Debates. => Debates jurídicos. => Mensaje iniciado por: Carin en 19 de Enero de 2010, 20:36:23 pm
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Me realizan la siguiente consulta, para ver si podeis ayudar a esta persona:
Una pequeña empresa de carpinteria, es SL y con socio unipersonal, se queda con pisos de una promoción en la que realizó la carpinteria, como tenian buenos precios se quedó con 3 pisos, subrogandose a su hipoteca, los 3 pisos tienen una hipoteca entre todos de 525.000 euros, durante dos años ha pagado todas las letras, a primeros de años ya empezó a tener problemas ecónomicos y a intentado solventarlos pero le resultó imposible, en Mayo intentó hablar con el banco para solucionar el tema, pero no ha conseguido nada, en Julio tuvo que dejar de pagar las hipotecas y le ofreció al director que se quedaran con los pisos directamente, lo cual le han dicho que es imposible pues las hipotecas de los 3 son menores al 50% del valor del piso, por lo que le dicen que seria un enriquecimiento ilicito por parte del banco. En estas fechas no ha recibido notificación alguna, a excepción de las cartas normales del banco recordandole la deuda mensual, pero no certificados o vía abogado, su preocupación es que sigue manteniendo su empresa a duras penas, pero como no ha dado quiebra teme que le acusen de que no paga por que no quiere, y teme que este tema se este alargando tanto y cada vez su deuda sea más elevada por el importe del impago de sus intereses, su pregunta es la siguiente:
¿debería haber notificado la entrega voluntaria de los pisos al banco vía burofax o notarial?
¿en que tipo de proceso puede encontrarse? ¿que tipo de responsabilidad civil y/o penal pueden pedirle?
Os agradezco de antemano las respuestas.
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Está claro que el Banco podría transaccionar con esta persona, pero no está obligado a hacerlo.
En cuanto al procedimiento a seguir es el de la ejecución dineraria con las particularidades establecidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En síntesis, en este procedimiento cuando el Juzgado admite la demanda, acuerda requerir al deudor para el pago de las cantidades reclamadas y de no verificarlo el Banco puede instar la subasta de las fincas una vez transcurridos los 30 días desde el requerimiento.
La responsabilidad que pueden pedirle es el importe del capital e intereses y las costas del procedimiento que se reducirán a los honorarios de Abogado y derechos y suplidos del Procurador.
Un saludo.
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Lo mejor que puede hacer es poner en venta esas viviendas a un precio razonable, mejor si es sin perder dinero. Si el banco ejecuta al final su garantía hipotecaria, se subastarán los pisos, pero si el importe obtenido es menor de la deuda entonces seguirá habiendo una deuda, de la cual seguirá siendo responsable.
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No conozco ningúna entidad de crédito que repare en lo de enriquecimiento injusto,y si lo han hecho,(previo informe sustanciales del cliente),obviamente se quedaria con los pisos,dandoles igual la cantidad restante de el prestamo hipotecario;por descontado,que los Bancos no quieren inmuebles sino metálico,en fin,A FALTA DE PAN ,BUENAS SON LAS TORTAS.Conozco el caso,muy similar al vuestro,cambia el número de pisos.
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Gracias por vuestras respuestas, lo que este hombre me transmite con gran preocupación, es aunque sabe que con 1 piso y medio cubre la deuda, pero teme que si tarda mucho en producirse la demanda la deuda sea superior, como dices tu Drop. Y piensa si habría una manera de entregar los pisos cuanto antes o ponerlos a disposición del banco de alguna manera. Además me dice que está en un juicio por incumplimiento de contrato, donde ha demandado por valor de 325.000 euros, y que como el abogado le ha cobrado a razón de ese importe, me comenta que si ahora tiene que defenderse con abogado y procurador sobre la cifra del valor de la deuda que tiene con el banco, le seria imposible, pues no tiene solvencia. Gracias de nuevo. Carina
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Perdona Drop, no te he terminado de responder, las viviendas las tiene a la venta desde que se quedo con ellas, pero ha coincidido con la crisis y que la zona (levante) está muy baja en el sector inmobiliario y no ha conseguido venderlas, aunque las ha dejado un poco por encima de lo que le queda de las hipotecas, tampoco quiere alquilarlas porque le da miedo meterse en más problemas. Un saludo
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Hola, ahora no tengo mucho tiempo de mirarlo para darte una respuesta más amplia, pero lo que puede hacer es instar la declaración de concurso.
Brevemente: cuando una persona física o jurídica se ve en la situación -presente o inminente- de no poder hacer frente a sus deudas, puede solicitar al Juez de lo Mercantil que le declare en situación de concurso. Entonces se pone en marcha un proceso donde se hace inventario del patrimonio del concursado, lista de acreedores y deudas pendientes. Luego se constituye un órgano de administración cuya función es -por decirlo así- llegar a la mejor solución posible.
