TERRENO SIN ENTRADA ???

[SANSAL]

Hola a todos, mi problema es el siguiente :
En 2008 heredé un terreno que no sé donde está ubicado.
Tiene escritura, está registrada por lo que hay nota simple, pero no tiene número de  registro catastral.
Esto me plantea muchos problemas, en el ayuntamiento, nadie sabe indicarme donde se encuentra, después de mucho insistir, me indican un terreno, me informo y compruebo que tiene menos metros que el mio, vuelvo al ayuntamiento y reclamo y me dicen que no saben más y que ademas, mi terreno se encuentra en segunda fila y no tengo entrada a él.
En la nota simple, indica cuales son sus linderos y en uno de ellos dice " hay una linea de 6 metros que es su acceso desde la carretera ".
El problema en el ayuntamiento es que el registro que tienen en papel, este terreno no tiene entrada, está rodeado, le pido a la señorita que acceda a earth google y vea en imagenes ese terreno, ella se sorprende, pues sí hay un espacio de entrada, pero poco más me aporta de la diferencia de superficie.
Yo, la he heredado de mi abuelo, pero nunca la visité.
Quien puede decirme donde se encuentra el terreno heredado ?
Pues éste no coincide con la superficie.
De encontrarlo, puede estar ese terreno encerrado y no tener entrada, aunque así lo indique la escritura y nota simple ?
Porqué aparece que es una linea de 6 metros y no camino  ?
Hay alguna diferencia entre estos términos ?

[Chedey]

No lo comprendo. Si tiene escritura y está es una escritura pública es requisito que incluya el número de registro catastral (No sé si al ser una escritura muy antigua no tiene esa obligación). En la actualidad hasta debe coincidir con las longitudes y latitudes del catastro, sobre los planes de urbanismo municipal para la inmatriculación notarial,  y, en su caso, de lo establecido en la Ley del Suelo, sea la competencia nacional o de la comunidad autónoma de no existir esta, debe tenerlo.

Ese terreno que creo por lo que comentas que es rústico. ¿Los terrenos rústicos no pagan ningún tipo de impuesto municipal? Debe pagar algún tipo de impuesto, sobre su valoración catastral. ¿No se ha pagado nunca nada sobre ese terreno? De no existir un punto de Información Catastral de la Dirección Gral. Del Catastro en el Ayuntamiento y si nadie tiene idea de dónde está ubicada. Podrías intentar desplazarte a cualquier otro PIC próximo e incluso el de tu localidad. Depende del Ministerio de Hacienda, la Dirección General de Catastro. También puede hacerles un escrito o intentarlo con los datos de la escritura en su sede electrónica
Tú mismo dices que el personal del Ayuntamiento a través del Earth Google localizó el terreno, con “servidumbre de paso”. Esa aplicación informática da longitud y latitud exacta. Con esos datos, más la escritura que creo establece los colindantes o la nota simple, podrías ir a cualquier Punto de Información del Catastro.

La extinción del derecho de servidumbre de paso por desuso de la misma de haberse producido, supongo que tendrías que ir a un técnico en derecho (abogado) por si te la han quitado y si tienes derecho sobre ella. Si los vecinos colindantes te la reconocen no hay problema. Pero es un tema de civil que es complicado para mí.


De todas las maneras esto lo digo desde el desconocimiento porque yo no manejo estos temas.

Suerte.

[SANSAL]

Gracias.

[Arancha3]

Buenas tardes,

En primer lugar habría que identificar la finca, lo que técnicamente denominamos georreferenciar que, normalmente, se hace a través de la descripción de colindantes. Posiblemente tengas que contrastar el historial de la finca de tu abuelo y alguna más.

¿Quien puede decirme donde se encuentra el terreno heredado?
Si estuvieses en Cantabria, te diría que en mi empresa hacemos ese tipo de trabajos. Pero como será que no  , te diría que te dirijas a alguna empresa de topografía o cartografía de tu localidad.

Pues éste no coincide con la superficie.
Hasta que no estés seguro de cuál es tu finca, no podrás saber si te sobran o te faltan metros. Suponiendo que la cabida que aparezca en el Registro sea correcta.

De encontrarlo, puede estar ese terreno encerrado y no tener entrada, aunque así lo indique la escritura y nota simple?
En este punto convendría saber si la finca es urbana o rústica; porque el procedimiento para lograr tener acceso a la misma es diferente. Por ejemplo, si fuese urbana, aunque lograses un derecho de acceso, no tendrías la condición de solar. Pero este punto no es importante hasta saber dónde y cuál es tu propiedad.

Por qué aparece que es una línea de 6 metros y no camino?

Sin leer el titulo y saber ni tu provincia ni el ámbito en el que nos movemos no te puedo contestar con seguridad. Pero interpreto que tienes una linde de 6 metros de longitud que colinda con un vial.

Hay alguna diferencia entre estos términos?
No entiendo bien tu pregunta. Tienes un lado de la poligonal que forma tu finca que linda con carretera. No tiene nada que ver con ella. Entrada no significa camino. Por ejemplo, la puerta de tu casa es tu entrada. Una línea de entrada de 1'80 metros.

