Debates. => Debates jurídicos. => Mensaje iniciado por: AnaBeige en 25 de Septiembre de 2011, 17:04:49 pm
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Hola , soy una compañera vuestra que de repente tiene una duda sobre derecho de sucesiones y alquileres, os presento el caso :
Un padre tiene pongamos que 2 casas. También tiene 3 hijos. Pero uno de los hijos, vive de alquiler en una de sus casas.
Cuando el padre fallece, en testamento, dispone a los tres hijos por partes iguales en todo. Eso significa, que de las 2 casas, se repartirían entre los 3 hijos a partes iguales (en su sentido monetario), pero al estar uno de los hijos de alquiler en una de ellas, durante más de cinco años, también le corresponde por ser inquilino, su derecho a no “expulsarle” de la casa en la que vive de alquiler, que sin embargo habrá que repartir ente los tres hermanos. ¿Qué derecho prevalece?, ¿sucesiones? ¿arrendamiento? Como se procedería entonces. gracias
anaccapote@gmail.com
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Pero al estar uno de los hijos de alquiler en una de ellas, durante más de cinco años, también le corresponde por ser inquilino, su derecho a no “expulsarle” de la casa en la que vive de alquiler
¿De dónde sacas eso?
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Si tiene 3 hijo y 3 casa pues asunto resuelto que el inquilino se mude a la casa que le corresponde y aqui paz y en el cielo el padre.
En cuanto a la prioridad. Es el derecho sucesorio pero este debe de tener en cuenta las obligaciones que ya tenia el difunto padre.
Explico: En el caso del inquilino, tendria dos opciones:
1.- Seguir con el contrato y por lo tanto no ocurriria nada
2.- Que al hijo que le corresponde la vivienda quiere recuperarla con el fin de vivirla o venderla.
Ante esto hay dos apreciaciones:
a) Tendria que indenizar al inquilino, asi como cubrir todos los gastos que le ocasione el buscar
otra vivienda (siempre que los hechos esten en el plazo del contrato)
b) Seguir con la relacion contractual que no podra modificar hasta que no se cumpla la del presente contrato.
pd. no tengo el CC a mano por lo que me ahorro la exposicion normativa
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pd. no tengo el CC a mano por lo que me ahorro la exposicion normativa
:)
Iura novit curia.
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Ese principio es para los jueces.
Aun no he llegado a tal extremo. Pero incluso se puede explicar un desarrollo juridico sin tener la normativa a mano. Pero si de su angustia se hace no se preocupe, pues mañana le expongo el citado argumento con su normativa y jurisprudencia, asi como la correspondiente doctrina
Caray siempre llueve en invierno
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Hola , soy una compañera vuestra que de repente tiene una duda sobre derecho de sucesiones y alquileres, os presento el caso :
Un padre tiene pongamos que 2 casas. También tiene 3 hijos. Pero uno de los hijos, vive de alquiler en una de sus casas.
Cuando el padre fallece, en testamento, dispone a los tres hijos por partes iguales en todo. Eso significa, que de las 2 casas, se repartirían entre los 3 hijos a partes iguales (en su sentido monetario), pero al estar uno de los hijos de alquiler en una de ellas, durante más de cinco años, también le corresponde por ser inquilino, su derecho a no “expulsarle” de la casa en la que vive de alquiler, que sin embargo habrá que repartir ente los tres hermanos. ¿Qué derecho prevalece?, ¿sucesiones? ¿arrendamiento? Como se procedería entonces. gracias
anaccapote@gmail.com
Si no recuerdo mal, los arrendamientos se renuevan cada año, así que se puede esperar a que termine el contrato. Y no creo que merezca indemnización del propietario, pues sería como aceptar que puede indemnizarse a si mismo, :D
Estoy suponiendo que las casas están indivisas.
