Debates. => Debates jurídicos. => Mensaje iniciado por: pixel en 31 de Agosto de 2011, 16:59:25 pm
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Hola, mi padre tiene un problemilla con un familiar, tiene unas hectáreas en el campo y se las tiene arrendadas a pastos y labor a éste familiar desde hace muchos años, arrendamiento que pasó de padres a hijos, el problema es (aparte de las rencillas familiares que hay en estos casos), que según él no se le puede actualizar la renta.
Además en aquellos tiempos no se hizo ninguna clase de contrato, por lo cual no figura ninguna clase de documento de que este señor sea arrendatario, sin embargo le hace una transferencia todos los años a la cuenta corriente de mi padre.
¿Hay alguna manera manera de actualizar el alquiler de esta renta antigua RUSTICA? ¿Cuando se jubile este familiar puede pasar el arrendamiento a su hijo? (ya sería nieto del primero)
Gracias.
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Hola:
En asuntos de arrendamiento, lo primero que hay que saber es la fecha del contrato, para saber la ley aplicable.
Saludos,
jbr
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Conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos:
Artículo 12. Tiempo de duración.
1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
2. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
La renta no la puedes actualizar, a no ser que el contrato inicial la fijara. Como no hay documentación, ni se sabe cuándo comenzó el arrendamiento, entonces lo único que cabe es calcular la extinción del contrato dentro de cinco años. Y realizar el aviso ya mismo, fehacientemente, porque, como se desconoce cuándo empezó el contrato, entonces no sabemos cuándo han tenido lugar las prórrogas tácitas.
Lo mejor sería buscar la fecha de inicio del contrato, y ver la legislación aplicable año a año para observar cuándo han tenido lugar las diversas prórrogas. Debes indicar también la Comunidad Autónoma donde se sitúa el terreno, por si hay algún derecho foral o especial.
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Estimado Drop:
Pero primero tenemos que saber qué ley es la aplicable, Arrendamientos histórico, la de 1935, 1980, 2003, 2005.
Saludos,
jbr
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Estoy de acuerdo, es decir, antes que nada debemos saber en qué fecha podemos situar el inicio del contrato, y a falta de contrato escrito, el verbal es suficiente, pero tenemos el problema de probar en qué fecha se pactó verbalmente el contrato, pero a falta de esto último, el arrendador puede utilizar el primer recibo bancario que tiene (primer pago que tenga) como inicio de la fecha del contrato.
Dinos de qué fecha es el primer recibo bancario o pago y podremos continuar con el desarrollo de la solución de este caso.
Saludos.
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Por lo visto fué hace 26 años que mi abuelo que en paz descanse llegó a ese acuerdo con su hermano, entonces se hacía así de palabra, no se puede probar si hay contrato verbal, y los pagos bancarios los hace por ingreso ¿como se demuestra que esos ingresos conllevan un contrato?
La comunidad autónoma es Castilla la Mancha.
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Hola:
Bien, ya sabemos algo más. Por lo que expones, la ley aplicable es la LAR-1980. Ahora analizaremos lo que expones.
En mi opinión, lo que hay que hacer es averiguar en qué situación se está realmente, de facto y después ver cuál es la "verdad jurídica". Por lo tanto, si el contrato, aunque verbal es de hace 26 años, la ley aplicable es la mencionada anteriormente. Ahora averigüemos, jurídicamente qué ley es la aplicable. ¿hay posibilidades de prueba, esto es vecinos, ingresos en cuenta, recibos, algo que pueda probar la fecha del contrato?, una vez sepamos eso, aplicamos la ley que le corresponda.
Saludos,
jbr
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En mi opinión "da exactamente igual" alegar la Ley de 1980, que la Ley de 1954 o como si alegamos la Ley del Derecho Romano...
En primer lugar porque si ponemos la demanda ya aplicará el Juez la ley que corresponda (principio iura novit curia:el Juez conoce el Derecho); y en segundo lugar, porque lo importante es la prueba (o se demuestra es vínculo-conexión entre los ingresos existentes y compromiso contractual o no hay absolutamente nada que hacer).
Un saludo.
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Bueno, ante todo hay que evitar ir al juzgado. En todo caso, si vamos, hay que saber lo que estamos haciendo, para ganar el juicio.
