Estos son del segundo cuatrimestre, los del primero estan puestos en apuntes de esta página
Practicum nº7
A) Es un contrato de "opción de compra", porque los vendedores son los que se obligan a vender en un determinado plazo a cambio de un precio 18.000 €.
B) Quid iuris? (Con qué derecho). Los Sres. ALMANSA-COLOMER se oponen porque entienden el precio de la opción de compra es una cosa y el de la compra futura otra. Son dos contratos diferentes, otra cosa es quelos 18.000 € fuera una señal y pago, pero aquí tal como se redacta la escritura entiendo que no, por lo tanto para la venta deben de cobrar 90.000 € más.
C) El plazo de la opción de no es de término, sino que el optante puede ejercitar dicho derecho "durante" dicho plazo, por lo tanto los Sres. ALMAZA-COLOMER no pueden oponerse a las exigencias de hacer la venta a cuando les interese a los compradores dentro del plazo.
La gran ventaja es que la opción de compra se hizo en escritura pública, la cual tendría acceso al Registro de la Propiedad, si hubiera sido en documento privado no. Tened muy encuenta esto y lo de las arrás, pues si los 18.000 € fueras arras o señal como determina el art. 1454 CC. los Sres. ALMAZA-COLOMER podrías negarse a no vender, devolviendo el doble de lo recibido.
Practicum nº 8
1º) Se presume la existencia del saneamiento por evicción y se admite la validez de los pactos que acerca del saneamiento por evicción puedan celebrar las partes, art. 1.475 «El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor».
Sin embargo, el Código Civil restringe la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento en dos sentidos:
1) Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiere mala fe de su parte (art. 1.476)
2) Estableciendo que, para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aquélla la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.
Cabe también agravar dicha obligación de saneamiento con varias cláusulas penales. Por tanto en el presente caso aunque nada se haya dicho se presuma que el vendedor responderá por evicción.
2º) Por una parte primero hemos de hacer mención que dicha cláusula penal se encuentra insertada dentro de una condición resolutoria y dentro de la escritura, conforme al art 1504 CC, el cual nos dice; que aún cuando se haya estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, aún así el comprador podrá pagar después de expirado el plazo o término “ínterin” mientras el deudor no haya sido compelido por el vendedor mediante acta o requerimiento notarial, con dicho requerimiento el Juez no podrá dar un nuevo plazo.
En cuanto a la cláusula penal insertada dentro de ésta condición resolutoria, conforme al art 1154 CC, he de decir que tal y como viene contemplado en la escritura no puede ser, es decir; que en virtud del art 1154 CC el Juez podrá modificar la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, en éste caso si el comprador ha ideo cumpliendo fielmente con la obligación principal y solo ha fallado uno o dos plazos, el comprador deudor no perderá lo ya pagado pues, el Juez lo tendrá en cuenta y podrá darle un nuevo plazo al deudor para que pague su deuda en caso de no haber requerimiento notarial y habiendo también en base a este art 1154 CC, ya que según el art 1155 CC “la nulidad de la cláusula penal no lleva consigo la de la obligación principal”.
3ª) En primer lugar conforme al art 1450 CC, la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado. Por tanto en éste caso de compraventa de inmuebles no es necesaria la “traditio” física de la cosa, es decir; desde que las partes prestan su consentimiento en el contrato quedan obligadas y se perfecciona el contrato por el simple consentimiento, yo diría que basta con una entrega de llaves simbólica en el acto de firma de escrituras. El derecho a reclamar conforme a los art 1451 CC y ss.
Conforme al art 1462 CC, se entenderá que con la escritura pública, equivale a la traditio o entrega de la cosa vendida, si no se estipula lo contrario, en este caso al no mencionarse nada de ello en la escritura se entiende entregada por la simple escritura.
Practicum nº 9
Sí, hay disensión entre la S.A.P. y la S.T.S, en relación con el consilium fraudis.
