Debates. => Debates jurídicos. => Mensaje iniciado por: Saul Goodman en 08 de Octubre de 2017, 18:15:56 pm
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He captado recientemente varias viviendas de un mismo edificio cuya titularidad corresponde a una empresa promotora de viviendas.
Los inmuebles están en morosidad desde hace algunos años pero la entidad financiera aún no ha ejecutado la hipoteca ni tampoco se han entregado en dación en pago. Ambas partes, promotora y entidad financiera, han acordado comercializar las viviendas en su estado actual para intentar venderlas condonando la entidad de crédito parte de la deuda, pues le sale más rentable hacer esto que ejecutar. Además existen otras complicaciones como cargas y anotaciones de embargo, pero nada que no sea remediable.
Ya tengo un par de compradores para dos de estas viviendas, pero ahora me surge una duda en relación con los socios de la empresa promotora titular de las viviendas que veremos a ver si no imposibilita la operación. Se lo he planteado a un oficial de Notaría pero no ha sabido responderme. La cuestión es la siguiente:
La promotora es una S.L. constituida en su día por dos socios, correspondiendo a cada uno de ellos el 50% de las participaciones. Uno de los socios falleció el año pasado. Como la sociedad lleva años inactiva y está ahogada por las deudas dada la crisis del ramo, el socio supérstite no ha realizado ningún acto en relación con dichas participaciones, digamos que están en el limbo. Sabemos que los herederos del otro socio aceptaron la herencia pero en el haber hereditario no se incluían las participaciones del padre. Mi duda es muy sencilla: para la venta de las viviendas, puede el ahora socio único firmar él sólo la escritura de compraventa en representación de la empresa?, sería suficiente sólo con su firma? Qué debe acreditarse ante el Notario en el que se firme la escritura de compraventa en relación con las participaciones del socio? Es necesario que el socio superviviente hubiera adquirido las participaciones de su difunto socio? De ser así estoy jodido, no se podrá llevar a cabo la venta ya que el promotor no está en condiciones de comprar nada.
Estoy muy pegado con Mercantil, si pudiérais iluminárme os estaría muy agradecido. No quisiera seguir dedicándole tiempo al asunto para nada.
Gracias de antemano.
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Los inmuebles están en morosidad desde hace algunos años pero la entidad financiera aún no ha ejecutado la hipoteca ni tampoco se han entregado en dación en pago. Ambas partes, promotora y entidad financiera, han acordado comercializar las viviendas en su estado actual para intentar venderlas condonando la entidad de crédito parte de la deuda, pues le sale más rentable hacer esto que ejecutar. Además existen otras complicaciones como cargas y anotaciones de embargo, pero nada que no sea remediable.
¿Además de la hipoteca hay más cargas? ¿Entidad urbanística de conservación, por ejemplo? Y si el banco no ha ejecutado ¿De quién son las anotaciones preventivas de embargo?
La promotora es una S.L. constituida en su día por dos socios, correspondiendo a cada uno de ellos el 50% de las participaciones. Uno de los socios falleció el año pasado. Como la sociedad lleva años inactiva y está ahogada por las deudas dada la crisis del ramo, el socio supérstite no ha realizado ningún acto en relación con dichas participaciones, digamos que están en el limbo. Sabemos que los herederos del otro socio aceptaron la herencia pero en el haber hereditario no se incluían las participaciones del padre. Mi duda es muy sencilla: para la venta de las viviendas, puede el ahora socio único firmar él sólo la escritura de compraventa en representación de la empresa?, sería suficiente sólo con su firma? Qué debe acreditarse ante el Notario en el que se firme la escritura de compraventa en relación con las participaciones del socio? Es necesario que el socio superviviente hubiera adquirido las participaciones de su difunto socio? De ser así estoy jodido, no se podrá llevar a cabo la venta ya que el promotor no está en condiciones de comprar nada.
1º.- ¿Dices que la sociedad lleva años inactiva y ahogada por las deudas? Échale un vistazo al 360 y siguientes de la LSC.
2º.- Asegúrate de qué se ha cocido en esa herencia con las participaciones y si en los estatutos de la sociedad había algo previsto para el caso de muerte de un socio y adquisición de su participación por el resto de socios.
3º.- El socio supérstite podría firmar si tuviera poder suficiente reconocido en los estatutos de la sociedad. Pero céntrate en los dos puntos anteriores.
A ver si alguien más le da a la tecla.
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¿Además de la hipoteca hay más cargas? ¿Entidad urbanística de conservación, por ejemplo? Y si el banco no ha ejecutado ¿De quién son las anotaciones preventivas de embargo?
Sí, además de la hipoteca, la vivienda tiene una deuda con la Cdad. de Propietarios, que es lo de menos y una anotación de embargo por la Agencia Municipal Tributaria en concepto de deuda de IBI desde 2009. Esta anotación de embargo estuvo a punto de hacer que yo desistiera de intermediar en la venta de las viviendas. Se contaba con que cada una de éstas viviendas tuviera la carga correspondiente a la deuda de IBI de cada una de ellas, pero cuál fue mi sorpresa cuando saqué notas simples de las que he captado en exclusiva, la AMT ha aplicado a cada vivienda orden de embargo por el total de las deudas de IBI que tiene la promotora, de un total de 11 fincas!. Ejemplo: la deuda en concepto de IBI de una de estas viviendas ascendía a casi 6.000 euros, pero la anotación de embargo, por el mismo concepto, asciende a casi 30.000 pavos! Imagínate el palo, eso hacía imposible la venta.
Bien, pues a base de reuniones con el funcionario de la AMT que lleva el expediente, para la vivienda del ejemplo que he puesto, he conseguido que levanten el embargo pagando 10.000 euros, los cuales corresponden a:
- la deuda de IBI correspondiente a la vivienda
- el plusvalía municipal
- pagó a cuenta por el total de la deuda (los casi 30.000)
Me ha llevado dos meses llegar a este punto. Dos de las viviendas están listas para venderse, con luz verde por parte de la entidad financiera que es la que va a asumir todos los gastos deduciéndolos del importe por el que se venden los dos inmuebles.
Pero, ahora falta resolver lo del tema de las participaciones. El viernes le dije al Director con el que estoy coordinando todo que no vayan a realizar el pago a la AMT hasta que tengamos claro que el promotor puede firmar el sólo la escritura de compraventa. El promotor no se lleva un duro, simplemente reduce deuda, pero claro, no pone un chavo. Él tiene la sartén por el mango, pues las viviendas siguen siendo suyas. Su postura ante la entidad de crédito es la de "o lo hacemos así o ejecutad, vosotros mismos". Evidentemente, a la entidad financiera le interesa que se vendan, aunque condonen parte de deuda que son mayormente intereses, antes que ejecutar, adjudicárselas y toda la pesca.
A mí las viviendas me entran por el promotor. La verdad es que me ha venido bien aunque finalmente no ganará un euro con esta operación, ha sido bastante didáctico el proceso y ya si encima lo llevo a término pues de putísima madre. Hay muchísimas viviendas en la misma situación que éstas, que lleva su tiempo desbloquearlas y tal, pero una vez que ya lo has hecho con una, el proceso es el mismo para todas.
1º.- ¿Dices que la sociedad lleva años inactiva y ahogada por las deudas? Échale un vistazo al 360 y siguientes de la LSC.
2º.- Asegúrate de qué se ha cocido en esa herencia con las participaciones y si en los estatutos de la sociedad había algo previsto para el caso de muerte de un socio y adquisición de su participación por el resto de socios.
3º.- El socio supérstite podría firmar si tuviera poder suficiente reconocido en los estatutos de la sociedad. Pero céntrate en los dos puntos anteriores.
A ver si alguien más le da a la tecla.
Gracias, estudiaré los tres puntos que me comentas, mañana mismo voy a ver al promotor. Respecto a la herencia, hablé personalmente con uno de los herederos y ya te digo que me dijo que las participaciones no salieron por ningún sitio en la herencia. No obstante, indagaré más en ello.
Gracias abogado M
Saludos!
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Por si interesara a alguien la cuestión aquí planteada:
Esta mañana he tenido acceso a la Escritura de Constitución de la Sociedad, en la misma estaban incluidos los Estatutos de la empresa (algo que yo desconocía) y, efectivamente, como bien apuntaba abogado M, uno de los puntos de los Estatutos está dedicado a las "Transmisión Mortis Causa" de las participaciones sociales. El punto reza así:
"La adquisición de alguna participación social por sucesión hereditaria confiere al heredero o legatario del fallecido la condición de socio. Esto no obstante, siempre que éstos no sean, una de las personas a las que se refiere el número 2º de este artículo [el mismo se refiere a las Transmisiones Libres], los sobrevivientes tendrán derecho a adquirir las participaciones sociales del socio difunto, apreciadas en su valor real que tuvieren el día del fallecimiento del socio, cuyo precio se pagará al contado. La valoración se regirá por lo dispuesto en la Ley para el supuesto de separación y exclusión de socios; el derecho de adquisición habrá de ejercitarse en el plazo máximo de tres meses a contar desde la comunicación a la sociedad de la adquisición hereditaria."
Con la Escritura en mi poder me he ido a consultar a la Notaría con la que habitualmente trabajo. Según me dice el Oficial de Notaría, pese a que los herederos del socio fallecido no tengan constancia de que en el haber hereditario se incluyeran las participaciones, éstas les corresponden a todos ellos de pleno derecho junto con la cónyuge supérstite. Es decir, que los herederos son socios de la sociedad. Según me han dicho, deberían hacer una adicción a la herencia de las participaciones o bien rechazarlas. Pero este es un tema que afecta a los herederos y el que a mí me interesa es otro: la firma de las Escrituras de compraventa de las dos viviendas para terminar de rematar las dos operaciones de compraventa.
Según el oficial, para que el socio supérstite pueda firmar él sólo la venta de las viviendas, tendría que hacer lo siguiente: reunirse con los herederos de su socio fallecido, todos ellos, en junta en la que se acuerde que con motivo del fallecimiento de uno de los socios mancomunados, acuerdan nombrar Administrador único al socio supérstite. También podría nombrarse nuevo socio a alguno o algunos de los herederos pero en este caso no tienen ninguna intención de hacerlo. Con el acta de dicho acuerdo y un certificado de defunción, se elevaría a público ese acuerdo celebrado en junta y listo papeles, luz verde para que pueda firmar él sólo en representación de la Sociedad la venta de estas viviendas y de las que vengan.
¿Cómo lo veis?, ¿Me puedo fiar del Oficial?. Yo voy a lo mío pero tampoco quiero que ninguna de las partes se pringue de ningún modo.
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Según me dice el Oficial de Notaría, pese a que los herederos del socio fallecido no tengan constancia de que en el haber hereditario se incluyeran las participaciones, éstas les corresponden a todos ellos de pleno derecho junto con la cónyuge supérstite.
Mas o menos es así. ¿Había testamento? ¿Qué decía? Si no había testamento o en él no se mencionaba la participación en la sociedad, se abre con respecto a esos bienes la sucesión intestada, lo cual significa que los herederos legitimarios adquieren la participación social a partes iguales. La madre no hereda, usufructo viudal aparte.
Es decir, que los herederos son socios de la sociedad. Según me han dicho, deberían hacer una adicción a la herencia de las participaciones o bien rechazarlas.
Ojo. No se puede repudiar una parte de la herencia. O se acepta toda la herencia o se repudia toda la herencia, independientemente de que se pueda aceptar a beneficio de inventario.
Según el oficial, para que el socio supérstite pueda firmar él sólo la venta de las viviendas, tendría que hacer lo siguiente: reunirse con los herederos de su socio fallecido, todos ellos, en junta en la que se acuerde que con motivo del fallecimiento de uno de los socios mancomunados, acuerdan nombrar Administrador único al socio supérstite. También podría nombrarse nuevo socio a alguno o algunos de los herederos pero en este caso no tienen ninguna intención de hacerlo. Con el acta de dicho acuerdo y un certificado de defunción, se elevaría a público ese acuerdo celebrado en junta y listo papeles, luz verde para que pueda firmar él sólo en representación de la Sociedad la venta de estas viviendas y de las que vengan.
Yo diría que el oficial se ha liado un poco. Los herederos no son socios hasta que no acepten la herencia de esas participaciones sociales, así que no pueden votar, acordar, ni participar en junta ninguna. Esa participación social ahora mismo es una herencia yacente. lo que sí se podría hacer, en mi opinión, es nombrar un albacea. Ese albacea, como administrador de la herencia yacente, sí podría dar poder de administración al otro socio (esto no lo tengo muy claro) o firmar conjuntamente sin llegar a apoderar al otro como administrador único.
Pero insisto en que hurgues en el registro mercantil porque eso de que la sociedad haya estado inactiva y hasta las trancas de deudas durante años atufa bastante a disolución de la sociedad por mandato legal.
Y si me equivoco, que alguien me corrija.
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Sorry. El albacea lo nombra el testador. Tendría que ser un administrador judicial previsto en la LEC.
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Buenos días
Mas o menos es así. ¿Había testamento? ¿Qué decía? Si no había testamento o en él no se mencionaba la participación en la sociedad, se abre con respecto a esos bienes la sucesión intestada, lo cual significa que los herederos legitimarios adquieren la participación social a partes iguales. La madre no hereda, usufructo viudal aparte.
No tengo mucha información sobre la herencia. El pasado sábado estaba con el promotor tomando un café en el bar de debajo del edificio de amarras y nos encontramos con el hijo del socio difunto que residen en el mismo edifico. Aprovechamos para preguntarle por la herencia, las participaciones, etc... y fue cuando nos dijo que aceptaron la herencia (desconozco si a beneficio de inventario o no, me da a mí que no) y que las participaciones no salieron por ningún lado.
Efectivamente, si esto fue así, los hijos son herederos abintestato de las participaciones y la madre usufructuaria del 50% de las mismas, si no recuerdo mal.
Esto va a ser una faena porque si los herederos no aceptaron la herencia a beneficio de inventario, ahora no podrán rechazar las participaciones, las cuales no son para nada ninguna bicoca, más bien al contrario, dada la situación en la que se encuentra la Sociedad. Por este mismo motivo tampoco creo que se presten a aceptarlas ya que de hacerlo asumirían el papel de socios y por ende serían responsables solidarios de la Sociedad. No obstante, deduzco que esas participaciones son suyas y si no las aceptan ellos pasarían a sus propios herederos. Es así, ¿verdad?. Vamos, que tarde o temprano tendrán que pronunciarse al respecto, por su propio interés. Lo que no sé es si en su condición de herederos abintestato de las participaciones tendrían ya alguna responsabilidad. Conozco la trayectoria del padre, desde luego que si no aceptaron a beneficio de inventario la cagaron pero bien.
Ojo. No se puede repudiar una parte de la herencia. O se acepta toda la herencia o se repudia toda la herencia, independientemente de que se pueda aceptar a beneficio de inventario.
A eso mismo me refería. Me va a tocar reunirme con el hijo y sonsacarle información sobre su herencia, algo que no me apetece nada, empiezan a entrarme ganas de dar la operación por perdida. Pero joder, es un buen pico y la pela es la pela. Ya veré.
Yo diría que el oficial se ha liado un poco. Los herederos no son socios hasta que no acepten la herencia de esas participaciones sociales, así que no pueden votar, acordar, ni participar en junta ninguna. Esa participación social ahora mismo es una herencia yacente. lo que sí se podría hacer, en mi opinión, es nombrar un albacea. Ese albacea, como administrador de la herencia yacente, sí podría dar poder de administración al otro socio (esto no lo tengo muy claro) o firmar conjuntamente sin llegar a apoderar al otro como administrador único.
El oficial no está muy ducho en derecho sucesorio, eso es cierto, ayer hablando con él lo puede constatar. Estará muy acostumbrado a preparar escrituras de herencias y esas cosas pero no es para nada un experto en la materia.
A ver abogado M, lo que yo quería ver con él era la fórmula para poder firmar la venta de las viviendas y la solución que me dio tal vez no fuera la más legal o apropiada, sino simplemente la que no dificultara la firma de las compraventas por parte del socio supérstite. Directamente me dijo de hacer la escritura de ese hipotético acuerdo celebrado en junta por el que los herederos (con independencia de que hayan aceptado o no las participaciones) daban conformidad en nombrar Administrador único al socio supérstite, y que esto podríamos hacerlo incluso sin el acta de dicho acuerdo, pero que sí sería conveniente que existiera al menos conformidad verbal. Ya sabes una solución rápida para que se puedan vender las viviendas. Lógicamente él va a lo suyo, serían tres firmas en la misma Notaría.
De todos modos, como te decía, yo no voy a enmarronar a nadie, al menos no sin transmitirle los riesgos que pudiera correr.
Pero insisto en que hurgues en el registro mercantil porque eso de que la sociedad haya estado inactiva y hasta las trancas de deudas durante años atufa bastante a disolución de la sociedad por mandato legal.
He estudiado el 360 y ss de la LSC. Ya digo que no estoy nada puesto en Mercantil, se me ha atragantado un poco bastante la materia por motivos estudiantiles pero esa es otra historia.
Efectivamente, la Sociedad reúne más de una causa de disolución, la primera, que lleva más de un año si ejercer su objeto social. Pero según deduzco de la Ley, la disolución tiene que ser solicitada a instancia de alguno de los socios o de cualquiera que tenga un interés legítimo. Por lo visto, nadie ha instado la disolución, lo cual podrá ser motivo de sanción pero de momento la Sociedad no está disuelta.
También entiendo que de ser disuelta se abriría el proceso de liquidación y en ese caso los liquidadores, si no se ha previsto otra cosa, serían los administradores, administrador único en este caso, y el mismo podría vender esas fincas ya que el objetivo no es otro que el de reducir deuda con uno de los acreeedores.
