A la pregunta de Pedro.v, un particular como (transmitente) vendedor (no profesional, no empresario, no arrendador de locales) no es sujeto pasivo del IVA, por lo tanto esta sujeto a ITP.
Lo demás, suponiendo que es un sujeto pasivo del IVA:
Exenciones inmobiliarias
Estas exenciones definen un régimen especial para los inmuebles en el IVA. Respecto a los terrenos, la legislación urbanística (L 6/1998 y normas de las CCAA) los clasifican en:
- urbanos (ya transformados o urbanizados -con accesos rodados, abastecimiento de agua, suministro de luz, etc.- antes de aprobarse el Plan y los transformados en ejecución del Plan);
- urbanizables (con Plan aprobado, aunque todavía no transformados, aptos para la urbanización); y
- no urbanizables (terrenos protegidos por su valor agrícola, forestal, ganadero o sus riquezas naturales o por sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, naturales, etc.).
La LIVA distingue entre:
- terrenos edificables, que deben identificarse con los terrenos urbanos, transformados antes o después de aprobado el Plan y los urbanizables, susceptibles de urbanización y edificación; y
- terrenos no edificables, que se corresponden con los no urbanizables y los parques, jardines y vías públicas.
Las entregas de terrenos edificables están gravadas y las entregas de terrenos no edificables están exentas, excepto las entregas de terrenos urbanizados o en curso efectuadas por el urbanizador. Respecto a las edificaciones, se grava una sola vez todo el proceso de construcción, hasta su terminación. Las segundas y ulteriores entregas están exentas.
La Ley, no obstante, reconoce la posible renuncia a la exención, para no interrumpir el mecanismo de las deducciones.
Se aprueba una nueva Ley del suelo que establece las situaciones básicas del suelo L 8/2007 art.12 a 14, BOE 29-5-07
Terrenos no edificables (LIVA art.20.1.20º)
Están exentas las entregas de terrenos rústicos y demás no edificables (no urbanizables), incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, indispensables para el desarrollo de una explotación agraria.
La exención no se extiende, aunque se trate de terrenos no edificables, a las entregas de:
- terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, salvo los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público;
- terrenos en los que se hallen enclavadas, por vía de hecho, edificaciones en curso de construcción o terminadas, cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al IVA (primeras entregas o segundas entregas con renuncia de la exención), salvo que se trate de construcciones agrarias indispensables para su explotación o de construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas.
1) No están exentas las entregas de terrenos edificables (urbanos y urbanizables), en los que se comprenden los calificados como solares por la legislación urbanística y los terrenos aptos para la edificación por haber sido autorizada por la Administración competente.
2) Los invernaderos son indispensables para el desarrollo de una actividad agraria y, por tanto, su venta está exenta del IVA (TS 10-6-04).
3) La exención se refiere a todos los terrenos que, en cumplimiento de planes urbanísticos, sólo puedan destinarse a fines agrícola, forestal, ganadero, cinegético, vinculados a la utilización racional de sus recursos naturales, paisajísticos, históricos o culturales, o para la defensa de la fauna, la flora o el equilibrio ecológico.
4) El concepto urbanización alcanza a cualquiera de los estadios del planeamiento urbanístico que esté previsto sobre los terrenos excluidos de las anteriores utilidades, comprendiendo las fases en que la urbanización se ha concluido, o se esté efectuando desde sus primeros pasos para dotar de los elementos previstos por la legislación urbanística (acceso rodado, agua, luz...) (DGT 15-3-93).
Según la Ley del Suelo, la existencia de un plan parcial y la aprobación por el órgano administrativo competente de la constitución de una junta de compensación que lo ejecute determina que los terrenos a los que afecta se califiquen ya como terrenos en curso de urbanización.
A efectos del IVA, el TEAC se pronuncia en el mismo sentido, manifestando que, para dicha calificación, no es necesaria la realización de operaciones materiales de transformación del terreno. El mismo criterio se defiende por la AN (TEAC 29-4-98, JT 883; 10-7-98, JT 1678; AN 22-4-97, JT 489; 2-4-98, JT 757). Sin embargo, el TS ha considerado que, a efectos del IVA, un terreno en curso de urbanización es aquel en el que se ha iniciado la preparación material del suelo para la construcción de viviendas (TS 19-4-03, Rec 5288/98).
5) Está exenta la entrega de un terreno no edificable, urbanizado o en curso de urbanización, efectuada por un empresario o profesional distinto del promotor de la urbanización. La misma entrega pero referida a un terreno edificable no está exenta.
6) Un ayuntamiento, en cuanto urbanizador de determinados terrenos para su posterior venta o cesión, tiene la condición de empresario o profesional (DGT CV 8-5-06)
Juntas de compensación (LIVA art.20.1.21º)
En los planes urbanísticos, los propietarios de los terrenos a los que afectan, juntamente con el ayuntamiento, se constituyen en juntas de compensación, a las que corresponde la ejecución de dichos planes.
Están exentas cuando se cumplan los requisitos urbanísticos:
- las entregas de terrenos que se realicen como consecuencia de la aportación inicial a la Juntas de Compensación por los propietarios de terrenos comprendidos en polígonos de actuación urbanística;
- las adjudicaciones de terrenos que se efectúan a los propietarios citados por las propias Juntas en proporción a sus aportaciones;
- las entregas de terrenos a que da lugar la reparcelación.
1) La incorporación de los propietarios a la Junta no supone, salvo que los Estatutos dispongan lo contrario, la transmisión de los terrenos. Si hay transmisión de los terrenos la Junta será el urbanizador (empresario) de los mismos; si no la hay los urbanizadores serán los propietarios. La exención sólo es aplicable si hay entrega.
2) No están exentas las ejecuciones de obra para la urbanización de los terrenos, realizadas por las Juntas en beneficio de los propietarios. Si las Juntas actúan en nombre propio soportarán el IVA por dichas ejecuciones y lo repercutirán a los socios en proporción a los terrenos adjudicados.
Cuando hay transmisión de los terrenos, la exención comprende la aportación de los mismos por los propietarios a la Junta y la adjudicación de los terrenos urbanizados, en la proporción que corresponda, de la Junta a los propietarios, sin que en estos casos sea procedente distinguir la parte del valor correspondiente al terreno y relativa a las obras de urbanización (DGT 6-7-93).
Un saludo.
