de fincas de una CC.AA. y es la primera vez que oigo eso de tener "saldo positivo en la cuenta de la comunidad". Ni oírlo en Sala jamás. Ni en la carrera. Ni en la Escuela de Práctica Jurídica en la parte de Propiedad Horizontal. Ni pone nada parecido en la LPH. Ni oírlo en una conversación de chascarrillo siquiera. Igual es que soy yo el que no se entera.

   La única posibilidad que se me ocurre de tener dinero en la cuenta de la comunidad y que ese dinero me pertenezca o pueda decirse que es "a mi favor" es que la comunidad haya ganado algún pleito, cobrado alguna indemnización, y ese dinero haya que repartirlo entre los comuneros con arreglo a su cuota de participación. Entonces sí tendría algo que podría mal llamarse "saldo a mi favor".

He visto en varias Comunidades de Propietarios que algunos propietarios tienen saldo positivo, o bien porque al ser extranjeros decidían pagar la cuota comunitaria de una sola vez o simplemente porque hacían ingresos extraordinarios (nacionales como extranjeros), entonces a la apertura del ejercicio si se dispondría de un saldo positivo que al final del ejercicio, una vez prorrateadas todas las cuotas, la cuenta quedaría en 0€. Podría darse el caso de quedar en negativo o en positivo por otras razones, véase: reparaciones urgentes, pagos urgentes o no previstos, etc, etc. (en lo que respecta a la parte negativa).

Respecto a lo que dices de; "dejar de pagar mis cuotas mensuales (...)". Yo no veo por qué no. Es decir, tienes un remanente y puedes utilizarlo de dos maneras creo yo; dejarlo ahí por si algún día (Dios quiera que no) dejas de pagar por razones ajenas a tu voluntad o bien, dejar de pagar las cuotas comunitarias hasta que dicho remanente esté a 0€. Una vez en este último supuesto, empezar a pagar de nuevo las cuotas que te corresponden.

Saludos.

PD: ese saldo positivo del que hablas (ya por curiosidad) te viene en tu cuenta o asiento que tengas en la contabilidad de la Comunidad de Propietarios o viene en otro asiento algo más general.

[alqui]

   Alucinado me he quedado con esto. ¿¿Saldo positivo en la cuenta de una comunidad de propietarios??

   Yo diría que para lo que no tiene atribuciones, ni ella ni nadie, es para hacerte pagar ninguna cantidad que sobrepase la correspondiente a tu cuota de participación en la comunidad. Ni en concepto de derrama ordinaria ni extraordinaria. Tampoco puede devolverte ningún dinero porque no es tuyo. Ni hacer que dejes de pagar la derrama ordinaria durante un tiempo. Ni que pagues más de lo que te corresponde en previsión de nada.

    He estado un año en un despacho que lleva la asesoría jurídica del colegio de administradores de fincas de una CC.AA. y es la primera vez que oigo eso de tener "saldo positivo en la cuenta de la comunidad". Ni oírlo en Sala jamás. Ni en la carrera. Ni en la Escuela de Práctica Jurídica en la parte de Propiedad Horizontal. Ni pone nada parecido en la LPH. Ni oírlo en una conversación de chascarrillo siquiera. Igual es que soy yo el que no se entera.

   La única posibilidad que se me ocurre de tener dinero en la cuenta de la comunidad y que ese dinero me pertenezca o pueda decirse que es "a mi favor" es que la comunidad haya ganado algún pleito, cobrado alguna indemnización, y ese dinero haya que repartirlo entre los comuneros con arreglo a su cuota de participación. Entonces sí tendría algo que podría mal llamarse "saldo a mi favor".

Gracias por tu respuesta compañero.

A ver si puedo aclarar algo más: cuando adquirí la vivienda en esta comunidad hubo varias derramas bastante importantes por diferentes obras de rehabilitación y otras varias menores. En alguna de ellas, por lo que fuese, supongo que las cuotas no se habrían calculado bien y ello provocó que varios comuneros tengamos un saldo positivo a nuestro favor que no hemos reclamado.

En el último cierre facilitado por la administradora de mayo de este año, figura el detalle de estos saldos.

Creo que en las cuentas de las comunidades de propietarios es habitual que haya saldos a favor de los comuneros dado que es imposible ajustar exactamente las cuotas a pagar a los gastos reales de la comunidad.