Todo lo anterior son suposiciones mías y ya digo que voy muy pegado en Mercantil, que alguien me corrija si no estoy en lo cierto.
A efectos fiscales, la HP sí que habrá dado de baja a la Sociedad ya que lleva algunos años sin presentar las cuentas anuales, pero esto tiene fácil areglo, creo que pagando una pequeña sanción se vuelve a activar.
El promotor tiene una dilatada trayectoria empresarial, son varias las empresas que tiene. Ayer le comenté tu advertencia sobre que seguramente la empresa esté ya disuelta, pero me dijo que no, que esto ya le había sucedido en otros casos y que para vender las viviendas propiedad de la Sociedad, no había ningún inconveniente, más allá del de las participaciones del socio difunto que ya hemos comentado.
Se complica mucho la cosa. Ya te contaré abogado M.
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No tengo mucha información sobre la herencia. El pasado sábado estaba con el promotor tomando un café en el bar de debajo del edificio de amarras y nos encontramos con el hijo del socio difunto que residen en el mismo edifico. Aprovechamos para preguntarle por la herencia, las participaciones, etc... y fue cuando nos dijo que aceptaron la herencia (desconozco si a beneficio de inventario o no, me da a mí que no) y que las participaciones no salieron por ningún lado.
Que te enseñe la escritura de aceptación y partición de la herencia. A ver qué sale ahí.
Efectivamente, si esto fue así, los hijos son herederos abintestato de las participaciones y la madre usufructuaria del 50% de las mismas, si no recuerdo mal.
Nadie ha dicho que no haya testamento. Podría haberlo y que no se mencione en él nada de la sociedad. Lo del usufructo de la madre no sé de dónde lo sacas; en Derecho Común la viuda tiene el usufructo del tercio de mejora, no de la mitad de una parte de la herencia. Aunque es posible que en testamento se fije un usufructo mayor.
No obstante, deduzco que esas participaciones son suyas y si no las aceptan ellos pasarían a sus propios herederos. Es así, ¿verdad?.
Esto tampoco sé de dónde lo sacas. A mí me da que no te lo están contando todo. Además, como los herederos hagan el más mínimo acuerdo o gestión relevante de esas participaciones, se podría entender que hay una aceptación tácita, con lo cual se comen la deuda doblada y condimentada.
También entiendo que de ser disuelta se abriría el proceso de liquidación y en ese caso los liquidadores, si no se ha previsto otra cosa, serían los administradores, administrador único en este caso, y el mismo podría vender esas fincas ya que el objetivo no es otro que el de reducir deuda con uno de los acreeedores.
Eso es verdad, se tenía que haber liquidado la sociedad. Pasa a menudo que las sociedades se quedan en ese limbo del que hablas, sin liquidar y que mueva ficha el que quiera cobrar algo, si es que queda algo.
Ten cuidado, no vaya a ser que en vez de haber captado tú unas viviendas, unos golfos te hayan captado a ti. Serán mis veinte años de poli, pero ese encuentro en una cafetería... Deja, no me hagas caso.
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Y a ver si alguien más opina y le da otro enfoque, Rediós.
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Como bien se ha indicado hay que ver que dicen tales estatutos. Si no dijera nada al respecto pasaría a todos los herederos por partes iguales.
¿Qué pasaría si todavía no se ha realizado la partición? Todos o uno (en representación de todos) pasaría a ocupar el lugar de socio en tal empresa lo que le premitiría hasta votar.
¿Qué pasaría si se opusieran? Se podría solicitar tal representante via judicial (art. 398 CC)
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Que te enseñe la escritura de aceptación y partición de la herencia. A ver qué sale ahí.
Ya veré, no me quiero meter ahí, en el tema de la herencia. Yo aquí soy un mero intermediario para la compraventa de unas viviendas.
Dejemos la herencia a un lado. Si los herederos firman el acta de acuerdo por el que se nombra Administrador único al socio supérstite a mí me vale, al promotor también y al Notario también. ¿Y el (el promotor) qué sabe si han aceptado o no las participaciones? ;). Que con ello las estarían aceptando tácitamente, pues sí.
Tranquis, tranquis, o me tachéis de golfo todavía, no he dicho que se vaya a hacer así, son todo suposiciones.
Si hubiera querido ir a lo mío ya hace semanas que les hubiera plantado delante a las Partes un contrato de arras penitenciales, hubiera trincado lo mío y que se hubieran apañado después ellos.
Nadie ha dicho que no haya testamento. Podría haberlo y que no se mencione en él nada de la sociedad.
Claro. Pero entonces si hubo testamento y las participaciones no estaban en él incluidas (suposición), los herederos serán herederos abintestato de las mismas, que, como bien apuntaste, actualmente constituirían una herencia yacente. Así lo entiendo yo.
Lo del usufructo de la madre no sé de dónde lo sacas; en Derecho Común la viuda tiene el usufructo del tercio de mejora, no de la mitad de una parte de la herencia. Aunque es posible que en testamento se fije un usufructo mayor.
Usted perdone Señor Letrado, por eso dije "si no recuerdo mal". Fallo mío, y qué delito tengo, estudié la asignatura este verano porque la dejé directa para septiembre, superada con muy buena nota, pero ya ves, estos conocimientos si no los pones en práctica, se esfuman muy pronto. Gracias por la corrección.
Esto tampoco sé de dónde lo sacas. A mí me da que no te lo están contando todo. Además, como los herederos hagan el más mínimo acuerdo o gestión relevante de esas participaciones, se podría entender que hay una aceptación tácita, con lo cual se comen la deuda doblada y condimentada.
Jjeje, sí, eso también me lo saqué de la manga. No, no van por ahí los tiros. Ya te digo que todavía no hemos hablado con el heredero en profundidad sobre el asunto de las participaciones, yo hasta ahora solamente había tratado con el socio supérstite, el cual tampoco tiene ni idea de los detalles de la herencia. Por tanto, no les he dado lugar a que me oculten nada, no de momento. Cuando nos volvamos a reunir les pediré que me enseñen la Escritura de aceptación y partición de la herencia y ahí ya se acabarán las suposiciones.
Lo que me pica la curiosidad es lo que te planteaba antes. Suponiendo que los herederos no aceptaran a beneficio de inventario, y que las participaciones no estuvieran incluidas en el testamento, ¿qué pasa con esas participaciones?, ¿las podrían rechazar, o al no haber estado incluidas en el testamento y constituir un nuevo testamento intestado quedan exentas de los efectos de la aceptación del haber del testamento sí aceptado?. Qué locura. Y si no las pueden rechazar, las tendrán que aceptar tarde o temprano o bien dejarlas en el limbo, no sé, ahí sí que estoy perdidísimo.
Ten cuidado, no vaya a ser que en vez de haber captado tú unas viviendas, unos golfos te hayan captado a ti. Serán mis veinte años de poli, pero ese encuentro en una cafetería... Deja, no me hagas caso.
Jajjaja... No coño, no es ese el caso. De los que no me fío un pelo es de los golfos más golfos de este guión: El Banco.
Les he puesto a huevo dos ventas de dos viviendas que tienen ahí en el saco roto. Tienen dos opciones, colaborar para que se vendan en la situación en la que están (aún en propiedad de su deudor, la promotora) asumiendo todos los gastos que serían deducidos del precio de venta, y cuando digo todos son todos , desde las deudas de IBI hasta los gastos de Notaría pasando por el pago al ingeniero que certifique la eficiencia energética de las viviendas, TODOS. O bien, hacerse los tontos, aprovecharse de mi trabajo, atar a los compradores cuyos datos impepinablemente les he tenido que facilitar debido a que quieren financiar con ellos parte de la compra, ejecutar la hipoteca, mandar a tomar pos saco al promotor y venderles ellos directamente las viviendas. Con ello creo que se ahorrarían parte de los gastos de la deuda de IBI (pagarían sólo los 4 últimos años, creo), pero por otro lado tendrían que asumir todos los gastos relativos a la ejecución hipotecaria, etc, etc... Esa es la duda que tengo y soy consciente de que por ahí me/nos la podrían meter doblá.
Según me dijo el funcionario de la AMT que está tramitando expedientes similares a porrillo, a la entidad financiera lo último que le interesa es ejecutar y adjudicarse las viviendas pues les sale muucho más rentable condonar parte de la deuda del préstamo promotor y asumir todos los gastos de la operación. Además, el precio de venta que yo les he puesto en bandeja es superior al valor real actual de mercado de las viviendas, aunque lógicamente bastante inferior que el valor de tasación de cuando se promovieron estas viviendas, allá por el 2008, en pleno boom inmobiliario. Ellos sabrán lo que hacen, a mi me interesaba intentarlo pues mi comisión es bastante golosa y todo lo aprendido con el proceso, que aún continúa, me ha aportado una experiencia impagable, a la que seguro le sacaré rentabilidad, si no con esta, con otras operaciones.
Y a ver si alguien más opina y le da otro enfoque, Rediós.
Jajja... No será por falta de audiencia... Voy a tener que crear otro nick para mis consultas jurídicas abogado M, esto de expresar abiertamente las opiniones políticas de uno no ayuda mucho a hacer amigos. Qué te voy a contar.
Saludos y mil gracias!
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Como bien se ha indicado hay que ver que dicen tales estatutos. Si no dijera nada al respecto pasaría a todos los herederos por partes iguales.
¿Qué pasaría si todavía no se ha realizado la partición? Todos o uno (en representación de todos) pasaría a ocupar el lugar de socio en tal empresa lo que le premitiría hasta votar.
¿Qué pasaría si se opusieran? Se podría solicitar tal representante via judicial (art. 398 CC)
Muchas gracias por tu aportación compañero.
Saludos!
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Échale un vistazo al 400 de la LSC.
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Lo que me pica la curiosidad es lo que te planteaba antes. Suponiendo que los herederos no aceptaran a beneficio de inventario, y que las participaciones no estuvieran incluidas en el testamento, ¿qué pasa con esas participaciones?, ¿las podrían rechazar, o al no haber estado incluidas en el testamento y constituir un nuevo testamento intestado quedan exentas de los efectos de la aceptación del haber del testamento sí aceptado?.
Esto se me había pasado. Con lo de "testamento intestado" me has matao, pero bueno, se entiende. Supongamos que aceptaron la herencia sin hacerlo a beneficio de inventario, los bienes que aparecen ahora se adicionan a la partición ya hecha, y lo hacen a partes iguales porque es lo que dice la ley en casos de sucesión intestada. Supongamos ahora que aceptaron a beneficio de inventario y ahora aparecen nuevos bienes. Si se omitieron esos bienes a sabiendas (que seguramente es lo que ha pasado), se pierde el beneficio de inventario.
Pero bueno, como no sabemos que ha pasado en la dichosa herencia, todo esto es un poco elucubrar. Lo que es impepinable es que como hagan un acuerdo con el otro socio, otorguen ese poder o cualquier mandanga similar, se entiende que hay aceptación tácita. ¿Con la venta de esos dos pisos cubrirían toda la deuda que grava la participación en la sociedad?
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Échale un vistazo al 400 de la LSC.
Leí el precepto cuando me remitiste al 360 LSC y lo he vuelto a leer hoy. No sé si lo interpreto bien...
Artículo 400 Formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad
1. Para el cumplimiento de requisitos de forma relativos a actos jurídicos anteriores a la cancelación de los asientos de la sociedad, o cuando fuere necesario, los antiguos liquidadores podrán formalizar actos jurídicos en nombre de la sociedad extinguida con posterioridad a la cancelación registral de ésta.
2. En defecto de liquidadores, cualquier interesado podrá solicitar la formalización por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad.
Es el apartado segundo el que podríamos utilizar puesto que en el supuesto planteado no existen liquidadores. El Administrador supérstite también se considera interesado? Podría solicitar él la formalización? O el apoderado de la entidad financiera?... Tal vez por aquí se pudiera rascar algo sin necesidad de tocar a los herederos.
Con lo de "testamento intestado" me has matao, pero bueno, se entiende.
;D ;D ;D Vaya unas patadas que le doy al diccionario jurídico, jajajja, tú dame caña abogado M, se fiel a tu estilo. A estas alturas del Grado no tengo perdón de Dios. Sorry a los lectores.
Supongamos que aceptaron la herencia sin hacerlo a beneficio de inventario, los bienes que aparecen ahora se adicionan a la partición ya hecha, y lo hacen a partes iguales porque es lo que dice la ley en casos de sucesión intestada.
OK, te sigo, este supuesto lo tengo claro. Pero, una cosa, para que se adicionen, los herederos deben realizar algún acto? , es decir, deben instar esa adición? Pues de lo contrario las participaciones continúan yacentes y, por tanto, sin ningún efecto sobre los herederos. Pregunto.
Supongamos ahora que aceptaron a beneficio de inventario y ahora aparecen nuevos bienes. Si se omitieron esos bienes a sabiendas (que seguramente es lo que ha pasado), se pierde el beneficio de inventario.
De esto no tenía ni idea. Interesante. Pero, cómo se demuestra que se omitieron a sabiendas?? Porque se presupone, verdad? Es de cajón. A mí me sorprendió mucho cuando el hijo nos dijo lo de que las participaciones no estaban incluidas en la herencia que sí aceptaron.
Pero bueno, como no sabemos que ha pasado en la dichosa herencia, todo esto es un poco elucubrar. Lo que es impepinable es que como hagan un acuerdo con el otro socio, otorguen ese poder o cualquier mandanga similar, se entiende que hay aceptación tácita.
Lo sé, lo sé. El promotor me ha pedido que no indague más sobre el tema de la herencia. Y, la verdad, es que ni me va ni me viene. Mi único interés en la herencia es relativo a lo que pueda afectar para la firma de la compraventa. Yo daba por hecho que las escrituras de compraventa serían firmadas tanto por el socio supérstite como por los herederos del difunto. No me esperaba lo que nos dijo el hijo. Y tampoco creo que nos mintiera. Pero bueno, ya te digo que no voy a entrar, que el promotor haga lo que considere.
¿Con la venta de esos dos pisos cubrirían toda la deuda que grava la participación en la sociedad?
No te entiendo. Te explico. Con la venta de esos dos pisos se reduciría una parte importante de la deuda con la entidad financiera (la que corresponde a la parte proporcional del préstamo promotor asignado a cada una de ellas), más otra gran parte de la deuda con la AMT y más la deuda con la Cdad. de Propietarios correspondiente a cada una de las viviendas.
En realidad la empresa no está tan mal, sus únicos acreedores son dos entidades de crédito, la Agencia Municipal Tributaria y dos comunidades de propietarios. El edificio en el que yo he captado las viviendas, son 14 en total las que lo integran y están todas vendidas excepto seis, de las cuales yo llevo tres en exclusiva en cartera y si se arregla lo de la firma van a caer ya dos de ellas. Si se venden las seis, saldaría toda la deuda con una de las entidades de crédito.
Vamos que con lo que se ve por ahí, la situación de esta empresa es Disney, que diría el Cholo.
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Retomo este asunto para plantear una nueva duda:
Amplio nueva información sobre la sociedad antes de plantear la duda:
Esta sociedad fue constituida en su día por el socio difunto y su cónyuge, siendo titulares cada uno de ellos del 50% de las participaciones sociales.
Posteriormente un tercero (el hoy Administrador único) compra a cada uno de los socios (el difunto y su cónyuge) el 25% de sus participaciones, haciéndose con el 50% del capital social. Por tanto, eran tres los socios de la sociedad, con el siguiente reparto del capital social: difunto 25%, su cónyuge 25% y el nuevo socio 50%.
Posteriormente, reunidos los tres socios en Junta Universal, acuerdan cesar a los hasta entonces Administradores Mancomunados: el difunto y su cónyuge; y nombran a dos nuevos Administradores Mancomunados: el difunto y el nuevo socio.
Hasta ahí los antecedentes.
Fallecido el socio y Administrador Mancomunado y teniendo en cuenta que sus herederos, por el motivo que sea, no han aceptado ni se han pronunciado hasta la fecha sobre las participaciones sociales de su padre, ni quieren hacerlo, el Administrador supérstite se planteaba la duda de cómo hacer para poder vender unas viviendas de las que es titular la sociedad. A la conclusión que se ha llegado es la siguiente:
Dado que siguen habiendo dos socios en la sociedad, el Administrador supérstite (50% del capital social) y la cónyuge-viuda (25% del capital social, con independencia de lo que le corresponda de su difunto esposo), y a fin de no entrar en el tema de la herencia y dejar al margen a los herederos, se ha decidido celebrar Junta Extraordinaria, convocada por el Administrador supérstite, a la que se presentarán éste y la cónyuge-viuda, con el orden del día de cesar a los anteriores Administradores Mancomunados y nombrar a dos nuevos: El Administrador supérstite y la cónyuge-viuda.
Aunque no me compete, a fin de que se formalicen de una vez las compraventas de las viviendas en las que he mediado, me he tenido que encargar de redactar el acta de la Junta y de hacer varias consultas. He estudiado la LSC relativa a la Junta Genaral y me he leído varias veces los Estatutos de la sociedad, pero me siguen quedando varias dudas:
1. ¿Qué calificación tendría dicha junta? Entiendo que no sería Universal, porque, al no estar presente el capital correspondiente al socio difunto, la Junta no estará representada por el 100% del capital social. Por tanto, en la redacción del acta, he calificado la Junta como Extraordinaria. ¿Es correcta esta calificación?
2. Los Estatutos no hacen mención al quórum mínimo para la constitución de Juntas y, si no recuerdo mal, la LSC exige que la Junta esté representada por 2/3 del capital social. La duda es: ¿es válida la Junta constituida por el 75% del capital social?
3. Y, en relación con la anterior cuestión, ¿son válidos los acuerdos establecidos por unanimidad de los socios presentes (75% del capital social)?.