El vínculo contractual está claro: si la tierra no es suya, se supone que hay un arrendamiento, de otro modo estaríamos ante una situación de precario. Partiendo de la base de que hay unos ingresos en cuenta cada año, ello indica que hay un contrato verbal. Si localizamos el primer ingreso, mejor, porque nos da la fecha inicial. Este primer ingreso es importante, dado que como veréis los plazos son muy justos.
Si no sabemos el primer ingreso, siempre podríamos pedir al arrendatorio que nos lo indique. Después de todo, si le vamos notificar fehacientemente, vía burofax o notario, que el contrato se resuelve, él o bien acepta la fecha propuesta o bien reacciona en contra, y nos notifica la fecha que él considera más adecuada.
De acuerdo con el artº 25 de la Ley 83/1980, el arrendamiento quedaba disuelto al cabo de quince años. Suponiendo que empezase hace 26, hay un resto de 11 años. Si empezó el contrato en 1985 los quince años se cumplieron en el 2000.
Hay un nuevo contrato tácitamente realizado, se supone (alternativamente: estamos ante una situación de precario), por otros seis años: llegamos a 2006. En 2004 había una nueva ley (Ley 49/2003). De acuerdo con la disposición transitoria primera el contrato se sigue rigiendo por la Ley 83/1980. El contrato, pues, se prorroga otros tres años (2009), más otros tres (2012).
Para resolver el contrato es necesario avisar con una antelación mínima de seis meses, de acuerdo con la Ley 83/1980. De lo contrario, se entenderá prorrogado por otros tres años más, al cabo de los cuales el contrato quedaría resuelto (cumplido el plazo de 15 años).
Teniendo en cuenta que 2012 está a la vuelta de la esquina, convendría a) buscar la fecha exacta del inicio del contrato; y b) notificar al arrendatario.
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Estimado Palangana:
Lamento no estar de acuerdo contigo. Lo primero que hay que saber es la ley aplicable, para saber qué es lo que hay que hacer y como resolver el problema que se nos plantea, a ser posible sin tener que recurrir a los juzgados.
El principio que citas está muy bien, pero también sabes que en civil, la justicia es rogada y tendrá que saber que es lo que tiene que pedir, digo yo y si lo puede pedir, con qué fundamento jurídico lo pide.
Saludos,
jbr
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Estimado Palangana:
Lamento no estar de acuerdo contigo. Lo primero que hay que saber es la ley aplicable, para saber qué es lo que hay que hacer y como resolver el problema que se nos plantea, a ser posible sin tener que recurrir a los juzgados.
El principio que citas está muy bien, pero también sabes que en civil, la justicia es rogada y tendrá que saber que es lo que tiene que pedir, digo yo y si lo puede pedir, con qué fundamento jurídico lo pide.
Saludos,
jbr
Pues no deja de tener "usted" :) razón ;)
Saludo !
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La jurisdicción civil, como sabes, Palangana, es rogada. Y es inexcusable el alegar el artículo tal de la ley tal, por esto por esto y por esto.
Y tienes que convencer al juez de por qué es esto y no aquello otro muy parecido pero no tan beneficioso para el cliente, que a lo mejor pensaba aplicar, de no haberle sugerido tú otra idea mejor.
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La jurisdicción civil, como sabes, Palangana, es rogada. Y es inexcusable el alegar el artículo tal de la ley tal, por esto por esto y por esto.
No, eso no, en absoluto (te lo aseguro). Sí en el sentido que indica Jbr de que tengo que saber qué ley es aplicable para saber lo que pido....pero una vez se sabe lo que se quiere pedir, indicándolo con toda precisión, y probándolo, da extamente igual las normas y jurisprdencia a las que se hicieron referencia en fundamentos de derecho (teniendo razón y habiéndolo probado es una cuestión de orden público que el Juez aplique las normas y jurisprudencia que proceda....aunque en fundamentos de derecho se hayan puesto normas y jurisprudencia que no eran aplicables, o que se le hubiese puesto un parrafito de La Celestina de Fernando de Rojas, o una norma de Derecho Romano, o una poesía de Rubén Darío...). Se leen los Jueces el encabezamiento y SUPLICO y poco más....después, habrá de dar tutela judicial y resolver en sentencia conforme a congruencia, legalidad, iura novit curia, motivar etc
Un saludo.
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Más fácil, para que se entienda:
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO Y ÚNICO: IURA NOVIT CURIA.
(y se lo pongo en negrita y mayúsculas)
No tengo que poner ni arts y ni cuerpo legislativo ni nada.