[alqui]

PD: ese saldo positivo del que hablas (ya por curiosidad) te viene en tu cuenta o asiento que tengas en la contabilidad de la Comunidad de Propietarios o viene en otro asiento algo más general.

Gracias por tu respuesta

Este saldo me viene reflejado en una hoja de excel que nos facilita la administradora con los saldos (positivos y negativos) de todos los comuneros en la Junta General.

También nos facilita otra hoja de excel donde están reflejados todos los gastos de la comunidad y las cuotas devengadas en cada mes por cada propietario.

[abogado M]

Gracias por tu respuesta compañero.

A ver si puedo aclarar algo más: cuando adquirí la vivienda en esta comunidad hubo varias derramas bastante importantes por diferentes obras de rehabilitación y otras varias menores. En alguna de ellas, por lo que fuese, supongo que las cuotas no se habrían calculado bien y ello provocó que varios comuneros tengamos un saldo positivo a nuestro favor que no hemos reclamado.

En el último cierre facilitado por la administradora de mayo de este año, figura el detalle de estos saldos.

Creo que en las cuentas de las comunidades de propietarios es habitual que haya saldos a favor de los comuneros dado que es imposible ajustar exactamente las cuotas a pagar a los gastos reales de la comunidad.

   Vale, ahora lo pillo. Normalmente ese dinero se deja en el fondo de la comunidad y solo se devuelve si se acuerda así en Junta. En caso de que no se devuelva, yo entiendo que no existe ningún derecho de crédito de los propietarios con la comunidad. Por eso me extrañaba con lo del "saldo positivo".

[alqui]

Lo que dices está bien cuando todos los propietarios tienen el mismo saldo aproximadamente, pero ¿Qué pasa cuando, como es mi caso, uno o varios de los propietarios tienen un saldo que duplica, o incluso triplica, a la mayoría de los propietarios?

Hoy me dijo la administradora que no podía dejar de pagar la cuota unilateralmente.

Mis dudas son:

1º) Me pueden obligar a mantener un saldo muy superior al del resto de los propietarios.
2º) Qué consecuencias podría tener que dejase de pagar las cuotas mensuales.
3º ¿Qué harías en mi lugar?

Muchas gracias de nuevo

[Antonywf]

Lo que dices está bien cuando todos los propietarios tienen el mismo saldo aproximadamente, pero ¿Qué pasa cuando, como es mi caso, uno o varios de los propietarios tienen un saldo que duplica, o incluso triplica, a la mayoría de los propietarios?

Hoy me dijo la administradora que no podía dejar de pagar la cuota unilateralmente.

Mis dudas son:

1º) Me pueden obligar a mantener un saldo muy superior al del resto de los propietarios.
2º) Qué consecuencias podría tener que dejase de pagar las cuotas mensuales.
3º ¿Qué harías en mi lugar?

Muchas gracias de nuevo

1.- No puedes dejar de pagar las cuotas pese a tener, por decirlo de alguna manera, superávit. Pero la administración tampoco puede obligar a los comuneros a tener un saldo positivo. Solo NO menor a 0€. Me huele a que la administración le viene ese dinero "extra" de lujo, así que si te dice que en realidad si puedes dejar de pagar hasta que el balance quede a 0€ tendrá miedo de que crees precedente entre los demás comuneros y ellos vean que su dinero extra vuela.
2.-Mientras tu cuenta no esté en negativo, consecuencias ninguna. Al menos así lo entiendo yo.
3.-Yo, si ese dinero no lo necesito ahora mismo lo dejaría ahí, total, no lo has perdido, es como tener en un fondo de inversión que te da 0€ de intereses pero que sabes que lo tienes ahí para alguna cosa que surja dentro de la Comunidad.

A ver si algún/a compañero/a opina sobre eso de "desistir unilateralmente" que te prohibe la administradora. Yo lo veo, cuanto menos, arriesgado por parte de ella.

Saludos.

PD: ¿has comprobado que ese dinero no se corresponde a una o varias derramas que por alguna razón aún no se han llevado a cabo pero si se han cobrado? eso también suele pasar a menudo, que se aprueben derramas para realizar "x" trabajos pero esos trabajos después por algún motivo no se realizan tan prontamente.

