Debates. => Debates jurídicos. => Mensaje iniciado por: JUANI49 en 11 de Marzo de 2010, 00:33:24 am
-
Mi consulta es que tenemos una SL con una actvidad de construcción. Hace 5 o 6 años compramos un terreno para edificar y luego vender, se lo compramos a un particular y escrituramos por 60.000 €. El terreno estaba en el activo como inmovilizado desde entonces. Es una parcela en una urbanización. El tema es que con la crisis tuvimos que venderlo. Se vendió en 2009 a un particular nuevamente por 80000 €, se escrituró en un notario y no hicimos factura ni nada. Ahora estamos cerrando el año y al intentar hacer el asiento de la venta del terreno para preparar los balances me doy cuenta de que no se ha declarado iva. Esta operación está exenta o no??? Lo hicimos en unas condiciones tan desesperadas que ni lo pensamos. Si tenemos que pagar el IVA se lo tenemos que reclamar al comprador aunque haya pagado ITP??? Necesito que alguien me pueda dar una respuesta clara, estoy que no se como hacerlo, y casi segura de que hemos metido la pata.
-
Bueno se pagó el impuesto transmisiones patrimoniales, ¿no?, por tanto no hay que pagar iva, es decir o un impuesto o el otro. En cuanto a la factura, si no la emitiste, tampoco pasa nada, existe una compra-venta notarial; por tanto tendrás copia de esa operación. No soy experto en temas fiscales, pero por mi experiencia empresarial, creo no haberme equivocado.
Saludos
-
Yo creo que SÍ debería tributarse por el IVA y NO por el ITP.
Ambos impuestos son excluyentes entre sí.
Sentando una regla general, dice la Ley que las operaciones sujetas al IVA no estarán sujetas al ITP.
Pero esta regla general tiene tasadas excepciones, que creo no incluye el caso que expones.
Álex.
-
1º- operación interior realizada por empresario a efectos de IVA ==> OPERACION SUJETA
2º - terreno (segun se desprende de su localización) edificable por tanto operación no incluida en el art 20 de la ley 37/92 (regula las exenciones en operaciones interiores) ==> OPERACION NO EXENTA.
conclusión: operación sujeta y no exenta de tritubación por IVA.
según el art 88 LIVA. tienes posibilidad de repercutir el impuesto siempre que haya transcurrido mas de un año desde el devengo del mismo, trasncurrido el cual, el destinatario no tendra obligación de soportarlo.
El devengo del impuesto se produce en este caso según comentas (LIVA Art 75) en el momento del otorgamiento de la escritura pública.
pd. si me permites la intromisión. Este terreno, debido a la actividad de la mercantil, no deberia estar contabilizado como inmovilizado sino como existencias (lo digo porque entre otras cosas tendria efectos en caso de tener que regularizar por efecto de la prorrata).
no se si se me ha olvidado algo...
-
Los inmuebles son un tema "extraño", normalmente se consideran exentos de IVA y sujetos a ITP, si el que vende es empresario puede pedir en el momento de la venta la renuncia a la exención de IVA, y que por tanto esté sujeto a IVA y no a ITP (normalmente eso se hace cuando el comprador es empresario con derecho a deducción del IVA).
Mira la escritura de compra-venta y seguro que ahí se recogen las condiciones.
-
Creo que esta persona, que nos está pidiendo ayuda, y que seamos claro en la respuesta, la estamos liando.
Nos pregunta nada más, si tiene que pagar iva, por tanto no le creamos más dudas.
Como ya comenté, por mi experiencial empresarial, ya se pago el ITP, no tiene que pagar IVA y si que son excluyentes dichos impuestos; ya que el comprador puede elegir entre tributar con un impuesto u otro, y para más, el notario además de dar fé le indicaria si la operación está o no sujeta a uno u otro impuesto.
Saludos
-
TOMA YA, asi que esto de pagar impuesto y el que se paga, es a elección de cada cual.
-
Bueno si te lo tomas así, yo te digo que zí
-
Yo creo que, como dice el compañero Larranz13, la venta realizada en el caso que se comenta no se debería escapar de tributar por el IVA ni loco, es decir, tiene necesariamente que tributar el IVA, ya que, como operación interior que es, el IVA se le exige obligatoriamente como cualquiera otra entrega de bienes y prestación de servicios realizados por empresarios y profesionales a título oneroso, ya sea habitualmente o con carácter ocasional, siempre que las operaciones se realicen en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
Luego creo que el compañero Romero2007 se equivoca, y el sujeto pasivo del impuesto NO puede elegir a su libre antojo y comodidad si tributar por el IVA o tributar por el ITP. Más bien NO, verás:
La cuestión es muy sencilla: Si en la operación interior, la entrega de bienes y prestaciones de servicios:
1º Si, como en el caso que se nos plantea aquí, la reliza un empresario o profesional en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional, de carácter habitual u ocasional, debe tributar por el IVA.
