IAJD por el total de la responsabilidad hipotecaria, ¿enriquecimiento injusto?

[Saul Goodman]

Buenas compañeros. A ver si alguien puede aclararme esta cuestión.

¿Por qué cuando escrituramos la compraventa de un inmueble mediante hipoteca nos cobran el IAJD por el total de la responsabilidad hipotecaria y no por el principal del prestamo? Si el IVA y el impuesto sobre transmisiones se calculan sobre el capital del préstamo no entiendo porqué los actos jurídicos documentados se incrementan en 1,8 veces (en mi CA) .

Y lo que menos entiendo todavía, si nos cobran este impuesto en base a la total responsabilidad hipotecaria para cubrir los gastos que generaría el impago del crédito en favor de la entidad financiera, es decir, a modo de seguro por si incumplimos, ¿por qué no nos devuelven ese diferencial una vez terminamos de pagar el préstamo sin haber incumplido ni un solo pago?

¿No es esto un enriquecimiento injusto de la Administración de las CCAA? ¿Existe jurisprudencia sobre este tema?

Cualquiera de los que tengáis una hipoteca podréis comprobar que esto es así. Menudo chupe para las CCAA. Tal vez esté diciendo una barbaridad porque aún no he cursado Fyt ni Mercantil pero es que lo extrapolo al ámbito privado y es como si yo a un cliente, una vez me acepta un presupuesto y antes de iniciar los trabajos, le exijo que me pague un 5% sobre el total del presupuesto por si no me pagara, y una vez finalizados los trabajos y cobrado el total del presupuesto, encima me echo a la buchaca ese 5% .

[widowson]

En mi opinión, el Acto Jurídico Documentado es la constitución de hipoteca, porque es el acto que se inscribe en el registro de la propiedad. No se grava el préstamo, no se grava el capital que recibes sino la inscripción de la hipoteca en el registro civil. Y el total de la hipoteca es el total de la cantidad garantizada con esa hipoteca, por tanto, está bien.
Cuando tú devuelvas la totalidad del crédito, simplemente se eliminará esa servidumbre del registro de la propiedad. Y es indiferente que te condonen la hipoteca, que la pagues toda o que incluso pagues más porque te has ido retrasando en los pagos. El acto jurídico documentado es la constitución de hipoteca, de la garantía,  no el crédito que la genera.

[Saul Goodman]

Muchas gracias Widowson.

Creo entender lo que dices, pero me sigue quedando esta duda, no sé si es que no la estoy planteando bien o es que me estoy haciendo la picha un lio.

Si no me equivoco, el hecho de que los AJD se calculen sobre el total de la responsabilidad hipotecaría es porque en este impuesto está incluido el gravamen de los documentos notariales, mercantiles o administrativos para el caso de que el bien hipotecado fuera ejecutado y subastado. Es decir, está incluido ese riesgo. Es por ello que me surge la duda de que si finalmente la entidad financiera que ostente el derecho de crédito no tiene que ejecutar el bien hipotecado y por tanto la Administración se "libra" de llevar a cabo esos actos, por qué no se nos devuelve ese diferencial. Entiendo que las CCAA que son las que recaudan este impuesto, se están chupando ese diferencial que cubre el riego del incumplimiento aún cuando éste no se produce. Si el riesgo lo pagamos nosotros, una vez que desaparece el riesgo que nos devuelvan la pasta, ¿no?.

Yo cuando quiero cubrir mi riesgo antes de facturar a un cliente, ese riesgo me lo pago yo, a través de Crédito y Caución o similar, y sí que puede que lo contemple como un gasto más y finalmente se lo cobre a mi cliente pero, en este caso, que pague yo el riesgo de otro (la Administración en este caso) y que encima extinguido el riesgo se queden con la pasta...no lo veo muy justo. Pensaba que podría haber algún contencioso contra la Administración al respecto por parte de persona física o jurídica que considerara el enriquecimiento injusto de ésta.

Serán elucubraciones mías que de tanto pagar impuestos tengo hasta pesadillas con los chupópteros estos.

Gracias de nuevo por tu respuesta.

[widowson]

No, no lo estás planteando bien.
Olvídate de qué está incluído en la responsabilidad hipotecaria. Como no te importa si el crédito asegurado incluye la compra de la casa, el seguro multirriesgo o un seguro de impagos. La responsabilidad hipotecaria es por una cantidad total. Y olvídate también de si luego se paga el préstamo o no se paga el préstamo. Aquí hablamos de inscribir en el registro un derecho de hipoteca a favor de una entidad bancaria.  Ese es el hecho imponible. No es el crédito el hecho imponible sino la garantía. Y esa garantía garantiza la devolución del capital, los gastos de reclamación, etc. Lo que se inscribe es la garantía.
Pues la garantía tiene un total y sobre ese acto que se inscribe, pagas AJD.

[widowson]

Por cierto, los impuestos no son a cambio de algo o te dan derecho a algo. Los impuestos no son tasas. Una tasa de basuras, se te cobra porque tú dejas la basura y el ayuntamiento la recoje y la trata. El impuesto de bienes inmuebles no te da derecho a nada, es un simple tributo que grava un hecho demostrador de riqueza (el tener un bien inmueble) el impuesto de AJD tampoco es una tasa. No estás pagando para que el estado haga algo. Como el IVA no es una tasa, tú pagas el IVA de una barra de pan, independientemente de lo que luego hagas con ella. Los impuestos son una vía de financiación del estado que no te dan derecho a nada y que no te los cobran porque a cambio ellos realicen o puedan realizar una conducta. Simplemente gravan determinadas actividades.
En este caso, si tú inscribes una hipoteca en el registro de la propiedad, te cobran por actos jurídicos documentados, no porque alguien tenga que reclamarte un día la hipoteca, sino por la simple inscripción y documentar ese acto jurídico.

[Saul Goodman]

Gracias Widowson, ya lo tengo claro.

Los cabrones son los bancos que sitúan la total responsabilidad hipotecaria muy por encima del valor de tasación del inmueble hipotecado. Pero nada, hoy día si necesitas financiación tienes que pasar por el aro y todavía dar gracias, aunque te pasen por la turmix.

[widowson]

Tampoco es tan así, los bancos, en caso de que el inmueble salga a pública subasta, están limitados por determinados porcentajes sobre el valor de tasación, con lo cual tampoco lo hacen por joder a nadie.