Debates. => Debates jurídicos. => Mensaje iniciado por: Segur en 04 de Abril de 2013, 14:00:44 pm
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A ver, recurro a ustedes a ver si yo mismo me aclaro...., he alquilado un local comercial y en el contrato de arrendamiento de industria en una clausula he estipulado, la obligacion del arrendatario a poseer un contrato de seguro y cito: ''(...)independientemente de que el arrendatario figure como tomador, asegurado o beneficiario las indemnizaciones que generen como consecuencia del siniestro total o parcial habran de ser percibida por la parte propietaria. En la misma clausula la parte arrendataria esta obligada a tener contratado una poliza de seguro para atender daños en el local, las instalaciones y materiales muebles y enseres que integran la industria, el susodicho contrato estara a nombre del arrendador debiendo ser abonada por los arrendatarios mensualmente (...)''.
Y ahora van y me traen un seguro en el que el tomador y asegurado es el arrendatario, porque dicen que tienen un amigo que le hace precio. Mi pregunta (creo que es obvia), deberian cambiar el tomador y asegurado, y ponerme a mi como tal, o existe alguna clausula o forma en el que ellos puedan estar como tomador y asegurado y yo como beneficiario??
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Al menos en otros seguros y supongo que en estos hay varios apartados y como beneficiario te deberían de poner a ti, no se si se llama beneficiario pero algo así puede ser.
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Perdó compañeros , como juristas que somos , o al menos aprendices deberemos hablar con precisión.
Respecto al contrato de arrendamiento definimos como arrendador que sería el propietario y arrendatario sería el inquilino , ojo a la ley de arrendamientos y al código civil respecto a las cláusulas libres según la autonomía de la voluntad de las partes .
Respecto al contrato de seguro será de aplicación la ley de contrato de seguro 8 OCT 1980 donde se define el asegurado como propietario del bien expuesto al riesgo , el tomador sería el contratante del seguro , esto es , el que paga . También puede haber una cláusula de beneficiario a favor de la propiedad respecto de los riesgos que sean de su titularidad .
Muy importante será precisar las garantías que -las cuales se definen perfectamente en la ley antes citada y que , por ser un contrato de adhesión , habrá que estar al contrato que tenga disponible la aseguradora en cuestión , que seguramente nunca va a coincidir con lo que las partes piensan que tienen .
Por último existen conceptos como la Responsabilidad Civil del inquilino frente al propietario del local- R C Locativa y otras muchas derivadas de la actividad que se pretenda ejercer .
¿ Aclaro algo el tema o no ?
Estoy a vuestra disposición
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Perdó compañeros , como juristas que somos , o al menos aprendices deberemos hablar con precisión.
Respecto al contrato de arrendamiento definimos como arrendador que sería el propietario y arrendatario sería el inquilino , ojo a la ley de arrendamientos y al código civil respecto a las cláusulas libres según la autonomía de la voluntad de las partes .
Respecto al contrato de seguro será de aplicación la ley de contrato de seguro 8 OCT 1980 donde se define el asegurado como propietario del bien expuesto al riesgo , el tomador sería el contratante del seguro , esto es , el que paga . También puede haber una cláusula de beneficiario a favor de la propiedad respecto de los riesgos que sean de su titularidad .
Muy importante será precisar las garantías que -las cuales se definen perfectamente en la ley antes citada y que , por ser un contrato de adhesión , habrá que estar al contrato que tenga disponible la aseguradora en cuestión , que seguramente nunca va a coincidir con lo que las partes piensan que tienen .
Por último existen conceptos como la Responsabilidad Civil del inquilino frente al propietario del local- R C Locativa y otras muchas derivadas de la actividad que se pretenda ejercer .
¿ Aclaro algo el tema o no ?
Estoy a vuestra disposición
Ojo que es arrendamiento de industria y no le resulta de aplicación la LAU (arrendamiento de industria no es lo mismo que arrendamiento de local comercial)
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Hay que aclarar pues:
he alquilado un local comercial y en el contrato de arrendamiento de industria en una clausula he estipulado
si se trata realmente de un arrendamiento de industria.
Hay sentencias favorables a excluir estos arrendamientos de la L.A.U. 1994, se cuentan las de Cuenca, Teruel, Valladolid, Las Palmas, Ávila, Madrid, Alicante, Granada, Guadalajara, Pontevedra, Gerona, etc.; y solamente entre las que discrepan de manera principal de las anteriores una dictada por la Audiencia Provincial de Cantabria el 21.94.99.