En resumen: no confundir parcela (catastral) con finca (registral). No tienen porque coincidir los datos de superficie, linderos o formas, ni porque haber una correspondencia univoca entre ambas. Una finca puede estar formada por dos, tres .., parcelas. Y viceversa. Esto es lo más frecuente en la mayoría de los casos y por eso se recomienda SIEMPRE la medición ANTES de la compra o al tener que volver a escriturar por herencia, permuta o lo que sea.

Esa problemática es lo que pretende subsanar la reciente reforma de la Ley Hipotecaria y la normativa catastral con la RGAs (representaciones gráficas alternativas).

Bueno, pues en mi opinión, lo mejor es que contactes con algún técnico, porque si no, no vas a tener manera de averiguar nada concluyente.

Un saludo

[SANSAL]

Hola y muchas gracias por su explicación.
El terreno se encuentra en castilla la mancha concretamente en la provincia de Albacete.
Como nunca he tratado estos temas, puede que no me explique con claridad y por ello, aporto los datos que tengo:
Nota simple del registro de la propiedad, donde se indica, los linderos ( ninguno coincide con los que hay hoy en dia.
El terreno está situado en doble fila, es decir, entre él y la carretera de acceso hay otra propiedad y en la nota dice que uno de mis lindes es una linea de 6 metros que es mi acceso desde la carretera.
En el ayuntamiento no coinciden los metros y además me dicen que no tengo acceso y me enseñan sus mapas, que no coinciden con la realidad.
el problema es que en la nota simple de ese terreno dino : no tiene.
Yo he hablado con uno de los vecinos más antiguos y me indican que es ese, pero nadie me aporta un documento reconociendomelo.
Ya no sé a qué organismo publico puedo acudir para que se reconozca esa propiedad a mi nombre, pues en el catastro me dicen que ese terreno, no está registrado a nombre de nadie.

[SANSAL]

Tanto a Arancha3, como a cualquier persona seria y que pueda ayudarme, no me importaria enviarles una copia de la nota del registro de la  propiedad.

[abogado M]

Nota simple del registro de la propiedad, donde se indica, los linderos ( ninguno coincide con los que hay hoy en dia.
El terreno está situado en doble fila, es decir, entre él y la carretera de acceso hay otra propiedad y en la nota dice que uno de mis lindes es una linea de 6 metros que es mi acceso desde la carretera.

   Lo de que los datos del Registro no coincidan con la realidad en cuanto a dimensiones y ubicación, es bastante corriente en terrenos rústicos. Eso, y lo de que te digan que ese terreno no está a nombre de nadie lo arreglarías tras un auténtico vía crucis por Registro, Catastro, Notaría, etc. que es bastante engorroso de explicar (expediente de dominio, acta de notoriedad, inmatriculación, etc.)

   En cuanto a lo de los seis metros, yo lo que entiendo es que tienes una línea de seis metros en el lindero de tu terreno que es "la entrada". Y entre esa entrada y la carretera habría que establecer una servidumbre de paso a través del terreno colindante.

[Arancha3]

Buenas tardes,

Son temas complicados de explicar y complicados de entender también, SANSAL. Por eso, voy a ir a lo práctico y, vuelvo a recomendarte que acudas a un técnico, es lo mejor, créeme. Todo lo demás es hablar por hablar, sin saber en realidad cómo es la finca, dónde estaban los linderos, donde están ahora, etc., etc., de verdad que no se puede sacar nada en claro hablando desde un foro. Cada caso requiere un estudio individualizado de muchos aspectos, no es tan fácil, por eso es mejor acudir a quién sabe de verdad y así lo arreglas para siempre y evitas problemas posteriores.

También recordarte que tanto el ayuntamiento como el catastro, no tienen que solucionarte el tema. No es su función. Pueden darte la información de que dispongan, pero nada más. Tú tendrás que hacer el resto.

Te diré los pasos que se siguen normalmente en casos como el tuyo:

1º) Ponerte en contacto con un técnico en topografía o cartografía. Aportar toda la documentación que tengas mas la que te pida el técnico (a la vista del caso, te podrá pedir más o menos cosas).

2º) Estudiada la documentación, y los datos que sean necesarios para el caso concreto, el técnico se encargará de averiguar la ubicación de la finca (no es tan sencillo como parece, créeme, sino podrías hacerlo tu mismo).

3º) Una vez localizada, tendrá que realizar levantamiento topográfico de la finca y su entorno. A partir de ello, realizará el contraste con la información del registro y del catastro y podrá informarte sobre su situación administrativa y jurídica y las posibles alternativas que tienes para regularizar su situación. Con lo que él te diga, ya tendrás una idea clara de los metros de la finca, dónde está, cuáles son los linderos, dónde situar la entrada (suponiendo que no la haya), etc. Entonces se confeccionarán los planos de la finca y el informe técnico.

4º) Una vez que tengas el plano y el informe, puedes ir al catastro adjuntando también el título de propiedad, y con eso podrías regularizar la finca. De todas formas, el técnico es quien te dirá lo que tienes que hacer, a la vista de la investigación concreta.

Un saludo y suerte


 

[SANSAL]

Muchisimas gracias por toda la información aportada.
Parece que no es tan facil como en un principio se me expuso, pero me pongo en manos de un técnico y que sea él, quien me diga los pasos a seguir.
Me han servido de mucha ayuda y lo agradezco.
Reciban un cordial saludo y ya nos iremos encontrando, pues tengo problemas jurídicos de todos los colores