Eso sí, desde el principio hace falta ir con procurador y abogado, con el gasto que ello supone. Sin embargo, si le declaran en concurso, obtiene otras ventajas como por ejemplo que sus deudas dejan de generar intereses y, por tanto, de crecer.
Además, la ejecución -que en este caso sería hipotecaria, no dineraria- la insta el acreedor (en este caso el banco) con lo cual tu amigo no puede "mover ficha" y mientras tanto la deuda se hace más y más grande; por eso creo que sería mejor ir al concursal.
En fin, no se si puede ser una opción en el caso que planteas, pero yo, por si acaso, le echaría un vistazo a la Ley Concursal y a los apuntes de la asignatura.
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Gracias por tu respuesta Presunta, ese fué el primer consejo que le dí, pero me dice que su empresa no es que vaya muy bien, pero para pagar a sus 2 empleados y para él, va pudiendo llevarla, tiene a nombre de la empresa 2 locales (la oficina y la nave), ya pagados y varias furgonetas, la única deuda que tiene es con el banco, y la empresa si no tuviera la deuda con el banco, podría mantenerse con los encargos de los particulares, pues en la carpinteria sigue teniendo trabajo (más a nivel de particulares, que de promotores -como antes-). Un saludo
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Bueno, plantear la Ley Concursal es una posibilidad, aunque me da la impresión de que el dueño de la carpintería (una SL) compró las viviendas a título personal (es decir, no son propiedad de la SL).
Yo que él rebajaría el precio de uno o dos de los pisos todavía más, incluso menos de la deuda hipotecaria, y aprovecharía la liquidez restante para saldar esas deudas. Existiría una pérdida, pero eso es inevitable tal y como están las cosas. Lo de alquilarlas es una opción, siempre que le compense el precio de alquiler para pagar esas hipotecas, pues la nueva normativa le permitiría el desahucio del inquilino en caso de impago. Siempre puede pedir avales, etc.
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Hola de nuevo, Drop, las viviendas las compró a nombre de la sociedad, pues queria hacer la carpinteria más solvente y que tuviera más credito con los bancos con las lineas de descuento, porque este tipo de empresas trabajan mucho con pagares, y las lineas de credito son pequeñas, en su día pensó que teniendo más bienes, podría aumentar el trabajo y con ello conseguir más tranquilidad con los pagos, teniendo mayor linea de descuento para sus clientes. Pero claro la crisis no entraba en sus planes, como en la de ninguno. Un saludo
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De nada. Bueno, lo que veo muy negro entonces es el tema de los intereses. Porque si lleva sin pagar las cuotas hipotecarias desde julio pasado, los intereses seguirán subiendo hasta que al banco le "apetezca" instar la ejecución. Con lo de que puede pagar a todo el mundo menos al banco, no se si quieres decir que no hay tantos acreedores como para instar un concurso, porque de hecho se puede instar aunque sólo tenga ese acreedor. Pero en fin, si ya lo habéis descartado, por algo será.
Sobre lo que comentabas del envío de burofax con los intentos de negociación, creo que es una buena idea. Al menos, podría demostrar en un futuro -si fuese necesario- que ha ido de buena fe desde el principio.
En fin, espero que se solucione. Un saludo.
PD: Drop, el concurso también lo pueden instar particulares; además, si el pasivo no llega a 10 millones de euros se hace mediante un procedimiento abreviado. Lo de vender con pérdidas es algo que a la gente no le suele entrar en la cabeza, pero actualmente creo que, como dices, es una muy buena opción.
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Gracias Presunta, yo también se lo veo muy negro, y es una pena porque si no fuera por eso podría mantenerse en la crisis, lleva con la empresa más de 60 años, era de su padre, y sólo esa operación va a dar al traste con una pequeña empresa familiar...llevo más de dos semanas dandole vueltas pero no se me ocurre gran cosa, aparte de no tener los conocimientos necesarios para desarrollar más. Un saludo.
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En principio es mejor evitar la solución del Concurso de Acreedores, aunque es una posibilidad a tener en cuenta, claro, e incluso obligada en un momento dado. Yo creo que lo suyo es, como dije, vender con pérdidas uno o dos de los pisos, incluso los tres, a no ser que eso trastoque todos los planes; y estudiar la posibilidad de arrendar también uno (o dos), con las garantías oportunas, y si se obtiene una renta adecuada que compense. Habría que hacer un estudio del mercado.
También puede intentar renegociar con el Banco esas hipotecas, buscando menor interés. Al Banco no le va a interesar quedarse con esos pisos, tal y como están las cosas. Lo del "enriquecimiento injusto" es una solemne tontería, porque el valor de esos pisos es el valor de mercado.