Interesante Tema:
http://noticias.juridicas.com/articulos/45-Derecho%20Civil/200102-05513911015390.html
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Pero si solo es el local que no tiene nada más también seria de industria?
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En Derecho español el arrendamiento de establecimiento mercantíl carece de regulación legal luego queda sometido a los art 1542 y sig CCivil , con caracter dispositivo .
A diferencia del arrendamiento de local donde este y sólo este es objeto de arrendamiento.
En el arrendamiento de industria lo que se arrienda es el negocio completo -terminologia copiada de la antigua lau derogada; lo que se cede es un " Todo " patrimonial autónomo en el que , además del local , figuran los elementos necesarios para el ejercicio de la actividad empresarial.
STS 20 sept 1991
( Aprendido por este alumno de la UNED en " Lecciones de Derecho Mercantil " del prof Aurelio Menéndez. )
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Karlitos si, pero en este caso el local esta vacío o al menos yo lo he entendido así, no hay negocio, solo el local
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Karlitos si, pero en este caso el local esta vacío o al menos yo lo he entendido así, no hay negocio, solo el local
Pravias no es asi, quizas no me exprese con claridad, el local tiene enseres, maquinarias, materiales, esta completamente montado y con su licencia de apertura de bar restaurante con cocina....
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Ah pues entonces es un arrendamiento de industria
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Pravias no es asi, quizas no me exprese con claridad, el local tiene enseres, maquinarias, materiales, esta completamente montado y con su licencia de apertura de bar restaurante con cocina....
Así lo entendí , pues hay que expresar claramente en el contrato que setrata de esta figura de arrendamineto y queca este arrendamiento de industria y no le resulta de aplicación la LAU.
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Si que lo especifico claramente, en mayusculas en la primera pagina indice superior centrado, pone CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA, ;) mi pregunta es la siguiente, aun siendo un contrato que no le es aplicable la LAU, en una clausula me remito a ella para autorizar al arrendatario a traspasar el local con las formalidades que impone la vigente LAU, previa participacion de la propiedad del 20% del importe del traspaso. Aun siendo el contrato de industria puedo remitirme a esa ley?
Creo que lo mejor va a ser que copie-pegue el contrato entero, evidentemente sin hacer mencion alguna y lo ojeemos entre todos, porque he redactado una clausula que no se yo...
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http://www.traspasosaragon.com/userfiles/file/Modelo%20Contratos/Arrendamiento%20industria.pdf
Mira este modelo
Claúsula decimo cuarta para el subarriendo
Entiendo que no se puede regular supletoriamente por la LAU sino por el Código Civil.
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Segur artículo 3 LAU
Art. 3.º 1. El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere, queda excluido de
esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero
sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local,
el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los
bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible
de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.
2. Cuando, conforme a lo dispuesto en el número anterior, el arrendamiento no lo fuere de
industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su
propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y conceptuado como
arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las
estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado, tales como viviendas,
almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general,
cualquiera otra destinada a ser utilizada en la explotación del arrendatario.
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA
___________ a ____ de _________ de 201__.
REUNIDOS
De una parte ___________________________________, mayor de edad, casado, industrial, vecino de_________________, con domicilio en _____________________________________________.
De otra parte los Sres:
• D. _________________________________ mayor de edad, vecino de _______ con domicilio en ___________________________, con DNI_______________.
• D. _________________________________ mayor de edad, vecino de _______ con domicilio en ____________________________, con DNI_____________.
INTERVIENEN
Ambos comparecientes en su propio nombre y derecho con plena capacidad que mutuamente se reconocen para contratar.
EXPONEN
I.- Que ________________________________, es propietario de un bar-restaurante en ____________________________________________________.
II.-Que estando interesado D.________________________________, y D._______________________________ en el arrendamiento de la planta baja del Bar-Restaurante antes descrito y su propietario, D. __________________________________, en asi efectuarlo, llevan a cabo el presente contrato de arrendamiento de industria, con sujeción a las siguientes:
CLAUSULAS
PRIMERA.-D___________________________, cede en arrendamiento la explotación del Bar-Restaurante situado en ______________________________________ ‘local’, con el nombre comercial _____________
SEGUNDA.- Dicha cesión que a todos los efectos se considera arrendamiento de industria, comprende la utilización del local e instalaciones del mismo, más los aparatos, muebles y enseres que lo forman, considerando todo ello como una unidad patrimonial con vida propia.