El jueves ya tengo cita con un abogado para exponerle el caso, enseñarle el acta y que me de su opinión, pero vuestras opiniones serán muy de agradecer. El objetivo es, celebrar la Junta cuanto antes, elevar los acuerdos a público e incribirlos en el RM para que se puedan firmar las compraventas de las viviendas.
Gracias de antemano.
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El representante de la sociedad es el órgano de administración. Puede ser administrador único.
Este sería el único que tendría que firmar.
No importa si se aceptó la herencia, a menos de que el administrador único hubiera fallecido. en este caso junta universal y nombramiento de nuevo administrador.
Si fueran dos administradores solidarios podría firmar la venta el vivo.
No he leído todas las contestaciones al hilo. Esta es mi aportación
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1. ¿Qué calificación tendría dicha junta? Entiendo que no sería Universal, porque, al no estar presente el capital correspondiente al socio difunto, la Junta no estará representada por el 100% del capital social. Por tanto, en la redacción del acta, he calificado la Junta como Extraordinaria. ¿Es correcta esta calificación?
2. Los Estatutos no hacen mención al quórum mínimo para la constitución de Juntas y, si no recuerdo mal, la LSC exige que la Junta esté representada por 2/3 del capital social. La duda es: ¿es válida la Junta constituida por el 75% del capital social?
3. Y, en relación con la anterior cuestión, ¿son válidos los acuerdos establecidos por unanimidad de los socios presentes (75% del capital social)?.
La calificación de la Junta como extraordinaria es correcta, puesto que la ley simplemente dice que toda junta que no sea ordinaria será extraordinaria.
La junta en la que comparece el 75% no será Junta Universal, pero es Junta válida.
Hay que entender que la decisión tomada en esa Junta formaría parte del tráfico jurídico normal de la sociedad, así que de no haber alguna estipulación especial en los estatutos sociales que lo impidiera, el quórum es suficiente y el acuerdo es válido.
Peeeeero, todo eso haciendo abstracción de todo lo concerniente a la disolución por causa legal que debería haberse realizado y no se realizó y del acuerdo de reactivación de la sociedad disuelta que debería haberse realizado y tampoco se realizó.
Y si me equivoco, que alguien me corrija.
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El representante de la sociedad es el órgano de administración. Puede ser administrador único.
Este sería el único que tendría que firmar.
No importa si se aceptó la herencia, a menos de que el administrador único hubiera fallecido. en este caso junta universal y nombramiento de nuevo administrador.
Si fueran dos administradores solidarios podría firmar la venta el vivo.
No he leído todas las contestaciones al hilo. Esta es mi aportación
Gracias por tu respuesta.
Eran tres los socios de la sociedad y dos de ellos los Administradores Mancomunados.
Murió uno de los Administradores Mancomunados. ¿Eso convierte al otro Administrador en Único?. Entonces ¿el Administrador Único o supérstite podría firmar él sólo la compraventa de las viviendas de las que es titular la sociedad?
Según el oficial de la notaría no puede firmar él sólo. Claro que tampoco me fío mucho de la opinión de aquél.
Gracias de nuevo.
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La calificación de la Junta como extraordinaria es correcta, puesto que la ley simplemente dice que toda junta que no sea ordinaria será extraordinaria.
La junta en la que comparece el 75% no será Junta Universal, pero es Junta válida.
Hay que entender que la decisión tomada en esa Junta formaría parte del tráfico jurídico normal de la sociedad, así que de no haber alguna estipulación especial en los estatutos sociales que lo impidiera, el quórum es suficiente y el acuerdo es válido.
Peeeeero, todo eso haciendo abstracción de todo lo concerniente a la disolución por causa legal que debería haberse realizado y no se realizó y del acuerdo de reactivación de la sociedad disuelta que debería haberse realizado y tampoco se realizó.
Y si me equivoco, que alguien me corrija.
Gracias abogado M.
Sí, ya sé que está ahí el tema de la disolución, ya lo comentamos. La sociedad no ha sido disuelta hasta la fecha y según me han dicho, esto no afecta para la transmisión de las fincas.
Lo que me mosquea es una cosa, ¿es posible que el RM ponga alguna pega para registrar el acuerdo celebrado en Junta sobre el nombramiento de los dos nuevos Administradores Mancomunados?
Si lo que comenta ferrito es así, entonces nos ahorraríamos lo de la junta, el acta, elevación a público e inscripción en el RM. Directamente firmaría el Administrador supérstite y punto.
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Lo que me mosquea es una cosa, ¿es posible que el RM ponga alguna pega para registrar el acuerdo celebrado en Junta sobre el nombramiento de los dos nuevos Administradores Mancomunados?
El artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital te dice:
"1. El incumplimiento por el órgano de administración de la obligación de depositar, dentro del plazo establecido, los documentos a que se refiere este capítulo dará lugar a que no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista.
2. Se exceptúan los títulos relativos al cese o dimisión de administradores, gerentes, directores generales o liquidadores, y a la revocación o renuncia de poderes, así como a la disolución de la sociedad y nombramiento de liquidadores y a los asientos ordenados por la autoridad judicial o administrativa."
y el artículo siguiente, el 283, no te va a gustar leerlo.
Por otro lado, el acuerdo por el que en Junta se decida vender esos pisos, yo entiendo que es perfectamente válido, sobre todo si la Junta es Universal (otra cosa son los problemas que pudiera haber si se pretendiera inscribirlo, pero ese acto no es de inscripción obligatoria). Como igualmente válido sería la decisión de vender tomada por uno solo de los administradores mancomunados si es que se ha hecho cierta previsión en los Estatutos. Ten en cuenta que el Reglamento del Registro Mercantil dice en su artículo 185.2 lo siguiente: "Los estatutos podrán establecer distintos modos de organizar la administración de entre los expresados en el apartado anterior (mancomunados, solidarios...), atribuyendo a la Junta General la facultad de optar alternativamente por cualquiera de ellos, sin necesidad de modificación estatutaria." Con lo cual no tienes que ir al Registro Mercantil para nada. Y ten en cuenta que si se decide vender esos pisos, ese acuerdo no tiene porqué ir al RM, luego, cuando se vendan, al registro que hay que ir es al de la propiedad, no al mercantil.
Pero vamos, que con esa Sociedad y con esas participaciones heredadas hay que hacer algo, porque los problemas no desaparecen ellos solitos. Todo lo contrario, se enquistan y van creciendo y creciendo...
Ya nos contarás como acaba el culebrón.
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Buenos días y mil gracias abogado M
El artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital te dice:
"1. El incumplimiento por el órgano de administración de la obligación de depositar, dentro del plazo establecido, los documentos a que se refiere este capítulo dará lugar a que no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista.
2. Se exceptúan los títulos relativos al cese o dimisión de administradores, gerentes, directores generales o liquidadores, y a la revocación o renuncia de poderes, así como a la disolución de la sociedad y nombramiento de liquidadores y a los asientos ordenados por la autoridad judicial o administrativa."
Entonces el acuerdo por el que se cesan a los anteriores Administradores y se nombran a los dos nuevos, sí sería inscribible en el RM. Eso deduzco del precepto.
y el artículo siguiente, el 283, no te va a gustar leerlo.
Uuuuff, al que no le va a gustar es al promotor, a su socia y los herederos.... A lo que a mi respecta no me afecta. De todos modos, según el precepto, apartado tercero, esa infracción prescribe a los tres años. Por lo que me dijo el promotor, el último año en el que inscribieron las cuentas anuales fue en 2011.
Por otro lado, el acuerdo por el que en Junta se decida vender esos pisos, yo entiendo que es perfectamente válido, sobre todo si la Junta es Universal (otra cosa son los problemas que pudiera haber si se pretendiera inscribirlo, pero ese acto no es de inscripción obligatoria). Como igualmente válido sería la decisión de vender tomada por uno solo de los administradores mancomunados si es que se ha hecho cierta previsión en los Estatutos. Ten en cuenta que el Reglamento del Registro Mercantil dice en su artículo 185.2 lo siguiente: "Los estatutos podrán establecer distintos modos de organizar la administración de entre los expresados en el apartado anterior (mancomunados, solidarios...), atribuyendo a la Junta General la facultad de optar alternativamente por cualquiera de ellos, sin necesidad de modificación estatutaria." Con lo cual no tienes que ir al Registro Mercantil para nada. Y ten en cuenta que si se decide vender esos pisos, ese acuerdo no tiene porqué ir al RM, luego, cuando se vendan, al registro que hay que ir es al de la propiedad, no al mercantil.
No me has entendido bien o, mejor dicho, no me habré explicado bien... Aunque con tu respuesta me has iluminado.
Ya sé que la compraventa de las viviendas se inscribe en el Registro de la Propiedad, hasta ahí llego.
El orden del día de la junta no era el acuerdo para vender las viviendas, sino acuerdo para cesar a los anteriores Administradores, por la muerte de uno de ellos y el nombramiento de dos nuevos Administradores Mancomunados. Aquí lo explicaba...
.... se ha decidido celebrar Junta Extraordinaria, convocada por el Administrador supérstite, a la que se presentarán éste y la cónyuge-viuda, con el orden del día de cesar a los anteriores Administradores Mancomunados y nombrar a dos nuevos: El Administrador supérstite y la cónyuge-viuda.
Entonces por lo que me comentas, ¿con el acuerdo celebrado en junta por el que se aprueba la venta de las viviendas sería suficiente para que el Administrador supérstite o Único firmara él sólo las compraventas?. Y ese acuerdo no haría falta inscribirlo; es decir que presentándolo en la Notaría junto con el certificado de defunción del otro Administrador mancomunado sería suficiente para formalizar las compraventas. Pregunto.
A medio día voy con el promotor a consultar a su abogado, a ver si se aclara ya esto y se firman de una vez las compraventas.
Ya te cuento. Gracias de nuevo.
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Entonces el acuerdo por el que se cesan a los anteriores Administradores y se nombran a los dos nuevos, sí sería inscribible en el RM. Eso deduzco del precepto.
Mmmm...Yo no diría tanto. Lo que te dice el precepto es que sí se puede inscribir el acuerdo de cese o dimisión, pero no te habla del nombramiento de nuevos administradores. Entraríamos entonces en el campo de la acefalia en la sociedad, un terreno pantanoso puesto que, entiendo yo, uno solo de los administradores mancomunados no puede hacer más que convocar Junta para nombrar nuevo órgano de administración. Otra cosa es que la Junta Universal autorice al administrador mancomunado supérstite a hacer la compraventa; yo entiendo que el acuerdo es válido y no hace falta inscribirlo. Pero recuerda que la participación en la Junta de los herederos supondrá una aceptación tácita de la herencia de esas participaciones sociales.
No me has entendido bien o, mejor dicho, no me habré explicado bien... Aunque con tu respuesta me has iluminado.
Te has explicado muy bien y yo te había entendido, lo que pasa es que he sido redundante.
Entonces por lo que me comentas, ¿con el acuerdo celebrado en junta por el que se aprueba la venta de las viviendas sería suficiente para que el Administrador supérstite o Único firmara él sólo las compraventas?. Y ese acuerdo no haría falta inscribirlo; es decir que presentándolo en la Notaría junto con el certificado de defunción del otro Administrador mancomunado sería suficiente para formalizar las compraventas. Pregunto.
Yo así lo entiendo. Recuerda que hay que documentar muy bien el acuerdo, especificando el poder especial que se le da al administrador mancomunado supérstite (que no único) e identificando a todos los asistentes a la Junta y su voto. Vuelvo a insistir en que eso supondrá una aceptación tácita de la herencia de las participaciones sociales.
Y a ver si alguien más le da a la tecla y aporta otro enfoque, que cada vez que abres un hilo de este tipo esto parece un ping pong entre tú y yo.
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Hola a todos,
A mi me parece que todos los medios tienen sus limitaciones naturales y este, foro de internet, no es una excepción.
El tema que se plantea escapa con mucho, en mi opinión, de sus limites de utilidad.
Que sobre un tema que implica legalmente derecho sucesorio, con derecho mercantil, derecho fiscal y con un reglamento registral doble, mercantil y de la propiedad, con derechos embargados, se pueda plantear una opinión mínimamente útil sin tener delante el testamento o su falta de el ,toda la información sobre la empresa y su situacion registral, por no entrar en su situacion legal, si está en situacion de disolución obligatoria, etc es, para mi, imposible en base a un elemental principio de prudencia, ya que está en juego la situación patrimonial, presente y futura, de los implicados, no olvidemos la responsabilidad patrimonial de los administradores en las empresas en situacion legal de disolución y que pueden ser transmitidas a los herederos.
Todos los parametros enunciados están interrelacionados, la adjudicación testamentaria se puede matizar en función de la situación mercantil y esta esta condicionada por la situación registral e incluso la situación en el RM puede influir en el RP, que tambien va a tener algo que decir si se quiere inscribir las propiedades.
Luego hay un principio de oportunidad: Que derechos queremos proteger? Los de la empresa? Los de los socios de la SL? Los de los acreedores de la SL o los de los intermediarios en la transacción, por que es dificil que sean todos concurrentes.
Yo declaro mi incapacidad, con la información que tengo, de dar una respuesta.
No se trata de responder o no sino de la utilidad real y las posibles consecuencias de las respuestas.
Pero es solo mi opinión y habrá otras mejores
Tomás
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Mmmm...Yo no diría tanto. Lo que te dice el precepto es que sí se puede inscribir el acuerdo de cese o dimisión, pero no te habla del nombramiento de nuevos administradores. Entraríamos entonces en el campo de la acefalia en la sociedad, un terreno pantanoso puesto que, entiendo yo, uno solo de los administradores mancomunados no puede hacer más que convocar Junta para nombrar nuevo órgano de administración. Otra cosa es que la Junta Universal autorice al administrador mancomunado supérstite a hacer la compraventa; yo entiendo que el acuerdo es válido y no hace falta inscribirlo. Pero recuerda que la participación en la Junta de los herederos supondrá una aceptación tácita de la herencia de esas participaciones sociales.
Así es, también nos lo ha confirmado esta mañana el abogado. Ese acuerdo de cesión y nombramiento de Administradores Mancomunados no se podrá inscribir en el RM.
Yo así lo entiendo. Recuerda que hay que documentar muy bien el acuerdo, especificando el poder especial que se le da al administrador mancomunado supérstite (que no único) e identificando a todos los asistentes a la Junta y su voto. Vuelvo a insistir en que eso supondrá una aceptación tácita de la herencia de las participaciones sociales.
Gracias por este aporte porque tras consultarlo con el abogado, el cual tampoco veía claro el asunto, coincide con que ésta sería la única vía posible para que la sociedad pueda vender las fincas en las condiciones en las que se encuentra.
Eso sí, la Junta que otorgue el poder para vender al Administrador supérstite ha de ser Universal; es decir, que los herederos se tienen que mojar sí o sí.
Gracias abogado M, eres muy buen abogado. Un lujo disponer aquí de tus consejos.
Y a ver si alguien más le da a la tecla y aporta otro enfoque, que cada vez que abres un hilo de este tipo esto parece un ping pong entre tú y yo.
Bueno, tampoco es que en el resto de hilos la peña se mate en contestar. Al final siempre participáis los mismos.
Por mi parte es un lujo contar con tu opinión, pero tampoco te sientas obligado en responderme.
Yo expongo aquí mis experiencias y dudas jurídicas primero por mi propio interés en resolverlas, pero también por compartirlas con quien las lea por si a alguien más les interesa y aprende algo con ello.
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Hola a todos,
A mi me parece que todos los medios tienen sus limitaciones naturales y este, foro de internet, no es una excepción.
El tema que se plantea escapa con mucho, en mi opinión, de sus limites de utilidad.
Que sobre un tema que implica legalmente derecho sucesorio, con derecho mercantil, derecho fiscal y con un reglamento registral doble, mercantil y de la propiedad, con derechos embargados, se pueda plantear una opinión mínimamente útil sin tener delante el testamento o su falta de el ,toda la información sobre la empresa y su situacion registral, por no entrar en su situacion legal, si está en situacion de disolución obligatoria, etc es, para mi, imposible en base a un elemental principio de prudencia, ya que está en juego la situación patrimonial, presente y futura, de los implicados, no olvidemos la responsabilidad patrimonial de los administradores en las empresas en situacion legal de disolución y que pueden ser transmitidas a los herederos.
Todos los parametros enunciados están interrelacionados, la adjudicación testamentaria se puede matizar en función de la situación mercantil y esta esta condicionada por la situación registral e incluso la situación en el RM puede influir en el RP, que tambien va a tener algo que decir si se quiere inscribir las propiedades.
Luego hay un principio de oportunidad: Que derechos queremos proteger? Los de la empresa? Los de los socios de la SL? Los de los acreedores de la SL o los de los intermediarios en la transacción, por que es dificil que sean todos concurrentes.
Yo declaro mi incapacidad, con la información que tengo, de dar una respuesta.
No se trata de responder o no sino de la utilidad real y las posibles consecuencias de las respuestas.
Pero es solo mi opinión y habrá otras mejores
Tomás
Gracias por tu comentario Tomás.
Entonces, según tú, ¿qué tipo de planteamientos son apropiados para este subforo? Me mata la curiosidad.
Discrepo absolutamente contigo. Precisamente por lo enrevesado del supuesto que planteo y por englobar distintas ramas del Derecho, como bien apuntas, pues más interesante para cualquier abogado o estudiante de Derecho, siempre que a uno le guste el análisis jurídico, claro está.