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Es poco práctico eso que dices...
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Es poco práctico eso que dices...
Motívalo.
Es lo más práctico del mundo, sobre todo si vas de tiempos y plazos con el agua al cuello...
(Otra cosa es esté hablando de forma en plan "gracieta", a ningún profesional de la abogacía se le ocurría indicar chorradas en fundamentos de derecho...pero poner IURA NOVIT CURIA no es ninguna gracieta, sino una realidad jurídica, lo mismo que la tutela, la congruencia, la motivación en sentencia y que aplique el Juez lo que debe aplicar),
De todas formas, se trata de cuestión procesal (colateral) que ha surgido pero no merece la pena pronunciarse más en este hilo. Aquí lo que interesa es lo material y la prueba...sobre todo personalmente (y creo que también para quien inicia el hilo) intersa esa conexión-vínculo contractual y ver cómo se prueba.
Un saludo.
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Por lo visto fué hace 26 años que mi abuelo que en paz descanse llegó a ese acuerdo con su hermano, entonces se hacía así de palabra, no se puede probar si hay contrato verbal, y los pagos bancarios los hace por ingreso ¿como se demuestra que esos ingresos conllevan un contrato?
La comunidad autónoma es Castilla la Mancha.
El contrato se demuestra desde el momento que una persona tiene ocupada una finca que no es suya y paga periódicamente al propietario una cantidad de dinero. Pero ese no es el mayor problema que tienes. El problema es averiguar y probar en qué fecha se pactó verbalmente el contrato.
Haz gestiones, averiguaciones, investigaciones y mediante la prueba documental (pagos, ingresos o recibos bancarios) y la testifical (declaraciones de testigos, vecinos o familiares de una y otra parte) intenta dar con la fecha, aunque sea aproximada, de inicio del contrato verbal.
Ello es fundamental, porque en virtud a la fecha del contrato verbal, podemos ir aplicándole su legislación específica año tras año.
Saludos.
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Hola:
Centremos de nuevo el debate, lo importante es "ponerle fecha" al contrato de arrendamiento y así podemos averiguar cuál es la legislación aplicable y después averiguaremos si se puede subir la renta, en qué cantidad, si el hijo se puede subrogar, etc.
En mi opinión, lo comentado por el amigo Drop es lo correcto, si bien no he analizado y comprobado lo que dice, pero viniendo de él, estoy seguro que lo habrá hecho.
Una vez sepamos el derecho que le asiste, habrá que debatir cómo actuar.
Saludos,
jbr
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En mi opinión, lo comentado por el amigo Drop es lo correcto, si bien no he analizado y comprobado lo que dice, pero viniendo de él, estoy seguro que lo habrá hecho.
Eso es confianza y amor jurídico al prójimo y lo demás en cuento :P
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Pienso que lo ideal sería arreglarlo sin tener que recurrir a los juzgados. Este familiar tiene 62 años, creo que está prejubilado, él mismo se hace cargo de la explotación pero el titular de la misma es su mujer.
En realidad y después de tantos años así no me preocupa que se pueda o no actualizar la renta, mi inquietud es que este arrendamiento pase a manos de su hijo y siga haciendo lo mismo.
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Hola:
Centremos de nuevo el debate, lo importante es "ponerle fecha" al contrato de arrendamiento y así podemos averiguar cuál es la legislación aplicable y después averiguaremos si se puede subir la renta, en qué cantidad, si el hijo se puede subrogar, etc.
En mi opinión, lo comentado por el amigo Drop es lo correcto, si bien no he analizado y comprobado lo que dice, pero viniendo de él, estoy seguro que lo habrá hecho.
Una vez sepamos el derecho que le asiste, habrá que debatir cómo actuar.
Saludos,
jbr
Wau! No sé si sonrojarme. Creo que el cálculo es correcto. Y, efectivamente, lo importante es ponerle fecha. Si no la tenemos, yo creo que lo que procedería sería imaginarla, y que el contrario, si quiere, la niegue y señale otra. En caso de duda o discusión habrá que buscar la solución, dentro del marco legal, que sea más favorable al arrendatario: de esa forma el juez vería nuestra buena voluntad y nos daría la razón.