Saludos
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Pero si de su angustia se hace no se preocupe, pues mañana le expongo el citado argumento con su normativa y jurisprudencia, asi como la correspondiente doctrina
Caray siempre llueve en invierno
Espero entre tanto impaciente estimado compañero...
Caray y a veces hasta nieva.
(Derecho o Leyes de la naturaleza)
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Si no recuerdo mal, los arrendamientos se renuevan cada año, así que se puede esperar a que termine el contrato. Y no creo que merezca indemnización del propietario, pues sería como aceptar que puede indemnizarse a si mismo, :D
Estoy suponiendo que las casas están indivisas.
Saludos
Estimada Gema, Yo no soy adivino, pues en caso de que asi fuera, sinceramente me haria un par de quinielas pues mi economia ya esta tambaleandose. Los hechos que se exponen a esos son los que me remito. Que la vivienda sea indivisa , que se haga contrato a si mismo todo esto son elementos adheriente al caso y por lo tanto no tratan el objeto de fondo.
En cuanto a los contratos pueden hacerse incluso superior al año. Si las parte asi lo acuerdan.
pd. estoy ultimando el escrito para Palangana sobre este asunto
un saludo :D
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Estimada Gema, Yo no soy adivino, pues en caso de que asi fuera, sinceramente me haria un par de quinielas pues mi economia ya esta tambaleandose. Los hechos que se exponen a esos son los que me remito. Que la vivienda sea indivisa , que se haga contrato a si mismo todo esto son elementos adheriente al caso y por lo tanto no tratan el objeto de fondo.
En cuanto a los contratos pueden hacerse incluso superior al año. Si las parte asi lo acuerdan.
pd. estoy ultimando el escrito para Palangana sobre este asunto
un saludo :D
Me parece que no te atienes a los hechos. Son 2 casas, no 3. Y tienen dos opciones:
- venderlas directamente y repartirse el dinero a partes iguales, o
- repartirse las casas, y los hermanos no son tontos, supongo, y no van a quedarse con la casa arrendada y dejarle a él, al arrendatario, la propiedad libre de parte de la otra casa que no tiene cargas. De ahí eso que escribí de que tendría que autoidemnizarse.
Saludos
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La solución más fácil es esa, vender las tres casas, o bien adjudicársela cada hermano pagando a los demás el exceso de valor, si lo hay.
Ahora bien, ¿y si el hermano arrendatario quiere seguir como tal? En tal caso, habría que vender dos casas, y mantener la propiedad indivisa de la tercera hasta que termine el contrato.
En realidad es que no prima ninguna de las dos normas (arrendamientos urbanos y sucesiones); hay que conjugar las dos.
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Si no entiendo mal son dos casas ¿no?no tres.
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Cierto, Nolo.
Pues lo dicho. Como el contrato de arrendamiento tiene vigencia hasta su término, independientemente de quien sea el propietario, entonces los hermanos tienen la propiedad de una primera casa, entre los tres, y de una segunda, sólo que en este último caso la posesión la tiene el arrendatario, que resulta que es uno de los hermanos.
Lo más fácil es esperar al término del contrato, desde luego.
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Si no entiendo mal son dos casas ¿no?no tres.
Bueno siendo 2 o 3 o 50 casa si hay un contrato de arrendameinto sobre alguna de ella y esta se ha dado en herencia. Se cumple el contrato de arrendameinto hasta su plazo final y si no se aprecian dos cuestiones:
1.- la ruptura unilateral, que llevaria a la indenizacion y el pago de daños y perjucios que se le ocasionan
2.- Que cuando se cumpla el plazo de contrato del arrendamiento estime 15 dia ante o un mes ante la no voluntad de renovarle y aqui paz y en el cielo mucha tierra
me piro que se me va el tren
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me piro que se me va el tren
Estimado no te olvides los códigos normativos con las prisas :P
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Estoy en ello. Pero ahora me tiene ocupado algo mucho mas importante que esto. Evitar con un grupo mas de cuidaddanos-as un desahucio injusto. Pero te expondre el trabajo con su normativa y t odo lo prometidos en su momento.
