Consulta sobre arrendamiento de piso

[socugue]

Lo que no se debe de hacer lo hicimos.

Le alquilamos un piso a una pareja, y le solicitamos el pago de un aval bancario. El aval no lo tenían hasta tres días más tarde y así lo pusimos en el contrato "El contrato no sería válido hasta la entrega del aval con fecha 26 de noviembre", aunque entraron a vivir. Ni nos han entregado el aval, ni nos han pagado.
Y aunque se, que yo esto no lo voy a poder gestionar, si que quisiera saber a que me enfrento.
Mi duda es la siguiente como los vamos a tener que denunciar, porque viven en nuestra casa sin contrato (¿podría ser un allanmiento de morada?) o bien sería por impago (supongo que tendría que ir al desahucio)

[oliver]

Hola.
No voy a aventurar cual es el proceso civil a seguir ya que según lo planteas tienes dos motivos distintos para atacar al arrendatario: el incumplimiento contractual de aportación de aval bancario subsumible en el juicio ordinario (Art 249.6 LEC/2000) y el impago del arrendamiento cuyo ámbito es el juicio verbal (Art 250.1 LEC/2000).

El allanamiento de morada descártalo radicalmente, no se dan las circunstancias requeridas para poder reconducir el hecho al supuesto típico. Estás ante un incumplimiento de obligaciones contractuales y no ante un delito.

Yo contrataría a un abogado, pero ya.
Un saludo.

[palangana]

No hay delito alguno porque el allanamiento de morada exige 1.no vivir en la morada y los arrendatarios están viviendo en la morada, y 2. las llaves fueron entregadas por los propietarios arrendadores, y 3. No se está vulnerando el bien jurídico de la intimidad.

Lo que procede es un procedimiento especial o específico civil llamado de desahucio por impago de las rentas. Yo creo.

[Drop]

En realidad el contrato de arrendamiento, en principio, parece que es ineficaz, dado que no se ha cumplido la clásula condicional.

Efectivamente, no vas a tener más remedio que contratar a un abogado ya mismo.

[oliver]

Hola
Pero si insta el desahucio en el impago de rentas y las mismas las consignan en el juzgado, se acabo la posibilidad de atacar al arrendatario por esta causa. Por tanto el ataque fuerte vendrá por la rescisión del contrato por haber incumplido la garantia del aval. Juicio ordinario entonces, más lento pero contumaz en este caso, creo.
Un saludo. 

[palangana]

Pero el desahucio procede por impago de rentas o por término del plazo convenido. Como no se ha pagado el aval (que yo interpreto como primera renta, más que como condición, y ahí puede estar mi confusión), pues entiendo que lo que procede es intentar sacar a los ilegítemos arrendatarios por la vía ligera del desahucio.

Pero si es lo que dice el compañero Drop (aval=condición) pues entonces estoy equivocado en mi interpretación y el contrato de arrendamiento no se ha producido.

[socugue]

Gracias a todos.

Ya os contaré como se resuelve este tema.

[Carin]

La primera medida urgente (que seguramente ya habrás realizado) es notificarselo mediante burofax. Entiendo que ellos van a decir que hay contrato verbal (y es defendible pues entregasteis las llaves y el inmueble), por lo tanto la manera más rápida de que recuperes el inmueble y te paguen, es que pongas una demanda de desahucio, y con la ley nueva se te agilizará bastante, en el caso de que pagaran en el juzgado seguiran en la casa, pero tú tendrás tu dinero, ahora  bien, en cuanto dejen de pagar un sólo mes de nuevo, no tienen esa oportunidad de nuevo, es desahucio inmediato. Un saludo.

[MORDEKAY]

Más que arrendamiento se ve una figura de situación de precario, observemos lo que dicen nuestros Tribunales:

Concepto y alcance: La Jurisprudencia ha mantenido que es precarista aquél que, sin título alguno y sin pagar merced o contraprestación, ostenta la posesión de un inmueble ajeno, con o sin el consentimiento del titular de un derecho sobre el mismo (STS 30.10.1986 y SAP Cuenca 25.06.1996). O, como expresa la SAP Cáceres 27.04.2001, se trata de «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos ante la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho.»

Contraprestación: no se entiende como merced a estos efectos el pago que haga el precarista de los suministros del inmueble (gas, luz etc)., ni de los impuestos o gastos que en puridad deban corresponder al titular del bien, salvo que se hayan pactado en concepto de renta. En este sentido pueden verse las SSTS 10.01.1964 y 30.10.1986; y las SSAP Barcelona 30.09.1992, Madrid 13.10.1992, Valladolid 30.04.1993, Toledo 15.04.1997 y Cantabria 23.07.1997.

Título insuficiente: lo será también aquél que haya devenido nulo o ineficaz.

En definitiva, la situación de precario da lugar a dos tipos de posesiones sobre el bien: una real, que ostenta el dueño de la finca o titular de un derecho a poseer la misma; y otra material o de facto, por parte de la persona que disfruta del inmueble sin título suficiente para ello y sin abonar contraprestación alguna.

Desahucio por precario, concepto y requisitos:

STS 30.10.1986

SAP Cantabria 29.09.1998: Desahucio por precario. Concepto. Requisitos de la acción: identificación suficiente del objeto del pleito. Cuestiones complejas.

SAP León 04.06.1998: Desahucio por precario. Requisitos de la acción. Cuestiones complejas.

SAP Baleares 20.05.1998: Juicio de desahucio. Cuestiones complejas: no lo son "el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistentes y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma. Es decir que la remisión e incidencia decisiva del juicio declarativo sólo procede a modo de excepción por razón de que la complejidad esgrimida se presente como definitiva impediente para estimar el desahucio pretendido (STS 10 de mayo de 1993)".

SAP Baleares 18.05.1998: Desahucio por precario. Concepto.