Autor Tema: Plazo impugnación escritura pública compraventa  (Leído 22185 veces)

Desconectado Inspector

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Plazo impugnación escritura pública compraventa
« en: 09 de Febrero de 2008, 13:53:37 pm »
Saludos.

Agradecería me indicárais cuál es plazo -de existir éste- para impugnar una escritura pública de compraventa de un inmueble. Si es posible, con referencia al precepto legal.

Muchas gracias.




Desconectado Klon

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #1 en: 10 de Febrero de 2008, 11:01:17 am »
Pues depende.

Tienes que elegir: Rescisión, nulidad o anulabilidad.

Desconectado Inspector

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #2 en: 10 de Febrero de 2008, 12:16:22 pm »
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Pues depende.

Tienes que elegir: Rescisión, nulidad o anulabilidad.

El mayor de ellos  ;)

Desconectado ctorre9

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #3 en: 10 de Febrero de 2008, 12:37:11 pm »
Inspector, entiendo que una escritura no se impugna como tal, la impugnación se realiza sobre sus cláusulas, actos, asuntos o negocios que se reflejan en dicha escritura.
El caso que comentas es un acto de compraventa inmobiliaria cuya prescripción son: los derechos reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 años (Art.1963 CC) y la acción hipotecaria lo hace a los 20 años (Art. 1962 CC).
Respecto a las escrituras creo que nunca se anulan, siempre existen vivas en el registro notarial, sólo se admite la subsanación de las mismas o una nueva escritura que anule o subsane el acto o hecho anómalo de la escritura anterior, aunque con ello técnicamente queda anulada la escritura originaría, aunque ésta subsista.

Un saludo.

Desconectado Inspector

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #4 en: 10 de Febrero de 2008, 13:29:50 pm »
Bueno, sí, claro, perdón por la imprecisión. Me refiero al contrato de compraventa del inmueble con escritura pública.

Desconectado Klon

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #5 en: 10 de Febrero de 2008, 16:52:31 pm »
Me quedó claro desde el principio a qué te referías con "impugnación".

De lo que estamos hablando es de los posibles plazos de caducidad o prescripción de ACCIONES.

Para lo que necesariamente nos tenemos que ir a: Rescisión, nulidad o anulabilidad. No hay más.

Vale, Inspector, has elegido NULIDAD y supongo que la has elegido porque se dan los elementos que el CC establece para la misma. No es así?

Saludos

Desconectado KYKO

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #6 en: 10 de Febrero de 2008, 17:44:09 pm »
Lo que cita Klon entiendo que se circunscribe a la posible ilicitud e inoficiosidad del objeto o forma del contrato.

Existen otros supuestos, sin embargo, dentro de los determinados como lícitos, entre los que destacaría:
  • El incumplimiento de las cláusulas establecidas en el propio instrumento, con arreglo a maneras y plazos definidos en su contenido.
  • El que entre en juego una condición resolutoria pactada, en los términos allí expuestos.
  • Que en un proceso de inmatriculación [de inmueble] o aumento de superficie inicial, contemplados en los artículos 205 de la Ley Hipotecaria o 298 de su Reglamento, al quedar sujeta la inscripción a las limitaciones del 207 de dicha Ley, durante tal período se presente un mejor poseedor del bien en cuestión que reclame la anulación de la transmisión efectuada.
  • Respecto del caso inmediato anterior: La no publicación del edicto correspondiente del modo establecido por nuestro ordenamiento [dentro del tiempo regulado para ello].
  • Otras situaciones son las que emanan de cualquier cuestión supeditada a proceso de doble inmatriculación, sobre las que, en principio, la consolidación de la transmisión operada vendría fijada por sentencia de la autoridad judicial, donde se determinarían las circunstancias resultantes de la acción en litigio, así como los plazos de aplicación.

Saludos. KYKO.

P.D.: El artículo 207 de la Ley Hipotecaria especifica que el asiento registral "no surtirá efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha".

Desconectado Inspector

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #7 en: 10 de Febrero de 2008, 19:40:11 pm »
La verdad es que me estoy liando...  :D

Me refería al plazo de que dispone un tercero para acudir a los tribunales a "impugnar" un contrato de compraventa de un inmueble (elevado a público) porque entienda que se menoscaba algún derecho suyo sobre tal inmueble.

Gracias por vuestro interés.

Desconectado Klon

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #8 en: 10 de Febrero de 2008, 21:10:17 pm »
No sé exactamente lo que quiere decir el compañero KYKO, en cuanto a una cita mía y a que existen otros supuestos.

