venta inmueble y usufructo

[Jomar]

Hola colegas:

quisiera una ayuda de alguien que esté relacionado con escrituras ( Notarias,etc).                                     

Asunto:      

        se trata de una vivienda,que estaba habitada por la usufructuaria vitalicia hasta la fecha,esta vivienda recibida en herencia , consta en la escritura, como nudos propietarios a tres hermanos de la usufructuaria, la cual renunció  a la nuda propiedad por el usufructo.En este momento y debido a problemas de salud,tiene que abandonar la vivienda para alojarse en una residencia,y esta de acuerdo junto con sus hermanos de enajenar la misma.Llegado este punto y como es necesario o bien renunciar al usufructo o trasmitir su derecho real,la pregunta es,si habría que hacer una escritura previa a la escritura de venta de la vivienda o bien se podría unificar ambas anotaciones en la misma.Rogaría consejo sobre el tema Gracias.       

[GROMENAUER]

Estimado compañero Jomar. La venta de la vivienda se puede hacer en la misma escritura. Unos hermanos enajenarían la nuda propiedad y la hermana enajenaría el usufructo, no hay que hacer nada previamente ya que como tu bien has dicho es un derecho real y es enajenable por sí solo, no hace falta consolidar la propiedad con la nuda y el usufructo para vender la vivienda. Ahora bien hace falta valorar tanto la nuda propiedad como el usufructo, si los hermanos están de acuerdo no tendrás problemas.
Espero haberte ayudado, compañero.

Un saludo. G. 

[Jomar]

Muchas gracias Gromenauer, me confirmas lo que yo pensaba,pero con tu opinión reafirmo la mia.   Gracias un saludo.

[anahid]

Lo que es la valoración del usufructo, si no me equivoco, se valora de la siguiente manera: por cada año de edad que falta al usufructuraio para cumplir los 90 años, se cuenta un 1% del valor de la finca. Por ejemplo si el usufructurio tiene 60%, el usufructo se calcula es el 30% del valor total de la finca, y el resto por tanto la nuda propiedad.

Saludos

anahid

[Jomar]

Hola Anhid: muchas gracias por el apunte,es importante y para tenerlo en cuenta. un saludo.

[rubi22]

y en este caso....quien declararia la ganacia patrimonial? el nudo propietario o el usufructuario?

[GROMENAUER]

Ambos, ya que cada derecho tiene un valor y cada uno vende su derecho.

Saludos, G. 

[Drop]

y en este caso....quien declararia la ganacia patrimonial? el nudo propietario o el usufructuario?

Lo que reciba el usufructuario por renunciar al usufructo no es el total de la ganancia patrimonial. Su ganancia partimonial es menor, porque ha de tener en cuenta la diferencia entre el valor actual de la vivienda y el valor en el momento de la herencia.

Los nudos propietarios, al vender, deben también tener en cuenta ese incremento de valor, descontando lo que abonen al usufructuario por su renuncia.