Por otro lado, veo que has seguido todo el hilo, pero sacas una conclusión equivocada no, lo siguiente. Precisamente en el supuesto planteado, los intereses o derechos de tooodas las partes implicadas coinciden en un punto, en un hecho que sería positivo para todos: la venta de las viviendas. ¿Por qué? Pues es evidente, con esas ventas, los acreedores cobran parte de su crédito, los socios, incluso los herederos, reducen deuda, el intermediario, oseasé yo, cobro los honorarios fruto de mi trabajo, dos parejas de jóvenes adquieren su primera vivienda a muy buen precio.... Joder, si es que no puede haber un final más feliz!! ¿Y todavía te preguntas por cuáles derechos merecen más protección?
También dices que no aporto información suficiente. Pues macho, no sé, si quieres te copio aquí la escritura de constitución de la sociedad, el testamento del difunto, las cuentas anuales y el copón bendito... Yo creo que he aportado la información necesaria para las dudas planteadas. Que a ti no te apetezca dar tu opinión me parece perfecto, pero no me vengas con historias para no dormir.
De nuevo gracias por tu nula aportación.
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Eso sí, la Junta que otorgue el poder para vender al Administrador supérstite ha de ser Universal; es decir, que los herederos se tienen que mojar sí o sí.
Bueno, eso de que tenga que ser Junta Universal yo no lo tengo tan claro. ¿Te lo ha dicho el abogado o es de tu cosecha? He apuntado la posibilidad de que sea Universal porque así te aseguras que nadie va a impugnar el acuerdo ni emprender una acción social contra el administrador, pero si se sabe con seguridad que nadie lo va a hacer y la Junta no es Universal pero se cumple con la mayoría de un tercio que estipula la ley para la toma de acuerdos "de gestión normal y cotidiana" digamos, como el de vender un par de pisitos, o con la mayoría distinta a un tercio que se pueda haber fijado en Estatutos, pues... el acuerdo sería válido y el nombre de los herederos no saldría por ningún lado.
Lo que has apuntado más arriba sobre 2/3 del capital no sería aplicable a este acuerdo. Y recuerda que no hay quórum mínimo para la constitución de la Junta; otra cosa es el posible régimen de mayorías reforzadas que establezca en su caso el Estatuto para un acuerdo así. ¿Cuánto capital suman el mancomunado y la viuda?
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Saul,
Veo que o no me explicado bien, lo más probable, o no has entendido nada.
Pero me da igual, es tu post y tu asunto y por tanto puedes hacer con el lo que quieras, yo con no volver a entrar en el pues solucionado.
Un saludo
Tomás
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Bueno, eso de que tenga que ser Junta Universal yo no lo tengo tan claro. ¿Te lo ha dicho el abogado o es de tu cosecha? He apuntado la posibilidad de que sea Universal porque así te aseguras que nadie va a impugnar el acuerdo ni emprender una acción social contra el administrador, pero si se sabe con seguridad que nadie lo va a hacer y la Junta no es Universal pero se cumple con la mayoría de un tercio que estipula la ley para la toma de acuerdos "de gestión normal y cotidiana" digamos, como el de vender un par de pisitos, o con la mayoría distinta a un tercio que se pueda haber fijado en Estatutos, pues... el acuerdo sería válido y el nombre de los herederos no saldría por ningún lado.
Lo que has apuntado más arriba sobre 2/3 del capital no sería aplicable a este acuerdo. Y recuerda que no hay quórum mínimo para la constitución de la Junta; otra cosa es el posible régimen de mayorías reforzadas que establezca en su caso el Estatuto para un acuerdo así. ¿Cuánto capital suman el mancomunado y la viuda?
Cosecha mía, al abogado no le hemos consultado sobre el tipo de Junta, le hemos expuesto el asunto y lo va a estudiar, le he comentado la solución que tú has aportado aquí y le parecía la única viable, aunque también debía estudiarlo. Para afirmar lo de la junta universal me baso, además de tu comentario del que sí interpreté que la Junta debía ser Universal, en la llamada que he recibido esta mañana del oficial de la notaría. No me fío mucho de él, ya me ha hecho alguna que otra picia en otras firmas. Le envié el acta que redacté para el acuerdo entre Administrador supérstite y la viuda, con el cese de los anteriores y el nombramiento de los nuevos Administradores Mancomunados, como Junta Extraordinaria, etc, etc... para que lo consultara con el notario y me diera visto bueno (todo esto sin saber aún que ese acuerdo no es inscribible, no el nombramiento). Bien, pues me dice hoy el notas que ha hablado, no con el notario, no, con el propio RM! y que le han dicho que el acuerdo ha de ser unánime, que deben firmarlo los herederos y que éstos son socios de la empresa, aunque no hayan aceptado las participaciones!. No me cuadra nada de esto, es lo mismo que mantiene desde la primera vez que le planteé el asunto. Me da que ni al Notario ni al RM ni ná de ná, se lo ha sacado de la manga. Pero ya me ha hecho dudar, esta notaría es de las más potentes de la ciudad, a pesar del oficial. Me tiene loco este asunto. Estoy ahí aguantando a compradores de un lado y a entidad financiera de otro para asegurarme de que no habrá problemas con la firma. Recordemos que antes de firmar, se van a hacer varios pagos, para liberar de cargas las viviendas antes de escriturar. Imagínate que pagan y luego no se pudieran escriturar las viviendas... Por eso hasta que no se aclare todo esto y estemos 100% seguros no se dará ni un paso.
Todas las partes están a favor de la venta de las viviendas: la viuda y socia, los herederos, el mancomunado, la entidad financiera, la AMT, la Cdad de Propietarios y hasta el apuntador. Nadie impugnaría el acuerdo para la venta de los pisos.
Entre mancomunado y viuda suman el 75% de las participaciones. El 25% restante correspondía al mancomunado difunto.
En este momento la única opción que veo posible es el acuerdo por el que se concede un poder especial para el Administrador Mancomunado supérstite para la venta de los pisos, a ser posible en Junta Extraordinaria, sin la participación de los herederos. Pero, por otro lado, ahora me mosquea lo que me ha dicho el oficial de la notaría.
A ver lo que dice el letrado y después se consultará al propio notario.
Yo de momento no le quito la piel al oso.
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Saul,
Veo que o no me explicado bien, lo más probable, o no has entendido nada.
Pero me da igual, es tu post y tu asunto y por tanto puedes hacer con el lo que quieras, yo con no volver a entrar en el pues solucionado.
Un saludo
Tomás
Tú mismo Tomás. Yo hubiera agradecido tu aportación, pero en lugar de ello has cuestionado la adecuación del planteamiento que he hecho.
Aquí sólo estamos debatiendo sobre la posibilidad de vender unas fincas, buscando la forma de hacerlo, para bien de todas las partes implicadas. Esto es lo que tú pareces no haber entendido.
Sin acritud y saludos.
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. Le envié el acta que redacté para el acuerdo entre Administrador supérstite y la viuda, con el cese de los anteriores y el nombramiento de los nuevos Administradores Mancomunados, como Junta Extraordinaria, etc, etc... para que lo consultara con el notario y me diera visto bueno (todo esto sin saber aún que ese acuerdo no es inscribible, no el nombramiento). Bien, pues me dice hoy el notas que ha hablado, no con el notario, no, con el propio RM! y que le han dicho que el acuerdo ha de ser unánime, que deben firmarlo los herederos y que éstos son socios de la empresa, aunque no hayan aceptado las participaciones!.
No me creo que un Registrador no sepa lo que dice el art. 200 de la LSC. La unanimidad está estrictamente vetada como requisito para la toma de acuerdos. Eso se lo ha inventado el pavo ese de la notaría. Coméntaselo tú al notario y que le tire de la oreja al listillo ese.
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Desenlace del culebrón Topacio...
Descartada la opción propuesta por abogado M del acuerdo adoptado en Junta por el que se concede poder especial al Administrador supérstite para vender los pisos. ¿Por qué?, os explico...
El órgano de Administración estaba constituido por dos Administradores Mancomunados. Ahí está la clave, en la mancomunidad de la Administración. Si hubieran sido solidarios no habría problema. Si hubieran sido tres los Mancomunados, si muere uno, no hay problema, el órgano de Administración seguiría representado por los otros dos. Pero, al ser sólo dos los Mancomunados, al morir uno de ellos, el órgano de Administración quedó automáticamente disuelto. La sociedad, actualmente, está sin órgano de Administración. Por tanto, no se puede otorgar un poder al Administrador supérstite, porque, sencillamente, ya no es Administrador.
Única opción para vender las fincas:
Acuerdo en Junta Universal (ahora explico por qué Universal) con el cese y nuevo nombramiento de órgano de Administración, ya sea único, dos solidarios o dos Mancomunados. Tras ese acuerdo, elaboración de las cuentas anuales de la sociedad desde el ejercicio 2012 al actual, pago de las sanciones correspondientes por la no presentación del IS, pago de las cuotas de inscripción en el RM de las cuentas anuales y por cada ejercicio, reactivación en el IAE de la sociedad, etc, etc... En resumen, unos 4.000 pavos de coste en total para la sociedad. En el RM se inscribirían primero las cuentas y luego el acuerdo con el cese y nuevo nombramiento de órgano de Administración.
¿Por qué Universal? Según el notario, que no el oficial, hay que distinguir entre el acta que se cumplimenta en el libro de actas de la sociedad en el cual sí que deben de especificarse los nombres de todos los socios comparecientes y su firma, y el certificado de este acta, que es el que el notario adjunta a la escritura del acuerdo celebrado en Junta, el cual rezaría así: "Reunido en Junta General Universal la totalidad del capital social de la sociedad...." Esa escritura que es la que se inscribe en el RM, se firmaría sólo por el/los administradores y en ella no tienen porqué reflejarse los nombres de los socios. Según el notario esa es la forma habitual de proceder y la mejor para que el RM no ponga pegas. Si se hace Junta Extraordinaria, con la comparecencia del 75% del capital social, adjuntando el certificado de defunción del Administrador difunto, etc... estarían llamando a la puerta del RM para que pusieran pegas con el tema de los herederos.
Toda la mañanita liado con el asunto éste de los piiiiiiiiiiii... La venta está hoy en el aire, ya le he comunicado a la entidad financiera que suspenda el pago a la AMT por el momento. Los socios se tienen que plantear el tema de la reactivación, el coste y demás. No les va a quedar otra que hacerlo.
Por mi parte, putada porque se complica la venta y por ende el cobro de mis honorarios. Pero no tiro la toalla, ya veo la solución para el desbloqueo. La clave está en la tercera vivienda, ya tengo interesados en su compra, y de esa operación saldrá la pasta que necesitan los socios para hacer frente a los gastos que les va a suponer todo el percal.
En lo que a experiencia y conocimientos que me ha aportado todo este asunto, la verdad es que estoy muy satisfecho, me ha generado algún que otro dolircillo de cabeza, pero ha merecido la pena y al final me llevaré el gato al agua. Espero que para todos los que habéis seguido el hilo también os haya aportado algo. Muchas gracias a los que han aportado sus consejos, especialmente para abogado M.
Y me despido con un chiste, sí, un chiste, habéis leído bien, que estamos de viernes!! :D Ahí va...
El vaquero que entra en una taberna y le dice al bartman...
- ¿Has visto a Tomás?
- ¿Qué Tomás?
- Un whisky doble...
;D ;D ;D ;D
Saludos!
-
Bueno, así es como lo veo yo:
¿Qué artículo de qué ley te obliga a inscribir en el registro mercantil la compraventa de los pisos? Yo creo que ninguno. Y si me equivoco, que alguien me corrija.
¿Qué artículo de qué ley te obliga a inscribir en el registro mercantil el acuerdo por el que la Sociedad decida vender esos pisos? Yo creo que ninguno. Y si me equivoco, que alguien me corrija.
¿Qué el órgano de administración es mancomunado y uno de los dos se ha muerto? De acuerdo. Ya hemos apuntado antes que se da una situación de acefalia en la Sociedad y que el Administrador supérstite no puede hacer mucho más que convocar Junta para que se nombre otro Administrador. Lo que pasa es que todas estas cuestiones de acuerdos válidos o no, Administración válida o no, se desarrollan en sede de Derecho estrictamente societario, y si ningún socio va a impugnar nada, si no se va a entablar ninguna acción social contra el Administrador ¿Cuál es el problema? Yo creo que ninguno. Y si me equivoco, que alguien me corrija diciendo qué norma de Derecho Civil impide hacerlo o lo declara nulo de pleno derecho. Y eso de que el órgano de administración quedó automáticamente disuelto y el administrador supérstite ha dejado de serlo por imperativo legal, ¿Dónde lo pone?
Creo que hay que insistir en la cuestión de que un órgano de administración mancomunado se establece para asegurar el control de todos los socios o de los que representen cierta cuota sobre los administradores, de manera que uno solo de ellos no pueda realizar ciertos actos sin el consentimiento de quien representa otra parte del capital social. Pero si todos los miembros de la sociedad están de acuerdo ¿Dónde está el problema en la operación que se pretende? Yo creo que ningún juez tumbaría la operación si no se perjudica a terceros. Y al RM no hay porqué ir para nada.
¿Porqué insisto en que no hay obligación de inscripción en el RM? Partamos de la base de que la finalidad del RM es dar publicidad a poderes y delegaciones que tengan cierta vocación de generalidad y por ello al igual que no son inscribibles los poderes para actos concretos tampoco lo son los consentimientos para actos concretos. Recuerda que no estamos creando un nuevo órgano de administración (que habrá que hacerlo algún día) ni tampoco estamos convirtiendo al administrador supérstite en administrador único, sino que, y aquí está la clave, nos estamos moviendo en el terreno de los consentimientos, poderes especiales para actos concretos o mandatos (échale un vistazo al 1738 del CC); La Dirección General del Registro y el Notariado acepta que se de en una misma persona la figura del administrador mancomunado y del apoderado. Ese apoderamiento lo puede hacer tanto el otro administrador mancomunado como la Junta.
Toda esa historia de las actas que te ha contado el notario es cierta, pero está pensada para que se reactive la Sociedad con todo lo que ello conlleva, no para sacar adelante la compraventa. Yo creo que el notario lo que quiere es hacer más caja. Por eso me paso por el orto lo que te ha dicho.
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No seré yo quien te lo debata, este asunto me queda grande, de hecho he sostenido tu postura frente al notario y el oficial, ante el promotor, porque saco las mismas conclusiones que tú, LSC en mano. Y no me cuadra que no sea válido ese acuerdo para otorgar el poder o consentimiento para que venda el supérstite. Pero es lo que nos han dicho y lo que sí me ha cuadrado es lo de la disolución del órgano de administración por la muerte del mancomunado. ¿Que dónde está eso regulado? Ni idea, simplemente lo he visto lógico. La conclusión era que si no hay órgano de administración, ¿quién representa en la firma de las compraventas a la sociedad? Y que, por tanto, el acuerdo necesario e impepinable es el de nombramiento de nuevos o nuevo Administrador. Ahí ya me han callado la boca, me ha convencido, si de dos Mancomunados muere uno de ellos, la mancomunidad se extingue, ¿no te parece? Solamente por seguridad jurídica y por la desconfianza entre ambos que pusieron de manifiesto en su día al nombrarse Administradores Mancomunados, me cuadra que al morir uno de ellos, el supérstite no pueda seguir representando a la sociedad por sí mismo.
A efectos fiscales ocurre lo mismo. Para elaborar ahora las cuentas anuales de ejercicios anteriores a la muerte del mancomunado y presentarlas en el Registro para habilitar la inscripción del nombramiento, dichas cuentas NO pueden firmarse sólo por el Administrador supérstite, se requiere la firma de los dos Mancomunados. Antes debe nombrarse nuevo órgano de Administración, que éste el que firme las cuentas.
Tal vez lo de que el órgano de Administración se disuelve no sea la forma correcta de decirlo, la cuestión es que el supérstite, por sí sólo, no puede representar a la sociedad. La Junta no puede otorgar poder o consentimiento alguno al órgano de administración, porque éste está constituido a día de hoy por dos Administradores Mancomunados y uno de ellos ya no vive, por lo que el otro ya no pinta un pijo como Administrador. Y si no pinta nada como Administrador, le queda la condición de socio. Y, como socio, con o sin el consentimiento de la Junta, no puede representar a la sociedad en la venta de las viviendas, debe hacerlo un Administrador. Esto último es de mi cosecha, no me mates. He leído el 1738 CC al que me remites, muy bien traído, ahí puedes llevar razón y tiraría por tierra lo anterior. Qué locura!
Una cosa está clara abogado, tienen que reactivar la sociedad sí o sí, ten en cuenta que el IVA de las compraventas lo cobra la sociedad, por lo que deberán hacer la correspondiente autoliquidación, presentación de modelos, etc... El nombramiento de nuevo órgano de administración lo tienen que hacer sí o sí, ¿para qué esperar, no crees?. Eso sí, les va a salir por un pico.
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lo que sí me ha cuadrado es lo de la disolución del órgano de administración por la muerte del mancomunado. ¿Que dónde está eso regulado? Ni idea, simplemente lo he visto lógico. La conclusión era que si no hay órgano de administración, ¿quién representa en la firma de las compraventas a la sociedad? Y que, por tanto, el acuerdo necesario e impepinable es el de nombramiento de nuevos o nuevo Administrador. Ahí ya me han callado la boca, me ha convencido, si de dos Mancomunados muere uno de ellos, la mancomunidad se extingue, ¿no te parece? Solamente por seguridad jurídica y por la desconfianza entre ambos que pusieron de manifiesto en su día al nombrarse Administradores Mancomunados, me cuadra que al morir uno de ellos, el supérstite no pueda seguir representando a la sociedad por sí mismo.