Por un lado la AP no considera probado que la venta se produjo en fraude de acreedores porque los demandados prueban la "existencia real de la compra por precio de mercado". En cambio el TS entiendo que al haber sentencias condenatorias del Juzgado de lo Social, el demandante no tiene que probar que tal fraude existió, puesto que ya se presume, y a los demandados les correspondía probar que no lo hubo, cosa que no hicieron.
Creo que la existencia del consilium fraudis se encuentra indicada en el Fundamento de Derecho Segundo de la S.T.S
Practicum nº 10
En el Art. 1538 la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
Es este caso solo recuperaría la cosa perdida en caso de pérdida por evicción, pues se da por elemento natural del contrato aunque no se haya expresado en él.
En caso de vicio oculto por "aluminosis" y después de 7 meses contestaría que:
Todo aquel que realiza un contrato de permuta está obligado al saneamiento por evicción. El permutante que ha sufrido la evicción podrá reivindicar la que dió si se halla aún en poder del otro permutante o exigir el valor de la cosa que le hubiere dado a cambio, con el pago de daños y perjuicios.
Art.1484
En el saneamiento por vicios ocultos , el vendedor responde cuando tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o si disminuyen de tal modo este uso que , de haberlos conocido el comprador no lo habría adquirido, etc.
En un principio se supone que el vendedor tiene que responder pero el Art. 1490 establece que la acción se extinguirá a los 6 meses, luego han pasado éstos por lo que la acción se ha extinguido.
Practicum nº 11
La escritura es de fecha de 28/08/03 (casi actual) por tanto la legislación aplicable sería la LAU 29/1994 vigente en la actualidad, por tanto la respuesta sería que la presunta escritura no tiene ninguna correspondencia con nuestra realidad legislativa actual.
Con el antiguo TR-LAU de 4104/1964 de 24 de noviembre, si sería posible dicho Derecho de RETRACTO conforma al art 47 y art 48, pero no obstante en el caso planteado y conforme está redactada la presunta escritura no sería un Derecho de RETRACTO propiamente dicho, yo diría que el inquilino o arrendatario podría ejercer el Derecho de TANTEO y optar así a la compra preferente de la vivienda en cuestión, ya que para que se diera el RETRACTO se debería de dar el siguiente supuesto de hecho conforma al art 48 del TR-LAU 4104/64:
-Podría usar el derecho de retracto el arrendatario, si el arrendador no le hace la notificación prevenida, fuera incompleta, que el precio de la trasmisión fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la señalada en la notificación
Practicum nº 12
1º) Puede ser considerado más de alimentos que de renta vitalicia, aunque los dos son contratos consensuales, onerosos, sinalagmáticos y aleatorios.
2º) Ahora si los dos. Como dice FCO. MILLAN SALAS: "El contrato vitalicio de alimentos ya había sido estudiado por la doctrina y la jurisprudencia como un contrato "atípico", distinto del de renta vitalicia".
3º) Si en base al art. 1255 CC. Aunque en mi opinión injusto, ya que el Sr. ARMANDO nació en 1936, por lo que tiene hoy 70 años y digamos que lo normal es que viva 10 ó 15 años más, la casa se valora en 80.000 euros, lo que nos daría una renta entre 8.000 y 5.000 euros al año (si fuera 15 años serían 416 euros al mes).
4º) En la cláusula 3ª, yo quitaría el plazo mínimo de 10 días, pues si la obligación de alimentos no se compliera en dicho plazo, como dijo MARISA, se podría "morir". En la cláusula 4ª, yo añadiría que la causa del fallecimiento fuera natural, o que ADORACION no tuviera nada que ver con ella.
Practicum nº 14
Si no hay pronunciamiento en la sentencia es que no los reclamó, por tanto, al no ser una pretensión de la parte solicitada en la demanda, el Juez no puede pronunciarse de oficio, pues estamos en el proceso civil donde rige el principio de justicia rogada.
art. 921 LEC predispone el interés legal más dos puntos.