Se adjunta como anexo al presente contrato el inventario de dicho mobiliario, efectos y enseres junto con fotografías demostrativas, con cuyo contenido los arrendatarios declaran estar conformes.
TERCERA.- El precio del arrendamiento se fija en la cantidad mensual de ______________________________________ (____________), más IVA, pagaderos del uno al cinco de cada mes por un periodo de cuatro años. Las cuotas mensuales, durante la vigencia del presente contrato, serán aumentadas o disminuidas anualmente de conformidad con la variación que experimente el coste de la vida, según el índice que publica anualmente el Instituto Nacional de Estadística.
El pago del precio del arrendamiento se realizara mediante abono al contado debiendo la parte propietaria entregar el recibo de abono correspondiente a su mensualidad.
CUARTA.- La duración del presente contrato de arrendamiento, se estipula en ______ años, comenzando el 1 de _______del 201___ y finalizando el dia de del 201 .
QUINTA.- Los Sres. D. _____________________ y D__________________________ y D____________________________________ explotaran el negocio con plena autonomía, y serán de su cuenta todos los gastos del mismo, y concretamente el pago de las contribuciones, impuesto (IAE) así como el IBI por importe anual que corresponda. Si durante la vigencia del contrato se modificaran o crearan nuevos arbitrios, tasas, impuestos o contribuciones, cualquier tipo de tributo de cualquier organismo, o bien se recargasen los vigentes que gravan la propiedad urbana el importe de aquellos o el exceso de estos, que correspondan al negocio o inmueble serán a cargo de los arrendatarios.
SEXTA.- La finalización del contrato por vencimiento del mismo , o por cualquier otra causa, los arrendatarios deberán entregar a la parte arrendadora las instalaciones, aparatos, muebles, herramientas, útiles objeto de presente contrato, en el mismo estado en que se encuentra en la actualidad, en perfectas condiciones de habitabilidad y funcionamiento de los servicios de que esta dotado, debiendo reponer con otras de igual o mejor calidad aquellos elementos que se inutilicen, ya sea por desgaste, disfrute, uso, explotación o desaparezcan por cualquier causa; asi como a permitir la entrada en el local anualmente al objeto de comprobar el estado de conservación de lo arrendado y poner en conocimiento del mismo en el más breve plazo posible toda novedad dañosa sobre la cosa arrendada, y la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el articulo 1.554.2. del código Civil, siendo responsables los arrendatarios en todos estos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia se causaran a el propietario.
La parte arrendataria esta obligada a tener contratado, durante todo el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento, o de sus prórrogas, una póliza de seguro con cobertura suficiente para atender los daños en el local, las instalaciones y materiales, muebles y enseres que integran la industria arrendada. El susodicho Contrato de seguro estará a nombre del Arrendador debiendo ser abonada por los arrendatarios mensualmente.
Las indemnizaciones que se generen como consecuencia del siniestro total o parcial del inmueble habrán de ser percibida en su totalidad por la parte propietaria; y ello, con independencia de que en cualquier póliza suscrita por el/los arrendatarios figure el mismo, como tomador, asegurado o beneficiario.
SEPTIMA.-Serán de cuenta de los arrendatarios los gastos de suministro eléctrico, gastos de comunidad o cualquier tasa o impuesto que pudiera crear el Ayuntamiento y Organismo diferente, que si bien, estos seguirán a nombre del arrendador, serán abonados por los arrendatarios. Los gastos de conservación, mantenimiento, asi como los ocasionados por reparaciones, sustituciones o modificaciones que fueren precisas introducir, bien por conveniencia justificada de la propiedad, bien por ser exigencias de las Compañías suministradoras de los servicios o por disposición legal, serán igualmente de cuenta de los arrendatarios.
Los arrendatarios se obligan a contribuir a los gastos de luz con la cantidad mensual que establezca en cada momento.
Las cantidades derivadas por dichos conceptos tendrán la consideración de renta, por lo que el impago de las mismas dará lugar a la rescisión del presente contrato.
