Comunidad de vecinos:no hay reuniones...

[Katulina]

Hola. Llevamos desde junio de 2007 siendo propietarios, y desde entonces solamente se ha hecho una reunion de vecinos (a los pocos dias de venir a vivir aqui). En el tablon de anuncios del portal, estan puestas las cuentas de 2004, y la ultima con fecha de primeros de 2009.
Llamamos varias veces al administrador, y siempre nos da largas con las reuniones. Siempre se haran "dentro de 15 dias". Y llevamos asi desde marzo del año pasado.
Es normal? Es legal que no haya al menos una reunion anual? Es legal que no presenten las cuentas? Es normal que en la comunidad haya un fondo minimo (en las ultimas cuentas que aparecen, hay 500 euros de saldo).
Gracias por adelantado, y a ver si alguien me dice qué podemos hacer. Saludos!

[violetarosa]

bienvenida al submundo de las comunidades de vecinos y los administradores de las mismas. Estaré al tanto; a ver qué soluciones te dan los compañeros y yo haré lo que te digan, ya que mi situación es muy similar. Mucha suerte y no decaigas, somos muchos los que estamos en una situación como la tuya. La impotencia hay que sufrirla, un abrazo

[Radigo]

Aparte del presidente, que es quien suele convocar las reuniones, también se han de realizar si las solicita al menos el 25% de los comuneros, o bien el 25% de las cuotas. Es cuestión de hablarlo con los vecinos (me imagino que unos cuantos querrán hacerlo) y solicitarlo.

[Katulina]

Vaya, veo que no somos los unicos que estamos en esta situación. No sé, estoy pensando esta semana subir un dia a intentar hablar con el presidente. Si no, lo que comentais de hacer la reunion los vecinos: comentarlo con los que podamos, y si un 25% estamos de acuerdo, hacemos la reunion por nuestra cuenta. Es que me parece grave que no presenten las cuentas, sobre todo por el poco saldo que hay. Es que no me cuadra!!
La reunion anual se supone que es obligatoria, verdad?

[Drop]

La reunión anual es obligatoria. Intenta convencer al Presidente. Si no, os ponéis de acuerdo ese 25%, y hacéis la convocatoria, que debe fijar el día y hora (en dos convocatorias, por ejemplo separadas por media hora), incluyendo el orden del día que queráis (un punto debe ser la aprobación, si procede, del acta anterior; otro, aprobación de cuentas; renovación cargos directivos; etc.).  La convocatoria se la tenéis que pasar a todos los vecinos y al administrador, por supuesto. 

[Rafuted]

Las juntas de vecinos deben ser, art. 16 - 1 del LPH, al menos una al año, la tiene que convocar el presidente o en su defecto el 25% de los propietarios, art 16 - 2, si el administrador no la convoca y no da motivos lo suficientemente convincentes, de acuerdo a ley, deberíais denunciarlo al colegio del administrador.
Lo mejor es poneros de acuerdo un 25% de los propietarios y convocar una junta, de la forma establecida en el art. 9,  donde los puntos del orden del día sean  el cambio de junta de Gobierno de la Comunidad, Presidente, Vicepresidente, vocales e incluso Administrador.
Una vez que se haya realizado dicha junta se pueden realizar todas las demás donde se aprueben, o no, las cuentas y se acuerde la forma de actuar en un futuro próximo.
No debéis olvidar que la convocatoria de la junta cuando se realiza por el 25% de los propietarios conviene que este firmada por los mismos y se envíe copia de la misma al Presidente y a la Junta de Gobierno e incluso al administrador, también le podéis exigir al administrador que la convoque previa petición del mencionado 25% y en caso de negarse, se puede denunciar su actuación a su colegio profesional.
Espero os sirva, saludos
de 

[amartin654]

Perdón por la intromisión, pero antes que exigir el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, se debería intentar averiguar qué dicen los estatutos de la comunidad, si existiesen, para exigir su cumplimiento, ya que éstos podrían recoger, por ejemplo, incluso la obligación de realizar dos reuniones mínimas al año de la Junta de Propietarios, por poner un ejemplo.

