Gracias De_Visita, como te dije en mensaje privado, con todo el lío de trabajo que teníamos en la oficina, me era imposible revisar el tema. He estado mirándolo más detenidamente y en mi opinión (la cual ya se la he hecho llegar al cliente):
1. De acuerdo con CC art. 1566 “si el arrendadtario permanece disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador....se entiende que hay tácita recondución por el tiempo establecido en el art. 1581” – El art. 1581 establece que ... se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual.
2. Este sería el caso de mi cliente, ya que la renta se fijó por pago anual anticipado y fue aceptada por el arrendador y con su correspondiente recibo emitido. Por lo tanto hay tácita reconducción por otro año, es decir hasta el 31 Diciembre 2006.
3. Mirando la LAU en particular el artículo 34 – Indemnización por clientela, el citado artículo dice “ La extinción por transcurso del término convencional (que yo entiendo es hasta el 31.12.06) de una finca en la que durante los últimos cinco años haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público...dará al arrendatario derecho a una indemnización.....” Interpretando la letra de la ley, si la extinción es el 31.12.06, se ha estado ejerciendo la actividad durante los últimos seis años, por lo que considero que sí que tiene derecho, siempre y cuando y según el mismo artículo, se le comunique al arrendador la voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más...Si el arrendatario no quiere renovar, deberá indemnizar por gastos de traslado, perjuicios ocasionados por pérdida clientela etc.
4. En mi opinión, los cinco años ya se han cumplido y estamos en el sexto año de contrato, tres por contrato y el resto por prórrogas que tácitamente han reconducido a su continuación.
5. Sobre el derecho de tanteo y de retracto, en particular éste último me gusta, ya que podría ejercer este derecho según la LAU art. 25.3 y CC art. 1518 y 1524 y podría comprar al nuevo dueño por la cantidad escriturada más los gastos que se le hubiere ocasionado al comprador. Teniendo en cuenta que por ciertas zonas costeras, las cantidades que se declaran suelen ser mucho menor que la real, la pérdida sería colosal. Y como recupera el comprador lo pagado (por bajo mano como se suele decir)? Díficil se lo vería.
En fín, yo ya le he dado mi opinión al cliente, el cual parece bastante contento y hemos quedado que para el mes de Julio/Agosto le redactaré un escrito notificando de su voluntad de renovar el contrato etc. ya que parece ser que el posible comprador no va a efectuar la compra hasta final de año. Si lo acepta el actual arrendador, el nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones del contrato vigente. Si no acepta la renovación, tendrá que indemnizar.
Ya os contaré si hay alguna novedad. Y si he metido la pata en algo, por favor no dudeis en comentarmelo, siempre hay tiempo para rectificar.
