Primer epígrafe del tema 12:
Concepto y características de la hipoteca
Artículos 104LH y 1876 CC: “la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.
Otra definición: derecho inscrito en el Registro de la Propiedad que otorga la sujeción inmediata de ciertos bienes inmueble ajenos que, continuando en posesión de su dueño, quedan afectos en garantía al cumplimiento de una obligación principal y eventualmente a su venta o adjudicación en subasta pública.
No pueden ser obviados estos 2 preceptos al conformar una noción de lo que hoy en día es la hipoteca:
-La inscripción de la hipoteca en el Registro tiene naturaleza constitutiva y por tanto, sin ella la hipoteca no ha nacido todavía a la vida jurídica. (Artículo 1875 CC). La inscripción de la hipoteca en el Registro tiene naturaleza constitutiva y no ha nacido todavía a la vida jurídica sin ella (sin la inscripción no hay hipoteca)
-Se establece la prohibición del pacto comisorio (artículo 1859 CC)
La hipoteca tiene carácter inmobiliario, los bienes gravados se caracterizan por la ajenidad y alienabilidad, la continuidad del goce posesorio por parte de su propietario o legitimo poseedor y la indivisibilidad de la hipoteca.
La hipoteca presupone la existencia de una obligación principal (1.857.1.), cuyo cumplimiento asegura y garantiza (art.1.876). A esta obligación principal suele llamársela obligación garantizada (dicha obligación garantizada puede consistir en cualquier tipo de obligación siempre y cuando sea evaluada económicamente por las partes, traduciéndose en una cantidad de dinero).
La hipoteca es un derecho de garantía de carácter accesorio.
Ha de existir un acreedor cuyo derecho de crédito queda garantizado con la constitución de la hipoteca y que por tanto, es a partir de ese momento acreedor hipotecario.
El acreedor hipotecario, por mor de la constitución de la hipoteca, sigue siendo acreedor, pero al mismo tiempo se encuentra revestido de facultades jurídico-reales sobre la cosa, que sin implicar goce posesorio alguno, le permiten, no obstante, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, ejercitar directamente la acción hipotecaria contra los bienes hipotecados (art. 129 LH).
El ejercicio de la acción hipotecaria, con miras a que el acreedor sea pagado (o cobre su crédito), con el precio obtenido en la enajenación de los bienes hipotecados mediante subasta pública, por lo que se llega al extremo de que el dueño de los bienes hipotecados pierde tal condición de propietario y sea privado de las cosas o derechos objeto de la hipoteca. La hipoteca, pues, es un derecho real de garantía.
Una vez constituida la hipoteca, el derecho de crédito sigue existiendo, pero el acreedor suma a su condición, la de ser titular de un derecho real, lo que le atribuye mayores y mejores facultades de protección de su crédito:
- en caso de deterioro de los bienes: la acción de devastación y
- en caso de incumplimiento del deudor: el ius distrahendi.
Las facultades inherentes a su simple condición de acreedor sólo serán ejercitadas si el precio obtenido con la venta de los bienes gravados resulta insuficiente para satisfacer íntegramente el derecho de crédito garantizado hipotecariamente.
Las hipotecas se clasifican atendiendo a varios criterios.
Si la hipoteca nace de un acto de autonomía privada es una hipoteca voluntaria.
Si la hipoteca nace de una disposición legal expresa es una hipoteca legal