2º Si NO la reliza el sujeto pasivo anterior, debe tributar por el ITP (que NO es el caso que se comenta aquí).
Saludos cordiales de Álex desde Huelva.
-
No tienes que pagar el impuesto sobre valor añadido pues ya lo hiziste en la compra del terreno ( tu 16% de iva ), quien tienen que pagar es el comprador de dicho terreno el impuesto de transmisiones un 7% sobre el valor de la venta. Tú lo único que tienes que pagar es el impuesto del plusvalía, creo que viene a ser un 1 o 2 % sobre el dinero de la venta realizada, única y exclusivamente es lo que tienes que pagar, esto se hace creo que es en el ayuntamiento de la localidad donde esté ubicado el terreno, eso sí presta atención al plusvalía, porque cuando vendes, es un impuesto que no se te impone directamente como si fuera IVA o IPT, esto debes de solicitarlo tú para pagarlo, es muy peligroso pues la gente que vende se frota las manos y ya está, no,, no te equivoques sino te vendrá un requirimiento del propio ayuntamiento ( estos si se esperan al día de antes de que prescriba esta acción ) sin poder alegar recursos, ni reclamaciones, ya no hay cabida más que pagar forzosamente este impuesto que si lo pagas nada más vender es un piquillo, pero si lo dejas pasar esta cantidad entre intereses,demoras, y demás se te pone la broma en una cantidad muy pero que muy elevada. En resumidas cuentas sólo debe preocuparte pagar el plusvalía y al registro.
-
por favor que alguien me corriga si me he equivocado gracias
-
Vamos a ver si puedo ponerlo muy sencillo para explicarlo:
Tú has vendido un terreno, al ser empresa debes emitir factura al comprador, por el importe correspondiente + el IVA, que deberás ingresar en tu declaración trimestral, es decir, el comprador debería haberte pagado el Iva, e incluso en escrituras seguramente el Notario habrá especificado esto mismo. Ahora bien, como no se ha hecho, tienes que ver lo siguiente:
1.- Mira las escrituras y comprueba que no se pusiera que el precio total que recibisteis era con el IVA incluido.
2.- Como seguramente es el precio más el IVA, de cara a hacienda, podeis hacer una rectificación y debereis pagarlo en este trimestre, esto os lo puede arreglar el gestor.
3.-Debereis comunicar al comprador el problema y que queda pendiente el IVA, que deberá abonar. No importa el tiempo que ha pasado, estais en tiempo para reclamarlo.
Si no lo haces así, te expones que algún día el lo venda de nuevo y salte el paso vuestro, con lo cúal hacienta se os echaría encima con una inspección.
Un saludo
-
creo y perdón si me equivoco que tanto los bienes muebles como inmuebles o terrenos, en la primera compra se hace con ica al 16 %, pero para posteriores compra/ventas se aplica el ITP al 7% creo que es así, ¿ o es sólo esto aplicable para viviendas? ya no estoy tan segura entonces. ¿ Lo sabe alguien ?
-
No, compañera Vella, no es así siempre, verás, si el bien mueble o inmueble o terreno lo vende un empresario o profesional, da igual si es primera, segunda o décimo tercera venta que se hace, SIEMPRE deberá tributar por el IVA.
Sólo es como tú dices cuando la primera venta la realiza un empresario (un constructor) que tributa por el IVA, y cuando todas las ventas posteriores se realizan entre particulares, tributan como tú dices, por el ITP.
Pero si como en el caso expuesto aquí, la venta la realiza una empresa, aunque sea en cuarta venta, siempre tributará por el IVA.
Saludos cordiales de Álex desde Huelva.
-
muchas gracias martin por la aclaración, Saludos
-
Una duda al respecto, si el empresario del que hablaís o profesional hace la venta como persona física y no a través de la mercantil ( supuesto que dicho terreno esté a nombre del titular de la mercantil ) ¿ el procedimiento a seguir no sería el que he expuesto más abajo? gracias
-
Hola Compañeros! Mi experiencia me dice que tiene de tributar por IVA y además al 16%. EL motivo es que un terreno para esta SL es una mercancía, por lo tanto, es una venta corriente, que debe imputarse en el PyG como Ventas de explotación y por lo tanto debe tributar por IVA. Como bien ha comentado algún compañero, esta empresa ha contabilizado mal la partida, ya que no debería ir a Inmovilizado, sino a Existencias.