OCTAVA.- En concepto de fianza se establece en ___________________ (_________€), de los cuales los arrendatarios hacen entrega en este acto de la suma de ______________ EUROS (__________ €), si bien el importe total se abonara en los meses posteriores, a razon de _________ EUROS (___________ €) mensuales independientemente en todo caso a la cuota por renta mensual establecida en la cláusula tercera del presente contrato. La fianza corresponde como garantía contractual de presente contrato y por el periodo de ____ años, al finalizar dicho periodo el arrendador devolverá la fianza, siempre que el negocio y objeto industrial, previa comprobación del inventario, quede en el estado en que dejo el propietario, estando libre de cuotas o arbitrios administrativos.
NOVENA.- La falta en el pago de una cuota mensual por cualquier concepto legitimara a la propiedad para la resolución del presente contrato, quedando sin efecto cualquier derecho de los arrendatarios sobre el negocio contratado, debiendo abandonar las instalaciones, en un periodo de 30 días.
DECIMA.- El local se destinara a Bar-Restaurante sin música, exclusivamente. Los materiales, equipamientos y enseres que durante la vigencia del arrendamiento los arrendatarios consideren innecesarios, podrá entregarlos a la propiedad únicamente, no podrá desecharlos ni almacenarlos en otra localización sin consentimiento expreso del arrendador, cualquier salida de material inventariado en el presente contrato deberá justificarse previamente mediante acuse de recibo emitido por la propiedad. La terraza se mantendrá en el estado actual, si durante la vigencia del presente contrato dispusiesen cualquier cuota administrativa sobre la misma no repercutirá en la propiedad, debiendo ser abonada por los arrendatarios; no se dará otro uso que no sea el propio de la explotación en restauración: servicio de mesas y sillas para clientes del restaurante, con una cubierta (chambao) de madera, el cual en ningún caso se podrá desinstalar o desmontar, ni efectuar modificaciones o pintar, aunque si deberá mantenerse mediante los protectores habituales.
UNDECIMA.- En ningún caso se efectuara obra, reforma o pintura para la modificación en el local comercial o terraza, si por causas de fuerza mayor fueren necesarias modificaciones para la habitual explotación comercial serán por cuenta y diligencia de los arrendatarios, siempre y cuando el arrendador acepte y apruebe su conformidad para la integración en su propiedad, de no aceptar el propietario las modificaciones a realizar, y llevarse a efecto por la parte arrendataria sin la autorización competente podrá instar la resolución del presente contrato, con perdida en todo caso de la fianza aportada inicialmente.
DUODECIMA.-Se autoriza al arrendatario a traspasar el local arrendado, siempre que cumpla las formalidades legales que para el traspaso impone la vigente L.A.U. y previa autorización del propietario, acordándose entre las partes, si se realizase, que la participación de la propiedad será el 20% del importe del traspaso.
DECIMOTERCERA.- El propietario manifiesta en este acto que el negocio se encuentra al corriente de arbitrios y gravámenes, y con licencia de apertura en vigor.
DECIMOCUARTA.- En caso de que los arrendatarios no devuelvan las llaves del inmueble en la fecha de terminación del presente contrato, según lo establecido en la cláusula cuarta, deberá abonar al arrendador en concepto de cláusula penal, además de las costas y gastos originados por el incumplimiento, una cantidad igual a la resultante de multiplicar cada día de retraso por la cifra que resulte de dividir la renta total entre el numero de días que comprenda la duración pactada para el presente arrendamiento.
DECIMOQUINTA.- Los arrendatarios en caso de desistir del contrato antes de la finalización del mismo deberán informar de ello al arrendador dentro de los seis meses anteriores a dejar el local, perdiendo toda facultad de disposición sobre la fianza entregada.
DECIMOSEXTA.- El arrendador no será responsable de la perdida o deterioro de los efectos que los arrendatarios introduzcan en el local.
DECIMOSEPTIMA.- Todas las estipulaciones antes indicadas se establecen con carácter de esenciales para este contrato, por lo que el incumplimiento de cualquiera de ellas producirá automáticamente la resolución del mismo.
DECIMOCTAVA.- Para cuantos litigios puedan suscitarse con motivo del presente contrato, ambas partes se someten a los Juzgados de _____________
DECIMONOVENA.-D_______________________ y D________________________ y D._________________________________ asumen como fiadores solidarios y con renuncia expresa a los beneficios de excusión, división y orden, todas las obligaciones derivadas del presente contrato durante toda su vigencia. Firmando el presente contrato en su doble condición de administradores y avalistas de la misma.