De todas formas me parecen interesantes y tomo nota, aunque esos supuestos se reparten para varias acciones (acción resolutoria de contrato, acción de anulabilidad -nulidad relativa- de contrato, y la nulidad de inscripción registral), y los podremos encontrar a puñaos en las leyes (aunque el colega KYKO está más puesto que yo en esto de los supuestos).

Me repito, y ratifico, en cuanto a lo que parece desprenderse de tu consulta: Rescisión, nulidad o anulabilidad. No hay más.

Cuando, Inspector, has dicho que "el mayor de ellos" ,entendí acción de nulidad.

Pues por tu misma respuesta, se deduce que no lo tienes claro (que sea una acción de nulidad, porque en ese caso ya sabrías cuál es el plazo y si es de caducidad o prescripción). Y de momento nos olvidamos del cómputo del dies a quo, que tiene sus particularidades.

Para terminar de responderte, sería conveniente que dijeras qué motivos para "impugnar" tiene el tercero interesado y la relación que tiene este tercero con los contratantes.

Saludos.

Desconectado KYKO

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #9 en: 10 de Febrero de 2008, 22:04:30 pm »
Amigo Klon, en primer lugar quiero dejar claro que tus exposiciones son muy cuidadas y dignas de la mejor atención.
Dicho esto, al referirme a lo que mencionas lo hacía con relación a tu primera respuesta, pero sin darle mayor importancia y tomando cuanto citas como punto de partida.
Estoy convencido de que el asunto aquí comentado deriva de un ilícito, pero, ante la parquedad de datos, quise ampliar el campo de acción iniciado por ti.
Qué duda cabe, existen otros muchos supuestos donde entra de lleno la posibilidad de impugnación de una escritura de compraventa, aunque, por ignorar las pretensiones del compañero Inspector, obvio reseñar.

Saludos. KYKO.

Desconectado Klon

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #10 en: 10 de Febrero de 2008, 22:38:26 pm »
Colega KYKO, gracias a lo que has posteado he pasado una tarde entretenida dándole un repaso a la LH.

A saber si de conocer los hechos con más detenimiento resulta que ni siquiera se trata de "impugnar" una escritura de compraventa.

De todas maneras aquí van los plazos que pedía el compañero Inspector:

1.- ANULABILIDAD (Nulidad relativa): 4 años  (plazo de caducidad, en opinión de la doctrina mayoritaria).
2.- NULIDAD (Nulidad absoluta): Imprescriptible.
3.- RESCISIÓN: 4 años (plazo de caducidad). Esta acción de utilizarse debe ser siempre subsidiaria.

Y claro, sin conocer los detalles, no hay Dios que sepa en qué acción o acciones nos estamos moviendo (de las tres anteriores).

Saludos

Desconectado KYKO

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #11 en: 10 de Febrero de 2008, 23:58:02 pm »
Inspector, la cuestión que planteas, pese a tu comentario final, adolece de falta de información.

Podríamos hallarnos ante:
     - Una doble venta.
     - Una lesión de derechos adquiridos.
            Documentados mediante instrumento público.
            Documentados en contrato privado.
            No documentados.
            Reconocidos por los ahora transmitentes.
            No reconocidos por ellos.
     - Una privación del ejercicio de derechos.

O bien frente a:
     - Una lesión de derechos originada en la propia escritura de compraventa.
     - Una lesión de derechos originada en escritura(s) anterior(es).

Aún también cabe distinguir entre:
     - Transmitente(s) Persona(s) Física(s).
     - Transmitente(s) Persona(s) Jurídica(s).
     - Adquirente(s) Persona(s) Física(s).
     - Adquirente(s) Persona(s) Jurídica(s).

Y dentro de este último epígrafe existe diferente normativa para:
     - Contratantes sujetos a Derecho Común.
     - Contratantes sujetos a Derecho Específico [comerciantes, entidades mercantiles ...].
     - Contratantes sujetos a Derecho Foral.

Así hasta donde alcance el horizonte de nuestro ordenamiento jurídico.

Saludos. KYKO.

Desconectado Klon

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #12 en: 11 de Febrero de 2008, 12:28:46 pm »
Toma nota Inspector, que el colega KYKO te lo ha puesto de lujo.

Como no llego a tanto, voy a sacar la bola de cristal y aventurarme a decir (por decir algo):

Igual Inspector se refiere a un contrato de compraventa simulado que esconde una donación y además inoficiosa.