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Gracias a todos Drope, le he trasladado todos vuestros consejos, y me pide que os de las gracias por vuestra pronta respuesta. La venta sería la única solución, pero hay mucho mercado en la zona, y aunque tiene los pisos muy baratos, el problema es que la gente que los ha visto y les ha gustado, luego tienen problemas a acceder a hipotecas, dice que en 2 años y medio, sólo ha tenido 4 posibles compradores, y los ha tenido en varias inmobiliarias. El alquiler se lo plantea a primeros de año, pero los alquileres le cubrirían sólo la mitad de la cuota y no el 50% restante, y estaría en el mismo problema, además del miedo a que le dejen de pagar los inquilinos y estuviera en otro problema (el no tener los pisos para poder enseñarlos para la venta, y tener que meterse en juzgados para los cobros, más gastos), lo dificil de los alquileres ahora mismo, es que si pones pisos con aval, reduces a casi nada la gente que lo va a alquilar, si pides demasiada fianza ocurre lo mismo, con lo cual te encuentras en el problema de alquilarlo a personas que sólo te pueden demostrar una nómina, porque normalmente la pareja o cobra el paro o cobra bajo cuerda. En su momento nunca pensó que esto se le fuera de las manos, el banco en su día le planteo darle más hipoteca sobre los pisos, para que fuera pagando su deuda con más hipoteca, y cuando las cosas fueran mejor venderlas, pero este hombre no quería meterse en más, si no podía pagar los 500.000 euros, como pensarse en meterse en más y causar un daño mayor..., el pensaba que al dejar de pagar como las hipotecas eran menos del 50%, aunque tuviesen gastos de abogados, procuradores e intereses el banco, podrían cobrarse con los 3 pisos, pero por ignorancia y no consultarlo a tiempo, lo que no se imaginaba es que el banco tardara tanto en reclamar o no quisiera negociar. Al meterse en una demanda a una constructora que le debe dinero (es su primera demanda) es cuando se dio cuenta, de que el abogado le cobraba a razón de la deuda... pensó... que si se tenía que defender cuando le llegara la del banco a él, estaría obligado para contestar al juzgado a tener abogado y procurador, pagando también a razón de los 500.000 euros, lo cual fue lo que le ha "hecho reaccionar de golpe". Se va a plantear el concurso de acreedores, pero era lo último que querría. Gracias a todos, le he pedido que nos tenga informados para saber como se va resolviendo el tema, y me comenta que así lo hará.
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¿No podrían los compradores subrogarse en su propia hipoteca, pagando él la diferencia entre la hipoteca y el precio de venta, con pérdidas? Y el mismo banco con el que tiene las hipotecas, ¿no estaría interesado en ello?
El banco nunca se terminará de cobrar la deuda con los tres pisos si lo que obtiene en subasta es menos de la deuda. Una hipoteca supone un préstamo cuya garantía está en los pisos. Pero si ejecuta la hipoteca y subasta los pisos, entonces queda una deuda todavía.
Es decir, si la deuda es de 500.000 euros, y el banco en subasta obtiene 200.000, entonces queda una deuda de 300.000, que le van a seguir pidiendo.
Pues la verdad es que, una de dos, o rebaja el precio de los pisos, los vende, y llega a tener unas pérdidas manejables, o bien se declara en concurso de acreedores. Es bastante mejor que se declare él mismo voluntariamente en concurso que otros pidan la declaración.
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Así es Drope, el problema de la venta es que aunque se subroguen a la hipoteca, cosa que es bastante más factible que pedirla nueva, la gente le supone unos gastos de escrituración, bancarios, registro y transmisiones del 12% aproximadamente del valor que no tienen en ahorros, y las tasaciones ahora al ser más bajas los bancos no dan ni un céntimo más de lo necesario. Yo le he aconsejado que no lo deje más y ponga el caso en manos de un abogado, aunque no quería meterse en más gastos, pero ya le he explicado que si no busca una solución inmediata, lo que se cree que no se está gastando ahora en la solución, en varios meses el banco con sus intereses le va a terminar comiendo la nave, la oficina y como vinieran mal, encima sus bienes propios, porque para mas Inri (me lo acaba de comentar) avaló con su vivienda particular operaciones de la empresa. Por lo que me ha comentado, se dejó regir por su gestor (una gestoría pequeña) que le dijo que llegaría la demanda del banco, ejecutarían el embargo de los pisos, y como era más valor el que tenían los pisos se cobrarían de sobra...(me abstengo de opinar sobre parte de las gestorías que dan consejos como este...pero ganas me quedan). Me acaba de llamar diciendo que tiene hora con su abogado el lunes, que le ha pedido toda la documentación y que estudiara el caso. Bueno...por lo menos ya está en manos de quien tiene que estar...Gracias