Debates. => Debates jurídicos. => Mensaje iniciado por: caliguindri en 13 de Noviembre de 2012, 14:08:13 pm
-
A ver señores/as, a ver si alguien puede darme un poco de luz a este asunto.
Este es el caso:
Una comunidad de propietarios con escasa liquidez, tiene unos rellanos en los últimos pisos que tienen la calificación de elementos comunes, pero por naturaleza serían privatizables.
Es decir, se trata de que un espacio común se desafecte y se pueda vender (o ceder su uso) a algún propietario del inmueble y así obtener financiación para la comunidad.
Problema gordo: es una comunidad numerosa, con lo que las votaciones por unanimidad serán complicadas de obtener, pero sobre todo, cualquier cambio en el título constitutivo respecto a los elementos comunes podría conllevar cambiar todas las escrituras por el cambio de cuota de participación.
He visto que cada propietario participa entre 20 y 22 metros cuadrados en los elementos comunes (según catastro)... PREGUNTA: sería posible restar de esos metros cuadrados -de elementos comunes- los correspondientes al rellano que hubiera comprado y sumarlos a los metros en propieda privada en concepto de trastero??.
para más claridad, yo tengo 20 metros cuadrados de elementos comunes, compro un trastero de 5 metros y tengo cuota de participación X, podría modificarse por unanimidad la escritura, señalando que tengo 15 metros cuadrados de elementos comunes, 5 de trastero en propiedad y mantener así la cuota mía y la de los demás sin cambiar??
los propietarios pueden hacer cambios en el título constitutivo "a su antojo" si hay unanimidad??
bufff... sé que estas cosas tienen tela, y no voy a escribir dos páginas para explicar cada detalle (porque nadie lo leería), pero si a alguien se le ocurre cuál es la mejor manera de llevar a cabo esta operación con viabilidad, le estaría muy agradecido).
-
Sin ser experto en el asunto, como pides, me parece que estas cuestiones son jurídicamente muy sencillas pero imposibles en la práctica. Tus referencias normativas son los arts. 3 y 5 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que supongo ya te has mirado. Pues si te fijas, el artículo 5 habla de "unanimidad" para la modificación del Titulo Constitutivo y el 3 de "unanimidad" para la modificación de las cuotas.
Si la Comunidad, por unanimidad decide vender parte de sus espacios comunes, no existe mas impedimento que los gastos de Escrituras públicas (de todos los comuneros) y Registro de la Propiedad (de todos los comuneros aunque no sea obligatorio). De esos gastos ¿Quién se hace cargo?¿La Comunidad?¿El comprador?¿Cada vecino de su escritura? Antes de hacer nada, es mejor mirar los aranceles de Notarios y Registradores. Por otro lado, siempre se puede hacer por contrato privado, pero eso si que será fuente de problemas en el futuro, exactamente en el momento que aparezca un nuevo comunero ajeno al acuerdo.
Mira, antes de nada, yo me iría al Registro de la Propiedad y consultaría el asunto con el Registrador porque si te dice que es posible el cambio con una única escritura para la modificación del Título Constitutivo (que dudo), la cosa se simplifica mucho si no, la realidad jurídica frente a terceros será, como bien sabes, lo que ponga en el Registro de la Propiedad. Sería bueno mirarse que tipo de documentos pueden acceder al Registro de la Propiedad (Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario).
Con respecto a lo que planteas sobre los porcentajes de las cuotas, es muy difícil puesto que el porcentaje de la cuota sirve para saber la carga de cada comunero sobre los gastos comunes que se hace en función de su porcentaje de propiedad sobre el total del edificio. Y lo que tu propones es justo lo contrario, compras mas propiedad y reduces tu cuota con lo que pagas menos de gastos comunes. Pero esto puedes deducirlo tu mismo de la lectura del artículo 3 LPH. Como siempre, si hay acuerdo unánime, pues solventado el impedimento..
"Art. 3 LPH
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime."
