NECESITO ASESORAMIENTO JBR, SOBRE AVALISTAS DE HIPOTECA

[jamgo]

Hola necesito salir de dudas acerca de un caso cercano que me han planteado del cual no tengo ni idea, antes de nada bueno he nombrado a JBR, como podría ser cualquiera, pero por lo que sé de civil,  en este caso hipotecario  y sucesiones, el experto es JBR, en fín, se trata de un préstamo hipotecario dónde se paga una cuota única que engloba 3 inmuebles, evidentemente firmado por avalistas con bienes sin cargo alguno. Mi pregunta es ¿ en caso de muerte de los avalistas y su subsiguiente herencia, esta herencia ya en poder de los herederos seguirían respondiendo los bienes sin cargos repartidos entre los herederos por el préstamo hipotecario Me explico una vez fallecidos los avalistas, los nuevos propietarios de la herencia o los bienes con los que se avaló dicho préstamo continúan avalando con los bienes heredados ?? En caso afirmativo, ¿ como qué se podría hacer para que estos bienes que avalan el préstamo hipotecario no respondieran frente a éste una vez repartida la herencia ?
¿ Existen otras fórmulas para evitar en su caso que antes del fallecimiento de los avalistas actuales puedan hacer en vida, una donación, compraventa, etc....... a los herederos para que el día de mañana cuando los  bienes pasen a nombre  de los herederos no tengan obligación ninguna de responder por esta hipoteca ??.
¿ Se puede poner alguna claúsula específica en el testamento que avala para desvincular la garantía o aval de los bienes que responden por el préstamo hipotecario para no perjudicar a los herederos ??
Supuesto que el importe del préstamo hipotecario cubra por sí sólo con los bienes hipotecados, teniendo en cuenta la bajada de tasaciones inmobiliarias, se podría proponer dación en pago o proponer algo similar al banco ?
Evidentemente el director del banco como es normal dice que no se pueden entregar bienes inmuebles ni en dación en pago ni como nada de nada, excepto la compra-venta de inmueble hipotecado ( cosa hoy día casi imposible ).

Perdón por la extensión, me gustaría por favor me aconsejaís, tanto a nivel jurídico, como tipo consejos personales, qué haríais si estuvieseís afectados por este problema dónde es una familia padres (como avalistas ) e hijos ( como herederos ) los que se van a ver involucrados ante el aval de esta hipoteca............ muchas gracias anticipadas.

[Pravias]

Pues no tengo ni idea, pero es una duda muy interesante, yo sin saber diría que responderían los herederos si aceptan la herencia, a ver que dicen los expertos

[jamgo]

Gracias Pravias, es lo mismo que pienso yo, pero como dices haber si se pronuncian los expertos en la materia. SALUDOS.

[palangana]

Pues no tengo ni idea, pero es una duda muy interesante, yo sin saber diría que responderían los herederos si aceptan la herencia, a ver que dicen los expertos

Una herencia se puede aceptar a título de inventario.

Un saludo.

[jamgo]

Una herencia se puede aceptar a título de inventario.

Un saludo.

Palangana perdona no te he entendido " aceptar a título de inventario " ¿ me lo puedes explicar más coloquialmente lo que quieres decir ? gracias. Entiendo a título de inventario como un activo en su patrimonio ( del heredero ), y derecho a uso y disfrute, pero la pregunta es si siguen avalando el hipotecario mencionado, me puedes sacar más de dudas, ?? gracias

[palangana]

Palangana perdona no te he entendido " aceptar a título de inventario " ¿ me lo puedes explicar más coloquialmente lo que quieres decir ? gracias. Entiendo a título de inventario como un activo en su patrimonio ( del heredero ), y derecho a uso y disfrute, pero la pregunta es si siguen avalando el hipotecario mencionado, me puedes sacar más de dudas, ?? gracias

Ni idea, de Sucesiones no tengo ni idea. Lo he comentado en el sentido de que cuando se habla de "aceptación de la herencia" hay que precisar tanto quien pregunta y quien contesta cómo se ha aceptado la herencia por los herederos. Sé, eso sí, que hay diferencias obligacionales según el modo de acepetación.