Y en prueba de conformidad con el contenido del presente documento ambas partes lo firman por duplicado en el lugar y fecha indicados.
D. _____________________________ D. ____________________________
D. ____________________________
EL ARRENDADOR LOS ARRENDATARIOS
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Espero no haberme dejado ningun nombre. Pravias he tachado la referencia a la LAU.
¿¿Que os parece, hay muchos errores o incoherencias?? O directamente hay algo que no respete la legalidad???
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Segur la referencia a la LAU sigue
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Nadie le ha dado un repasito al contrato?
Pravias, ves como deberia haber abierto un post nuevo... :'(
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Hay algunas cosas del contrato que son técnicamente deficientes como es el caso de la clausula por la que el arrendatario se obliga a pagar los impuestos sobre la propiedad. Pero vamos a lo que vamos, el seguro...
"La parte arrendataria esta obligada a tener contratado, durante todo el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento, o de sus prórrogas, una póliza de seguro con cobertura suficiente para atender los daños en el local, las instalaciones y materiales, muebles y enseres que integran la industria arrendada. El susodicho Contrato de seguro estará a nombre del Arrendador debiendo ser abonada por los arrendatarios mensualmente.
Las indemnizaciones que se generen como consecuencia del siniestro total o parcial del inmueble habrán de ser percibida en su totalidad por la parte propietaria; y ello, con independencia de que en cualquier póliza suscrita por el/los arrendatarios figure el mismo, como tomador, asegurado o beneficiario."
Es una clausula que intenta cubrir los daños pero vuelve a ser imprecisa y con visos de nulidad o al menos de situaciones indeseadas por desconocimiento del sistema de seguros:
1º "El susodicho Contrato de seguro estará a nombre del Arrendador" Significa que el tomador del contrato de seguro es el arrendador y por tanto las obligaciones frente al asegurador son de su parte, si el arrendatario no paga la póliza, deberá hacerlo el arrendador frente al asegurador.
2º "Las indemnizaciones que se generen como consecuencia del siniestro total o parcial del inmueble habrán de ser percibida en su totalidad por la parte propietaria" Clausula que va a ser nula por cuanto en un siniestro pueden existir daños materiales y personales de terceros que bajo ningún concepto pueden sus indemnizaciones ir a manos de nadie que no sean ellos.
La solución era tan simple como haber estipulado un seguro en el que el tomador era el arrendatario y el asegurado el arrendador, el concepto de beneficiario es de "seguros de personas" y no era menester en el caso presente. Y ya está...
Saludos
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En el 2º Pto, destaco que las indemnizaciones son las producidas en el Inmuble, no las de terceras personas.
A ver si asi esta mejor:
"La parte arrendataria esta obligada a tener contratado, durante todo el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento, o de sus prórrogas, una póliza de seguro con cobertura suficiente para atender los daños en el local, las instalaciones y materiales, muebles y enseres que integran la industria arrendada, en el que figurara como asegurado la parte propietaria.
(Las indemnizaciones que se generen por el daño total o parcial producido en la industria arrendada habrán de ser percibida en su totalidad por la parte propietaria; y ello, con independencia de que en cualquier póliza suscrita por el/los arrendatarios figure el mismo, como tomador, asegurado o beneficiario.")
*Lo que he puesto entre parentesis, lo elimino o lo dejo....
Otra duda que tengo, es si en el concepto daños, ya incluye cualquier caso o ''siniestro'', por ej. Incendios o Robo. O debiera especificarlo.
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Iba a redactar la cláusula pero hay algunas cuestiones a pensar antes de escribir:
¿Qué se va a hacer con la indemnización? Lo único posible es dedicarla a la reparación de los daños puesto que otra cosa sería enriquecimiento injusto. Por tanto, una vez producidos los daños, ¿Vas a ser tú el encargado de la reparación?¿Se va a rescindir el contrato por el siniestro?
La cláusula de contratación del seguro podría incluir algo así (sólo con objetivo didáctico y no como asesoramiento legal):
"El arrendatario se compromete a contratar como tomador una póliza de Seguro de cobertura de daños (o de daños y personas) con cobertura de (incendios, daños por agua, robo o deslucimiento de enseres, etc... lo que se te ocurra y casi mejor es describir todos los objetos y los posibles daños a cubrir) hasta la cantidad de (valor de lo asegurado y nada más para no incurrir en sobreaseguro) por el valor del continente y de (...) por el valor del contenido, en la que será asegurado el arrendador y siendo la indemnización que pudiera derivarse de tal contingencia (de daños, no de personas) en favor del asegurado-arrendador ¿que se compromete a la reparación de los daños hasta el límite de la indemnización recibida.?