Hay que priorizar las obligaciones.
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Matices del caso que he expuesto yo misma:
Para Drop : No se puede expular a un inquilno de alquiler así porque si, sin causa de fueerza mayor o porque legalmente prevalezca.
Para Gem-Mas : El problema del "contrato" de alquiler, es que ¡¡no hay tal contrato¡¡, teniendo en cuenta digamos el amor fraternal, es un acuerdo de palabra, donde legamente el hijo ha pagado su alquiler todos los meses, y esto es demostrable por los ingresos y tal, pero no existe un contrato legal¡¡, aunque supongo se da por válido el contrato verbal.
Para ManuelKO : No tener el código a mano... ay ay aya... que somos casi jurístas¡¡¡ ;)
En General: El problema de reparto de casas es que el inquilino de alquiler vivie en la de canarias, la otra está en MAdrid, lugar deresidencia de los otros dos hermnaos... Pero bueno, aquí si serviría el "apaño o compensación" económica entre las casas.
Me lucubraba la cabeza, que si por ser inquilido, tendría algún derecho "por encima", del derecho de sucesiones , y en ese caso de que tuviera un derecho por encima o a parte del hereditario por legitimas, tuviera que colacionar dicha casa..... es decir, si la casa de alquiler, estaría "fuera" de la suma del patrimonio del padre (no recuerdo la palabra) y esa casa en caso de que por ser inquilino le correspondiera como Legado o donación imputado a su parte de la legítima, según artículo 819. y según artículo 821, en caso de que superase lo que correspondiera por valor de legítima otorgar a los otros dos hermanos la diferencia, (si fuera el caso).
un saludo.
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A tu último párrafo: se pueden colacionar las donaciones, pero aquí no consta que haya habido una donación de la casa. Por lo tanto, su situación en la herencia es la misma que la de sus hermanos.
Lo lógico es que se tasen las casas, y si él quiere quedarse con ella, que pague a sus hermanos la diferencia.
Saludos
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Todavia estoy en presentar el comentario prometido, pero es que no hay jurusprudencia alguna para este caso y mas bien estaria en la linea de Gema.
aunque si nos vamos a la ley de arrendamiento urbano, tengase en cuenta que hay un contrato y por lo tanto debe de cumplirse lo acordado, lo que en tal caso se podria esperar a la finalizaciondel contrato de alquiler, pero entrariamos en otra fase que seria que siendo el inqulino tambien parte del pastel y si quisera seguir como inquilino y asi se le permite en el contrato presente me temo que llegar a un acuerdo de todas las partes o a los tribunales.
Pues no se le puede echar por reinversion de la propiedad, ya que este tiene una doble funcion: es inquilino y a su vez medio propietario de la misma.
joer espero que no pongan casos de estos en los practicum presenciales....
un saludo
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Matices del caso que he expuesto yo misma:
Para Drop : No se puede expular a un inquilno de alquiler así porque si, sin causa de fueerza mayor o porque legalmente prevalezca.
Para Gem-Mas : El problema del "contrato" de alquiler, es que ¡¡no hay tal contrato¡¡, teniendo en cuenta digamos el amor fraternal, es un acuerdo de palabra, donde legamente el hijo ha pagado su alquiler todos los meses, y esto es demostrable por los ingresos y tal, pero no existe un contrato legal¡¡, aunque supongo se da por válido el contrato verbal.
AnaBeige. Por supuesto que a un inquilino se le puede echar llegado el término del contrato.
El contrato verbal es válido. Ahora bien. ¿Cuándo empezó? La fecha es fundamental porque determina la ley aplicable. Supongamos que se rige, que es lo más probable, por la ley actual. Pues bien. El artº 9.2 de la Ley 29/1994 determina que el contrato celebrado sin fecha se presume celebrado por un año, con derecho a prórroga legal hasta los cinco.