Por otra parte, en la próxima declaración puede declarar este IVA, y una vez declarado puede pedir la devolución del ITP.
Bravo, por el notario, podía haberlo, al menos, comentado.
Saludos!
-
Hola Compañeros! Mi experiencia me dice que tiene de tributar por IVA y además al 16%. EL motivo es que un terreno para esta SL es una mercancía, por lo tanto, es una venta corriente, que debe imputarse en el PyG como Ventas de explotación y por lo tanto debe tributar por IVA. Como bien ha comentado algún compañero, esta empresa ha contabilizado mal la partida, ya que no debería ir a Inmovilizado, sino a Existencias.
Por otra parte, en la próxima declaración puede declarar este IVA, y una vez declarado puede pedir la devolución del ITP.
Bravo, por el notario, podía haberlo, al menos, comentado.
Saludos!
Supongo que, entendiendo el témino de que es una mercancía, dicho terreno como un bien económico que se adquiere en el mercado pagando por ello un precio, desde esta perspectiva ahora entiendo el pago o emisión de factura al 16 %. Gracias de nuevo por esta otra aclaración
-
Pues veo que hemos metido la pata. En la compra no se pagó Iva tampoco, se compró a un particular y estaba contabilizado como terreno a acreedor sin mas. Ahora el comprador a pagado ITP. Si le decimos que ahora nos pague el IVA para pagarlo nosotros a hacienda no va a querer, y asumir nosotros el iva y pagarlo desglosandolo del total me parece penoso.... No se ni que hacer.
-
Una duda al respecto, si el empresario del que hablais o profesional hace la venta como persona física y no a través de la mercantil (supuesto que dicho terreno esté a nombre del titular de la mercantil) ¿el procedimiento a seguir no sería el que he expuesto más abajo? gracias
Compañera Vella, la venta tendrá que hacerla quien sea su titular, y su titular puede serlo tanto una empresa, un empresario, un profersional o una persona física a título particular. Pues dependiendo de quien sea su titular, es decir, de quien venda y en qué contexto, deberá tributar por el IVA o por el ITP. Por lo demás debemos remitirnos a lo ya dicho.
Saludos cordiales de Álex desde Huelva.
-
Vamos a ver, el que compra es un particular, por tanto tributará por ITP y no por IVA.
Saludos
-
Respecto a la verdadera pregunta del debate, depende de la situación del solar, que no se menciona.
El punto 20 del Art. 20 de la LEY 38/1992 del IVA, regula la exención de entrega de determinados terrenos:
"Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos, aunque no tengan la condición de edificables:
1.Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
2.Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas."
-
Si el terreno es urbano o urbanizable creo que está sujeto a IVA al ser una SL la vendedora, y no sujeto en el ITP, es independiente del caracter del comprador, cuando tu compras una vivienda al promotor, te repercute IVA y en la misma escritura se suele incluir una claúsula solicitando la no sujeción al ITP. Lo mejor es que antes de nada le pidas copia de la escritura de compraventa (al comprador, al banco hipotecante o copia simple en la notaria), para despues ver el apartado donde el notario advierte de las repercusiones fiscales, si solicita la no sujeción (tu estas seguro que el comprador pago ITP?), y el desglose del precio IVA incluido o no.
En caso de que finalmente esté sujeto a IVA, has de presentar declaración complementaria, y rectificar el resumen anual del 390, ademas de incluirlo en el modelo 347 antes del 31-03-2010, esto que se encarge tu gestor. Pero no te precipites. Hacienda lo puede detectar ya que los notarios (en general), presentan comunicaciones, creo que mensuales, a la Agencia tributaria de los compraventas, pero depende de la agilidad de la Agencia Tributaria de tu zona. Lo que si que te aconsejo es que en caso de recibir un requerimiento de hacienda mientras lo aclaras, si presumes que es este requerimiento, regules tu situación, pagando o solicitando aplazamiento, antes de recibir formalmente el requerimiento en correos, ya que la sanción puede ser menor si regularizas antes de ser requerido.
Si finalmente esta sujeto a IVA y no se ha solicitado la no sujeción a ITP, pedir la devolución es posible, pero la Hacienda autonómica no se lo va a poner fácil al comprador, porque sería el el que debia pagarte el IVA y solicitar la devolución por doble imposición a la Hacienda autonómica.
Aparte has de tener en cuenta las repercusiones en el Impuesto sobre sociedades, y como decia el compañero la plusvalía en el Ayuntamiento.
También te puedes informar sobre fiscalidad de forma anónima en el 901335533, marcando el 3 (IVA).