Lo siento, pero no puedo ayudar en asuntos de herencias. Lo único, indicar algún matiz por si fuera de interés considerarlo, bien que algún compañero que sepa de estos menesteres, matice y profundice.

Un saludo cordial.

[jamgo]

Ni idea, de Sucesiones no tengo ni idea. Lo he comentado en el sentido de que cuando se habla de "aceptación de la herencia" hay que precisar tanto quien pregunta y quien contesta cómo se ha aceptado la herencia por los herederos. Sé, eso sí, que hay diferencias obligacionales según el modo de acepetación.

Lo siento, pero no puedo ayudar en asuntos de herencias. Lo único, indicar algún matiz por si fuera de interés considerarlo, bien que algún compañero que sepa de estos menesteres, matice y profundice.

Un saludo cordial.

Pues muchas gracias Palangana por tus indicaciones sé que lo tuyo es PENAL. haber si me dice algo JBR o DROP. O YO que sé además creo que es un tema interesante y que está muy al día- SALUDOS Y GRACIAS.

[Alfmonti]

En este asunto se cruzan dos instituciones, por un lado la garantía que supone el aval sobre el crédito. Por otro la herencia del avalista.

Si empezamos por lo primero, la garantía del crédito se hace con los bienes del avalista, no con la persona del avalista. Por tanto, el avalista responderá de su obligación con sus bienes presentes y futuros. El patrimonio del avalista es el que garantiza el crédito y esto con independencia del titular del patrimonio.
Decir, que cualquier acto de disposición de los bienes encaminado a frustrar la garantía del crédito se considera delito de alzamiento de bienes.

Vamos a la herencia...visto que no se puede hacer nada por eludir la obligación de garantía, lo que se hace es recibir la herencia a beneficio de inventario o repudiarla si la diferencia entre las cargas y los activos es negativa. El beneficio de inventario consiste en aceptar la herencia condicionalmente para hacer las cuentas (inventario) y en función de tal aceptarla o no definitivamente.
Cuando se acepta una herencia, se aceptan las deudas que esta contenga.

Saludos

[jamgo]

¿ Pero como se puede repudiar una herencia que es sumamente millonaria ?? Ahí está el dilema.

[jamgo]

En este asunto se cruzan dos instituciones, por un lado la garantía que supone el aval sobre el crédito. Por otro la herencia del avalista.

Si empezamos por lo primero, la garantía del crédito se hace con los bienes del avalista, no con la persona del avalista. Por tanto, el avalista responderá de su obligación con sus bienes presentes y futuros. El patrimonio del avalista es el que garantiza el crédito y esto con independencia del titular del patrimonio.
Decir, que cualquier acto de disposición de los bienes encaminado a frustrar la garantía del crédito se considera delito de alzamiento de bienes.

Vamos a la herencia...visto que no se puede hacer nada por eludir la obligación de garantía, lo que se hace es recibir la herencia a beneficio de inventario o repudiarla si la diferencia entre las cargas y los activos es negativa. El beneficio de inventario consiste en aceptar la herencia condicionalmente para hacer las cuentas (inventario) y en función de tal aceptarla o no definitivamente.
Cuando se acepta una herencia, se aceptan las deudas que esta contenga.

Saludos

Muchas gracias compañero por la información, entonces supuesto que esta herencia afectaría a dos hermanos más que nada tienen que ver con este embrollo y que por supuesto deduzco que tambien afectaría a sus propios hijos ¿ sería lo ideal vender por lo tanto los bienes inmuebles que constituyen el hipotecario, para evitar posibles enfrentamientos a la hora de heredar con los hermanos que al fín y al cabo son los afectados ?? ¿ Existen otras soluciones para evitar posibles desencuentros ? GRACIAS DE NUEVO.
¿ Es posible entregar los bienes como dación en pago al banco ? ¿ En qué consiste realmente la dación en pago ??

[jbr]

Hola:

  No he visto este hilo, lo siento. El compañero Alfmonti lo ha explicado correctamente.