Pasados tales cinco años, de acuerdo con el artº º10, la siguiente renovación es por tres años más. De haber una nueva renovación tácita, yo entendería que se renueva de nuevo por el plazo máximo de cinco, luego de nuevo tres, y vuelta a empezar.
No se trata, pues, de si las leyes de sucesiones -incluidas en el Código Civil- tienen preferencia o no sobre las leyes de arrendamientos urbanos. De hecho, si acaso, la tiene la segunda, por ser una lex specialis, pero no es eso. Se trata de que en las leyes de sucesiones se respetan ls cargas y derechos de los bienes heredados. O, lo que es lo mismo, ese contrato de alquiler debe ser respetado, si el inquilino lo desea, y los arrendadores quieren, y todo ello de acuerdo con los términos del contrato derivados de la ley aplicable.
Que es lo que se trata de aclarar, por cierto.
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En este caso, todo se reduce a la buena o mala fe que tengan los herederos. Porque si el de Canarias se pone borde y exige seguir con el alguiler durante años, entonces nada impide a sus hermanos ocupar gratuitamente la casa de Madrid, y esperar a que sea el de Canarias el que inste el reparto de la herencia, y eso sin dejar de cobrarle el alquiler si no quiere ser desahuciado.
En definitiva, es mejor recurrir al sentido común que agarrarse a presuntos derechos. Lo digo por el de Canarias.
Saludos
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Pues es una posibilidad, Gem-Mas. Desde luego, por supuesto que el alquiler se debe seguir pagando, faltaba más. Y, por otro lado, lo que hay que hacer es calcular los plazos para ver cuando se puede rescindir el contrato, y avisar con la debida antelación por vía fehaciente.
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Es que sería tener muy mala fe el pretender seguir con el arrrendamiento. Todos los contratos se rescinden por la voluntad de ambas partes y, en este caso, debería ser la misma (la voluntad). Los plazos y demás están para proteger a los arrendatarios "normales", pero éste no lo es.
Saludos
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Es curioso como los actos en Derecho se recurre a la "buena fe" o a la "mala fe", pero no se hace alusión a la "Regular Fe" o incluso a la "ignorancia Fe""..... ya que muchos actos de este tipo, herencias, donaciones, etc... no se hace ni con buena fe ni con mala fe, sino muchas veces se hacen por la "ignoranica Fe"... alguien que se cree que está haciedno bien las cosas, y luego resulta que setá haciendo un estropicio por no pregutnar ni consultar con entendidos. Dejando la mala fe mucho en "Duda Fe", quizás un padre con toda su buena intención, y un hermano con su misma buena inteción, actuaron de "ignorancia Fe", pero al ver los otros hermanos que pierden pasta actuan con la "mala leche fe" y no "mala fe", sino en "reclamacion mi derecho Fe", en resumidas cuentas que supongo que muchos de los casos a resolver en Derecho son más casos de malos entendidso y malas gestiones, que por malos rollos de familia, tipo "culebrón venezolano Fe"..... buenas noches a todos :o
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Actuar con "buena fe" es acturar con honradez y rectitud.
Actuar con "mala fe" es actuar con malicia.
Actuar con "ignorancia fe" es absolutamente imposible, pues son términos en si mismo contradictorios. Y de "duda fe" ya ni te cuento.
En fin, que intuyo (y solo lo intuyo, porque lo que has escrito es un poco delirante) qué quieres decir, y sí que tienes razón en que en la mayoría de las ocasiones se actúa con ignorancia.