Saludos

Desconectado Inspector

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #13 en: 11 de Febrero de 2008, 18:34:51 pm »
Gracias por vuestro interés.
Os expongo el asunto resumidamente:

El señor A casado en gananciales con la señora B celebra un contrato de compra de un inmbuele en régimen de amortización a 40 años con C.
El señor A paga mensualmente la cuota.
El señor A y la señora B tienen un hijo.
Pasados unos años fallece la señora B sin otorgar testamento.
No se promueve una declaración de herederos por parte del hijo de la señora B.
El hijo del señor A y de la señora B se había ya emancipado al fallecimiento de su madre.
Posteriormente el señor A se casa en gananciales con la señora D.
El señor A sigue pagando la cuota mensual.
Tiene un hijo de este segundo matrimonio.
Se cumplen los 40 años de amortización (todas las cuotas pagadas) y se escritura el piso a nombre de la señora D, manifestando C en tal escritura que ha recibido el importe total (estipulado en el contrato original con el señor A) de la señora D.
El piso se escritura a nombre de la señora D para su sociedad conyugal de gananciales.

¿Podría impugnar el hijo de la señora B tal escritura porque le corresponda algún derecho sobre el inmueble ya que el contrato original se celebró estando el señor A casado con su madre?

Desde la fecha de celebración original del contrato entre A y C han pasado más de 50 años.

Desde la fecha de la escritura en la que C dice haber recibido de D el importe total, han pasado 6 años.

Gracias.


Desconectado agomez

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #14 en: 11 de Febrero de 2008, 20:05:01 pm »
Hola Inspector, no se si te molestará que te haga una pregunta es que el caso es muy interesante ¿se podría probar que la señora D. no ha pagado ninguna de las cuotas de amortización desde que se casó con el señor A ni ha terminado de pagar el inmueble a C? si es así estoy con Klon parece una donación pero no os olvideis que el que mantiene ante notario que le ha pagado D es el seño C. Y por otra parte, 

1º el hijo 1º a la muerte de su madre hubiera heredado de instar la declaración de herederos la parte que le correspondía del inmueble por herencia de su madre, al disolverse la sociedad de ganaciales, pero en ese momento el piso se estaba pagando ¿verdad? y no estaba escriturado ni elevado a publico el contrato, por lo que los posibles derechos que tendría también incluirían el pago proporcional de las cuotas de amortización del inmueble. No instó declaración de herederos y por lo tanto las cuotas siguió pagándolas el padre.

2º.- Si el señor A y la Señora D están casados en ganaciales, la mitad del inmueble es del señor A por lo que los posibles derechos futuros sobre el inmueble esté a nombre de quien esté, al constar en la sociedad de ganaciales serían del hijo 1º y del hijo 2º ¿no?


Perdona si te molestan mis preguntas y pensamientos en "alto" pero no hago mas que darle vueltas y no sé si enfocarlo por el tema de sucesiones (instar la declaración de herederos de su madre) o por la impugnación de la escritura porque no lo veo claro. Un saludo

Desconectado Klon

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #15 en: 11 de Febrero de 2008, 20:18:59 pm »
"Pasados unos años fallece la señora B............"

Nos vas a volver locos con el tema.

CUÁNDO FALLECIÓ LA SEÑORA B? (la pregunta del millón)

Esto pinta, entre otras cosas, a una acción de petición de herencia, y además compleja.




Desconectado Inspector

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #16 en: 11 de Febrero de 2008, 21:30:48 pm »
Agomez: Probar creo que sería difícil. Ella no disponía de ingresos propios conocidos, pero tampoco hay manera de saber con qué capital llegó al matriomonio con el señor A, y por la cuantía del importe por el que se escritura el piso no es en absoluto descabellado pensar que podría disponer de ese dinero. Y efectívamente, es C quien mantiene que la señora D le ha pagado el importe íntegro.
En relación a tus puntos:
1º Sí, el piso en ese momento se estaba pagando y no estaba escriturado ni elevado a público el contrato. Lo demás, también correcto.
2º Sí, pero ahora hay hecho un testamento y al hijo 1º sólo le deja la legítima.

No me molestan, en absoluto, tus preguntas.
Agradezco mucho tus comentarios y espero que sigas aportanto.

Klon: La señora B falleció 30 años antes de que se escriturara el inmueble a nombre de la señora D.

Lo mismo te digo a ti, Klon.


Desconectado KYKO

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #17 en: 11 de Febrero de 2008, 21:54:46 pm »
Inspector, si el asunto sucedió tal como expones, aquí se dan varios tipos de indudable ilícito:
     A) Frente el hijo del primer matrimonio: Por negarle los derechos hereditarios referente a tal inmueble y, cuestión que no citas, otros bienes de idéntica índole [siempre que no hubiera existido ningún tipo de acuerdo o compensación al respecto].
     B) Frente a la Hacienda Pública: Por la posible omisión de abono de impuestos derivados del tracto sucesorio.