Una vez conseguidos esos estatutos a través del presidente o de quien los posea, habría que dar cumplimiento a sus cláusulas en el modo que apuntan aquí los compañeros.

Os recuerdo que también existe un procedimiento judicial especial para crear o modificar los estatutos de la comunidad, según creo recordar.

Saludos de Álex desde Huelva.

[Katulina]

Muchas gracias por vuestras respuestas.
A ver qué podemos hacer... Lo mejor por lo que veo es cambiar de administrador, porque parece ser que este hace lo que le viene en gana.

Saludos!

[TIOPEPE]

corresponde a la junta de propietario nombrar, remover los cargos Art. 16.1 le junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año....
Además de su convocatoria por el presidente o por el 25% de los propietarios o un 25% de la cuota con relación a la junta anual ordinaria dice que podrá reunirse validamente aun sin la convocatoria del presidente siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así.lo decidan.
 No se os olvide incluir en la convocatoria de la junta la proposición de renovación de los cargos de presidente y secretario-administrador.
Debes revisar los estatutos de la comunidad porque pueden decir otra cosa pero siempre podéis acudir al juez tanto  para cambiar los estatutos como para exigir la convocatoria de la junta.
Lo mas importante`parece ser que os libréis de ese administrador.

[Katulina]

Se supone que este miercoles, dia 3 se hara una reunion. Nos llamó el administrador para decirnoslo. Aunque no lo tengo muy claro porque aun no se ha puesto ninguna nota en el portal anunciando la reunion, y faltan 3 dias. Empiezo a pensar que nos llamó para "librarse" de nosotros unos dias. Pero pobre de él como la reunion no se haga el miercoles...

[Francisco1345]

Katulina:
Ante todo te aconsejo, que te estudies bien la Ley de Propiedad Horizontal!

Una convocatoria ordinaria, deberá ser anunciada, al menos con siete días de antelación.
Una convocatoria extraordinaria, deberá ser anunciada, con el tiempo suficiente con el que pueda llegar al conocimiento de todos los vecinos.
Aunque te puedo decir que pueden convocarla hasta incluso, sin tu enterarte.  Así lo determinó una Juez en mi Comunidad de Propietarios, podría haber recurrido tal sentencia pero como practicamente todo lo que en esa se dictaminaba me sonaba a risas y pensando en lo costoso que son las demandas cuando no te dan la razón decidí no hacer nada más.

Es un verdadero espectáculo como el funcionamiento la mayoría de nuestra comunidades de propietarios...normalmente funcionan todas a la torera... Es decir cada uno hace lo que le da la gana. Una vergüenza.

Otra cosa deberás saber si vuestro Administrador es un profesional o un particular, si es un particular hasta incluso puede serlo uno de los vecinos.
En caso de que tu comunidad tenga un Administrador Profesional, deberías denunciarlo ante el colegio de Administradores de Finca en el cual aquel debería estar dado de alta.
Si es un abogado, que también suele darse! Denunciarlo ante el Colegio de Abogados de la Provincia correspondiente.

Un abrazo y espero que entre unos y otros pongamos un granito de arena, para que también estos asuntos se realicen de forma un poquitín más civilizado.

[Katulina]

Gracias por tu respuesta Francisco. No sabia que tenía que anunciarse la reunion con 7 dias de antelacion. No tenia ni idea (sí que debe avisarse antes, pero no sabia exactamente con cuanto tiempo). Pues entonces ahora sí que estoy mas convencida de que no se hará este miercoles.
El administrador hasta donde yo sé, es un profesional. Pero ya me aseguraré a ver.
Por lo que veo hay mas comunidades con irregularidades... A mi lo que sigue sin cuadrarme es que los gastos sean iguales a los ingresos. No me parece ni medio normal !!
En fin...veremos como acaba el tema. Porque aqui parece que casi todos los vecinos pasan de todo.

[Francisco1345]

Jajajaja, Katulina

Imposible que los ingresos sean iguales a los gastos!
Evidentemente si el administrador lo pone así, habra gatos escondidos.