Resumiendo:
1º Comprobar en Registro si es menester que todos los propietarios cambien sus escrituras para la modificación del Titulo constitutivo.
2º Costes de modificación de Escrituras, si es sólo del Titulo o incluyen resto de Propietarios.
3º Unanimidad de los propietarios para modificación de Título y cuotas.
4º Hacer gestiones anteriores y pagos de impuestos (ITP, AJD y Plusvalías) y a disfrutar del "trastero"
Se me está ocurriendo otra idea, a lo peor es un disparate, pero podría ser un Usufructo del espacio común por el tiempo pactado (¿99 años?). Sin modificación de cuotas, sin modificación del Titulo constitutivo y sin modificación del resto de Escrituras. Se Hace en escritura Pública (adjuntando acta de la Junta), después de decidirlo por unanimidad en Junta de propietarios, y no se lleva al Registro (o sí). Se pagan impuestos y arreglado. Esta opción la consultaría con el Registrador...
En mi opinión y salvo mejores ideas o argumentos...
Saludos
-
Alfmonti quien sería el usufructuario?
-
El usufructuario será el vecino que se hace cargo del espacio común para un uso particular, en nuestro caso, el compañero que quiere comprar el espacio para un trastero. Pensándolo mas despacio es bastante habitual en el caso de patios interiores en los que el vecino que puede acceder al patio (el del piso inferior) puede tener derecho de uso como contraprestación por las molestias que recibe de los propietarios de pisos superiores (por caída y recuperación de objetos).
Saludos
-
y pagaría la parte de los gastos comunes que le correspondiera?
-
Al no cambiar los porcentajes de la propiedad del edificio (no hay ventas ni transmisiones de propiedad de ninguna clase), no cambian las cuotas por lo que los gastos ordinarios y derramas quedarían como hasta ahora.
Saludos
-
:-\ creo que me he perdido, entonces que sentido tendría que un vecino tuviera en usufructo ese trastero si no va a contribuir con ninguna carga??, entonces todos pedirían ese derecho no?
-
Todos tienen ventaja. El usufructo es un derecho real que puede tener contraprestación económica y por tanto sujeto a impuestos. El usufructuario compra el derecho de uso a los vecinos y estos, con lo recibido, mejoran la situación económica de la Comunidad. Y todos contentos...
Saludos
-
ahh sería como un "arrendamiento"
-
Sí, esa era la segunda opción, y seguramente la más factible. Se había hablado de cesión de uso permanente del rellano manteniendo la propiedad comunitaria. Lo único que al decir 99 años... me surge una duda, cabe la cesión del uso "permanente", es decir, de manera indefinida?? eso sería lo más parecido a una compraventa sin tener tanto rollo de papeleo y trámites, no??
muchas gracias por las respuestas ;)
-
Sí, esa era la segunda opción, y seguramente la más factible. Se había hablado de cesión de uso permanente del rellano manteniendo la propiedad comunitaria. Lo único que al decir 99 años... me surge una duda, cabe la cesión del uso "permanente", es decir, de manera indefinida?? eso sería lo más parecido a una compraventa sin tener tanto rollo de papeleo y trámites, no??
muchas gracias por las respuestas ;)
No se muy bien si es posible un "usufructo permanente". Se entrada diría que no puesto que sería una transmisión de la propiedad y no un usufructo. Lo que si sería posible es un usufructo sujeto a condición resolutoria sobre la que habría que pensar un poco...La condición resolutoria podría ser del tipo "Hasta que la Junta decida por unanimidad la resolución del contrato" que como tu eres miembro de la Junta, siempre te opondrías...me parece mas una clausula abusiva que otra cosa, así que a seguir pensando...También podría pensarse en un plazo (largo) de usufructo con renovación automática por periodos similares salvo denuncia expresa de las partes, con el tiempo, nadie se acuerda y los documentos se pierden con lo que a efectos prácticos, como si se hubiere vendido...
Saludos
Saludos
-
Me parece buena esta ultima opción. la propondré en la reunión previa a la junta. A ver si tiene buena aceptación ;)