problemas por no cancelas hipoteca registralmente

[yuna903]

buenas noches compañeros.
Compré una plaza de garaje hace unos años, pagando ante notario con talón para el banco con objeto de  cancelar la hipoteca que tenía el vendedor que era una parte de la conjunta de la casa.
Ahora me llega una carta del juzgado en que la casa del vendedor y mi plaza de garaje están en un proceso de ejecución pues mi bien parece ser que se canceló económicamente pero NO registralmente y aunque en el registro está a mi nombre... pues el banco lo ha incluído para cobrarse por la deuda del vendedor.
en el juzgado me remiten al procurador, éste al abogado de la entidad bancaria y aquí viene el asunto: RESULTA IMPOSIBLE HABLAR CON ÉL PARA EXPONER MI CASO Y QUE ME SAQUEN DEL PROCESO EJECUTIVO
no me atienden al tfno, me dan largas, no me dan una dirección física o e-mail  al que hacer llegar por escrito toda la "historia"...

¿qué hago para que mi propiedad sea excluída del proceso ejecutorio?

si esto se demora en el tiempo, ¿puedo perder mi propiedad aunque demuestre que mi talón iba destinado a pagar y cancelar la hipoteca en la proporción que tiene junto a la casa?

por favor, alguna idea de cómo abordar el tema y estar más tranquila?

GRACIAS.

[Alfmonti]

No pierdas el tiempo y búscate un Abogado porque hay que interponer una tercería en el proceso de ejecución. Lo de hablar con el Procurador es intrascendente y si es menester que lo haga tu Abogado.

Saludos

[Alfmonti]

De lo que cuentas no queda claro a quién le pagaste. Si pagaste al banco para cancelar la hipoteca no tendrás problema pero si le pagaste al vendedor aunque fuera con la condición de pagar la hipoteca, sin la aquiescencia del banco, tendrás serios problemas para conservar la plaza de garaje.

Éste es el típico problema que una consulta de 100€ a un Abogado antes de comprar, no se habría producido.

Saludos y mucha suerte

[yuna903]

Gracias por contestar Alfmonti. Pagué al banco y el banco me ha confirmado que lo cobró. Pero el Registro de la Propiedad me ha comunicado que se está ejecutando un gravamen anterior sobre 1/30 parte de la propiedad.

fui al juzgado y me dijeron que hablara con el abogado del banco. Pero no me hace caso puesto que le interesa que yo siga en el procedimiento e ir contra mi propiedad.

¿cómo puedo pedir que me saquen del procedimiento de ejecución?

en el Registro consta la hipoteca por que no se canceló registralmente pero sí económicamente.
¿qué pasos sigo?

GRACIAS

[Pravias]

En el momento de la compra no fuiste al registro para pedir una nota simple de ese inmueble?

[Alfmonti]

Sí ya le pagaste al banco para la cancelación de la hipoteca la solución es plantear una tercería de dominio dentro del proceso de ejecución.

Repito, busca un Abogado para que la plantee y que el Abogado pida costas en el proceso al Banco. Sí todo es como cuentas, con las costas pagarás al Abogado.

Pero si es un gravamen anterior, estamos en las mismas y no vas a  poder evitar el embargo. Lo que te dice Pravias es lo que se debe hacer antes de comprar una propiedad, pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para ver lo que hay. Si ese gravamen anterior es con el mismo banco y no se canceló con el pago podría apreciarse mala fe del banco, pero eso es un tema bastante más complejo. De verdad, busca Abogado si no quieres perder la propiedad.

Saludos

[yuna903]

Por favor, no penséis que no lo hice. La duda me ofende. 
¿cómo no voy a pedir una nota simple en el Registro? Pues claro....

creo que no me he explicado bien.

a ver, los vendedores tenían puesto en venta un duplex y la plaza de garaje. Pareja separada en bienes gananciales y que acuerdan su venta en convenio regulador. La parte de hipoteca que tiene la finca al comprarla es de 13,958 euros que yo pago en talón a nombre del banco y el resto de la cantidad en talón nominativo al vendedor.
Consta en la escritura que el talon primero que he nombrado es para destinarlo a hacer efectivo el saldo vivo (mas intereses pendientes y comisiones) de la hipoteca reseñada que grava la finca transmitida.  Con valor de testimonio notarial se adjunta fotocopia del talón.

al recibir este verano carta del Registro de la Propiedad en donde me avisa de que la finca está en un proceso de ejecución, acudo al mismo y me dicen que vaya al Juzgado. Que está cancelado económicamente pero no registralmente. (el dúplex sigue a la venta sin pagar hipoteca ni comunidad por lo que ha entrado en este proceso de ejecución al que a mí por no ser parte no me dan más datos ... ni puedo acceder.

een el juzgado que lo lleva me dan tfno de la procuradora que me remite al abogado del banco que EJECUTA y que no me atiende... Llevo desde julio intentando ponerme en contacto para poder adjuntar la información de que ese bien en concreto tiene cancelada su parte de hipoteca y que es registralmente lo que no tiene cancelado pero me dan largas. Hoy no está, deje su tfno que ya le llamará. ....que llamara en septiembre.... que llame la semana que viene.... qeu me cogen nota de mis datos pero pido un e-mail o datos físicos de la dirección de este abogado y no me la dicen. El muchacho que atiende el tfno me toma nota de mis datos, sabe del tema pero que ... ya me llamarán.