A donde encuentra el Administrador, por ejemplo, un recibo de luz (u otro gasto) que se iguale a los ingresos?


Un abrazo, ya nos contaras mas cuando investigues!
Mirate bien las partidas que

[ByFlash]

caramba me colé con la fecha

[ByFlash]

Jajajaja, Katulina

Imposible que los ingresos sean iguales a los gastos!
Evidentemente si el administrador lo pone así, habra gatos escondidos.

A donde encuentra el Administrador, por ejemplo, un recibo de luz (u otro gasto) que se iguale a los ingresos?


Un abrazo, ya nos contaras mas cuando investigues!
Mirate bien las partidas que

Si el administrador por decisión de la comunidad a optado por el régimen de gasto real; esto es, tanto se gasta la comunidad, tanto os pido por liquidación trimestral, semestral o anual, los gastos e ingresos deben cuadrar perfectamente.

En el caso de que sea un presupuesto estimativo, tal y como dices, muy bien tiene que hilar para que cuadre el gasto hasta el último céntimo sin que le sobre o le falte nada.

En fin, suerte con la reunión y ya contarás

[Francisco1345]

Katulina, algo que he omitido en mi post anterior!

Fijate bien si existe una partida que regularice el desface entre ingreses y gastos!
Dicha partida debería ser positiva o negativa, es decir pérdidas o ganancias.

Saludos

[Katulina]

Ya os contare!!
Pero yo pienso que este tipo "infla" un poco los gastos y con eso se va de vacaciones. Otra explicacion no le encuentro!!

[jrr]

Katulina, la regulación legal de las relaciones entre copropietarios de comunidades de vecinos, como indican otros usuario más arriba, está contemplada en la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (BOE nº 176 de 23 de julio de 1960), reformada por Ley 8/1999, de 6 de abril (BOE de 8 de abril de 1999). El art. 16.1 claramente determina que la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

Por lo tanto, la exigencia a la convocatoria la debéis efectuar al Presidente de la Comunidad que es quien ostenta legalmente la representación de la Comunidad. Caso contrario, también se puede convocar a solicitud de la cuarta parte de los propietarios, tal como señala el art. 16.1 in fine. El Administrador no tiene competencias para ello, sus funciones las indica el art. 20 de la citada LPH.

De otro lado, la disposición adicional primera establece la constitución de un fondo de reserva, regulada en el art. 9.1.f) de la propia Ley. Dicho fondo de reserva estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad, aportación que harán los propietarios en función de su respectiva cuota de participación.  

[Katulina]

Novedades: Nos han metido en el buzon un tocho de folios para anunciar la reunion del miercoles y con las cuentas del 2007, 2008 y 2009, y el presupuesto del 2010. Claro, como no se han hecho las reuniones anuales, ahora lo ponen todo de golpe.
Os decia que teniamos los mismos gastos que ingresos. Estaba equivocada...hay mas gastos que ingresos!!!!!!!!!!!  Aqui algo falla, verdad? Si el señor administrador ve que no llega el dinero para cubrir los gastos...debiera proponer subir la cuota que pagamos, no?
Creo que el miercoles propondremos cambio de administrador, porque lo de este individuo no es normal.
Es legal esto que hace de presentar las cuentas cada 3 años?

[amartin654]

Compañera Katulina: Según nuestro ordenamiento jurídico, el administrador es un órgano de gobierno más de la comunidad, junto con la junta de propietarios, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, y el secretario.

El administrador, que ha de ser designado por la junta de propietarios y es amovible (es decir, que puede ser separado del cargo que ocupa), sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la previsión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Asimismo, los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Corresponde al administrador:
-Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
-Preparar con la debida antelación y someter a la junta de propietarios el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
-Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
-Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
-Actuar, en su caso, como secretario de la junta de propietarios y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
-Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta de propietarios.

Ten en cuenta todas estas normas básicas y todo os podrá ir mejor.
Saludos cordiales de Álex desde Huelva.