El arrendatario-tomador, entregará copia de la Póliza al asegurado-arrendador y la póliza contendrá la estipulación de comunicación de los impagos de dicha póliza al arrendador.
En caso de impago de la póliza o falta de contratación por parte del tomador-arrendatario por tiempo de (el que te parezca bien) podrá el arrendador rescindir el contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la responsabilidad del arrendatario por los daños causados, con la comunicación fehaciente de la intención de rescisión al arrendatario"
Ahora, tienes que pensar como se hace la reparación...y estipularlo. ¿No es mejor que la realice el arrendatario para favorecer la continuidad del arrendamiento y de la empresa?
Con respecto a los impuestos, los que sean de la propiedad (IBI) son de obligado pago por el propietario por lo que lo que se debe hacer es incrementar el valor del alquiler por tal causa pero no que sea el arrendatario el que los pague. A Hacienda los contratos privados se la pelan y en caso de impago irá contra el obligado tributario (el propietario). Otra cosa, son los impuestos sobre la actividad que corresponderán al empresario como obligado tributario.
Con respecto a las coberturas de los seguros, son las que se quieran y se esté dispuesto a pagar. El género es daños y dentro, puedes tener robo, incendio, responsabilidad civil, crédito, caución, etc... ¡hasta el infinito y más allá!
Creo que al contrato le falta bastante trabajo con lo que lo mejor es ir a un Abogado y que te lo redacte según lo que tu quieras. Lo complicado de los contratos está en equilibrar las pretensiones de las partes para no estipular clausulas que impidan que el negocio tenga buen fin. Me explico, si se acuerda un seguro que cubre todas las contingencias posibles, será tan caro que no será rentable el negocio. Si no se estipula el seguro, el riesgo es alto de perder el inmueble o el contenido. con lo que hay que encontrar un punto de equilibrio que sea aceptable por ambas partes.
Una posibilidad muy buena, es ir a un corredor de seguros o una agencia de seguros y que te cuenten que opciones hay y como se hace usualmente...Estarán encantados de ayudarte...
Otra posibilidad es mirar una póliza de "seguro de hogar" típica de las que los bancos obligan con las hipotecas...
Es tan amplia la casuística que es imposible responder coherentemente sin dedicarle bastantes horas y sin conocer los detalles, sobre todo de que es lo que se quiere...
Saludos
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De verdad, no veo el dia que hable con tanto criterio como tu compañero, y eso me asusta, me has servido de mucha ayuda. No puedo acudir a un abogado porque lo tengo que entregar hoy, pero gracias por el consejo.
Sinceramente te mando un saludo, y muchisimas gracias por molestarte...
En un rato escribire como ha quedado.
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De verdad, no veo el dia que hable con tanto criterio como tu compañero, y eso me asusta, me has servido de mucha ayuda. No puedo acudir a un abogado porque lo tengo que entregar hoy, pero gracias por el consejo.
Sinceramente te mando un saludo, y muchisimas gracias por molestarte...
En un rato escribire como ha quedado.
En cualquier actividad no se termina de aprender nunca y en eso, el Derecho no es una excepción. Con estudio y tesón, se llega a donde se quiera...En muchas respuestas que has dado en este foro, tu criterio ha sido muy bueno y eso te debe motivar para seguir...
Yo de seguros, no tenía mas idea que lo que se estudiaba en Mercantil, era para mi algo lejano pero este año me lo estoy estudiando a fondo y la verdad es una variedad del Derecho Mercantil apasionante...
Saludos
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Clausula Seguro:
"El arrendatario se compromete a contratar como tomador una póliza de seguro con cobertura suficiente para atender los daños que integran la industria arrendada: cualquier daño en el edificio, en las instalaciones y materiales, muebles o enseres incluso incendios, robos o sustracciones en el local, hasta cubrir el valor total del continente y el valor integral del contenido, en la que será asegurado el arrendador y siendo la indemnización que pudiera derivarse de tal contingencia de daños, en favor del asegurado-arrendado.
