Hola Jose M Fernández Bravo, con los datos que aportas no puedo entrar a dar una opinión jurídica seria y menos entrar en una cuestión a debate. Como mucho me atrevo a dar una opinión valorativa generalizada y que no va a ser la que deseas leer, si me permites lo que no te guste tómalo con un toque de humor.
Empezamos por alguno de los requisitos previos para obtener la licencia para la construcción del inmueble como es proyecto general, superficie del solar, superficie construida máxima permitida en X alturas, divisiones, proyectos varios como el eléctrico con previsión estimada de consumo (creo recordar que si supera los 100 KW requisito de cuarto con transformador de alta tensión), seguidos con un millar más de requisitos.
Aprobado el proyecto, este es inamovible, salvo ligeras modificaciones posteriores solicitadas en proyecto nuevo y su aprobación; Dicho proyecto deberá ser coincidente con la finalización de obra, puesto que si no son coincidentes no podrá el ayuntamiento emitir el certificado de obra nueva con las consecuencias videntes.
Los datos sobre la superficie, el Catrasto los recibe sobre el proyecto total incluídas las divisiones con sus coeficiente, salvo los coeficientes de participación en gastos comunes que inicialmente puede el constructor, o promotor, modificarlos en los estatutos de constitución.
Estos datos sobre la superficie, superficie total construida, coeficiente, superficie construida del local, participación de suelo; todos estos datos hay que saber interpretarlos y para ello pues solicitarlos al Catrasto, no sólo de tu local, sino de todo el edificio con todas sus divisiones y planos; con posterioridad consulta con un arquitecto.
Dicho el procedimiento, como verás poco margen de certeza da a los datos y valoraciones que aportas, puesto que, los 137m2 y 90m2 reales, si que pueden ser compatibles con lo escriturado, registro de la Propiedad, Catastro. Pero lo que no veo claro, o compatible, es la figura del antiguo propietario que describes como un posible desarmado que hace lo que mejor le conviene incluso quitar metros cuadrados para dárselos a otros. No obstante, si tuvieses base sólida de irregularidad en los metros como he explicado anterior a unos de los que debieras demandar es al ayuntamiento, departamento de urbanismo, por el otorgamiento de obra nueva sobre datos erroneos; al arquitecto, al promotor.
La referencia que haces a “cuerpo cierto”, en principio y sin ver la cláusula que lo contiene me atrevo a decirte que no tiene nada que ver con la superficie del local; esta cláusula es una salvaguarda que el vendedor pone y que has aceptado; entre otros motivos, el más importante, en previsión de que si no te dan licencia de apertura para la actividad que deseas, no puedas impugnar la compra-venta durante el plazo de 4 años desde la consumación del contrato, alegando para ello “error en el consentimiento”, contemplado en el art. 1165 CC y art- 1166 CC.
He expuesto mi entender, con los datos que aportas y sin tener en consideración las valoraciones que aportas puesto que no se ajustan a ningún parámetro jurídico.