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Eso siempre y como regla general, es decir, es obvio y huelga decir, que lo primero que debemos hacer, y al mismo tiempo damos así un cumplimiento incipiente al principio de la buena fe en todas nuestras actuaciones, es intentar solucionar el asunto por la vía diplomática, pacífica y acordada, antes de tener que iniciar un procedimiento judicial que quizás nadie quiera, pero para ello, el interesado propietario de la finca que considera la renta exigua por antigua, deberá armarse con todos los argumentos jurídicos que le favorezcan para convencer al arrendatario por la vía contractual, aunque sea verbal, de lo que pretende.
Y para todo ello, es aconsejable volver a lo de siempre, es decir, a intentar averiguar cuál es la fecha aproximada del inicio del contrato verbal de arrendamiento rústico, con el objeto de saber cuál es la situación jurídica de hecho que existe en la actualidad sobre esa finca.
Saludos desde Huelva.
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Hola:
En principio parece que la ley aplicable es 83/1980. Hay que tener las pruebas suficientes para poderlo probar, pero no creo que fuese mucho problema, siempre habrá algún recibo, vecino, ingresos, etc, que pueda demostrar que el contrato exisite desde esa fecha.
Tenemos entonces:
Artículo 20.
Los contratos de arrendamiento podrán convenirse con libertad de forma. Pero la Administración competente establecerá, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos-tipo para su formalización por escrito, y ellos se harán constar los derechos y obligaciones de ambas partes.
Estas podrán incorporar al contrato los pactos y condiciones particulares que no sean contrarios a lo dispuesto en esta Ley.
Artículo 22.
1. Incumbe la carga de la prueba a quien invoque la existencia de estipulaciones que aparten de las normas dispositivas o de las cláusulas que para los arrendamientos correspondientes estén establecidas en el contrato-tipo que corresponda utilizar en la comarca.
2. Cuando no constare el tiempo o precio convenidos, se presumirá que se concertó por la duración mínima fijada en el artículo 25 de la presente Ley y por el precio que se acostumbre en la comarca.
3. Salvo pacto expreso en contrario, se presume que el arrendamiento lo es a renta fija.
Artículo 25.
1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de seis años.
2. Terminado el plazo contractual, el arrendatario tendrá derecho a una primera prórroga por seis años y a prórrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza este derecho si al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. No obstante, el arrendatario podrá rescindirlo al termino de cada año agrícola, dando al arrendador una preaviso de seis meses.
3. En todo caso el tiempo total de prorrogas legales no excederá de quince años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviere por conveniente en los términos señalados por el artículo 14.
Artículo 26.
1. Podrá oponerse a cualquiera de las prórrogas establecidas en el artículo anterior el arrendador que se comprometa a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por sí o por su cónyuge o para que la cultive alguno de sus descendientes mayores de dieciséis años en quien concurra o se proponga adquirir la condición de profesional de la agricultura.
2. El arrendador que se proponga oponerse a cualquiera de las prórrogas deberá notificarlos fehacientemente el arrendatario o con antelación mínima de un año al comienzo de aquella, expresando la causa de la oposición.
Artículo 27.
1. Ejercitado por el arrendador el derecho a la denegación de la prórroga y declarada judicialmente la temeridad de la oposición del arrendatario, se considerará a este poseedor de mala fe desde la fecha en que, a tenor de la sentencia, debió abandonar la finca.
2. El incumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 26 para oponerse a la prórroga dará derecho al arrendatario a la reanudación del arrendamiento sin computar el tiempo que hubiese durado la interrupción y a que se le indemnicen, en cuantía no inferior a un año de renta, los daños y perjuicios que hubiese sufrido si la causa no es justificada. En todo caso, el arrendatario conservará, si la finca hubiese sido enajenada, los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente, regulados en los artículos 86 y siguientes de la presente Ley.
Artículo 28.
1. En los contratos de larga duración éste será al menos de dieciocho años y el arrendador al terminar el plazo pactado, podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso salvo el de notificarlo fehacientemente al arrendatario al menos con un año de antelación.
2. Para que surta los efectos reconocidos al mismo en la presente Ley este contrato de larga duración habrá de constar necesariamente por escrito y reconocer al arrendatario la facultad de hacer libremente mejoras útiles, indemnizables al final del contrato.
3. Si al término del contrato no se recaba la finca por el arrendador, se entenderá el contrato tácitamente prorrogado por tres años, y así sucesivamente, pudiéndose ejercitar, al término de cada prórroga, el derecho de recuperación, previa la notificación establecida.