No sé qué hacer ni si debo preocuparme o no.

esta mañana he visto en internet la dirección del despacho en el que trabaja él y su hija (al menos como letrados) y tenía pensado enviarles por escrito con acuse de recibo la información que ellos desconocen y que imagino no interesa saber. Ellos representan a la entidad financiera que solicita la ejecución del embargo, MI PROBLEMA NO LES INTERESA. Mi plaza de garaje SI.

siento tanto rollo, gracias y cualquier ayuda es bien recibida. 

[malomos]

Quiero ofrecer mi punto de vista y ello porque cuando hablamos de una hipoteca sé bien de que se está hablando y no solo teóricamente sino en la práctica. Dicho ello y estando de acuerdo con vosotros a veces se hacen las cosas rápido, de buena fe o sin pensar en las consecuencias y los problemas que vienen después.
Vamos a ver yuna. Has comprado una plaza de garaje la cual estaba afectada por un derecho real de hipoteca (al igual que el piso). El Banco globalmente hizo una tasación de todo con quien te vendió la plaza (esto es lo que yo supongo aunque lo desconozco).  Pero yo pregunto, ¿Cuando decidiste comprar sabías que estos bienes (piso/plaza garaje) estaban gravados con una hipoteca? Como dice Pravias, no se puede comprar un bien sin saber su situación a efecto de cargas/gravámenes y  una petición de nota simple al Registro de la Propiedad era imprescindible. Pero es posible que también el vendedor de la plaza(o deudor de la hipoteca al banco) te lo advirtiera, aunque si las cosas se hiciesen bien no habría problema alguno.
En cualquier caso, si tu dices que pagaste al Banco ante notario, supongo que estaría presente el vendedor, el apoderado del Banco(acreedor hipotecario) y tu,  para modificar las condiciones de la hipoteca. ¿No tienes una copia de lo que has firmado ante Notario?   El documento de modificación hipotecaria se manda al Registro de la Propiedad por el notario para su inscripción. Si esto se hizo así, el vendedor debería ver disminuida la carga hipotecaria y el Banco debería ver disminuida el valor de los bienes afectos a la hipoteca (y la plaza de garaje quedar libre de cargas). Dicho en otras palabras: tu al pagar parte de la hipoteca del vendedor, el Banco  debería exigirle ya  una menor garantía a partir de ese momento puesto que las cuotas  pendientes de la obligación principal (del préstamo) van a ser menores. Lo que ocurre es que los Bancos a la hora de hipotecar tu casa hacen una valoración por un experto en tasaciones y le ponen un valor global al inmueble y sus anejos (trastero, plaza garaje, etc). Y el Banco considera considera como "un todo" la garantía real afectada (en este caso el piso y la plaza de garaje). Es decir, "atan bien atado sus intereses" pero tú antes de pagar/ entregar el talón debiste comprobar que tu plaza "quedaba libre de cargas" y expresarse así en el documento  firmado ante notario ¿fue así?
Mira, yo opino como Alfmonti. Búscate ya un abogado que lleve tu caso. Pero me "huele" a que el Banco protegió bien sus intereses. ¡Suerte!
Un cordial saludo

[Pravias]

Te has puesto en contacto con los anteriores propietarios deben de tener la escritura de cancelación de hipoteca del garaje?

[abogado M]

   ¿Se produjo una segregación válida de la plaza de garaje con respecto al dúplex?

[yuna903]

ufff miedito me das.

a ver . conocía la situación pues vivo en el mismo inmueble y el dúplex está 2 pisos más arriba y ahí sigue viviendo la mujer. La plaza era grande, para dos coches y ellos andaban apurados de dinero y la pusieron en venta individualmente porque anteriormente sólo la querían vender a quien comprara la vivienda, (lógico).

yo tengo en la escritura y en los correos anteriores con el vendedor todo el tema de que soy conocedora de la hipoteca pero que el banco estima en que la parte es X y corresponde pagar la cantidad que yo abono en el talón a nombre del banco, bueno Caja que luego cambia de nombre y que tiene sus "problemas".

Consultaré con un abogado porque en la escritura refleja que adquiero conociendo las cargas señaladas y en ningún sitio de la escritura puedo leer que se cancele la parte de hipoteca correspondiente al bien.

 

os iré informando según vaya sabiendo algo del tema. Estaba yo tan tranquila... pero me escamaba que me dieran tantas evasivas en el despacho del abogado , por eso me ha creado duda. Gracias.

[yuna903]

   ¿Se produjo una segregación válida de la plaza de garaje con respecto al dúplex?

Ese va a ser el quid de la cuestión ...