 Voy a ver si he entendido correctamente la duda que se plantea, aunque la pregunta es larga al final el planteamiento sería el siguiente:

     Se solicita un crédito por parte de "A", la entidad de crédito " B"se lo concede, pero pide dos garantías, una hipoteca sobre tres inmuebles y además un avalista "C".

  En esta situación tenemos que A es el que ha solicitado el crédito y responderá con todos sus bienes presentes y futuros de la obligación contraída, además la entidad de crédito para cobrar el total de la deuda puede ejecutar la hipoteca y subastar los bienes hipotecados pero si no es suficiente puede ir contra los bienes del avalista "C".

 Hasta ahora tenemos que todos los bienes presentes y futuros de "A",  los inmuebles hipotecados y todos lo bienes presentes y futuros de "C" responden por las obligaciones contraídas por "A" y avaladas por "C".

  En caso de muerte los herederos "sustituyen" al finado, se ponen en el lugar que ocupaba el fallecido al aceptar la herencia desde el día de la muerte, pero se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario o título universal.

  Si se acepta la herencia a título universal el heredero responderá con sus propios bienes en caso de que la herencia sea negativa, esto es, que el pasivo del finado sea mayor que el activo.

  En caso de que se acepte la herencia a beneficio de inventario, si el finado tiene más patrimonio que deudas, el heredero recibe el resto, si el finado tiene menos, el heredero no se ve afectado.

  Hasta aquí las obligaciones contraídas y la herencia en caso de muerte. Cosa diferente es que los herederos, si hay varios intenten que los que se han beneficiado del aval traigan a colación dichas cantidades por entenderlas como una donación, pero eso es "harina de otro costal".

 ¿Qué es la dación en pago?, Una explicación rápida sería que  habiendo una obligación contraída, como es el caso que nos ocupa de tener que devolver el crédito solicitado, por ejemplo de 1.000.000 y que está garantizado por una hipoteca sobre tres inmuebles, con la entrega de los inmuebles (con la dación) se saldaría la deuda contraída, (tengan el precio que sea los inmuebles, pueden valer 500.000 o pueden valer 1.200.000) cosa que no es así en la actualidad en España, puesto que de las deudas se responde con todos los bienes presentes y futuros y no sólo con los bienes que han garantizado la obligación por medio de la hipoteca. En definitiva sería decirle al banco toma los inmuebles y saldamos la deuda que tenemos, pero para eso el banco tiene que aceptarlo.

  No seré yo el que dé ideas de "fraude de ley" para no cumplir con las obligaciones contraídas, pero hay que tener en cuenta una cosa, tanto "A" como "C" pueden disponer de todos sus bienes libremente como mejor crean oportuno, también pueden vender los inmuebles hipotecados, tienen facultad para ello, pero ¿a ver quién es el que se atreve a comprar un bien hipotecado?, el bien hipotecado siempre responderá de la obligación garantizada, sea propiedad de quien sea.

 En resumen, tanto "A" como "C" responden con todos sus bienes a la obligación contraída y  garantizada respectivamente, pero pueden disponer en cualquier momento de sus bienes y si se venden no están gravados con la obligación de pago y garantía, ahora bien, si el acreedor cree que las ventas de los bienes se ha hecho en su perjuicio tiene acción contra el vendedor.

  No sé si me he explicado o me he dejado algo, saludos cordiales,

   jbr

[Pravias]

Una duda cuando se avala a alguien hay que indicar que bienes del avalista quedan sujetos, o se puede avalar pero sin indicar bienes?
Porque si es así no se podría por ejemplo donar tales bienes a un heredero, o esa donación se consideraría como alzamiento de bienes?

[jbr]

Hola Pravias:

  El avalista responde con todos sus bienes presentes y futuros, no con ninguno en concreto, otra cosa es que avale hipotecando un bien concreto. El avalista puede disponer de sus bienes como mejor le plazca, puede donarlos, venderlos, hipotecarlos...

  Ahora bien, como el acreedor entienda que ha sido en perjuicio suyo, esto es, para no hacer frente a la obligación contraída, puede ejercer acción contra él por alzamiento de bienes.