Claro que la mancomunidad se extingue, pero eso no significa que la sociedad no pueda continuar en el tráfico jurídico y atendiendo las obligaciones que pueda tener con terceros. Por supuesto que hay que nombrar nuevo órgano de administración, pero entre que se crea o no, entre que se convoca la Junta o no, entre que se celebra la Junta o no, entre que se llega a un acuerdo entre los socios o no ¿Qué pasa? ¿Qué la sociedad no puede pagar a nadie? ¿Qué la sociedad no puede contratar con nadie? Eso no es cierto. Las cuestiones de Societario son de Societario y lo puramente Civil va por otro lado y puede ser perfectamente válido si no se perjudica a terceros.
A efectos fiscales ocurre lo mismo. Para elaborar ahora las cuentas anuales de ejercicios anteriores a la muerte del mancomunado y presentarlas en el Registro para habilitar la inscripción del nombramiento, dichas cuentas NO pueden firmarse sólo por el Administrador supérstite, se requiere la firma de los dos Mancomunados. Antes debe nombrarse nuevo órgano de Administración, que éste el que firme las cuentas.
Vale, al César lo que es del César, lo Tributario por lo Tributario, lo Registral por lo Registral, lo Societario por lo Societario...pero la compraventa es válida y el acuerdo por el que se apodera al mancomunado supérstite para celebrarla también.
Tal vez lo de que el órgano de Administración se disuelve no sea la forma correcta de decirlo, la cuestión es que el supérstite, por sí sólo, no puede representar a la sociedad. La Junta no puede otorgar poder o consentimiento alguno al órgano de administración,
La "soberanía" de la Sociedad radica en la Junta, no en el órgano de administración. Y por supuesto que la Junta (No tiene porqué ser Universal, ni tomarse el acuerdo por unanimidad, que eso, como requisito, está prohibido) puede apoderar a uno solo de los mancomunados para realizar una compraventa. Si uno solo de los administradores mancomunados puede ser apoderado general ¿Cómo coño no va a poder ser apoderado para una gestión concreta? Lo digo yo, lo dicen las sentencias y lo dice la DGRN. Diga lo que diga el notario ese pringao.
Lo puede hacer ahora la Junta, pero si no queremos Junta, podría aparecer por ahí un poder que firmó el mancomunado difunto antes de fallecer. Un poder que no hay ninguna obligación de inscribir en ningún registro y cuya firma no cuestionaría nadie en la Sociedad ¿Verdad? Joé...que hay que decirlo tó.
Una cosa está clara abogado, tienen que reactivar la sociedad sí o sí, ten en cuenta que el IVA de las compraventas lo cobra la sociedad, por lo que deberán hacer la correspondiente autoliquidación, presentación de modelos, etc... El nombramiento de nuevo órgano de administración lo tienen que hacer sí o sí, ¿para qué esperar, no crees?. Eso sí, les va a salir por un pico.
Eso ya te lo dije. La Sociedad hay que reactivarla sí o sí. Hay que nombrar nuevo órgano de administración sí o sí. Y en cuanto pisen una Junta los herederos estarán aceptando tácitamente la herencia de esas participaciones. Pero no hay porqué hacer todo eso antes de la compraventa.
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¿Quinientas vistas y nadie le da a la tecla?...Non fotis, nen.
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Jajajja... Eres el puto amo abogado M, de verdad te lo digo, como jurista debes de ganarte muy bien la vida...
https://m.youtube.com/watch?v=zrX8Rl5ak7Y
Claro que la mancomunidad se extingue, pero eso no significa que la sociedad no pueda continuar en el tráfico jurídico y atendiendo las obligaciones que pueda tener con terceros. Por supuesto que hay que nombrar nuevo órgano de administración, pero entre que se crea o no, entre que se convoca la Junta o no, entre que se celebra la Junta o no, entre que se llega a un acuerdo entre los socios o no ¿Qué pasa? ¿Qué la sociedad no puede pagar a nadie? ¿Qué la sociedad no puede contratar con nadie? Eso no es cierto. Las cuestiones de Societario son de Societario y lo puramente Civil va por otro lado y puede ser perfectamente válido si no se perjudica a terceros.
¿Te importa si utilizo esto para insistir en el lo del acuerdo para el consentimiento?
El último cartucho que me queda es que el lunes me reúno con el director de la entidad financiera, ya le adelanté ayer que había surgido un problema con el tema de la sociedad y que de momento no pagaran a la AMT, le pregunté si podíamos consultarlo con el departamento jurídico de la entidad, al fin y al cabo, las escrituras no se van a firmar en la notaría con la que estamos viviendo lo del acuerdo de la Junta, sino en la que ellos digan, con la que trabajen habitualmente.
No te quepa duda de que me encargaré personalmente de plantear y exponer todo lo que tú has aportado aquí. Si sale bien la jugada será obra tuya, ya te cuento.
Vale, al César lo que es del César, lo Tributario por lo Tributario, lo Registral por lo Registral, lo Societario por lo Societario...pero la compraventa es válida y el acuerdo por el que se apodera al mancomunado supérstite para celebrarla también.
Esto también me lo guardo.
La "soberanía" de la Sociedad radica en la Junta, no en el órgano de administración. Y por supuesto que la Junta (No tiene porqué ser Universal, ni tomarse el acuerdo por unanimidad, que eso, como requisito, está prohibido) puede apoderar a uno solo de los mancomunados para realizar una compraventa. Si uno solo de los administradores mancomunados puede ser apoderado general ¿Cómo coño no va a poder ser apoderado para una gestión concreta? Lo digo yo, lo dicen las sentencias y lo dice la DGRN. Diga lo que diga el notario ese pringao.
Jeje, desde luego que tu argumento es contundente. Y desde luego que son unos pringaos, él y el oficial, joder, se me cae un mito, es un notario joven y de éxito en mi ciudad. Por pasta no creo que sea, total la escritura del acuerdo en Junta cuesta dos duros. Sí que puede que sea por las de las dos compraventas, lo que no saben es que no se firmarían en esa notaría, he dejado que se engolosinen un poco, para que nos asesoraran sobre lo del follón de los administradores. Aunque, visto lo visto, to pa na.
Eso ya te lo dije. La Sociedad hay que reactivarla sí o sí. Hay que nombrar nuevo órgano de administración sí o sí. Y en cuanto pisen una Junta los herederos estarán aceptando tácitamente la herencia de esas participaciones. Pero no hay porqué hacer todo eso antes de la compraventa.
Pues lo mismo hasta se ahorran reactivar la sociedad, al menos no por motivos fiscales. Ayer recordé que una operación en la que intermedié para la compraventa de unas naves in en la que el vendedor también estaba ahorcado por las deudas y lo que se hizo fue que el comprador compró a la baja el crédito de una entidad financiera que gravaba las naves y también se pagó una cantidad al vendedor. Bien, pues no recuerdo con exactitud los detalles fiscales de la operación, pero sí sé que el IVA que se generó no fue repercutido por el vendedor, sino que fue pagado directamente por el comprador a la AT.
Deduzco entonces que aquí se podría hacer lo mismo, que los compradores liquiden ellos mismos el IVA a la AT. De este modo los Administradores se ahorran reactivar y, por tanto, pagar ese dineral en sanciones y demás.
Muchas gracias, a ver si saliera la cosa. Una comida me pago. ;) ;)
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el IVA que se generó no fue repercutido por el vendedor, sino que fue pagado directamente por el comprador a la AT.
Supongo que el comprador se dedicaba a la compraventa de inmuebles y por eso renunció a la exención de IVA, pagó ese impuesto en vez de ITP, y por eso pagó directamente a la Agencia Tributaria. Luego él repercutiría el IVA soportado. ¿No?
En cuanto a lo otro, ya me contarás. Y si me equivoco dame toda la caña del mundo, que así es como se aprende. Eso sí, que te digan el artículo de la ley, la sentencia o la resolución de la DRGN que impide hacerlo, que si no, no puntúa.
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Bueno, Saul. Si mañana se te ponen chulitos, dales con esto:
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia 714/2013, de 12 de noviembre de 2013
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1883/2011
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-Antecedentes del caso
Los hechos relevantes para comprender las cuestiones planteadas en los recursos, tal como han sido fijados en la instancia, integrados en lo necesario con lo que resulta de documentos no controvertidos, y los principales hitos procesales son los que a continuación se relacionan resumidamente.
1.- D. Patricio ha interpuesto demanda contra las sociedades "CHALACO, S.A." (en lo sucesivo, CHALACO), "BANSABADELL LEASING, E.F.C., S.A." (en lo sucesivo, BANSABADELL), "DIODE ESPAÑA, S.A." (en lo sucesivo, DIODE), D. Jesús María, D. Teodosio y D.ª Carmen.
En ella solicita que se declare la nulidad de la compraventa de un solar en la calle Salvatierra de Madrid celebrada el 20 de julio de 2001, entre CHALACO, como vendedora, y BANSABADELL, como compradora, así como así como del posterior contrato de arrendamiento financiero suscrito entre las sociedades BANSABADELL y DIODE respecto del mismo bien; con cancelación de los asientos causados en el Registro de la Propiedad.
2.- El demandante es titular de las acciones que representan del 50% del capital social de la sociedad CHALACO, que adquirió el 5 de mayo de 1988, por compra que hizo al otro socio, D. Jesús María. Este había sido nombrado administrador único en la constitución de la sociedad el 28 de enero de 1987 y siguió desempeñando tal cargo, si bien se comprometió con el demandante, en el contrato de compraventa de las acciones, a no otorgar ningún apoderamiento a terceras personas, a menos que obtuviera su conformidad escrita.
Las discrepancias entre los socios comenzaron en el año 1989. El hoy demandante impugnó judicialmente diversos acuerdos adoptados por la junta general de accionistas de CHALACO a partir del año 1990, obteniendo sentencias estimatorias de sus demandas.
3.- En 1987, antes de la entrada del demandante en el accionariado, la sociedad había otorgado poderes generales (todas las facultades que los Estatutos asignan al Consejo de Administración, salvo las indelegables) a D. Leonardo y D. Obdulio, otorgamiento que fue inscrito en el Registro Mercantil. Pese al acuerdo alcanzado por los socios, en 1991 la sociedad CHALACO, representada por sus apoderados generales, otorgó poderes generales (las mismas facultades que habían sido otorgadas a los apoderados otorgantes del apoderamiento) a D. Teodosio y D.ª. Carmen.
4.- La sociedad CHALACO no adaptó sus estatutos al Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas ni aumentó el capital social, ni procedió a la reelección o nombramiento de administrador después de caducado el cargo.
5.- El demandante, tras solicitar infructuosamente la convocatoria de una junta de accionistas con ese objeto, instó la disolución judicial de la sociedad. Su demanda fue estimada por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 47 de Madrid, resolución que fue confirmada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10.ª, por sentencia de 29 de julio de 2001. La sentencia declaró la concurrencia de causa legal de disolución de la sociedad. Dicha sentencia fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo. No existe constancia alguna de la interposición de dicha demanda en el Registro Mercantil pues no fue anotada preventivamente en el mismo.
6.- El demandante, al comprobar que unas fincas registrales que pertenecían a la sociedad habían sido transmitidas, presentó demanda de nulidad de la compraventa que correspondió al Juzgado de 1.ª Instancia núm. 56 de Madrid, que declaró su nulidad. La sentencia fue confirmada por sentencia de 4 de marzo de 2004 la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Madrid. El recurso de casación interpuesto contra dicha sentencia por CHALACO y otros codemandados fue inadmitido a trámite por auto de esta Sala de 13 de enero de 2009.
7.- El demandante, posteriormente al inicio del proceso anteriormente referido sobre nulidad de la compraventa de inmuebles, tuvo conocimiento de que el solar de la calle Salvatierra, adquirido tras su entrada en la sociedad, había sido vendido por CHALACO a BANSABADELL el 29 de mayo de 1991, que concertó sobre el mismo un arrendamiento financiero con la sociedad DIODE. Otorgaron la escritura pública de compraventa en nombre de la sociedad CHALACO sus apoderados D. Teodosio y D.ª. Carmen.
8.- En la demanda iniciadora de este litigio se solicitaba la nulidad de estos contratos de compraventa y de arrendamiento financiero, fundando la pretensión, resumidamente, en que en el momento de celebrarse la compraventa, la sociedad vendedora, CHALACO, estaba incursa en causas legales de disolución (no elevación del capital social al mínimo exigido en la nueva ley, imposibilidad manifiesta de realización de sus fines y paralización de sus órganos sociales); CHALACO tenía cerrada la hoja registral por no haber depositado las cuentas anuales; no existía persona que la pudiera representar válidamente pues el administrador social tenía el cargo caducado; todos los acuerdos adoptados por su junta de accionistas habían sido anulados judicialmente; y el consentimiento había sido prestado por dos apoderados que no tenían intervención en la vida societaria, a quienes el demandante había hecho saber su oposición a que, entre otras actuaciones, contrataran en nombre de CHALACO, que no ostentaban la representación de CHALACO porque, entre otras razones, esta había sido declarada incursa en causa legal de disolución, tales apoderamientos debían entenderse extinguidos habida cuenta de las circunstancias de la sociedad, pues los dos socios habían pactado que cualquier apoderamiento de la sociedad debía contar con el consentimiento de ambos y el demandante no había consentido el apoderamiento concertado a favor de quienes intervinieron en el otorgamiento de la escritura de compraventa, y la oposición del demandante a que celebraran contratos en nombre de CHALACO debía interpretarse como una revocación del poder otorgado, pese a que tal revocación no pudiera acceder al Registro Mercantil, en el que constaban inscritos los apoderamientos.
CHALACO, según se afirma en la demanda, era una sociedad en situación de paralización puesta de manifiesto claramente en el Registro Mercantil, y por tanto incapaz de prestar su consentimiento.
Todo ello determinaría, según el demandante, la nulidad del contrato de compraventa y del contrato ligado, el de arrendamiento financiero.
Además, según el demandante, BANSABADELL y DIODE no habrían actuado con la debida diligencia puesto que con una simple consulta del Registro Mercantil habrían conocido la situación de paralización de la sociedad CHALACO.
9.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al considerar, sucintamente, que la compraventa de inmuebles era la actividad de la sociedad y que, aunque el nombramiento del administrador estaba caducado cuando se celebró la compraventa, este seguía actuando como administrador de hecho, resaltando que las personas que prestaron su consentimiento a la compraventa tenían sus poderes inscritos en el Registro Mercantil, y de éste no se deducía circunstancia alguna que pudiera acreditar que para la validez de la compraventa fuera requisito el acuerdo de la Junta General de la Sociedad. Consideró que el actor había sido negligente en sus actos al no solicitar la revocación de los poderes que constaban inscritos y que conocía, lo que permitió el otorgamiento valido de la escritura cuya nulidad se pretendía, por lo que era la parte actora la que debía soportar esta apariencia de buen derecho.
Apelada la sentencia por el demandante, el recurso fue desestimado y la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, confirmada.
El demandante interpone recursos extraordinario por infracción procesal y de casación contra dicha sentencia.
Recurso extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO.- Motivo único de infracción procesal
1.- El motivo se encabeza con el siguiente enunciado: ““Autorizado por el número 4.º del apartado 1 del artículo 469 de la LEC por vulneración, en el proceso civil, del derecho fundamental reconocido en el artículo 24 de la Constitución, que considera contrario al derecho a la tutela judicial efectiva una valoración arbitraria de la prueba que produzca indefensión”“.
2.- El motivo se organiza en varios apartados. Un primer apartado se refiere al poder de representación de los apoderados D. Teodosio y D.ª Carmen. Se afirma que hay arbitrariedad pues se ha resuelto en sentido contrario al de la Audiencia Provincial de Madrid, en la sentencia dictada en el anterior litigio sobre nulidad de una anterior compraventa, a que se ha hecho referencia en el anterior fundamento, y del auto del Tribunal Supremo que inadmitió a trámite el recurso de casación contra la misma.
Un segundo apartado se refiere a la valoración arbitraria del documento núm. 19 de la demanda cuando la sentencia afirma que el demandante no solicitó la revocación de los poderes inscritos en el Registro Mercantil.
Un tercer apartado se refiere a la valoración arbitraria relativa a la buena fe de los compradores, pues también contradice lo afirmado en la sentencia de la Audiencia Provincial dictada en el anterior litigio.
3.- Por tales razones, se concluye el texto del motivo afirmando que ““procede el control por el Tribunal Supremo de la valoración de la prueba efectuada en la segunda instancia”“.
TERCERO.- Valoración de la Sala. Distinción entre valoración de la prueba y valoración de los hechos fijados en el proceso. La vinculación a lo resuelto en un anterior litigio.
1.- Las cuestiones planteadas en los apartados primero y tercero del motivo del recurso nada tienen que ver con la valoración de la prueba. Esta consiste en la actividad necesaria para fijar los hechos relevantes, en tanto resulten controvertidos, con base en los medios de prueba utilizados en el proceso.
Sin embargo, el enjuiciamiento necesario para decidir si son admisibles en Derecho los argumentos alegados por el demandante para negar la prestación del consentimiento por CHALACO en el contrato de compraventa concertado con BANSABADELL, y concretamente para negar que quienes intervinieron por ella estuvieran válidamente apoderados en ese momento y tuvieran capacidad para otorgar el consentimiento contractual en nombre y representación de CHALACO, constituye una valoración jurídica de hechos que, en su mayoría, no resultan controvertidos.
Lo mismo ocurre con la valoración realizada acerca de la buena fe o la diligencia de BANSANDELL y DIODE. Se trata de una valoración jurídica de los hechos fijados en el proceso, no la valoración probatoria necesaria para fijar tales hechos.
No ha existido por tanto valoración arbitraria de la prueba que haya provocado indefensión, por lo que el motivo del recurso extraordinario por infracción procesal resulta infundado.
2.- A fin de agotar el razonamiento, tampoco existiría arbitrariedad en la valoración jurídica por contradecir la sentencia lo afirmado en un anterior litigio por la sentencia de la Audiencia Provincial y el auto del Tribunal Supremo.