El arrendatario-tomador, entregará copia de la Póliza al asegurado-arrendador y la póliza contendrá la estipulación de comunicación de los impagos de dicha póliza al arrendador.
En caso de impago de la póliza o falta de contratación por parte del tomador-arrendatario por tiempo de 15 dias, podrá el arrendador rescindir el contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la responsabilidad del arrendatario por los daños causados, con la comunicación fehaciente de la intención de rescisión al arrendatario"
Clausula traspaso (donde venia la referencia a la LAU):
Se autoriza al arrendatario a traspasar el local arrendado, siempre que cumpla las formalidades legales vigentes y previa autorización del propietario, acordándose entre las partes, si se realizase, que la participación de la propiedad será el 20% del importe del traspaso.
Clausula IBI:
Los Sres. D. _____________ y D. _______________ explotaran el negocio con plena autonomía, y serán de su cuenta todos los gastos derivados del mismo, y concretamente aquellos que sobre la actividad corresponden al empresario como obligado tributario. Si durante la vigencia del contrato se modificaran o crearan nuevos arbitrios, tasas, impuestos o contribuciones, cualquier tipo de tributo de cualquier organismo, o bien se recargasen los vigentes que gravan la propiedad urbana el importe de aquellos o el exceso de estos, que correspondan al negocio o inmueble serán a cargo de los arrendatarios.
Asi a quedado, de verdad que lo que menos espero es tener problemas con los inquilinos, pero para cuantas divergencias pueda suscitarse ahi estan los juzgados y tu te vienes conmigo alfmonti... ;D
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Clausula Seguro:
"El arrendatario se compromete a contratar como tomador una póliza de seguro con cobertura suficiente para atender los daños que integran la industria arrendada: cualquier daño en el edificio, en las instalaciones y materiales, muebles o enseres incluso incendios, robos o sustracciones en el local, hasta cubrir el valor total del continente y el valor integral del contenido, en la que será asegurado el arrendador y siendo la indemnización que pudiera derivarse de tal contingencia de daños, en favor del asegurado-arrendadoR.
El arrendatario-tomador, entregará copia de la Póliza al asegurado-arrendador y la póliza contendrá la estipulación de comunicación de los impagos de dicha póliza al arrendador.
En caso de impago de la póliza o falta de contratación por parte del tomador-arrendatario por tiempo de 15 dias, podrá el arrendador rescindir el contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la responsabilidad del arrendatario por los daños causados, con la comunicación fehaciente de la intención de rescisión al arrendatario"
Clausula traspaso (donde venia la referencia a la LAU):
Se autoriza al arrendatario a traspasar el local arrendado, siempre que cumpla las formalidades legales vigentes y previa autorización del propietario, acordándose entre las partes, si se realizase, que la participación de la propiedad será el 20% del importe del traspaso.
Clausula IBI:
Los Sres. D. _____________ y D. _______________ explotaran el negocio con plena autonomía, y serán de su cuenta todos los gastos derivados del mismo, y concretamente aquellos que sobre la actividad corresponden al empresario como obligado tributario. Si durante la vigencia del contrato se modificaran o crearan nuevos arbitrios, tasas, impuestos o contribuciones, cualquier tipo de tributo de cualquier organismo, o bien se recargasen los vigentes que gravan la propiedad urbana el importe de aquellos o el exceso de estos, que correspondan al negocio o inmueble serán a cargo de los arrendatarios.
Asi a quedado, de verdad que lo que menos espero es tener problemas con los inquilinos, pero para cuantas divergencias pueda suscitarse ahi estan los juzgados y tu te vienes conmigo alfmonti... ;D
Bueno, bastante bien, pero sigue sin convencerme lo de los impuestos sobre la propiedad,...no dejo de darle vueltas si es nula la cláusula. En el tema de Fiscal-Impuestos, definitivamente, patino bastante...
Revisa la R que faltaba del primer párrafo de la cláusula que has escrito.
Saludos
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Los impuestos locales son: el IBI con el que se grava el inmueble ( suelo y construcción) y cuyo base imponible es el valor catastral del mismo y que corresponde siempre al propietario. Las tasas de basura industrial deberían corresponder al arrendador de la industria ya que es generado por su actividad y hay que fijarlo en el contrato.
En este sentido, sobra el término inmueble en esta parte de la cláusula: " que correspondan al negocio o inmueble serán a cargo de los arrendatarios."