Saludos
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ja ja ja delirante.... bueno a ver, creo que la ignorancia fe es perfectamente factible, puesto que uno puede tener la plena confianza en sí mismo de estar redactando perfectamente un tstamento (ateniendonos al caso expuesto), y una vez fallecido a la hroa de hacer el reparto, se de cuenta que ni cumplía con los 1/3 correspondientes a legítima, y otra serie de disparates, al dejar a un hijo por ejemplo una casa entera en herencia, y una vez hecho el reaprto los otros dos hermanos ignorando el hecho, se dan cuenta de que parte de su legítima corresopndería a dicha casa otorgada al hermano, por tanto habría que anular dicho testamento y abrir la intestada... Es un caso de ignoranica fe, el pobre difunto tenía fe en hacer las cosas correctamente, pero en su ignorancia la fastidió.... ante la ignorancia fe, tenemos el artículo 6 del código civil : el no conociiento de las leyes no te exime de su no cumplimiento... pero bueno, esto ya es otro cantar... auqnue sirve de ejemplo... ::)
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Qué raro porque el planteamiento inicial era si el derecho de sucesiones prevalecía sobre la normativa de arrendamientos urbanos. Ahora estamos ante un caso de testamento judicialmente contestable, dado que no respeta las legítimas. En cuanto a la "fe en la ignorancia", qué cabe decir de un padre que se preocupa tanto de un hijo como para no dar la legítima a los otros herederos... en fin.
Y no nos has dicho en qué lugar de España ha tenido lugar tan interesante caso.
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El contrato verbal es válido. Ahora bien. ¿Cuándo empezó? La fecha es fundamental porque determina la ley aplicable. Supongamos que se rige, que es lo más probable, por la ley actual. Pues bien. El artº 9.2 de la Ley 29/1994 determina que el contrato celebrado sin fecha se presume celebrado por un año, con derecho a prórroga legal hasta los cinco.
Pasados tales cinco años, de acuerdo con el artº 10, la siguiente renovación es por tres años más. De haber una nueva renovación tácita, yo entendería que se renueva de nuevo por el plazo máximo de cinco, luego de nuevo tres, y vuelta a empezar.
Estimado Drop:
La renovación es anual con un límite de 3 años más (total 5 + 3 = 8 años). Pienso que la renovación tácita por no haber denuncia de las partes, sería desde mi punto de vista anual de forma indefinida hasta que se produzca la correspondiente denuncia.
Con lo que estaríamos ante un contrato indefinido, tanto es así que el art. 10 LAU dispone que "salvo que el arrendatario [ojo, solo él] manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato", y ello es debido al principio de seguridad jurídica.
Salvo mejor opinión.
Saludos,
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Con lo que estaríamos ante un contrato indefinido, tanto es así que el art. 10 LAU dispone que "salvo que el arrendatario [ojo, solo él] manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato", y ello es debido al principio de seguridad jurídica.
No es que me conteste a mí mismo, aun no estoy :D sino una reflexión más.
Complicado, ¿quizás una renovación anual por un periodo de tres años y vuelta a empezar esa prórroga anual? El que tenga tiempo que mire jurisprudencia al caso.
Saludos,
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No, Ius. La desidia al no realizar formalmente nuevo contrato no significa que la ley no sea aplicable. Si se marca un año como contrato inicial, prorrogable obligatoriamente hasta cinco, y luego tres, es que a los nueve años empieza de nuevo un nuevo contrato: un año, cinco, tres. Precisamente, esa conversión en indefinido -de la cual la ley no habla- crearía inseguridad jurídica. La seguridad jurídica del arrendatario sigue protegida, dados los plazos legalmente predefinidos.
En todo caso, no es aplicable. Nos encontramos ante un testamento impugnable. Un poco difícil en este caso, dado que el testamento parece que ha sido aceptado, y no es posible ir contra los propios actos.
Y sigue siendo importante, ¿verdad?, señalar el lugar donde todo esto tiene lugar.