Comenzando por este último, el auto de inadmisión del recurso de casación es a estos efectos irrelevante puesto que no resolvió el fondo de la cuestión controvertida sino que se limitó a decidir sobre la admisión de los recursos de casación interpuestos, lo que hizo en sentido negativo para el recurrente, por estar deficientemente formulados.
En lo que respecta a la sentencia que la Audiencia Provincial dictó en el anterior litigio, no puede admitirse la pretensión del recurrente de que la estimación de su demanda en un supuesto anterior ha de determinar, necesariamente, la estimación de la formulada en el proceso que es objeto de este recurso.
La doctrina establecida por el Tribunal Constitucional sobre este particular afirma que la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron y no ocurrieron no sólo es incompatible con el principio de seguridad jurídica ( art. 9.3 de la Constitución ), sino también con el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 de la Constitución ), pues no resultan compatibles la efectividad de dicha tutela y la firmeza de los pronunciamientos judiciales contradictorios (por todas, SSTC 60/2008, de 26 de mayo, y 192/2009, de 28 de septiembre ). Igualmente se ha destacado que en la realidad histórica relevante para el Derecho no puede admitirse que unos hechos existen y dejan de existir para los órganos del Estado, pues a ello se oponen principios elementales de lógica jurídica y extrajurídica, salvo que la contradicción derive de haberse abordado unos mismos hechos desde perspectivas jurídicas diversas (por todas, STC 109/2008, de 22 de septiembre, y 192/2009, de 28 de septiembre ).
Como se ha explicado, las cuestiones planteadas por el recurrente para sustentar el motivo del recurso no se refieren a hechos, sino a valoraciones jurídicas, por lo que no resulta vulnerada la doctrina constitucional expresada.
Si de lo que se trata es de la vulneración del principio de igualdad en la aplicación judicial de la Ley, este principio exige que un mismo órgano judicial no modifique de manera arbitraria su interpretación de las normas jurídicas, pues solo podría hacerlo con una justificada motivación de dicho cambio jurisprudencial, o que tal motivación pueda deducirse razonablemente de los términos de la resolución impugnada ( STC 82/1990, de 4 de mayo ), pero no impone que órganos distintos estén obligados a mantener interpretaciones coincidentes, puesto que lo contrario sería negar independencia en la función jurisdiccional a cada uno de los Jueces y Tribunales que encarnan el poder judicial ( SSTC 68/1991, de 8 abril, y 199/2004 de 15 noviembre ), y lo prohibido por el principio de igualdad en aplicación de la Ley es el cambio irreflexivo o arbitrario de un mismo órgano judicial ( SSTC 240/1998, de 15 de diciembre, 13/2004, de 9 de febrero y 199/2004 de 15 noviembre ).
En el caso de autos, ni se trata del mismo órgano judicial (las sentencias fueron dictadas por distintas secciones de la Audiencia Provincial), ni se trata de litigios equiparables, puesto que en el anterior se declaró la connivencia de quienes intervinieron en el contrato como vendedores y como compradores para defraudar al demandante, y en este litigio, no.
Por otra parte, como acertadamente se alega en el escrito de oposición al recurso formulado por DIODE, no puede pretenderse que las demandadas que no fueron parte en el anterior litigio, resulten vinculadas por los criterios con que se resolvió, sin haber podido defenderse, puesto que se vulneraría su derecho a ser oídas en el proceso en que se decida la acción que contra ellas se ejercita, y, en definitiva, a no sufrir indefensión.
3.- El apartado segundo del motivo considera que ha existido una valoración arbitraria del documento núm. 19 de la demanda cuando la sentencia afirma que el demandante no solicitó la revocación de los poderes inscritos en el Registro Mercantil.
El propio recurrente reconoce la endeblez de su impugnación, puesto que dicho documento contiene la comunicación notarial dirigida al administrador social y a los apoderados en la que el demandante, socio de CHALACO que no ha integrado en momento alguno el órgano de administración, manifiesta su oposición al otorgamiento de contratos en nombre de CHALACO y, en consecuencia, a la utilización de las facultades otorgadas a los apoderados en los poderes otorgados por CHALACO.
La consideración de dicha comunicación como una "revocación" del poder otorgado por CHALACO, como pretende el recurrente, es una valoración jurídica ajena a la valoración de la prueba y que por tanto no puede ser denunciada como valoración arbitraria de la prueba, vulneradora del art. 24 de la Constitución, por el cauce del art. 469.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El recurso extraordinario por infracción procesal debe por tanto ser desestimado.
Recurso de casación
......Sigue
-
......///
CUARTO.- Motivo único de casación
1.- El recurrente manifiesta formular un único motivo de casación, que titula del siguiente modo: ““Autorizado por el artículo 477.2, 2.º, de la LEC consistente en la infracción del 1.261 del CC por falta de consentimiento de CHALACO S.A. al otorgar las escrituras de compraventa cuya nulidad se solicita, así como en la infracción por aplicación indebida del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, del artículo 1.738 del CC y de la doctrina jurisprudencial referente al tercero de buena fe”“.
Por algunos de los recurridos se alega que el recurso incurre en el defecto de invocar como infringidos preceptos heterogéneos. En realidad, se trata de un defecto aparente, pues se están formulando dos motivos distintos de casación, que se razonan con separación en dos apartados.
2.- El primero de ellos se encabeza con el título ““la infracción del art. 1.261 del CC por ausencia de consentimiento por parte de CHALACO, S.A.”“. Dentro de él, la recurrente alega varios fundamentos para su recurso, como son: (i) la incorrección de fundar la validez de la actuación de CHALACO a través de sus apoderados en el carácter de administrador de hecho que tenía D. Jesús María una vez que su cargo de administrador único había caducado por transcurso del plazo para el que fue nombrado; (ii) la situación de irregularidad tanto de hecho como de Derecho de CHALACO y su reflejo en el Registro Mercantil al no haber depositado las cuentas anuales, haber incumplido la obligación de adaptar sus estatutos a la Ley de Sociedades Anónimas de 1989 y la de elevar al mínimo la cifra del capital social, estar paralizados sus órganos sociales; (iii) encontrarse revocados los poderes de representación otorgados por el administrador único de CHALACO.
3.- El segundo de los apartados se encabeza con el siguiente enunciado: ““la infracción del artículo 1.738 del CC y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria por haber resuelto que el BANCO SABADELL, S.A. y DIODE ESPAÑA actuaron de buena fe”“.
Este apartado parte de la procedencia del anterior. Se argumenta que no habiendo prestado CHALACO consentimiento válido en el contrato de compraventa por carecer de poder de representación quienes intervinieron en su nombre en el otorgamiento de la escritura pública, la compradora y quien con ella concertó el subsiguiente contrato de arrendamiento financiero sobre el inmueble no pueden ampararse en que son terceros de buena fe, puesto que tal circunstancia no es suficiente cuando el apoderado conoce que sus poderes han sido revocados y porque la inscripción registral no convalida los contratos nulos.
QUINTO.- Valoración de la Sala. Incidencia de las vicisitudes societarias en la validez de los contratos otorgados por los apoderados de la sociedad
1.- La cuestión relativa a la consideración de D. Jesús María como administrador de hecho de CHALACO una vez que su cargo de administrador único caducó es irrelevante pues no fue él quien compareció en representación de la sociedad vendedora a otorgar la escritura de compraventa, sino que fueron los apoderados generales cuyo poder había sido otorgado por quienes, a su vez, lo habían sido por D. Jesús María cuando su cargo de administrador único estaba vigente.
Las consideraciones que en torno a tal extremo se contienen en la sentencia recurrida son simples argumentos de refuerzo, por lo que las impugnaciones que sobre el particular puedan hacerse no pueden sustentar la estimación del recurso y la casación de la sentencia pues su hipotética eliminación no alteraría el camino lógico que conduce a la conclusión obtenida en el fallo ( sentencias de esta Sala núm. 327/2010, de 22 de junio y núm. 737/2012, de 10 de diciembre.
2.- Los pactos a que el administrador hubiera podido llegar con el otro socio, el demandante, en el contrato de compraventa de acciones para que el vendedor, que quedaba como administrador único, no nombrara apoderados sin su consentimiento, siendo válidos y eficaces entre ellos, son ineficaces frente a terceros. Si el demandante optó por una solución negocial y no por una solución societaria (por ejemplo, condicionar su entrada en la sociedad con la adquisición del 50% de las acciones a revocación de los apoderamientos concedidos previamente y la configuración del órgano de administración social con dos administradores mancomunados, los dos socios, de modo que fuera necesario el concurso de ambos para nombrar apoderados de la sociedad), habrá de estar a las consecuencias de esta opción, entre las que se encuentra la inoponibilidad del acuerdo frente a terceros que contraten con la sociedad.
3.- Las vicisitudes del órgano de administración de la sociedad, concretamente la caducidad del nombramiento de administrador y su no renovación, tampoco afectan a la vigencia y validez de los apoderamientos otorgados.
Los apoderados no constituyen un órgano de la sociedad, si bien representan a la sociedad y no a su administrador.
La jurisprudencia de esta Sala, sintetizada en la sentencia núm. 219/2002, de 14 de marzo, distingue entre la representación orgánica que legalmente corresponde al administrador o administradores de la sociedad y la representación voluntaria otorgada a otras personas por los órganos de administración mediante apoderamientos parciales o generales. Consecuencia de dicha distinción es que mientras la representación orgánica se rige por la normativa correspondiente al tipo de sociedad de que se trate, la representación voluntaria para actos externos, admitida por el artículo 141.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas de 1989 (hoy, art. 249.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital ) se rige por las normas del Código Civil sobre el mandato y por los artículos 281 y siguientes del Código de Comercio sobre el mandato mercantil. Y consecuencia de esto último, a su vez, es que subsisten las facultades del apoderado pese a los cambios personales en el órgano de administración, mientras éste no revoque el poder válidamente otorgado en su día ( sentencia de 19 de febrero de 1997, recurso núm. 204/93, sentencia núm. 10/2000, de 19 de enero, sentencia núm. 803/2001, de 30 de julio, y sentencia núm. 1125/2001, de 3 de diciembre ).
Consecuencia de lo expuesto es que no puede estimarse la alegación del recurrente de que caducado el cargo de administrador el mandato de representación de CHALACO a los apoderados se encontraba revocado.
Tampoco implica tal revocación la pretendida "insolvencia de hecho" ni la paralización de los órganos sociales, puesto que ningún precepto legal atribuye a dichas situaciones el efecto revocatorio de los poderes que el demandante pretende.
La oposición formulada por el socio demandante a que los apoderados utilizaran sus apoderamientos para contratar a la sociedad, comunicada a estos por conducto notarial, no puede considerarse como una revocación de tales poderes, pues solo podía revocarlos quien ostentara la representación orgánica de la sociedad, o la voluntaria, con suficientes facultades para ello. Dicha comunicación interna carece de trascendencia frente a los terceros. Por tanto, y sin perjuicio de las consecuencias que tal comunicación pudiera tener en las relaciones internas entre el demandante, su socio y los apoderados que aquel considera simples hombres de paja de citado socio, frente a los terceros que contrataran con tales apoderados, sin mediar colusión, la comunicación enviada era irrelevante.
4.- En cuanto a las "irregularidades" en que estaba incursa la sociedad vendedora, la seguridad del tráfico jurídico no permite que estas incidencias que afectan a la vida societaria puedan repercutir en la validez de los negocios jurídicos concertados con terceros por quienes ostentan su representación orgánica o voluntaria, publicitada en el Registro Mercantil, descartada como está la existencia de colusión con estos terceros en la realización de actos que defrauden los intereses de los socios no representados en el órgano de administración social.
Por tanto, son circunstancias completamente irrelevantes para la validez de los contratos concertados por la sociedad con terceros el "cierre" registral causado por la falta de depósito de las cuentas anuales o la falta de adaptación de los estatutos al Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas de 1989, o la existencia de numerosas impugnaciones de acuerdos sociales con sentencias estimatorias inscritas en el Registro Mercantil, en tanto que las mismas no afectaban a la vigencia del apoderamiento de quienes otorgaron la escritura de compraventa ni afectaban a la capacidad de la sociedad para otorgar contratos.
Tampoco es relevante que el demandante hubiera obtenido una sentencia que declaraba la concurrencia de causa legal de disolución de la sociedad CHALACO, en tanto que la misma, por no ser firme, no había tenido acceso al Registro Mercantil, ni se había realizado la anotación preventiva de la demanda en dicho Registro.
En todo caso, son circunstancias que no afectan a la subsistencia del apoderamiento concedido a quienes otorgaron el consentimiento en la compraventa en nombre de CHALACO y, por tanto, a la concurrencia del requisito de consentimiento válido en dicho contrato. Dado que el motivo de casación se basa en la infracción del art. 1261 del Código Civil por falta de consentimiento de CHALACO al otorgar la escritura de compraventa cuya nulidad se solicita, el recurso resulta infundado.
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SEXTO.- La disolución de pleno derecho consecuencia de no haber aumentado efectivamente el capital social hasta el mínimo legal en el plazo previsto en el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.
Dentro de las alegaciones que se contienen en este apartado, el que más interés presenta, a juicio de la Sala, es el relativo a la disolución de pleno derecho de la sociedad CHALACO.
Se alega por el recurrente que CHALACO, al no haberse cumplido la exigencia de aumentar efectivamente su capital hasta el mínimo legal en el plazo previsto en el apartado segundo de la disposición transitoria sexta del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, había quedado disuelta de pleno derecho, por lo que había pasado a ser una sociedad en liquidación y no podía seguir realizando la actividad que le era propia al haber dejado de ser una sociedad en explotación, y si bien la disolución no conlleva la desaparición de la personalidad jurídica, sí afecta a su actividad que pasa a ser liquidadora, no pudiendo contraer nuevas obligaciones y contratos.
SÉPTIMO.- Valoración de la Sala. Los efectos de la disolución de pleno derecho en la contratación con terceros por medio de apoderados
1.- Como reconoce el recurrente al formular el recurso, la disolución de pleno derecho, por sí sola, no extingue la personalidad jurídica de la sociedad. La sentencia de esta Sala núm. 1023/1997, de 10 de noviembre, declaró que ““la disposición transitoria 6.ª.2, no impone ni declara la extinción inmediata de la personalidad de las sociedades anónimas a las que les sea de aplicación por no haber ampliado el capital social al mínimo exigido, de tal manera que esa personalidad jurídica persiste, excluyendo sólo la posibilidad de contraer nuevas obligaciones y concretar nuevos contratos, imponiéndolas además el proceso liquidatorio ( artículos 267 y 272 Ley de Sociedades Anónimas ), por lo que la Dirección General de los Registros y del Notariado ha declarado que la cancelación registral por aplicación de lo establecido en la disposición transitoria 6.ª.2 de la Ley de Sociedades Anónimas no implica la extinción de la personalidad jurídica, ni tal extinción puede anticipar el agotamiento de todas las relaciones jurídicas pendientes de la sociedad (Resoluciones de 8, 9, 10, 11, 15 y 16 octubre 1996)”“.
No existe una norma que derogue el principio de la capacidad general de la sociedad de capital por el hecho de que quede disuelta y se abra el periodo de liquidación. La sociedad puede realizar, en abstracto, cualquier tipo de acto. Para considerar que la liquidación limita la capacidad de la sociedad sería preciso que la ley le prohibiera la realización de determinados actos, o determinadas categorías de actos, con independencia de su finalidad, lo que no sucede.
2.- A esto habría que añadir que la disolución de pleno derecho tampoco supone la revocación de los apoderamientos otorgados en su día por el órgano de administración (o las sustituciones de poder otorgadas por sus apoderados, como en este caso) pues como se ha dicho, la personalidad jurídica de la sociedad persiste y aunque cese la representación de los administradores para hacer nuevos contratos y contraer nuevas obligaciones, asumiendo los liquidadores las funciones de liquidación de la sociedad ( art. 267 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas ), las contingencias que afecten al órgano de administración de la sociedad no afectan a los apoderamientos válidamente concedidos en su día, sin perjuicio de las consecuencias que en la relación interna entre la sociedad y los apoderados puedan tener las extralimitaciones o actuaciones inadecuadas de estos.
En consecuencia, no existe un defecto de capacidad, ni una falta de facultades en los apoderados para representar a la sociedad, por lo que no hay ausencia de consentimiento válido y la infracción del art. 1261 del Código Civil, que es lo alegado como motivo del recurso de casación, no se ha producido.
3.- A efectos de agotar el razonamiento, el hecho de que la enajenación del inmueble no pudiera considerarse como una "actuación liquidatoria" de la sociedad no ha de significar necesariamente la nulidad del negocio jurídico concertado por los apoderados de la sociedad con un tercero cuando no existe una colusión entre ellos para defraudar los legítimos derechos de un socio o de los acreedores.
Cualquier contrariedad al ordenamiento jurídico no supone la nulidad del negocio jurídico, especialmente cuando están previstas otras consecuencias, como son la responsabilidad del liquidador de la sociedad por los perjuicios causados a los accionistas y acreedores con fraude o negligencia graves ( art. 279 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas ) o la del apoderado por su actuación dolosa o culposa ( art. 1726 del Código Civil ).
4.- La compradora es un tercero, ajeno a los conflictos existentes entre socios o entre el socio demandante y los apoderados de la sociedad, que contrató con quienes en el Registro Mercantil aparecen como representantes de la sociedad con facultades suficientes, pues se trataba de apoderados generales cuyo poder había sido otorgado válidamente y no había sido revocado, por lo que los terceros que contrataban con ellos podían confiar legítimamente en que contrataban con la sociedad a la que representaban. La validez de los contratos celebrados de buena fe con quienes según el Registro Mercantil aparecen como representantes de la sociedad ha sido sostenida por esta Sala (sentencia núm. 334/1998, de 17 de abril ), incluso los celebrados por el factor notorio, sin necesidad de que el tercero de buena fe lleve a cabo una investigación en el registro mercantil ( art. 286 del Código de Comercio, sentencias núm. 1002/2007 de 28 septiembre, y núm. 682/2012 de 2 noviembre ).