Artículo 29.
El partícipe de la finca arrendada podrá ejercitar independientemente, sobre la porción que se le adjudique a consecuencia de la división, el derecho a la denegación de prórroga.
Artículo 30.
El arrendador no podrá ser privado, cuando le corresponda conforme a lo dispuesto en esta Ley, de su derecho a recuperar la finca más que por causa justificada de utilidad pública o interés social y mediante pago del precio justo determinado conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
Nada dice la ley de que pueda traspasar, subrogar, ceder al hijo el arrendamiento, al revés todo lo contrario, art. 70 y ss.
Saludos,
jbr
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¿No se puede subrogar su hijo? Genial. La prueba del primer pago quizás se podría conseguir pidiendo algún listado a los 2 bancos en que hizo los ingresos en la libreta de ahorro, pero no sé si es transferencia o ingreso en metálico en cuyo caso es más dificil probarlo.
Si finalmente no se pueden conseguir estas pruebas ¿es conveniente redactar un burofax a partir de ya y esperar.....cuanto tiempo? Porque me da la impresión que no se va a jubilar realmente cuando cumpla la edad.
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El artº 79 Ley 83/1980 sí que permite la sucesión en el contrato a favor del hijo, si es profesional de la agricultura.
En cuanto a la forma, cabe señalar que el artº 20 de esta Ley dice que “Los contratos de arrendamiento podrán convenirse con libertad de forma. Pero la Administración competente establecerá, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos-tipo para su formalización por escrito, y ellos se harán constar los derechos y obligaciones de ambas partes.
Estas podrán incorporar al contrato los pactos y condiciones particulares que no sean contrarios a lo dispuesto en esta Ley”.
Veo que me equivocaba yo en mi post en cuanto al plazo de preaviso ante las prórrogas del contrato: hace falta un año. Y veo que esa decisión de no prorrogar por parte del arrendador es condicional: sólo es posible si quiere seguir él mismo en la explotación, o bien su cónyuge o un descendiente.
El plazo límite de quince años, determinado en el artº 25.3, sin embargo, no está sujeto a condición alguna. Si el alquiler empezó hace 26 años, entonces estamos ante un segundo contrato, que empezó hace 11 años. Y que se extinguirá dentro de 4.
Es importante entonces localizar, si podemos, la fecha de inicio. Nos podemos oponer a la última prórroga de tres años, o bien esperar al cumplimiento de los 15.
Por ello yo sí que enviaría un burofax: si estamos dentro de las condiciones, nos oponemos a la prórroga de tres años, pero con un año de antelación; y, si no, le avisamos que dentro de cuatro años (e indicamos fecha) ese contrato expirará, y le indicamos nuestros deseo de no proceder a una renovación del contrato.
Posibilidades. No podemos determinar la fecha exacta del inicio del contrato. Actuaciones: dado que el primer contrato terminó a los quince años, entonces habría un nuevo contrato.
a) El nuevo contrato, dice el arrendatario, empezó después de junio de 2004, pero antes del 31 de diciembre de 2005. Que lo pruebe, contestamos: porque el artº 11 de la Ley 49/2003 requiere que el contrato lo fuese por escrito. Y, si acaso, de acuerdo con esta Ley 49/2003, el contrato se hace por tres años, con prórrogas de tres años, a las que se puede oponer el arrendador con preaviso de un año (artº 12.3).
b) El nuevo contrato, dice el arrendatario, empezó después del 31 de diciembre de 2005. Que lo pruebe, contestamos, de nuevo: porque el artº 11 de la Ley 49/2003 requiere que el contrato lo fuese por escrito. Y, en todo caso, ahora los contratos serían por cinco años, más prórrogas de cinco, a la que también se puede oponer el arrendador con preaviso de un año (artículo único, punto 6 de la Ley 26/2005).
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El articulo 79 permite la sucesión en el contrato a favor del hijo pero en caso de fallecimiento, de todas formas el hijo se dedica a otra cosa. ¿hay algún modelo de escrito específico?
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Pues lo he confirmado con el banco y me dice que no son transferencias, sino ingresos en efectivo, de esa forma no creo que se pueda probar mucho. :-[
¿De que manera puedo redactar el burofax?
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Después de todo estuve pensando... si le mando un burofax, este señor ya tiene una prueba de que el contrato existe, antes no había prueba de ningún contrato, ¿esto se puede volver en mi contra?