Venta de usufructo

[Gades]

Hola a todos los foreros, a ver si podeis echarme una mano con el siguiente caso:

Tengo un amigo bastante agobiado con la herencia de sus padres y como no tengo ni idea os lo cuento a ver si es correcto lo que el abogado de la otra parte le dice. El caso es el siguiente:

Dos hermanos heredan una finca a partes iguales y uno de ellos además el usufructo de la finca que utiliza como vivienda habitual. Pasado el tiempo el hermano que tiene el usufructo propone al otro (mi amigo) comprarle su parte.

Cuando le hace la oferta a mi amigo, el abogado de su hermano, le explica que de la cantidad a recibir (que por testamento sería el 50% del valor de la propiedad) le ha deducido el valor del usufructo. En concreto el usufructuario tiene 35 años.

No tengo mucha idea de herencia pero si el hermano usufructuario quiere comprar la parte a mi amigo para poder ser propietario de la finca al 100% ¿no quedaría extinguido el usufructo?, ya os digo que no tengo ni idea pero leyendo el artículo 513 del Código Civil entiendo que es un motivo de extinción el reunir en la misma persona el derecho de propiedad y el derecho de usufructo, y por lo tanto entiendo que mi amigo debería recibir el 50% del valor de la finca sin deducciones, ya que vuelvo a insistir que el hermano usufructuario no ve mermado ningún derecho ya que seguiría disfrutando de la finca como hasta ahora pero en calidad de propietario.

Muchas gracias por vuestra atención

[mesetario]

Veamos si lo he entendido.

Dos hermanos, A y B, heredan a partes iguales una finca. El hermano A, además, posee el usufructo de la TOTALIDAD de la finca, contando, en este momento, con 35 años de edad. El hermano A propone a B comprarle la parte de la finca, para hacerse él con la totalidad.

Pues yo entiendo que es perfectamente normal que A pretenda rebajar el valor de lo poseído por B, ya que este 50 por ciento del total está gravado por un usufructo (que entiendo vitalicio, ya que no se indica nada en contrario). Este usufructo es una carga que soporta el hermano B, y por tanto, ya que la reunión en A de la propiedad de toda la finca extinguiría el usufructo, es lógico que este se reste del valor de la parte propiedad de B.

Ten en cuenta que el usufructo se extinguirá al reunirse en una misma persona (en este caso A) la condición de usufructuario y propietario, pero para que eso se de es necesario que se proceda a la compra-venta.

Lo que el abogado de A está haciendo es, simplemente, calcular el valor de ese usufructo teniendo en cuenta la edad del beneficiario y haciendo una estimación futura. Yo lo veo lógico, ya que A, en estos momentos dispone de:

1) La propiedad del 50 por ciento de la finca.
2) El usufructo del otro 50 por ciento.

Si no hiciera esa resta, le estaría regalando el valor del usufructo a B, lo que sería una tontería mayúscula, aún tratándose de hermanos.

[mesetario]

Perdón, cuando hablaba del usufructo de la TOTALIDAD de la finca me columpié, puesto que sólo es del otro cincuenta por ciento perteneciente a su hermano. Piensa, también, que los derechos son susceptibles de valoración y de compra/venta.

[Gades]

Muchas gracias mesetario por tu respuesta, pero aunque sea a groso modo ¿cómo se puede calcular el valor del usufructo? y otra pregunta más, ¿el valor a tomar sería sobre la parte de mi amigo o sobre el valor de tasación total de la finca?

Reitero las gracias por tus respuestas

Saludos

[mesetario]

Por supuesto, el valor a tomar sería sólo sobre la parte de tu amigo (en el ejemplo, del hermano B).

Veamos cómo se podría calcular:

Si habláramos de una vivienda, el usufructo equivaldría a un alquiler, concretamente al precio de alquiler de la misma en el mercado. Una vez establecido este precio, normalmente mensual, lo dividiríamos por dos (ya que sólo afecta al 50 por ciento). De esta forma tendríamos el valor del usufructo mensual. ¿Cómo establecer ese mismo valor para el futuro? Esto es menos complicado de lo que pudiera parecer, ya que una fórmula válida sería tomar como referencia la esperanza media de vida del poseedor del usufructo (en este caso el hermano A) y a partir de ahí establecer el cálculo mediante una simple fórmula matemático-financiera. Vamos, lo que comúnmente se denomina conseguir el valor actual de una renta pre o postpagable conociendo un tiempo y una cantidad mensual dadas.

[Gades]

Muchas gracias mesetario por la prontitud en tus respuestas y por tu ayuda

Saludos

[mesetario]

Por cierto: de nada, que se me olvidaba.