La sociedad CHALACO no había cambiado su denominación social para girar en el tráfico jurídico con el añadido "en liquidación". El apoderamiento había sido inscrito en el Registro Mercantil, facultaba a los apoderados para realizar el acto jurídico en cuestión (prestación de consentimiento en un contrato de compraventa de inmueble), no había sido revocado y fue considerado suficiente por el Notario que autorizó la escritura de compraventa. La base fáctica de la que parte la sentencia excluye la existencia de connivencia entre la sociedad, el administrador con el cargo caducado o los apoderados, y dicha compradora (o quien concertó con esta un arrendamiento financiero sobre el inmueble adquirido), pues ninguna relación tenían con el socio enfrentado al demandante o su entorno.
En tales circunstancias, pretender que ese tercero, antes de contratar, realice una previsión detallada sobre las consecuencias que la concurrencia de posibles causas legales de disolución (incluso las consideradas de pleno derecho que podría inferir valorando el contenido del Registro Mercantil, como es el caso la no constancia de elevación del capital social al mínimo exigido en el plazo previsto legalmente) podrían tener sobre la actuación negocial de los representantes de la sociedad; considere que la sociedad se encontraba en liquidación pese a no haber modificado su denominación social y a la no constancia en el Registro de la apertura de tal liquidación ni del nombramiento de liquidadores, teniendo en cuenta además que es posible la reactivación de la sociedad anónima disuelta por falta de aumento efectivo de su capital social al mínimo exigido del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas de 1989 ( art. 22.2 del Código de Comercio en relación al art. 242 y la disposición transitoria 8.ª del Reglamento del Registro Mercantil ); valore si el contrato proyectado podía considerarse acorde con la finalidad y requisitos propios del periodo liquidatorio, etc., supone una exigencia desproporcionada para el tercero que contrata de buena fe con la sociedad que actúa representada por sus apoderados, cuyo poder ha sido considerado bastante por el Notario otorgante de la escritura.
5.- La tesis del recurrente no es acorde a los principios que inspiran la normativa societaria en este punto (en este sentido, alterando el efecto riguroso de la publicidad material positiva, art. 129 de la Ley de Sociedades Anónimas, hoy art. 234 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, y art. 9 de la Directiva 68/151/CEE en cuyo desarrollo se dictó).
En definitiva, el recurrente pretende que el tercero compense con una diligencia extrema las deficiencias de la actuación de los socios en defensa de sus intereses legítimos. Tal pretensión carece de sustento jurídico apreciable y no puede ser estimada.
La consecuencia de lo expuesto es que la compraventa fue válida, que no hubo ausencia de consentimiento de CHALACO, porque el contrato fue otorgado por quien aparecía en el Registro Mercantil como representante legítimo de la vendedora CHALACO y con facultades suficientes para realizar la enajenación.
Si los apoderados de la sociedad actuaron abusivamente en el ejercicio de las facultades que les habían sido conferidas y la compraventa supuso una defraudación de los legítimos derechos del demandante en tanto que socio de CHALACO, tal cuestión ha de dilucidarse en el ámbito de las relaciones internas entre el demandante y su socio y los apoderados de la sociedad a quienes el demandante acusa de estar en connivencia para defraudar sus derechos y a quienes dirigió determinadas comunicaciones. Pero habida cuenta de las circunstancias antes expresadas, en especial de la falta de connivencia de la compradora, tales cuestiones no pueden proyectarse al ámbito externo, de la contratación de la sociedad con terceros, provocando la nulidad de los negocios jurídicos concertados por sus representantes.
6.- La desestimación de la alegación de falta de consentimiento válido de CHALACO en la compraventa hace innecesario el examen del segundo apartado del motivo del recurso puesto que el mismo tiene como presupuesto esa falta de consentimiento válido.
OCTAVO.- Costas
De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación deben ser impuestas a la recurrente. También procede acordar la pérdida de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
1.- Desestimar los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por D. Patricio, contra la Sentencia núm. 256/2011, de 13 de junio, dictada por la sección octava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el recurso de apelación núm. 435/2010.
2.- Imponer al expresado recurrente las costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación que desestimamos, así como la pérdida de los depósitos constituidos.
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Un millón de gracias. Este último aporte es canela en rama. Les voy a dar en toda la boca con él.
GRACIAS!
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Saul, te contesto por aquí al privado que me has mandado. Creo que a veces los árboles no nos dejan ver el bosque.
1º.- El mancomunado supérstite actuaría como apoderado, no como administrador.
2º.- El apoderado podría ser el mancomunado supérstite, pero también podría serlo otra persona. La viuda, por ejemplo.
3º.- ¿Quién apoderó en su día a la persona apoderada? ¿Fulano de tal, persona física que ahora está muerta con lo cual el mandato estaría revocado, o la sociedad, que no está muerta y por lo tanto el mandato sigue vivo?
4º.- Si la Sociedad concede ahora un apoderamiento para esa gestión concreta a una persona concreta, ¿En qué registro hay que inscribir ese apoderamiento? En ninguno. ¿Qué norma declara nula de pleno derecho esa compraventa? Ninguna, mientras no se perjudique a tercero ni haya colusión con terceros para perjudicar a algún socio.
¿Capisci?
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¡Me cago en todo lo barrido!... 625 vistas...yo no creo que haya entrado ni treinta veces...Saul supongo que tampoco...¿A qué espera la gente para darle a la tecla? ¿No hay nadie que esté ejerciendo o a punto de acabar la carrera y tenga algo de criterio para dar su visión jurídica del asunto?
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Saul, te contesto por aquí al privado que me has mandado. Creo que a veces los árboles no nos dejan ver el bosque.
Si sólo fuera yo el que no ve el bosque... Pero es que no lo ve ni Dios, salvo tú.
1º.- El mancomunado supérstite actuaría como apoderado, no como administrador.
2º.- El apoderado podría ser el mancomunado supérstite, pero también podría serlo otra persona. La viuda, por ejemplo.
Estamos de acuerdo
3º.- ¿Quién apoderó en su día a la persona apoderada? ¿Fulano de tal, persona física que ahora está muerta con lo cual el mandato estaría revocado, o la sociedad, que no está muerta y por lo tanto el mandato sigue vivo?
Esto es lo que no entiendo y lo que te planteaba por privado. Vale, ese poder lo concedió la sociedad,
que no está muerta, pero ¿Cómo te sacas de la manga ahora un poder supuestamente otorgado, entre otros, por uno de los socios que ha fallecido? ¿Cómo elevas a público ahora ese poder otorgado meses atrás? Y lo más importante, ¿quién firma la certificación del poder notarial al elevarlo ahora a público?
La única solución efectivamente es que existiera un poder, concedido por la sociedad, vale, pero ese poder habrá que elevarlo a público, ¿no?. ¿O acaso sería válido un poder simple o privado entre la sociedad y el apoderado?
4º.- Si la Sociedad concede ahora un apoderamiento para esa gestión concreta a una persona concreta, ¿En qué registro hay que inscribir ese apoderamiento? En ninguno. ¿Qué norma declara nula de pleno derecho esa compraventa? Ninguna, mientras no se perjudique a tercero ni haya colusión con terceros para perjudicar a algún socio.
¿Capisci?
Sí, capito, está muy bien, todo esto es lo que he estado defendiendo esta mañana ante el director de la entidad financiera y un nuevo notario, de otra notaría distinta. El notario me ha confirmado todo, el acuerdo sería válido, no habría que inscribirlo en el RM y todo lo que tú quieras, PERO, y aquí es dónde me ha tumbado el notario, ¿quién coño firma la certificación del acta del acuerdo por el que se concede el apoderamiento?. El acta en sí la firman los socios comparecientes a la Junta, vale, muy bien, gasta ahí llegamos todos. Pero ¿y la certificación, es decir, la escritura de ese acuerdo?
Según el notario, que no yo, la certificación del acuerdo, por cojones la tiene que firmar el órgano de administración, y si ese órgano de administración está constituido por dos Mancomunados y uno a muerto, el otro sólo, NO puede firmar esa certificación. Y por tanto, por cojones, impepinablemente, el acuerdo que tienen que hacer sí o sí, para poder vender las fincas, es el de cese y nuevo nombramiento de órgano de Administración previa presentación de las cuentas anuales, pago de sanciones, reactivación de la sociedad, etc, etc...
¿Confirmamos el desenlace del culebrón que ya adelanté en su día? ¿O te pasas por el orto lo que apunta el nuevo notario?
Dime que lo segundo, por fa.
La única opción de evitar el nombramiento de nuevo órgano de Administración sería que hubiera un poder, que no lo hay, o que los Administradores hubieran sido solidarios en lugar de Mancomunados.
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¡Me cago en todo lo barrido!... 625 vistas...yo no creo que haya entrado ni treinta veces...Saul supongo que tampoco...¿A qué espera la gente para darle a la tecla? ¿No hay nadie que esté ejerciendo o a punto de acabar la carrera y tenga algo de criterio para dar su visión jurídica del asunto?
Tenemos que hacer algo con las audiencias que generamos abogado M. Yo que sé, buscarnos patrocinadores, publicidad o algo de eso, como hacen los youtubers de éxito. Yo abro los hilos, nos echamos un ping pong y a poner el cazo. Jeje...
La verdad es que llama la atención tanta entrada y que nadie comente. En fin, esto es como con los apuntes, que todo quisqui los descarga pero sólo unos pocos lo agradecen. Lo importante es que nuestros lectores aprendan o saquen alguna utilidad de este hilo.
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Me autocito para volver a concluir el hilo con el desenlace de los acontecimientos.
Lo que no quita para que se pueda volver a abrir el debate, si alguien no está conforme con la conclusión.
Desenlace del culebrón Topacio...
Descartada la opción propuesta por abogado M del acuerdo adoptado en Junta por el que se concede poder especial al Administrador supérstite para vender los pisos. ¿Por qué?, os explico...
El órgano de Administración estaba constituido por dos Administradores Mancomunados. Ahí está la clave, en la mancomunidad de la Administración. Si hubieran sido solidarios no habría problema. Si hubieran sido tres los Mancomunados, si muere uno, no hay problema, el órgano de Administración seguiría representado por los otros dos. Pero, al ser sólo dos los Mancomunados, al morir uno de ellos, el órgano de Administración quedó automáticamente disuelto. La sociedad, actualmente, está sin órgano de Administración. Por tanto, no se puede otorgar un poder al Administrador supérstite, o a cualquier otra persona , porque, sencillamente, no existe órgano de Administración que pueda firmar la certificación de dicho poder.
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La promotora es una S.L. constituida en su día por dos socios, correspondiendo a cada uno de ellos el 50% de las participaciones....
Con lo que, en caso de haber estado casado en gananciales, la viuda tiene el 25 % de la sociedad (antes de heredar nada) y con el otro 50% ya tienes suficiente para nombrar administrador único y hacer lo que quieras.
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Con lo que, en caso de haber estado casado en gananciales, la viuda tiene el 25 % de la sociedad (antes de heredar nada) y con el otro 50% ya tienes suficiente para nombrar administrador único y hacer lo que quieras.
Muchas gracias por la aportación MORDEKAY.
Ya habíamos llegado a esa conclusión. La cuestión ahora era la de buscar una fórmula alternativa a la del nombramiento de nuevo órgano de Administración ya que esta sociedad se encuentra en situación de inactividad total desde 2011 y el RM no permitiría la inscripción de ese nombramiento si antes no se presentan las cuentas anuales desde ese ejercicio con el consiguiente coste que esto les supondría.
Se ha planteado por parte de abogado M la opción de realizar un acuerdo celebrado en Junta Extraordinaria por el que se conceda un poder al Administrador supérstite o a la otra socia, la viuda, o a un tercero para poder firmar las compraventas de las viviendas. Pero esta opción, que yo he transmitido a los interesados y que he consultado y defendido ante dos Notarios distintos, ha sido descartada por los mismos y por los motivos que señalo en posts anteriores.
La conclusión, por tanto, es que la sociedad no puede eludir el nombramiento de nuevo órgano de Administración para vender las fincas de las que es titular.
Gracias de nuevo.
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Sí, capito, está muy bien, todo esto es lo que he estado defendiendo esta mañana ante el director de la entidad financiera y un nuevo notario, de otra notaría distinta. El notario me ha confirmado todo, el acuerdo sería válido, no habría que inscribirlo en el RM y todo lo que tú quieras, PERO, y aquí es dónde me ha tumbado el notario, ¿quién coño firma la certificación del acta del acuerdo por el que se concede el apoderamiento?. El acta en sí la firman los socios comparecientes a la Junta, vale, muy bien, gasta ahí llegamos todos. Pero ¿y la certificación, es decir, la escritura de ese acuerdo?
Según el notario, que no yo, la certificación del acuerdo, por cojones la tiene que firmar el órgano de administración, y si ese órgano de administración está constituido por dos Mancomunados y uno a muerto, el otro sólo, NO puede firmar esa certificación. Y por tanto, por cojones, impepinablemente, el acuerdo que tienen que hacer sí o sí, para poder vender las fincas, es el de cese y nuevo nombramiento de órgano de Administración previa presentación de las cuentas anuales, pago de sanciones, reactivación de la sociedad, etc, etc...
CAGONELCOPÓNYÁ:
1º.- No hay ninguna obligación de que vaya un notario a levantar acta de la Junta. El 203 de la LSC dice que "Los administradores podrán... no dice que deban hacerlo. Aunque igual nos conviene que vaya y todo, para que levante acta del acuerdo de apoderamiento.
2º.- El 202 de la misma ley te dice que "el acta deberá ser aprobada por la propia Junta..." No por el órgano de administración por cojones, como muy jurídicamente argumenta el notario.
3º.- Desde ese momento, el apoderamiento que se haya podido hacer en esa junta es válido, por ser un negocio jurídico unilateral que se perfecciona en ese instante. Y si hay un notario repeinao en la Junta que levante acta, ya tenemos apoderamiento realizado en documento público, que es lo que te exige el CC, no escritura.
4º.- Te compro la burra de que el administrador supérstite no puede convocar una Junta más que para nombrar nuevo órgano de administración, pero te la compro solo a medias. La Junta también la pueden convocar los socios, y en ese caso sí que pueden meter en el orden del día ese asuntillo de la venta de los pisos. Y si la Junta fuera Universal, a ver quién es el guapo que dice que falta algún requisito formal para la convocatoria y la toma de acuerdos.
5º.- Tanto para el caso de que el apoderamiento se hiciera ahora como para el de que apareciera en un cajón un poder redactado por el difunto con un garabato precioso en su firma, nos encontramos con la cuestión de que los poderes otorgados para vender un inmueble tienen que constar en DOCUMENTO PÚBLICO, no escritura pública. ¿Y eso nos va a tumbar la operación? Pues va a ser que no. Recuerda que no solo son documentos públicos las escrituras, también lo son las actas y los testimonios.
Esto es de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social:
Artículo 98. Juicio de suficiencia de la representación o apoderamiento por el Notario.
1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera.
2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación.
3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.
Y lo que pone en los art. 145.3, 164 y 215 del Reglamento del Notariado también te va a gustar, porque con eso se podría salvar el escollo de que ese poder de representación de quien se planta en la notaría chirríe un poco.
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¿Y para que quieres inscribir el nuevo Administrador en el RM? No te hace ninguna falta para vender los inmuebles:
Doctrina de la DGRN
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de pronunciarse diversas veces sobre este punto.
Como ejemplo de la doctrina tradicional, citamos la Resolución de 13 de noviembre de 2007, que analiza el tema (referido a una Sociedad Limitada):
Hechos .- Se otorga un escritura de compraventa en la que un sociedad actúa representada por un administrador único; el Notario da el pertinente juicio de capacidad, añadiendo las circunstancias de identidad de este administrador y la reseña de la escritura de su nombramiento (con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y número de protocolo) y expresa lo siguiente:
Yo, el Notario, hago constar que he tenido a la vista copia autorizada de dicha escritura de nombramiento de Administrador Único, sin que en la misma conste nota alguna de revocación, modificación o alteración de dicho nombramiento y de la vigencia del mismo. El Registrador deniega la inscripción al no acreditarse la inscripción en el Registro Mercantil correspondiente del nombramiento del Administrador único de la entidad, siendo dicha inscripción obligatoria, de conformidad con los arts. 94, 111, 175 y siguientes del RRM, indicando, además, que ¡consultado el Registro Mercantil consta inscrito otro administrador!...
El Notario autorizante recurre, citando el art. 98 de Ley 24/2001, de 27 de Diciembre, modificado por la Ley 24/2005, de 18 de Noviembre y afirmando que:
"El hecho de que la inscripción del nombramiento del cargo de administrador deba inscribirse en el Registro Mercantil, no determina la nulidad de los actos realizados por dicho administrador en nombre de la sociedad antes de la inscripción de su nombramiento. Tampoco se establece en ninguna norma legal una sanción de cierre del Registro de la Propiedad para los actos realizados por el administrador sin tener su cargo inscrito en el Registro Mercantil"
La DGRN, citando abundante doctrina propia y Sentencias del Tribunal Supremo (TS), afirma:
Esta cuestión debe también resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo y por tanto ha de entenderse que la circunstancia de que dicho cargo de administrador no estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción (arts 22.2 del Código de Comercio y 4 y 94.4 del Reglamento del Registro Mercantil), no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real de que se trate. En efecto, conforme al el art. 214.3 LSC Nombramiento y aceptación:"El nombramiento de los administradores surtirá efecto desde el momento de su aceptación."