Al no existir disposición testamentaria, la liquidación de la sociedad de gananciales y división del caudal relicto hubiera reportado:
     - Que la mitad de la masa hereditaria [en pago de gananciales] más el usufructo del tercio de mejora [como heredero de la fallecida] fuera para el marido de la causante y padre del hijo habido de ese primer matrimonio.
     - Que, de la otra mitad, el dominio de dos terceras partes y la nuda propiedad de la restante tercera parte [por herencia de su madre] pasaran al indicado hijo.

Por tanto, insisto, siempre y cuando no hubiera algún tipo de pacto o compensación, el hijo de dichas primeras nupcias ha sido lesionado en sus derechos hereditarios.

En pureza de causa, a la muerte de la señora B, debiera haberse procedido:
     - A instar la declaración de herederos de la misma.
     - A promover la disolución de la expresada sociedad de gananciales.
     - A formalizar las operaciones particionales, con elevación a público del contrato originario de compraventa.

Ya que, según parece, nada de ello se ha efectuado, resulta vital la recuperación de ese documento privado por vía pacífica [que no creo se dé] o judicial [con testimonio, si la parte letrada lo creyera oportuno, de persona responsable de la empresa constructora, a fin de recabar instrumentos probatorios].

Igualmente, la obtención de los recibos satisfechos por el señor A, o certificación de la empresa constructora transmitente que los supla, sea de manera pacífica o judicial, también serviría para acreditar que el momento de adquisición e inicio de pago de cuotas lo fue constante matrimonio de tales consortes [A y B].

Así descrito, queda patente que el otorgamiento de la escritura de compra lo fue en fraude de uno de los herederos de la decujus [el hijo del primer matrimonio] y, consecuentemente, susceptible de impugnación.

Suponiendo que la impugnación prospere, mención aparte requiere las oportunas contraprestaciones a que hubiere lugar entre el señor A y su primer hijo, como consecuencia del pago de mensualidades realizado por aquél desde el óbito de la señora B.

Saludos. KYKO.

Desconectado agomez

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #18 en: 11 de Febrero de 2008, 22:29:23 pm »
Hola de nuevo, a ver chic@s, yo lo veo de este modo:

1º.- Respecto de la escritura. Que hay falsedad, la hay, porque cuando menos el vendedor señor C, al otorgarla es decir al otorgar carta de pago, debería en todo caso haber diferenciado, que el inmueble ha recibido del señor A y la señora B tal cantidad como parte del precio de venta, y del señor A y la señora D el resto hasta la totalidad del importe, y otra pregunta Inspector, no podemos probar que ella no ha pagado realmente, pero ¿se podría probar documentalmente que el que ha pagado es el señor A?

2º.- Respecto de los derechos del hijo 1º lo único que tengo claro es que:
1.- cuando muere la señora B sin testar, de la mitad de los bienes de la madre, al hijo le correspondería por herencia (la haya pedido o la pida ahora), 2/3 en plena propiedad puesto que sobre el tercio de mejora se establecería el usufructo a favor del conyuge viudo señor A.
2.- Que al no pedir en su día la declaración de herederos, el señor A. aportó a su nuevo matrimonio bienes que "no eran suyos" es decir los bienes correspondientes a los 2/3 del hijo 1º de la herencia de su madre, y que en caso del inmueble sería los 2/3 de la 1/2 de la madre respecto de la proporcion del precio ya pagado hasta el día en que fallece.

Por lo que y pregunto ¿por qué no insta primero la declaración de herederos y una vez se le adjudique esa parte proporcional del inmueble, o a la vez no se, insta una acción de nulidad (o de lo que sea) de la escritura (esto ya que lo digan Kyko o Klon porque yo me pierdo en las acciones esas). Y ya que estamos no se podría impugnar (o lo que sea) la escritura porque ha habido falsedad al otorgar la carta de pago, ¿el Notario no tendría que haber comprobado quien ha estado pagando durante esos 40 años?. Espero no haberlo liado mas. Un saludo a todos.



Desconectado agomez

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Re: Plazo impugnación escritura pública compraventa
« Respuesta #19 en: 11 de Febrero de 2008, 22:34:20 pm »
Lo siento Kyko no he visto que ya le habías contestado, perdón, y por supuesto donde hay patron ..... ya se sabe, Inspector haz caso de Kyko que lo ha expuesto perfecto. Un abrazo.

 

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