Debates. => Debates jurídicos. => Mensaje iniciado por: maras_57 en 14 de Abril de 2008, 19:31:22 pm
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Hola!!! Quería exponerles un caso a ver si voy bien encaminada o no. Aquí va:
En 12/2006 se compra unavivienda sobre plano que estaría terminada en 12/2007; y se paga el 15% del valor del inmueble. En la venta de esta vivienda actúa una inmobiliaria como representante de la constructora. En el contrato que se hizo en ese momento no se especifica la fecha de entrega (que sí esta en la publicidad que hacía de la misma la inmobiliaria), no se da memoria de calidades, hay una cláusula abusiva (si el comprador resuelve el contrato pierde el 100% de lo entregado, y nada dice respecto a la resolución por parte del vendedor), y, lo que es más importante, no dice nada sobre el seguro que la constructora está obligada a contratar sobre esas cantidades anticipadas, o en su defecto sobre una entidad avalista.
El problema surgió hace un par de meses, cuando la inmobiliaria reúne uno por uno a los compradores para comunicarles que el contructor abandonó España, lo mismo hizo con las obras, lo único que no abandonó fue el dinero que los compradores anticiparon, dejando deudas respecto a la construcción (aluminio, sueldo de los obreros, la hipoteca que constituyó para construir, etc). Lo único bueno de todo esto, según la inmobiliaria, es que la obra en cuestión está muy adelantada,casi terminada, a diferencia de las demás que están recién comenzadas, por lo que esta inmobiliaria estaba intentando conseguir que el constructor les cediera las obras y terminarla ellos. En ese momento se les pregunta acerca del seguro sobre las cantidades anticipadas, respondieron que la constructora nunca había contratado dicho seguro, ni había entidad avalista, y que por más que lo diga la ley ninguna constructora, ni las más grandes, lo hacen (claro está que esto no justifica esta omisión).
Mi pregunta es: no sería, de cierto modo, responsable también la inmobiliaria por los perjuicios ocasionados?? Les explico por qué creo esto:el art 1º de la ley 57/1968 obliga a los que promuevan la construción de viviendas y obtengan una cantidad anticipada de las ventas de la s mismas,a garantizar la devolución de esas cantidades entregadas, mediante contrato de seguro; seguidamente el art 2º obliga hacer constar expresamente en los contratos referencia al aval o contrato de seguro. Por su parte, el RD 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas, el cual es de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta de viviendas en el marco de una actividad empresarial o profesional, en su art 7 dice:"En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del público copia del documento en el que se formalice las garantías entregadas a cuenta según la ley 57/1968". La inmobiliaria trabaja de la venta de inmuebles, por lo que debería estar al tanto de la legislación vigente, sobre todo en lo que se refiere a protección de los consumidores; creo que tenía la obligación de saber la obligatoriedad de este seguro, así y todo vendió propiedades que no contaban con esta garantía, ocasionando de este modo un perjuicio a los compradores, ya que si se hubiera asegurado de la existencia de este seguro, éstos podrían pedir directamente a la aseguradora la devolución de su dinero.
Uds que opinan al respecto???? Se podrá ir contra la inmobiliaria para obtener de ella la devolución del dinero entregado???
Muchísimas gracias por la paciencia que han tenido al leer esto, la verdad que me he extendido bastante, pero quería explicarlo lo mejor posible.
Saludos!!!!!
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ESte es mi modesto entender al respecto;
1º.- La inmobiliaria en todo caso tendria que mirar por los intereses de la promotora que es la que le va a apagar por los servicios, y no por los intereses de los consumidores, ya se que lo que estoy diciendo, es "politicamente incorrecto".
2º.- La inmobiliaria no tiene porque conocer la legislación, porque por esa regla de tres, tendria que concoer la obligación de consignar aval, tambien tendria que saber si existe seguro decenal, si se ha hecho estudio geotecnico, si se ha hecho proyecto electrico.... y asi hasta una infinidad de proyectos, procesos, y demas tramites burocraticos que lleva aparejado la promocion de un edificio de viviendas.
3º.- En todo caso, entiendo que "hay que moverse" antes de que surjan los problemas y no despues, con esto quiero decir, que lo logico no es derivar la responsabilidad hacia terceros, si no que tambien hay que buscar la culpa en uno mismo. Te vas a gastar 15 o 20 millones de pesetas en una vivienda, pero no se es capaz de ir a la consulta de un abogado y asesorarse (100-120 euros o menos) no es lógico..... ¿o si?
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Las inmobiliarias tienen la obligación de conocer la legislación que afecta a su negocio, como cualquier hijo de vecino que tenga un negocio. Y actuar conforme a ella, máxime en materia de consumidores. Si hacen un contrato sin respetar las obligaciones legales, tienen una responsabilidad civil de la que responder. El alcance dependerá de la participación que hayan tenido en él (Han podido redactarlo ellos o simplemente poner en contacto al cliente con el promotor), etc.
Quien realiza el contrato tiene la obligación de exhibir el documento en el que se ha formalizado la garantía por las cantidades que se entreguen a cuenta y el contrato debe designar la referencia al aval y la cuenta en la que se debe ingresar el dinero y al formalizarlo entregar copia del mismo. En la parte que le toque la inmobiliaria deberá responder por los daños causados por su negligencia, siempre que se pueda demostrar su participación. Suponiendo que se haya actuado sin dolo.
Porque si se trata de una inmobiliaria creada ad hoc para la venta exclusiva de las viviendas de esa constructora probablemente se podria integrar la actuación de su responsable en el art. 248 del Código Penal, con lo que ello conlleva, o en el 252 si es a él a quien se le entregó el dinero.
Saludos
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La inmobiliaria, debe conocer todo lo concerniente al tema, pues si el promotor-constructor se evapora con el dinero,o las cantidades entregadas, la inmobiliaria respondería tanto civil como penal. A veces los Tribunales interpretan que la inmobiliaria podría calificarse como cooperador necesario para efectuar por ejemplo, una estafa.