Un cordial saludo.
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Buen aporte, Mordekay. El problema que tiene Saul no es que el Registrador se niegue a inscribir la compraventa, es que, antes, el notario no quiere oír hablar del asunto porque se emperra en que la operación de compraventa no se puede hacer sin nombrar antes nuevo órgano de administración en la Sociedad. Le niega la condición de representante con poder suficiente para nada al administrador mancomunado supérstite.
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Es que con el 75% de las participaciones puede nombrar administrador único a quien quiera. Ya lo dije antes.
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CAGONELCOPÓNYÁ:
1º.- No hay ninguna obligación de que vaya un notario a levantar acta de la Junta. El 203 de la LSC dice que "Los administradores podrán... no dice que deban hacerlo. Aunque igual nos conviene que vaya y todo, para que levante acta del acuerdo de apoderamiento.
2º.- El 202 de la misma ley te dice que "el acta deberá ser aprobada por la propia Junta..." No por el órgano de administración por cojones, como muy jurídicamente argumenta el notario.
3º.- Desde ese momento, el apoderamiento que se haya podido hacer en esa junta es válido, por ser un negocio jurídico unilateral que se perfecciona en ese instante. Y si hay un notario repeinao en la Junta que levante acta, ya tenemos apoderamiento realizado en documento público, que es lo que te exige el CC, no escritura.
4º.- Te compro la burra de que el administrador supérstite no puede convocar una Junta más que para nombrar nuevo órgano de administración, pero te la compro solo a medias. La Junta también la pueden convocar los socios, y en ese caso sí que pueden meter en el orden del día ese asuntillo de la venta de los pisos. Y si la Junta fuera Universal, a ver quién es el guapo que dice que falta algún requisito formal para la convocatoria y la toma de acuerdos.
5º.- Tanto para el caso de que el apoderamiento se hiciera ahora como para el de que apareciera en un cajón un poder redactado por el difunto con un garabato precioso en su firma, nos encontramos con la cuestión de que los poderes otorgados para vender un inmueble tienen que constar en DOCUMENTO PÚBLICO, no escritura pública. ¿Y eso nos va a tumbar la operación? Pues va a ser que no. Recuerda que no solo son documentos públicos las escrituras, también lo son las actas y los testimonios.
Esto es de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social:
Artículo 98. Juicio de suficiencia de la representación o apoderamiento por el Notario.
1. En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera.
2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación.
3. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita.
Y lo que pone en los art. 145.3, 164 y 215 del Reglamento del Notariado también te va a gustar, porque con eso se podría salvar el escollo de que ese poder de representación de quien se planta en la notaría chirríe un poco.
Jeje... Sí, yo también me enciendo vivo con el asunto este ya.
Mira que iba concienciado de pedir fundamentación jurídica a las objeciones que me pusieran, yo he fundamentado cada uno de los puntos que aquí hemos comentado. Pero es que no me lo ha discutido, a todo me daba la razón, pero cuando me ha salido con lo de que "la certificación del acuerdo adoptado en Junta lo tiene que firmar el nuevo órgano de Administración (debidamente inscrito en el RM)" , pues me ha cargado. He sacado lo del poder simple o privado (lo que yo entiendo como no notarial) pero me han dicho que tampoco era válido. Y me he quedado sin argumentos, sinceramente, frente a un notario tampoco es que me atreva yo a debatir jurídicamente, al menos no más allá de lo que haya podido confirmar aquí o con otros abogados.
Ya no sé qué pensar, tras lo aportado por Mordekay y por ti aquí, no entiendo las negativas de las dos notarías en las que se ha planteado el asunto. ¿Qué pasa, que el notario se compromete de algún modo si otorga esas compraventas? Porque no me creo que desconozcan los fundamentos jurídicos que estáis aportando.
Si no es necesario que el acuerdo de nombramiento de nuevo órgano de Administración se registre para que sea válido frente a terceros en el tráfico jurídico, como se deduce del aporte de Mordekay, dicho órgano también podría firmar esa "certificación del poder" de la que habla el notario. No lo entiendo, porqué insisten tanto en la inscripción en el RM, ¿se llevan comisión, o qué?
Esto parece una montaña rusa, de verlo hecho a verlo imposible, de verlo hecho a verlo imposible, y así llevo ya desde la semana pasada. Pero no voy a tirar la toalla, tras leer vuestros nuevos comentarios le he escrito al oficial de la primera notaría solicitando nueva cita con el notario y con una fundamentación basada en vuestras aportaciones.
El planteamiento es que constituyan la Junta Extraordinaria, nombren órgano de Administración, se eleve a público el acuerdo, firmando el propio nuevo órgano, no se inscriba y, posteriormente, que ese nuevo órgano de administración otorgue las escrituras de compraventa.
A ver qué pasa, por dónde me salen ahora. Me volveré a personar allí. Al final la lío, verás tú.
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¿Y para que quieres inscribir el nuevo Administrador en el RM? No te hace ninguna falta para vender los inmuebles:
Doctrina de la DGRN
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de pronunciarse diversas veces sobre este punto.
Como ejemplo de la doctrina tradicional, citamos la Resolución de 13 de noviembre de 2007, que analiza el tema (referido a una Sociedad Limitada):
Hechos .- Se otorga un escritura de compraventa en la que un sociedad actúa representada por un administrador único; el Notario da el pertinente juicio de capacidad, añadiendo las circunstancias de identidad de este administrador y la reseña de la escritura de su nombramiento (con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y número de protocolo) y expresa lo siguiente:
Yo, el Notario, hago constar que he tenido a la vista copia autorizada de dicha escritura de nombramiento de Administrador Único, sin que en la misma conste nota alguna de revocación, modificación o alteración de dicho nombramiento y de la vigencia del mismo. El Registrador deniega la inscripción al no acreditarse la inscripción en el Registro Mercantil correspondiente del nombramiento del Administrador único de la entidad, siendo dicha inscripción obligatoria, de conformidad con los arts. 94, 111, 175 y siguientes del RRM, indicando, además, que ¡consultado el Registro Mercantil consta inscrito otro administrador!...
El Notario autorizante recurre, citando el art. 98 de Ley 24/2001, de 27 de Diciembre, modificado por la Ley 24/2005, de 18 de Noviembre y afirmando que:
"El hecho de que la inscripción del nombramiento del cargo de administrador deba inscribirse en el Registro Mercantil, no determina la nulidad de los actos realizados por dicho administrador en nombre de la sociedad antes de la inscripción de su nombramiento. Tampoco se establece en ninguna norma legal una sanción de cierre del Registro de la Propiedad para los actos realizados por el administrador sin tener su cargo inscrito en el Registro Mercantil"
La DGRN, citando abundante doctrina propia y Sentencias del Tribunal Supremo (TS), afirma:
Esta cuestión debe también resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo y por tanto ha de entenderse que la circunstancia de que dicho cargo de administrador no estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción (arts 22.2 del Código de Comercio y 4 y 94.4 del Reglamento del Registro Mercantil), no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real de que se trate. En efecto, conforme al el art. 214.3 LSC Nombramiento y aceptación:"El nombramiento de los administradores surtirá efecto desde el momento de su aceptación."
Un cordial saludo.
Muchas gracias. Este aporte parece no dejar lugar a dudas.
Lo voy a exponer y a ver si de una vez por todas nos dan luz verde para la venta de las viviendas.
Gracias de nuevo. Un saludo.
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CAGOENELCOPETÍNYÁ, POOR FÍN!!!
Ya tenemos luz verde para la firma de las viviendas, pero no os creáis que ha sido fácil, ha costado un huevo y parte del otro. Os cuento:
Anteayer, tras leer el aporte de Mordekay me curré un escrito con los antecedentes, el planteamiento con la fórmula para vender los inmuebles y la fundamentación jurídica.
El planteamiento es: nombrar nuevo órgano de administración en Junta General (Universal o Extraordinaria, está por ver), certificar el acta de dicho nombramiento, NO inscribir el nombramiento en el RM, y que ese nuevo órgano de administración otorgue las escrituras de compraventa.
Ayer a primera hora envié el escrito a las dos notarías con las que ya habíamos planteado el asunto más una tercera. A media mañana ya me estaban llamando los oficiales de las dos primeras notarías, uno de ellos ya me dice que sí lo ve viable pero que seguro que se tendría que recurrir al RP; el otro es un cerril de mucho cuidado, empecinado en que si no se inscribe el nombramiento de nuevo órgano de Administración en el RM, las escrituras de compraventa NO se podrán inscribir en el RP.
Bien, pues esta mañana he ido al RP a sacar unas notas simples y ya que estaba allí me he dicho, qué coño, voy a consultar. Primero ha salido una mujer a la que le he expuesto el tema, y he obtenido una negativa inmediata, pero no me he rendido, le he salido con lo de la doctrina de la DGRN y ahí ya se ha quedado sin argumentos. Y me dice, pues hoy está aquí el Registrador, si le quiere consultar a él. Claaaaro que sí. Tras unos minutos de espera me ha recibido el Registrador y.... ¡EUREKA! Siiiiiiiiiiiiii, joder, síiiiiii.... Me ha confirmado que no habrá ningún problema con la inscripción de las fincas, aunque el nuevo órgano de administración no esté inscrito en el RM. Eso sí, tendrá que adjuntarse la certificación del acta del acuerdo de nombramiento de nuevo órgano de administración perfectamente cumplimentada.
De ahí me he ido disparado para la Notaría, la primera en la que se planteó el asunto, y bueno, para no esplayarme mucho, he acabado en el despacho del Notario dialogando informalmente y él echándose un pitillo, yo no fumo. No ha reconocido su cagada, porque eso no sería propio de todo un Notario, pero el pegote que me he marcado ha sido wapo.
La cuestión ahora está en el acta, en cómo lo hacemos, si universal o extraordinaria. Si la hacemos extraordinaria va a ser un follón, porque la convocatoria requiere unos requisitos que retrasarían toda la operación, las comunicaciones a los herederos, su registro ante notario, etc... En cambio si se hace como Junta Universal, nos ahorraríamos la convocatoria. Yo lo he planteado como extraordinaria por lo del tema de los herederos, para que no incurran en aceptación tácita, pero según me han dicho, lo que es el certificado del acta la firman sólo los administradores, por lo que los herederos no se mencionarían en ningún sitio y por tanto no tendrían ningún perjuicio con lo de la herencia. Eso sí, según me ha dicho el Notario, sí que deberían firmar los herederos la propia acta de la Junta por si luego alguno decidiera impugnar, que va a ser que no porque, recordemos, una de los nuevos administradores Mancomunados sería su propia madre. Así que, en principio, la Junta se calificará como Universal.
Gracias por vuestra ayuda abogado M y Mordekay.
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¡EUREKA! Siiiiiiiiiiiiii, joder, síiiiiii.... Me ha confirmado que no habrá ningún problema con la inscripción de las fincas, aunque el nuevo órgano de administración no esté inscrito en el RM. Eso sí, tendrá que adjuntarse la certificación del acta del acuerdo de nombramiento de nuevo órgano de administración perfectamente cumplimentada.
Yo es que desayuno notarios por la mañana. Los mojo en la leche y me los como. Por cierto, ya me debes tres. Quiero que sean paletas de bellota como esta:
https://www.google.es/search?q=paleta+alba%C3%B1il+bellota&rls=com.microsoft:es-ES:IE-Address&dcr=0&tbm=isch&source=iu&pf=m&ictx=1&fir=6JL_6-jN1b8rCM%253A%252CW1Y28nXnHmUHJM%252C_&usg=__ITzLYRADLd-CUsUJpLg55CC5lVE%3D&sa=X&ved=0ahUKEwjurOnv8rHXAhVMWxQKHRwyA5kQ9QEIKDAA#imgrc=6JL_6-jN1b8rCM:
Aunque mi mujer dice que lo que tienes que hacer es darme una comisión bien gorda.
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Yo es que desayuno notarios por la mañana. Los mojo en la leche y me los como. Por cierto, ya me debes tres. Quiero que sean paletas de bellota como esta:
https://www.google.es/search?q=paleta+alba%C3%B1il+bellota&rls=com.microsoft:es-ES:IE-Address&dcr=0&tbm=isch&source=iu&pf=m&ictx=1&fir=6JL_6-jN1b8rCM%253A%252CW1Y28nXnHmUHJM%252C_&usg=__ITzLYRADLd-CUsUJpLg55CC5lVE%3D&sa=X&ved=0ahUKEwjurOnv8rHXAhVMWxQKHRwyA5kQ9QEIKDAA#imgrc=6JL_6-jN1b8rCM:
Aunque mi mujer dice que lo que tienes que hacer es darme una comisión bien gorda.
Jajajja...
https://m.youtube.com/watch?v=H3xhh6QFBvA
Cierto, te debo... espera, a mí me suman dos, ¿y la tercera? Lo habré olvidado, no importa.
Pues tiendes a usar expresiones que me resultan muuuy familiares, muy de por aquí. Un tour por la Plaza de las Flores y otros lugares de culto gastronómico lo tienes pagado cuando quieras. Ahí queda eso.
Gracias abogado M, un abrazo.
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La de la sanción en el alquiler con opción a compra, la del alzamiento de bienes y esta. Lo de la ruta gastronómica suena muy bien, pero me pilla un poco lejos; aunque tengo ganas de visitar el sur, que mi mujer no lo conoce.
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CAGOENELCOPETÍNYÁ, POOR FÍN!!!
Ya tenemos luz verde para la firma de las viviendas, pero no os creáis que ha sido fácil, ha costado un huevo y parte del otro. Os cuento:
Anteayer, tras leer el aporte de Mordekay me curré un escrito con los antecedentes, el planteamiento con la fórmula para vender los inmuebles y la fundamentación jurídica.
Gracias por vuestra ayuda abogado M y Mordekay.
Felicidades
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La de la sanción en el alquiler con opción a compra, la del alzamiento de bienes y esta. Lo de la ruta gastronómica suena muy bien, pero me pilla un poco lejos; aunque tengo ganas de visitar el sur, que mi mujer no lo conoce.
Hostia, es verdad! La de la sanción por el alquiler con opción a compra... Esa fue buena, se ahorró un pico la mujer.
La del alzamiento sigue coleando, les sustituyeron la pena por multa y pago de la RC, pero no pueden atender esta última y las fincas que originaron el alzamiento, ahora son propiedad de terceros de buena fe. El juzgado ordenó deshacer la transmisión pero no es posible. Están a la espera de que conteste el Juzgado. Y sobre el segundo proceso, el no acumulado, recuerdas, se alegó non bis in ídem pero la otra parte recurrió y todavía está en el aire, según me dijeron recientemente.
Y con el asunto del hilo ahí sigo. Me ha tocado redactar a mí el acta de la Junta. El notario de la tercera notaría consultada me recibió también, me confirmó la viabilidad de las operaciones, pero me advirtió de que el acta debía estar perfectamente redactada, sin ningún defecto de forma. Y que en el Orden del Día debía incluir también la autorización para enajenar activos esenciales, conforme al 160 LSC, en la línea de lo que tú has defendido aquí. Y así lo he hecho. Peeero, como al final se está preparando la operación en la primera notaría, otra vez estoy chocando con el oficial de los c... Le envié el acta, para que me dieran luz verde, advirtiéndole de que esa misma acta se debía adjuntar a la escritura del acuerdo adoptado en Junta. Pues me dice hoy que a la certificación del acta no se tiene porqué adjuntar la propia acta. Me ha enviado el texto de dicha certificación y no me gusta un pelo, desde luego no cumple con la rigurosidad que me advirtió el propio Registrador de la Propiedad y el tercer notario. No sé, lo mismo lleva razón.
Aunque a mí no me afectaría para lo mío, no quisiera que se jodiera la operación por la cabezonería del oficial, después de todo el tiempo dedicado para dar con la tecla. Y además la entidad financiera se mosquearía bastante y me cerrarían el grifo con el resto de viviendas.
En fin, ya está lanzado, la entidad financiera ya ha mandado las minutas a la notaría, mañana firman la certificación del acta y antes del 25 las dos compraventas. El pago de las deudas con la AMT y la Cdad. de Propietarios se hará en unidad de acto, habrá que correr esa mañana, lo que se dice una firma movidita.
Ya te cuento. Gracias.
PS: Qué delito tienes, ya tardas.
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Felicidades
Muy agradecido por tu ayuda MORDEKAY. Detallazo.
GRACIAS
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, pero me advirtió de que el acta debía estar perfectamente redactada, sin ningún defecto de forma. Y que en el Orden del Día debía incluir también la autorización para enajenar activos esenciales, conforme al 160 LSC, en la línea de lo que tú has defendido aquí.
Yo no creo que un par de pisos se deban considerar "activos esenciales" en una empresa que se dedica a la construcción, a no ser que esté descapitalizada casi por completo y esos dos pisos sean casi todo lo que tiene la sociedad.
Por otro lado, creo que la clave está en que en la Junta se apodere al mancomunado supérstite para vender y que a esa Junta acuda un notario que levante acta notarial de la misma. Ya tienes documento público en el que queda registrado el apoderamiento. Con ese apoderamiento en documento público el mancomunado se puede plantar en la notaría para hacer la compraventa y de ahí al Registro de la Propiedad. Con esa opción ni siquiera estarías nombrando nuevo órgano de administración, pero también puedes hacerlo e ir inmediatamente después a hacer la compraventa antes de pasar por el Registro Mercantil, como muy bien apunta Mordekay.
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Oye, Saúl. ¿Sigues por ahí? Me he acordado de este hilo y resulta que tengo un asunto por Almería capital. Igual caían unas tapitas.