[yuna903]

Te has puesto en contacto con los anteriores propietarios deben de tener la escritura de cancelación de hipoteca del garaje?

no, lo intentaré. Gracias.  Pero dudo que lo hayan hecho...

por no gastarse dinero, porque sino no estaría la finca que me han vendido en el juzgado.

infinitas gracias porque pensé que podía estar tranquila y demostrar que yo pagué la parte de la hipoteca correspondiente pero ... se me acaba de caer el velo de la cara. y quedarme con el corazón en un puño 

[Pravias]

Mucha suerte ya nos contarás, tranquila.

[victoriasoy]

Pide una nota actualizada al registro de la propiedad (aparte de instar la tercería de dominio) para ver a nombre de quién está inscrita la plaza de garaje. Por lo que leo, el banco ha ejecutado los bienes del deudor, que son los anteriores propietarios, incluida la plaza de garaje. ¿Inscribiste la compraventa de la plaza de garaje en el registro a tu nombre? No la cancelación, sino la escritura de compraventa. Que esa es otra, deberías tener una escritura de cancelación de la hipoteca que gravaba la plaza de garaje.

[yuna903]

Pide una nota actualizada al registro de la propiedad (aparte de instar la tercería de dominio) para ver a nombre de quién está inscrita la plaza de garaje. Por lo que leo, el banco ha ejecutado los bienes del deudor, que son los anteriores propietarios, incluida la plaza de garaje. ¿Inscribiste la compraventa de la plaza de garaje en el registro a tu nombre? No la cancelación, sino la escritura de compraventa. Que esa es otra, deberías tener una escritura de cancelación de la hipoteca que gravaba la plaza de garaje.

En el Registro consta a mi nombre (es quien me mandó una carta para decirme que estaba esa finca inmersa en un proceso en el juzgadoXXX con el nº XXX de procedimiento) .
Yo tras recoger la escritura de CV, pago impuestos en el Ayto y la inscribo en el Registro. Pero no tengo y no se debió cancelar registralmente la hipoteca. Lo que no sé es si lo debía haber hecho el vendedor o el banco ...
Gracias victoriasoy. 

[Alfmonti]

Pues si en el Registro está a tu nombre y pagaste al banco para la cancelación de la hipoteca, lo tienes bastante bien porque la segregación se hizo correctamente y con la tercería lo puedes solucionar. Además, en cuanto se presente la demanda de tercería con petición de costas y si me apuras, daños morales, ya vendrá el Abogado del banco a pedir disculpas y negociar la solución de la tercería...

Saludos

[yuna903]

Pues si en el Registro está a tu nombre y pagaste al banco para la cancelación de la hipoteca, lo tienes bastante bien porque la segregación se hizo correctamente y con la tercería lo puedes solucionar. Además, en cuanto se presente la demanda de tercería con petición de costas y si me apuras, daños morales, ya vendrá el Abogado del banco a pedir disculpas y negociar la solución de la tercería...

Saludos

qué alegría me das ... 

[Alfmonti]

Sí pero hasta el rabo, todo es toro y la situación puede cambiar por detalles con lo que no se debe pensar que está resuelto hasta que efectivamente lo esté. Así que a buscar un Abogado de tu confianza que te lleve el asunto.

Saludos

[copyazul]

buenas noches compañeros.
Compré una plaza de garaje hace unos años, pagando ante notario con talón para el banco con objeto de  cancelar la hipoteca que tenía el vendedor que era una parte de la conjunta de la casa.
Ahora me llega una carta del juzgado en que la casa del vendedor y mi plaza de garaje están en un proceso de ejecución pues mi bien parece ser que se canceló económicamente pero NO registralmente y aunque en el registro está a mi nombre... pues el banco lo ha incluído para cobrarse por la deuda del vendedor.
en el juzgado me remiten al procurador, éste al abogado de la entidad bancaria y aquí viene el asunto: RESULTA IMPOSIBLE HABLAR CON ÉL PARA EXPONER MI CASO Y QUE ME SAQUEN DEL PROCESO EJECUTIVO
no me atienden al tfno, me dan largas, no me dan una dirección física o e-mail  al que hacer llegar por escrito toda la "historia"...

¿qué hago para que mi propiedad sea excluída del proceso ejecutorio?

si esto se demora en el tiempo, ¿puedo perder mi propiedad aunque demuestre que mi talón iba destinado a pagar y cancelar la hipoteca en la proporción que tiene junto a la casa?

por favor, alguna idea de cómo abordar el tema y estar más tranquila?

GRACIAS.

Tienes que  volver a la notaria para que hagan una cancelación de la hipoteca que el vendedor tenía a favor de la entidad bancaria.
Lleva el contrato de compra-venta, acude a la notaria donde lo realizaste tiene archivado el documento y pide al banco el  justificante del recibo del talón que canceló dicha deuda. Así lo tendrás todo (por una lado la compra , por otro lado el pago, y por último el justificante del talón que cancelo la garantía hipotecaria).Lo ideal sería que el vendedor acudiera a la notaria a cancelar su hipoteca ya que la misma tiene gastos y posteriormente inscribirlo en el registro de la propiedad, como lo que comentas es que es insolvente te va a tocar realizar los pasos a tí.
Siempre que se compra un  bien con carga hipotecaria se debe obligar al vendedor cancelar su hipoteca en documento publico y posterior inscripción.
Saludos