  Saludos cordiales,

   jbr

[Pravias]

Muchisimas gracias, pero se entiende que aunque no haya una determinación de bienes, si se llega a ejecutar un embargo porque el deudor principal no paga, el avalista responderá solo en parte de la deuda principal?

[jbr]

Hola Pravias:

  El avalista responderá según lo que haya firmado, por ejemplo se puede ser avalista en una operación de 50.000 pero por un importe máximo avalado  de 12.000. En relación con los contratos todo es cuestión de pactos.

  Responderá por las obligaciones que haya contraído, puede avalar toda la operación, el principal, los gastos, 1.000, lo que se pacte.

  Saludos,

 jbr

[Pravias]

Repito muchas gracias, espero no tenerme que ver nunca en la situación de avalar a alguien 

[jbr]

Hola Pravias:

  Normalmente el avalista no sabe a qué se expone con su firma, cuando el avalista es el peor situado de todos en una operación de ese tipo. Pues tendrá que pagar cuando otro se ha beneficiado del crédito.
 
  Saludos,

   jbr

[Pravias]

  pues si porque le cae el muerto sin haber disfrutado del bien

[jamgo]

Alucinando que me quedo, compañeros y sobre todo JBR, bien claro que me ha quedado, una cosa.. ¿ en caso de que el banco no acepte la dación en pago ?? puede un abogado no sé si mercantil, o civil solicitarlo vía consensuada y si no fructifica por vía judicial?? Y otra pregun en caso de que los beneficiarios dejen de pagar el préstamo hipotecario, supongamos que se ejecuta, si con los bienes hipotecados se cubre la deuda se recurre a los avalistas o estos quedan liberados ??
En caso de que no se cubra la deuda por el total de los bienes hipotecados ( inmuebles de los compradores ) qué parte proporcional ejecutarían a los avalistas ?? osea el banco podría quedarse con un bien del avalista de valor superior al que falta para cubrir la deuda ??
1) Caso de que los avalistas tengan bienes como pisos o locales, clalets, vehículos de alta gama, etc...  escriturados por separado.
2) Caso de que se trate por ej. de una finca que tenga un valor digamos de entre dos y tres millones de euros aprox...
¿ Qué bienes podría cojer el banco ? ¿ Podría cojer por ej, la finca descrita ??
Hablando hipotéticamente de que el préstamo hipotecario fuera de unos 400.000 euros que en su día estos bienes se tasaron por la propia entidad en 1.000.000 de euros de los cuales más de la mitad aprox o más, ya está pagada ej:un piso que en su día se valoró en 300.000 euros y le quedan 130.000 euros de hipoteca todavía, otro que en  inmueble que por ej en su día se tasó  por el propio banco en 500.000 euros y de los cuales quedan 120.000 euros, y otro por ej que fue tasado en el 2009 por valor de 200.000 euros y que ha fecha de hoy quedan unos 150.000 euros. 

Claro supongo que otra cosa a tener en cuenta es que las tasaciones que hizo el banco en el año 2009, ya no son ni por asomo las que haría un tasador a fecha de hoy........ serían mucho más bajas.

¿ Cómo crees JBR que se comería esto el banco ?? Teniendo en cuenta que de todos es sabido que los bancos no quieren inmuebles sino dinero y supuesto que creo sobradamente que la deuda está cubierta. Pero esto no merece tranquilidad alguna a fecha de hoy debido a la usurería y claúsulas de letra pequeña a veces abusivas de los inmuebles que se hipotecan.
Lo QUE NO TENGO CLARO NI ENTIENDO ES EL PROBLEMA DE QUE LAS TASACIONES QUE SE HICIERON EN 2009, EVIDENTEMENTE AHORA EQUIVALDRAN SEGUN SE DICE POR UN 35 O 40 % MENOS DEL valor tasado en su día. Al igual que los inmuebles que también han bajado de valor. NO SE SI ME EXPLICO.

