La comunidad de propietarios contrata arrendamiento de obra con la empresa constructora y será este contrato de arrendamiento el que determine el alcance de las responsabilidades de las partes. Así, en principio y en la generalidad de los casos, la comunidad de propietarios no tendrá competencia ni control alguno en cuanto a la ejecución y dirección de la obra que encarga y por tanto no tendrá ninguna responsabilidad, ninguna, en ningún caso, siendo responsable civil la empresa constructora que es la que ha causado el dañó (arts. 1902 y 1596 C.c). Supuesto típico de responsabilidad extra contractual en que interviene culpa o negligencia.
Sin embargo, la comunidad de propietarios puede haberse reservado facultades de decisión o control sobre la obra, en cuyo caso, la responsabilidad le podría alcanzar junto con la constructora, según el caso, en cuanto formaría parte o tendría funciones de dirección de obra. Este me parece un supuesto poco común. Y también podría alcanzarle responsabilidad a la comunidad de propietarios por negligencia si no ha tomado las debidas precauciones al exigir la suficiente acreditación a la empresa constructora y luego resulta que esta no cumple con los requisitos legales para su funcionamiento.
Otra cosa es el supuesto mencionado de caída de trozos o parte de la fachada no provocado por las tareas de la constructora en cuyo caso habría de responder la comunidad de propietarios bien por culpa del art. 1902 C.c., bien por responsabilidad objetiva del art. 1910 C.c.
Hasta aquí lo que establece la Ley que aparentemente no genera dudas.
La jurisprudencia no obstante es variada en el supuesto concreto que se plantea (así SSAP de León de 23 de diciembre de 1994 y otras, y STS de 12 de abril de 1984), en estos supuestos se ha entendido que habiendo causado el daño la empresa constructora, no por ello queda eximida la comunidad de propietarios de la responsabilidad derivada ex art. 1910, además de la que le corresponde a la constructora. O sea que aplica conjuntamente la responsabilidad por culpa del 1902 C.c. para la constructora y la objetiva sin culpa del 1910 C.c. para la comunidad de propietarios; si bien concede a la comunidad de propietarios la posibilidad de repetir contra el causante del daño es decir la constructora.
Curiosas resoluciones que no me convencen pero en fin, así es el derecho y la jurisprudencia, aguas claras en tumultuosa tempestad.
Un saludo.