[belona]

En la comunidad de mis padres también ha pasado.

Es deber de la administradora realizar las cuentas y cuadrarlas. Y si al finalizar el año hace las cuentas y existe superávit, debe devolverlo. Así han procedido todos los años en el caso de mis padres.

Pero si la señora que os lo lleva no se aclara, acude a la Cámara de la Propiedad Urbana. Hazles la consulta y saldrás de dudas.

[abogado M]

Lo que dices está bien cuando todos los propietarios tienen el mismo saldo aproximadamente, pero ¿Qué pasa cuando, como es mi caso, uno o varios de los propietarios tienen un saldo que duplica, o incluso triplica, a la mayoría de los propietarios?

Hoy me dijo la administradora que no podía dejar de pagar la cuota unilateralmente.

Mis dudas son:

1º) Me pueden obligar a mantener un saldo muy superior al del resto de los propietarios.
2º) Qué consecuencias podría tener que dejase de pagar las cuotas mensuales.
3º ¿Qué harías en mi lugar?

Muchas gracias de nuevo

   Es una cuestión interesante. Vamos a suponer que ese dinero sobrante no se gasta en nada concreto y se deja en la cuenta para compensar las derramas ordinarias de cada uno. Si el "saldo" está independizado como dices y se le compensa a cada uno hasta cubrir su derrama, no hay problema.
   Ahora supongamos que el dinero se emplea en afrontar un gasto extraordinario para no tener que hacer derrama extraordinaria. Tampoco habría problema porque de hacerse derrama, unos pagarían más que otros en función de su cuota.
   Si dices que el saldo de algunos duplica o triplica el de otros, es de suponer que será porque su cuota también duplica o triplica la de otros. Yo al menos, no veo enriquecimiento injusto por parte de nadie.

   Yo eso de que la administradora no pueda dejar de pasarte recibos hasta compensar el dinero sobrante que te corresponde por cuota no lo tengo tan claro. Será un poco más de trabajo para ella, pero ¿A quién perjudicas? Yo creo que a nadie. Si actuaran contra tí por eso, tú podrías oponerte alegando compensación de crëditos. En mi opinión no llegaría la sangre al río.

   Pongamos el caso ahora de que en una junta tú propones que se devuelva el dinero a los propietarios y se decide que no. Yo entiendo que ese acuerdo podría impugnarse por ser lesivo para los intereses de algunos propietarios.

   Yo...creo que no haría nada. A no ser que necesitase el dinero.

[derechoshumanos]

Es obligación del administrador intentar cuadrar las cuentas de tal manera que cuando ocurre lo que indicas (entre una de las posibilidades), el administrador deberá al cierre del ejerccio proponer, ante la Junta, bien descontarlo de futuras cuotas o devolver el dinero (tal decisión la decide la Junta y no el administrador).

En ningún caso hay que dejar de pagar las cuotas futuras por nuestra cuenta  (eso sería tomarse la justicia por nuestra mano, existe unos mecanismos y hay que hacer uso de ello).

Si la Junta decide ni descontarlo ni devolverlo sería conveniente impugnarlo por estar soportando una carga innecesaria contrario a derecho.

Si además sumamos la supuesta mala gestión por parte del administrador al llevar las cuentas se le podría exigir responsabilidad civil por ello.

Personalmente, reclamarIan lo que me correspondería sin dejar pasar más tiempo.


(siento no extenderme pues ando fuera y por las posibles faltas pues escribo desde un dispositivo)

[alqui]

Muchísimas gracias por vuestras aportaciones, me han resultado muy útiles.

Efectivamente, estoy de acuerdo contigo derechoshumanos, no hay que dejar de pagar las cuotas cuando hay mecanismos para hacer valer mis derechos. Es que estaba tan molesta por la forma tan borde en que me había respondido la administradora que....Me arrepiento de haberlo pensado. Descartado.

Le dije a la administradora que yo ahora vivía en otra comunidad autónoma y me resultaba difícil acudir a la Junta, pero me insistió en que la propuesta de igualar los saldos sólo podía hacerla yo durante la Junta o alguien en quien delegase, y no ella. Así que después de leeros voy a pedirle formalmente que sea ella quien proponga esta demanda mía en la próxima Junta. A ver donde llegan los bufidos...

Muchas gracias de nuevo