De lo que se trata al fín y al cabo es que a los AVALISTAS, ni por asomo les puedan tocar nada en caso de impago, ni a los avalistas que ya firmaron, ni mucho menos que esto pueda salpicar en su día a los herederos.

Ya sé que evidentemente habría que hacer un estudio pormenorizado con notas simples, escrituras, nuevas tasaciones, yo qué sé... qué tipo de abogado especializado en este tema sería el mejor para tal estudio, un mercantil, civil e hipotecario, penalista,....... ¿ podrías ahondar un poquito más en lo expuesto ?? DE TODOS MODOS MUCHISIMAS GRACIAS POR LA INFORMACION QUE ME ESTAS APORTANDO, LUEGO ME PASAS LA MINUTA ( que no es broma ). No es mi caso, pero sí como dije de uno muy cercano. Y creo que la información que has aportado es sumamente valiosa hasta ahora, al menos para mí.

[jbr]

Hola: Te contesto en rojo sobre tu cita:

Alucinando que me quedo, compañeros y sobre todo JBR, bien claro que me ha quedado, una cosa.. ¿ en caso de que el banco no acepte la dación en pago ?? puede un abogado no sé si mercantil, o civil solicitarlo vía consensuada y si no fructifica por vía judicial??

En la actualidad se ha hecho una recomendación a la banca para que acepte la dación en pago, pero si una de las partes no lo acepta no hay posibilidad, ten en cuenta que eso es una modificación muy sustancial del contrato, por lo cual habría que hacer una novación y si una de las partes no quiere no hay cambio de contrato.

  Lógicamente cualquiera puede intentar una solución extrajudicial, sea abogado mercantilista, penalista o un bombero, la cuestión es llegar a un acuerdo que ambas partes acepten, si no lo aceptan las dos partes, hay que aplicar pacta sunt servanda

 Y otra pregun en caso de que los beneficiarios(¿beneficiarios?, será el obligado principal dejen de pagar el préstamo hipotecario (ya que estamos no quiero ser "quisquilloso, pero si hablamos con propiedad verás como se entiende mejor, no hay un préstamo hipotecario como tal, es un préstamo de un banco a una persona y que tiene como garantía una hipoteca sobre un inmueble, que puede ser en el que ha empleado el dinero que le han prestado o sobre otro cualquiera, la hipoteca no es un préstamo, la hipoteca es una garantía real, supongamos que se ejecuta, si con los bienes hipotecados se cubre la deuda se recurre a los avalistas o estos quedan liberados ??
Hay que ver el contrato subscrito, qué dice al respecto, el avalista puede ser solidario, con lo cual el acreedor decidirá, una vez que el obligado principal incumpla, sobre qué bienes actúa, o el avalista puede ser subsidiario, con lo cual el acreedor no puede accionar sobre los bienes del avalista mientras el obligado principal tenga bienes donde actuar, puede ser un avalista subsidiario y con un máximo, o con un bien en concreto, etc, etc, hay que ver el contrato qué dice al respecto


En caso de que no se cubra la deuda por el total de los bienes hipotecados ( inmuebles de los compradores ) qué parte proporcional ejecutarían a los avalistas ?? osea el banco podría quedarse con un bien del avalista de valor superior al que falta para cubrir la deuda ??
Contestada con la respuesta anterior

1) Caso de que los avalistas tengan bienes como pisos o locales, clalets, vehículos de alta gama, etc...  escriturados por separado.
2) Caso de que se trate por ej. de una finca que tenga un valor digamos de entre dos y tres millones de euros aprox...
¿ Qué bienes podría cojer el banco ? ¿ Podría cojer por ej, la finca descrita ??

Hay que ver qué dice el contrato, pero si no hay más cláusulas que la firma de avalista, él responderá con todos sus bienes presentes y futuros (ver respuesta anterior)

Hablando hipotéticamente de que el préstamo hipotecario fuera de unos 400.000 euros que en su día estos bienes se tasaron por la propia entidad en 1.000.000 de euros de los cuales más de la mitad aprox o más, ya está pagada ej:un piso que en su día se valoró en 300.000 euros y le quedan 130.000 euros de hipoteca todavía, otro que en  inmueble que por ej en su día se tasó  por el propio banco en 500.000 euros y de los cuales quedan 120.000 euros, y otro por ej que fue tasado en el 2009 por valor de 200.000 euros y que ha fecha de hoy quedan unos 150.000 euros. 