Pero si el el arrendador acepta el pago de todos los impuestos y tasas que graven tanto suelo, construcción e industria,.........allá él.
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Ahora no tengo delante el libro de financiero I, pero creo haber leído algo de la tasa de basuras cuando era en alquiler para repercutirse sobre el arrendatario, te pego lo que viene en las ordenanzas de Madrid.
artículo 7. contribuyentes
"son sujetos pasivos contribuyentes de las tasas reguladas en la presente ordenanza, las personas físicas y jurídicas, así como las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, que soliciten o resulten beneficiadas o afectadas por la prestación del servicio o la realización de la actividad en el momento del devengo"
artículo 8. sustitutos
"en los servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas, locales o establecimientos, tendrán la consideración de sustitutos del contribuyente los propietarios de los mismos en el momento del devengo, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios. no obstante, en aquellos casos en los que, por confusión de sujetos, no pueda producirse la sustitución, la tasa será exigible directamente al sujeto pasivo contribuyente señalado en el artículo anterior"
estos artículos indican como obligados tributarios aquellos que soliciten o resulten beneficiarios o afectados por la prestación del servicio. en los mismos términos se pronuncia el artículo 8 de dicho cuerpo jurídico, indicando como sustituto del contribuyente al beneficiario ocupante de la vivienda
por tanto atendiendo a la ley que regula la materia de tasa de basuras de forma especial, los arrendatarios serían los obligados tributarios como ocupantes de la vivienda y beneficiarios de la prestación del servicio municipal de recogida de basuras
en definitiva, según las leyes y artículos vistos, el arrendatario es el encargado de asumir esta tasa siempre que no haya llegado a un acuerdo previo con el arrendador que le permita solventar de otra forma el pago de nuevas tasas e impuestos
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Sobre mensaje anterior:
Clausula Seguro:
"El arrendatario se compromete a contratar como tomador una póliza de seguro con cobertura suficiente para atender los daños que integran la industria arrendada: cualquier daño en el edificio, en las instalaciones y materiales, muebles o enseres incluso incendios, robos o sustracciones en el local, hasta cubrir el valor total del continente y el valor integral del contenido, en la que será asegurado el arrendador y siendo la indemnización que pudiera derivarse de tal contingencia de daños, en favor del asegurado-arrendado.
El arrendatario-tomador, entregará copia de la Póliza al asegurado-arrendador y la póliza contendrá la estipulación de comunicación de los impagos de dicha póliza al arrendador.
En caso de impago de la póliza o falta de contratación por parte del tomador-arrendatario por tiempo de 15 dias, podrá el arrendador rescindir el contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la responsabilidad del arrendatario por los daños causados, con la comunicación fehaciente de la intención de rescisión al arrendatario"
Me gustaría hacer mención a que como se comentó en otro mensaje anterior el asegurado sólo puede ser el propietario del bien a asegurar, siendo el tomador quién contrata la póliza y por consiguiente se compromete al pago de la prima. Por tanto, cualquier persona, pudiendo ser el arrendatario.
La cláusula debe hacer mención sólo a los bienes propiedad del arrendador, que en ocasiones se limita al inmueble (suelos, paredes y techos), y no de obras de mejora, enseres, mercaderías y ajuar mercantil que son propiedad del arrendatario.
Entiendo que en el supuesto que se plantea el arrendatario habría de suscribir dos pólizas de seguro, 1) incluyendo continente y responsabilidad civil locativa que incumbe al propietario del local. y 2) otro contrato de seguro, que lógicamente no debe ser incluido en ninguna cláusula del contrato de arrendamiento, sino con el único fin de estar debidamente cubierto en su actividad mercantil el arrendatario, que cubra todo aquello que sea de su propiedad, o que le afecte en su actividad, obras de mejora, ajuar mercantil, mercaderías y responsabilidad civil de explotación, que nada tiene que ver con la del inmueble (locativa).
El beneficiario de cada póliza habrá de ser el propietario en cada caso, para la 1) el propietario del local y para la 2) el propietario de la explotación.
Creo que esta es la única manera de que el contrato de seguro sea correcto ya que en caso de siniestro la aseguradora habrá de indemnizar, en el supuesto de daños propios, al dueño de la cosa, y no a ninguna otra. Ya que el contrato de arrendamiento y sus cláusulas sólo vinculan a las partes y no a terceros.
Saludos