CLAUSULAS "ABUSIVAS" EN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE PISO OBRA NUEVA

[Pato]

Hola a todos,

os expongo este asunto para que expongáis vuestras opiniones y que a su vez me sirvan de ayuda.

Hace unos meses inicié la compra de un piso celebrando el contrato de arras pertinente y hace unos 20 días debería haber firmado el contrato de compra-venta,  pero no lo hice por los siguientes motivos:

* La la empresa constructora incluye una cláusula indicando que si en algún momento dedido rescindir el contrato, perdería el dinero entregado y además me penalizarían con un 3% de lo entregado hasta la fecha. Esta cláusula no contiene reciprocidad.

*Las cantidades entregadas hasta la fecha están avaladas en una cuenta pignorada que en su día la constructura gestionó con el Banco Popular. Posteriormente el Banco Santander compró al Popular y por tanto entiendo que el Banco responsable a día de hoy que debe constar en el contrato de compra-venta es el Banco Santander y no el Popular como es el caso.

Con estas dos cláusula que considero "abusivas" y que la constructora no va a modificar, dedicí no firmar el contrato de compra-venta hasta que recapacitaran y las modificaran.

Pues bien,...ayer recibí una carta certificada del departamento jurídico de la constructora indicándome que me concedían 7 días para acudir a firmar el contrato o por el contrario resolverían el contrato de arras.

¿Qué me aconsejáis al respecto?.

Saludos y muchas gracias por vuestras opiniones.

[TRIGUN]

Podrías enviarles una carta también certificada al depto. jurídico exponiendo lo que consideras debe ser modificado, a ver por dónde salen.

[derechito_11]

Respecto a la segunda, no, el Popular hasta la fecha conserva personalidad jurídica propia haya cambiado de propietario  o no, por lo que en ese sentido estate tranquilo.

En cuanto al 3% de penalización en realidad no tiene sentido discutirlo ya que puedes perder las arras, ese 3% equivale al interés legal del dinero, toda cantidad que debas perder o ellos reintegrarte será junto con los intereses legales, es decir, ese 3 %. A lo sumo coméntales que deseas esta cláusula:

Si el comprador desiste del presente contrato unilateralmente y sin culpa o dolo del vendedor, perdería el dinero entregado en concepto de arras más intereses legales. En caso de que sea la parte vendedora la que desiste del mismo por las mismas causas, vendrá obligada a reintegrar el importe dado en concepto de arras más otro equivalente y con los correspondientes intereses legales.

[derechito_11]

Otra cosa que se me ha olvidado, dicha cláusula de las cantidades entrega a cuenta es para el famoso caso de que no acaben la obra en tiempo, entonces la ley obliga a tener una cuenta destinada a esas cantidad, siendo responsable SOLIDARIO de ese cumplimiento el popular.

[Pato]

Hola,....antes de nada muchas gracias por vuestras repuestas!!!.

Sigo teniendo dudas respecto a la penalización del 3%. Las propuestas que me habéis indicado se las he propuesto a la parte vendedora y no aceptan ningún tipo de modificación en el contrato de compra-venta.
Lo que no comprendo es que la parte vendedora pone encima de la mesa un contrato sin principio de reciprocidad y en caso de no aceptarlo corro el riesgo de perder las arras?.

Si consideramos que ese 3% pueda ser el interés legal del dinero....se presupone que en este caso,  la parte compradora estaría penalizada en caso de abandonar  con ese 3% que consta en contrato más otro 3% del interés legal del dinero (algo implícito en el cálculo de intereses)?.

No sé si estoy empecinado en algo que no logro ver del todo!!.

Saludos y muchas gracias

[derechito_11]

A ver, no es imperativo la reciprocidad, primero está la libertad de pactos siempre que respete el filtro de inclusión y transparencia o haya sido negociado individualmente.

En caso de que perdieses las arras, yo en tu lugar si que me metería ya de lleno a pelearlo por falta de reciprocidad, y por tanto, justa causa de resolución.

En la práctica no resultará necesario ya que la vivienda que se está empezando a hacer no es como el desfase de ante, pero lógico que te quieras cubrir las espaldas.

En cuanto a eso que dices del 3, tendría que leer el clausulado para ver como está redactado.

Si tienes decidido pelearlo y estar dispuesto a pleitear en caso de que no te den las arras, sí que te recomiendo que envíes un burofax con acuse de recibo como te han comentado para que haya prueba de que estás dispuesto a firmar el contrato, pero que si se resuelve es por este inesperado cambio.

[tgil49]

Precisamente lo que le van a ejecutar es el contrato de arras donde, posiblemente, figure que tiene que firmar el contrato de compraventa en un plazo determinado.

Esto pasa por la alegría con que se firman contratos de arras sin que en ellos figuren las condiciones en las que se va a firmar el contrato de compraventa.

Si realmente no estás  dispuesto a firmar ese contrato, leete  BIEN el contrato de arras y si después sigues en las misma, burofax exponiendo los motivos de la negativa y prepárate para un  posible contencioso.

Pero es solo mi opinión, solo he trabajado veinte años en inmobiliarias, y supongo  que habrá otras mejores

Tomas

[Pato]

Efectivamente, así es. En el contrato de arras consta el plazo para la firma del contrato de compra-venta, pero en mi caso ya lo sabia ya que me había informado previamente de los plazos. No trabajo en este sector pero no suelo firmar contratos a la ligera.

De lo que no era consciente era de las condiciones que posteriormente incluyeron en el contrato de compra-venta ya que en ningún momento te dicen que te van a penalizar  con un % sobre el dinero entregado si renuncias. Tampoco te cuentan que ese % no aplica a la parte vendedora en ese caso.

He hablado con ellos y están dispuestos a devolver las arras entregadas, pero no a modificar el contrato que ofrecen.

Saludos y gracias de nuevo a todos

[tgil49]

Me alegro de que tengas una solución, me extrañaba que no te la hubiesen ofrecido por que este caso  es una situación corriente, no habitual pero no rara,  y se suele devolver la señal.

La expresion "alegria" no iba expecificamente para ti sino en general,  estoy muy acostumbrado a ver como se firman los contratos de arras sin leer, bueno y los de compraventa,  y lo único que pretendía  era una llamada de atención general de que un contrato de arras debe incorporar el contrato de compraventa, como anexo citado, siempre.

Un saludo.

Tomás

[Pato]

Gracias tgil49.

Estoy totalmente de acuerdo contigo,....anexando contrato tipo de compra-venta al de arras se evitarían problemas, pero claro, también la parte vendedora mostraría todas sus "cartas" desde el inicio y además seguiría habiendo  gente sin leer bien los contratos jejejeje

En cualquier caso te agradezco tu ayuda y tranquilo por lo del término "alegría". Este foro sigue siendo magnífico por la gente que aporta opiniones y soluciones.

Un saludo