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aunque un padre respete la legítima de sus otros hijos, quizás en su "ignorancia fe", se piense que la legítima se contabiliza "a parte" de la casa donde está el otro hijo de inquilino.... POr eso insistía en mi otro mensaje, que muchas veces un padre puede obrar con toda su buena vountad del mundo, pero no todo el mudno se tiene por qué saber las leyes ni su funcionamiento, y quizás en su "ignoranica fe" él piesne que sus otros hijos tienen legítima SIN CONTAR la casa de inquilino del otro, como si fuera una donación o legado, PERO SIN QUE HAYA HECHO ALUSION A ELLO EN EL TESTAMENTO, sino en su mente, imaginación, supuesto.... ¿me expico?, de ahí quería nombrar la IGNORANCIA FE, de como muchas veces las cosas mal hechas, actos, negocios jurídicos, no tiene por qué se r ni con mala idea, ni con mala intención, sino por ignorancia y creyendo uno que está haciendo las cosas bien hechas. un padre también por su "ingenua fe" puede dejar a un hijo de inquilino de alquiler, por contrato verbal sin firma ni escrito por medio, por confianza, porque es mi uqerido hijo, porque me fio de él, bla bla blabla.... La realidad sería que el computo de la legítima, LOS UQE SABEMOS DERECHO, sabemos que entra en el cómputo la casa donde el otro hermano está de inquilino, pero el padre en su ignorancia fe, no lo vio ni previó así..... Los hermanos en este caso, si lo saben, pueden alegar al hermano inquilino, que parte de su legítima se incluye en dicho computo patrimonial de esa casa, y de él dependerá, dar a los hermanos en metálico la parte correspondiente, o vender directamente y repartir... supongo... pero la cuestión es que se da por hecho que él quiere seguir con el alquiler de esa casa.
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Tú está presuponiendo que el padre quiso mejorar (dejándole la casa entera) en el testamento a ese hijo y dejar a los otros dos sólo la legítima, y que no lo hizo por ignorancia. Eso ya es mucho suponer, porque si hubiera querido hacerlo lo habría hecho, porque eso es muy sencillo, sólo tendría que habérselo comentado al Notario y éste le habría dicho la forma de hacerlo.
Con respecto a la buena o mala fe, partiendo de que el padre actuó de buena fe cuando le alquiló al hijo de palabra, ¿no te habría parecido que actuaría de muy mala fe si, viviendo el padre, éste le pidiera que acabara el alquiler, y el hijo se agarrara a sus derechos de arrendatario? Supongo que, por la misma razón, si el hijo hubiera dejado de pagar el alquiler, probablemente el padre no habría intentado deshauciarle. A veces, si hay buena voluntad, no es necesario conocer el derecho, sino tener sentido común.
Pues aplica lo mismo a la relación con la herencia, porque ahora la situación ha cambiado, y debería ser el primero en facilitar las cosas.
Saludos
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No, Ius. La desidia al no realizar formalmente nuevo contrato no significa que la ley no sea aplicable. Si se marca un año como contrato inicial, prorrogable obligatoriamente hasta cinco, y luego tres, es que a los nueve años empieza de nuevo un nuevo contrato: un año, cinco, tres. Precisamente, esa conversión en indefinido -de la cual la ley no habla- crearía inseguridad jurídica. La seguridad jurídica del arrendatario sigue protegida, dados los plazos legalmente predefinidos.
En todo caso, no es aplicable. Nos encontramos ante un testamento impugnable. Un poco difícil en este caso, dado que el testamento parece que ha sido aceptado, y no es posible ir contra los propios actos.
Y sigue siendo importante, ¿verdad?, señalar el lugar donde todo esto tiene lugar.
No, en el mensaje inicial se dice claramente que el padre dispone que todo sea a partes iguales entre los hermanos. No es para nada impugnable ese testamento.
Lo que ocurre, intuyo, es que el de Canarias "interpreta" (y Anabeige parece que es su "portavoz") que su padre quería que él se quedara con la casa. Por supuesto esa interpretación interesada no vale para nada, salvo para complicar el reparto de la herencia.
Saludos
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Sigues sin decirnos dónde tiene lugar el fallecimiento.
Sigues sin decirnos cuándo empezó ese alquiler.