AYUDA! Duda acerca del tema arrendamiento

[pmd.91.ch]

Hola a todos!

Me ha surgido una duda respecto con un tema de la vida cotidiana y he pensado que quizás entre todos podemos encontrar una respuesta acorde a derecho.
La cuestión es que me encuentro alquilando un piso desde el 1 de Julio de 2016 y quiero mudarme a otro. Es por ello que he decido avisar a la inmobiliaria y arrendador con antelación. En mi contrato se establece que:

" La duración de este contrato será de TRES AÑOS, iniciándose el mismo día de la suscripción del presente contrato, es decir, el 1 de Julio del presente año.
Este contrato finaliza a todos sus efectos el día 1 de Julio de 2019. De la mencionada duración, serán de obligado cumplimiento para el arrendatario el primer semestre ( es decir, hasta el 1 de enero de 2017).

Si antes del plazo máximo de tres años, el arrendatario desalojara el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito a los arrendadores, en forma fehaciente, con sesenta días de antelación por lo menos su propósito"

Ahora, las preguntas que me surgen:
1) Me dice la mujer de la inmobiliaria que ese periodo de 2 meses cuenta a partir de 1 de enero de 2017, o sea que entonces puedo notificarles de que quiero irme. Y la cuestión es, si lo hago así, me están obligando a estar 8 meses. De acuerdo con la LAU, artículo 11 el periodo obligado es de 6 meses. Así que la notificación es antes de esa fecha, no a partir de entonces.
2) Es nulo en todo caso, el hecho de que se me establezca 2 meses de preaviso en lugar de 1 como establece la LAU. Mirad el artículo 6. En relación con ello, es un perjuicio para la parte arrendataria (yo).
3)La mensualidad de enero no debería realizarla, no? Pues entiendo que son 6 meses y el "hasta" es excluyente.
Qué opinais?

Gracias!!

[abogado M]

1) Me dice la mujer de la inmobiliaria que ese periodo de 2 meses cuenta a partir de 1 de enero de 2017, o sea que entonces puedo notificarles de que quiero irme. Y la cuestión es, si lo hago así, me están obligando a estar 8 meses. De acuerdo con la LAU, artículo 11 el periodo obligado es de 6 meses. Así que la notificación es antes de esa fecha, no a partir de entonces.

   Correcto. Pero ten en cuenta que el título II de la LAU no tiene carácter imperativo. Eso se rige por lo que acuerden las partes y subsidiariamente por el Código Civil. Aún así, yo entiendo que la interpretación correcta es la tuya; dos meses antes de cuando pretendas irte, tienes que avisar.

2) Es nulo en todo caso, el hecho de que se me establezca 2 meses de preaviso en lugar de 1 como establece la LAU. Mirad el artículo 6. En relación con ello, es un perjuicio para la parte arrendataria (yo).

   Si se entiende que eso supone un claro perjuicio para ti, sí sería nulo. La cuestión es si eso se puede considerar un perjuicio para ti. Entra dentro de lo interpretable.

3)La mensualidad de enero no debería realizarla, no? Pues entiendo que son 6 meses y el "hasta" es excluyente.
Qué opinais?

   Correcto. Otra cosa. ¿En el contrato pactásteis indemnización en caso de desistimiento?

[Jufran]

Los contratos de arrendamiento de vivienda contemplados en el Título II de la LAU y que se hayan celebrado a partir de junio de 2015 viene contemplado, en su art. 11, el desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario, lo correcto no es mencionar desistimiento pues se trata de una rescisión unilateral anticipada.

Con las siguientes condiciones concurrentes que hay que cumplir:
- que haya transcurrido al menos seis meses. Esta es la primera condición que hay que cumplir.
- siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Al menos hayan transcurridos 6 meses y a partir de esa condición siempre que se lo comunique al arrendador, fehaciente, p.e. burofax, con una antelación mínima de treinta días, la estipulación de 2 meses se tendrá por no puesta, art. 6. Esta es la interpretación hasta el momento mayoritaria. Esto es, cumplir 6 meses, como mínimo, a continuación comunicar la rescisión unilateral del contrato, al arrendador, con un 1 mes de antelación, como mínimo, esto supone 7 meses, como mínimo.

Para el caso de pactarse en el contrato una indemnización por la mencionada rescisión unilateral anticipada, ésta tiene que estar contemplada y por escrito en el contrato, con la cantidad a compensar y como máximo será el equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Resumido si no está por escrito no hay indemnización.

[pmd.91.ch]

Gracias por responder! De todos modos copio el art 11 LAU:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Entiendo que puedo desistirlo a los 6 meses, ello supone que no pagaría ya en enero. Y de otro lado dice con una antelación mínima de 30 días, y entiendo que es como una condición para poder desistirlo a los 6 meses. Es decir, notificar 30 días antes como mínimo de la intención de desistir el contrato y que por lo tanto a partir del 7º ya está desistido. De todos modos, es un poco complicado... Por qué establecería la LAU sino la obligación de arrendar por 6 meses si en realidad al final conlleva 7 meses todo el proceso?

Mira éste link por favor, aquí encontré información!
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[Jufran]

pmd.91.ch, después de ver la página que mencionas, estoy contigo en la interpretación de los 6 meses del art. 11 de la LAU, con lo cual rectifico lo dicho o al menos me produce muchas dudas.

 No obstante, la interpretación que mencioné, 7 meses, mínimo, viene de diferentes postulados. Te pongo un ejemplo, el arrendatario. D. A, comunica el mes 5º al arrendador su decisión de desistir del contrato una vez se hayan cumplido los 6 meses dejando el piso el 31 de__; el arrendador en ese periodo celebra otro contrato de arrendamiento con un nuevo arrendatario con D. B, por el cual el día 1 de___  este entrará en la vivienda; el arrendatario D. A comunica dos días antes de cumplirse los 6 meses que se lo ha pensado mejor y que continúa con el contrato en vigor; esto legalmente le está permitido pues aún no se han cumplido los 6 meses de obligado cumplimiento, con lo cual no le vincula el primer comunicado desistiendo. El arrendador quedaría en una situación de indefensión pues teniendo derecho a celebrar otro contrato con un nuevo arrendatario, D. B, ahora no puede cumplir con éste.

saludos.

[Mgfrei]

Los seis meses es por mandato imperativo, ergo cualquier cláusula que no respete la LAU en este sentido no es que sea nula, sino que se entiende por no puesta.