Claro supongo que otra cosa a tener en cuenta es que las tasaciones que hizo el banco en el año 2009, ya no son ni por asomo las que haría un tasador a fecha de hoy........ serían mucho más bajas.

En lo que está tasado el bien en principio es lo de menos, lo que importa es cuánto vale en el momento de la ejecución, si bien es cierto que está habiendo algunas sentencias donde comienzan a tener en cuenta el valor actual de la garantía hipotecaria, pero eso es cuestión del juez

¿ Cómo crees JBR que se comería esto el banco ?? Teniendo en cuenta que de todos es sabido que los bancos no quieren inmuebles sino dinero y supuesto que creo sobradamente que la deuda está cubierta. Pero esto no merece tranquilidad alguna a fecha de hoy debido a la usurería y claúsulas de letra pequeña a veces abusivas de los inmuebles que se hipotecan.

Lo QUE NO TENGO CLARO NI ENTIENDO ES EL PROBLEMA DE QUE LAS TASACIONES QUE SE HICIERON EN 2009, EVIDENTEMENTE AHORA EQUIVALDRAN SEGUN SE DICE POR UN 35 O 40 % MENOS DEL valor tasado en su día. Al igual que los inmuebles que también han bajado de valor. NO SE SI ME EXPLICO.

Es muy fácil, tienes que tener en cuenta la explicación arriba dada, tú pides un crédito de 100.000, te dan eseimporte y te comprometes a devolver esos 100.000 más 50.000 en intereses, el que te presta el dinero te dice, mira no me fío mucho de que me lo vayas a devolver así que dame algo en garantía, y tú lle das como garantía unas entradas a un concierto de los Rolling..., mientras el que te dé el dinero se fíe en que tú le vas a devolver el préstamo da igual la garantía que pongas por delante. Resulta que ya tienes el dinero en tu poder y te lo gastas en lo que quieras, tu obligación es devolver los 100.000 más los 50.000, él te va a pedir eso, si no se lo das, puede ir y vender la entrada de los Rolling, pero no hay nadie que le dé más de 10 euros, se la vende y recupera los 10 euros (hay que tener en cuenta que cuando se puso la garantía había gente dispuesta a dar hasta 200.000  por una entrada), tu obligación es devolver lo prestado y responderás con todos tus bienes presentes y futuros.

De lo que se trata al fín y al cabo es que a los AVALISTAS, ni por asomo les puedan tocar nada en caso de impago( jajaj, que no?, entonces para qué sirve un avalista?, ni a los avalistas que ya firmaron, ni mucho menos que esto pueda salpicar en su día a los herederos. (Los herederos recibirán lo que el finado deje, si deja manzanas recibirán manzanas, si el finado deja deudas, recibirán deudas.

Ya sé que evidentemente habría que hacer un estudio pormenorizado con notas simples, escrituras, nuevas tasaciones, yo qué sé... qué tipo de abogado especializado en este tema sería el mejor para tal estudio, un mercantil, civil e hipotecario, penalista, Yo soy de los que pienso que un buen abogado de "cabecera" sabe de muchas cosas y puede resolver muchos casos, aunque hay veces que haya que acudir a un "cirujano" un abogado especialista en el asunto. Para todo esto lo mejor es un especialista en lo que la Uned es Civil II, Obligaciones y contratos y Civil III, Derechos Reales....... ¿ podrías ahondar un poquito más en lo expuesto ?? DE TODOS MODOS MUCHISIMAS GRACIAS POR LA INFORMACION QUE ME ESTAS APORTANDO, LUEGO ME PASAS LA MINUTA ( que no es broma ). No es mi caso, pero sí como dije de uno muy cercano. Y creo que la información que has aportado es sumamente valiosa hasta ahora, al menos para mí.

Saludos,

 jbr