Bienvenid@ al foro, Mimi72.
Me parece muy bien redactada tu PEC.
Sobre el contenido, no tengo nada en contra, porque en Derecho lo importante generalmente no es si es blanco o si es negro, sino cómo se defiende que es blanco o que es negro.
Yo no he defendido lo mismo que tú (insisto que tan bueno es lo uno como lo otro). Dejo aquí mi solución para mostrar otro posible enfoque.
A) ¿La reclamación de la constructora puede basarse en el saneamiento por evicción?
A tenor de los artículos 1475 y siguientes de nuestro Código Civil, tendrá lugar la evicción cuando, por sentencia firme, se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma, pasando a ser propiedad de un tercero en virtud de un derecho anterior a la compraventa.
Si bien es cierto que no nos encontramos ante el pronunciamiento de una sentencia firme, sino ante un hecho firme y consentido en vía administrativa, al no haber sido recurrido en tiempo y forma por el comprador, también debemos señalar que el Tribunal Supremo, en algunas ocasiones, ha dado lugar a la evicción cuando la privación de la propiedad al comprador se ha debido a resoluciones administrativas (cfr. SSTS de 27 de mayo de 1957 y 7 de junio de 1956). Por ello, debemos continuar analizando si se dan el resto de los presupuestos del saneamiento por evicción.
Así, podemos comprobar que la VENUS S.A. mantiene íntegra la finca adquirida, la cual no ha pasado a ser propiedad de terceros ni en todo ni en parte.
También cabe resaltar que la supuesta pérdida no proviene de un derecho anterior a la compraventa, sino que se produce a consecuencia de un procedimiento administrativo posterior a la misma, consistente en la recalificación del suelo, la cual conlleva una nueva medición de la extensión del mismo, así como el posible surgimiento de la obligación de cesión de una parte del suelo adquirido a la Administración competente, para ser destinado a viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas, como podemos contemplar en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.
Por todo lo anteriormente expuesto, podemos contestar negativamente a la cuestión formulada, entendiendo que la reclamación de la constructora no puede basarse en el saneamiento por evicción.
B) ¿Puede prosperar en este caso la demanda de la constructora?
Suponiendo admisible que la reclamación se basase en el saneamiento por evicción, debemos estudiar los distintos aspectos implicados en dicha demanda antes de dar cumplida respuesta a la cuestión.
Entendemos que el saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato de compraventa y que, a falta de pacto expreso en contrario, informado y carente de mala fe, en principio el vendedor debería responder por evicción.
Sin embargo, el artículo 1481 del Código Civil establece, como requisito para que el vendedor quede obligado al saneamiento, la notificación de la demanda de evicción (en este caso de la resolución administrativa) a instancia del comprador, lo que, a juzgar por los datos ofrecidos en el enunciado, no se ha realizado, impidiendo así la defensa por parte del vendedor, el cual parece no haber tenido conocimiento alguno de la situación.
Entendemos que tampoco nos encontramos ante un caso de saneamiento por defectos o gravámenes ocultos, ni siquiera por analogía, dado que la extensión de la finca no ha disminuido, sino que sigue siendo la misma que el comprador tuvo ocasión de observar, e incluso medir, con anterioridad a la celebración del contrato. Únicamente podemos apreciar un exceso en el precio abonado por dicha finca a tenor de los metros reales de la misma, aspecto éste tratado en el apartado C) del presente supuesto práctico.
Por otra parte, no podemos dejar de cuestionar la buena fe del comprador, a saber, una empresa constructora a quien se le presupone las habilidades necesarias para comprobar la extensión real de la finca en un momento previo a la celebración del contrato, así como la previsión, aceptación e, incluso, el objetivo prefijado de que la finca fuese objeto de recalificación como terreno urbano, con todas sus consecuencias. A mayor abundamiento en este enfoque, debemos recalcar aquí la existencia de Jurisprudencia que niega la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a casos de compraventa de terrenos afectados por una posterior recalificación urbanística, basándose en que el comprador era una empresa constructora sobre la que pesaba un deber de previsión de la variabilidad urbanística de los terrenos adquiridos, circunstancia que no tiene el carácter de imprevisible.
También queremos plantear aquí el hecho de que disminución en la extensión reconocida de la finca es debida a un procedimiento de recalificación urbanística que conlleva un considerable incremento en el valor de los terrenos, al pasar de rústicos a urbanos, por lo que la empresa constructora no se ha visto perjudicada, sino al contrario.
Por último, encontramos que la constructora libremente consintió la firmeza de la resolución administrativa que reducía la extensión declarada de la finca, cuando podía haber interpuesto recurso contencioso administrativo contra la desestimación del recurso de alzada, lo cual no hubiera constituido dificultad alguna para una empresa que obviamente cuenta en su plantilla con asesores legales especializados y letrados colegiados.
Por todos los aspectos anteriormente señalados, podemos entender que la demanda de la empresa cuenta con pocas posibilidades de prosperar.
C) ¿Podría resolver la constructora el contrato por defecto de cabida en la finca objeto del mismo?
Nos encontramos ante un contrato de compraventa de una finca en el que se pacta un determinado precio por unidad de medida, por lo que es de aplicación la regulación establecida en el artículo 1469 de nuestro Código Civil para la venta de bienes inmuebles con expresión de su cabida. A su tenor, cuando ésta es inferior a la convenida en el contrato, el comprador puede optar entre una rebaja proporcional del precio o, si la disminución supera el 10% de la extensión especificada, la rescisión del contrato.
En este caso, al tratarse de una finca de 51.000 m2, una disminución de 5.000 m2 no da lugar a la acción de rescisión, por lo que el comprador únicamente podrá solicitar la rebaja proporcional del precio.
Sin embargo, el plazo para el ejercicio de la acción, de conformidad con el artículo 1472 del Código Civil, es de seis meses contados desde el día de la entrega, por lo que entendemos que la acción sería ineficaz.
