Estimada extremeña:
Lo primero es que según el art. 1258 CC, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan a las partes, no sólo al cumplimiento de lo pactado, sino a todas la consecuencia que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
En caso de incumplimiento se deberá exigir en primer lugar el cumplimiento forzoso de lo pactado o bien resolver el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Por tanto se puede accionar para pedir el cumplimiento forzoso del contrato.
Ahora bien, nos podemos encontrar con:
1º Arras confirmatorias
Prueban la existencia de un contrato que, en principio, no faculta a las partes a resolverlo. Así la percepción de una señal es un autentico contrato con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio.
El empleo de la palabra señal expresa necesariamente anticipo del precio y no arras penitenciales. En caso de cumplimiento se imputan al precio, teniendo así la consideración de mero anticipo o pago anticipado. Las sumas entregadas y recibidas sin especificar en qué concepto se entenderán entregas como parte del precio total y como anticipo del mismo. En caso de incumplimiento es posible exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, o resolver el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. En estos últimos casos se debe hacer un requerimiento sin reclamación el pago del precio y que se conmine al comprador a que se allane a resolver la obligación. Si las partes no dicen nada la suma entregada a cuenta debe considerarse arras confirmatorias. Para el caso de compraventa o negocio jurídico perfecto se presumirá que las arras son confirmatorias.
2º Arras penales.
Otorgan la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida. El resarcimiento consistirá en la pérdida de las arras o su restitución doblada en caso de incumplimiento. Es un sistema apriorístico de la liquidación de los posibles daños y perjuicios, sin que obste para el cumplimiento forzoso de la obligación. Cuando así se exprese se entenderá que son penitenciales.
3º Arras penitenciales.
Tienen como finalidad ser medio para el lícito desistimiento contractual. Se trataría de lícitos abandonos de los compromisos adquiridos de manera unilateral mediante el pago de una multa. Estas arras permiten desistir, no incumplir, ya que ante un incumplimiento resultará de aplicación el régimen general de los contratos. Únicamente se dan en las promesas de compraventa .
Por lo tanto, lo primero que debería hacer es el requerimiento fehaciente (acta notarial preferible, si no, burofax) al deudor a que cumpla el contrato. Si no cumple el contrato, tendrás que demandar para que el juez le obligue a cumplir el contrato o bien rescinda el contrato y te indemnice con los daños y perjuicios.
Esta es mi opinión de aprendiz, no sé si estoy en lo cierto, seguro que algún compañero puede dar una solución mejor.
Saludos cordiales,
jbr
