HIPOTECA Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

[MIM]

Hola a todos,

Soy nueva en esto, eso para empezar... He estado echando un vistazo al foro y me ha parecido muy interesante. Necesito que me echéis una mano y creo que yo también puedo poner mi granito de arena...
Llevo ejerciendo como abogada desde hace poquito y me acaban de proponer un asunto que hasta ahora nunca había llevado.... Casi seguro que mi duda es de manual y me mandáis todos a la facultad otra vez, pero es que he hablado con par de abogados suuuuuuuper expertos y cada uno me dice una cosa.... Ahí va:

Matrimonio separado legalmente desde hace 12 años. Un año antes de la separación compraron un piso en gananciales y establecieron una hipoteca a nombre los dos igualmente. Ni en las medidas provisionales ni en la sentencia se hace alusión alguna al pago de la hipoteca, simplemente que ella y la hija entonces menor se quedaban en la casa familiar. Tras la sentencia él le dijo a ella (mi clienta) que no pensaba pagar ni un duro de su parte de la hipoteca y ella, en un "estupendo" alarde de ovarios (con perdón de la expresión si ofende a alguien) le dijo que vale, que ya lo pagaba ella todo.... Ahora ella quiere liquidar y quedarse con el piso y lo que resta de hipoteca solo a su nombre. A efectos prácticos puedo demostrar sin problema que ella lo ha pagado todo desde la separación: hipoteca, IBI, derramas, etc

Mi pregunta es.. ¿puedo, de alguna manera, descontarle a él la mitad de todo lo que debía haber pagado a medias (básicamente hipoteca, IBI y derramas) para evitar que ella pague exactamente la mitad del resultado total de la liquidación? O al no haber reclamado ese dinero nunca ahora se entiende como si lo hubieran pagado los dos...?

Me ayudaríais muchísimo si me guiáis un poco porque estoy muy perdida... Muchas gracias de antemano

[pacocer]

   Si los dos son titulares de la hipoteca, en principio los dos son responsables del pago, en cuanto a los recibos IBI, etc, si se compro en gananciales, imagino que al hacer la liquidacion alguien se lo adjudicó, éste sería el responsable del pago de los recibos, si no hubo liquidación los dos son responsables de ese pago.

   Si se puede demostrar que los pagos los ha realizado ella, ésta podría reclamar a la otra parte.

   Salvo mejor opinion

[amartin654]

Mi respuesta es la siguiente, compañera, siempre partiendo de la base de que el matrimonio lo era en régimen de gananciales:

Creo que hay que hacer 2 cálculos en 2 periodos distintos, y luego sumarlos para cada ex-cónyuge, así tenemos lo que corresponde a cada uno:

1º periodo: Comprendido entre la fecha de compra del piso y la fecha de la sentencia de separación judicial: La liquidación del régimen de gananciales respecto exclusivamente a este bien, el piso, se ha quedado en suspenso y deberá realizarse en un momento posterior, cuando se realice el reparto económico o liquidación del piso. En este periodo, la cantidad embolsada en la compra del piso se entienden hechas por la sociedad de gananciales (salvo prueba en contra, en cuyo caso será privativo del cónyuge que lo pruebe) y esta cantidad se repartirá al 50 %.

2º periodo: Comprendido entre la fecha de la sentencia de separación judicial y la fecha del reparto del piso: Existe una comunidad ordinaria sobre el piso, según la cual, a la hora de repartir, se tendrá en cuenta lo aportado por cada uno y se repartirá proporcionalmente según estas aportaciones de cada uno.

Espero haberte ayudado, compañera.

Saludos cordiales de Álex desde Huelva.

[MIM]

Alex y pacocer, muchísimas gracias de verdad! No imaginais lo bien que me ha venido un poco de luz en todo esto, por fin alguien me echa una mano!!!

Estoy de acuerdo con los dos, mi inseguridad se basa en unas cuentas que a mi clienta le ha hecho ya una abogada en las que considera como pasivo el total de lo pagado por mi clienta durante ese 2º periodo al que haces referencia, Alex. Esta letrada tiene miles de años de experiencia según me cuenta mi cliente y es la que le llevo la separación (si, yo tampoco se porque no recurre a ella... aunque no se si he dicho ya que la hija es muy amiga mía...lo se, lo se......) por lo que me resulta muy atrevido poner en dudas sus cálculos, pero o cierto es que esta letrada entiende como pasivo el total de lo pagado y yo, para empezar entiendo que la mitad de lo pagado le corresponde a mi cliente que es parte mitad de la sociedad y por otro lado tampoco lo veo correcto porque según el CC en el pasivo ha de incluirse las deudas pendientes no? pero no lo ya pagado... en referencia a su parte...

Por otro lado.... debo hacer una regla de tres y calcular proporciones o puedo poner como pasivo la MITAD de lo pagado por mi clienta???

De verdad que me siento ridícula preguntándoos todo esto pero es que nunca me había visto en una así... Gracias, gracias, gracias

[amartin654]

Las cantidades desembolsadas en el piso entre las fechas del 2º periodo (hipoteca, IBI, etc.) se repartirán haciendo una regla de tres, claro, eso he querido decir con un reparto proporcional.

Álex.

[MORDEKAY]

Para hacerlo sencillo

Activo: el valor del bien a precio de mercado o el que las partes acuerden (vamos a suponer 100.000 euros)

Pasivo: Lo pagado por tu clienta en cuotas de hipoteca (intereses incluidos), en IBI, etc...(vamos a suponer 30.000 euros)

Pasivo: Lo que se debe a la entidad bancaria (sin intereses) (vamos a suponer 40.000 euros)


Activo menos Pasivo y lo que reste a dividir entre dos. (30.000/2= 15.000)


¿Formas de liquidación? Tres.

1ª Se lo queda tu clienta: le paga 15.000 euros a la otra parte, termina de pagar la hipoteca pendiente  y listo.

2ª Se lo queda el contrario: tu clienta cobra 45.000 euros, termina de pagar la hipoteca pendiente  y listo.

3ª Se subasta: se le paga al banco la hipoteca restante (40.000), se le paga a tu clienta su crédito (30.000), y lo que quede se divide entre los dos.

[nolo]

Las cantidades del segundo periodo, son porcentaje a favor de cada uno que haya o se haya responsabilizado del pago de ellos -como si fuese una adquisición particular-; si fuera en la etapa del matrimonio en este caso régimen ganancial deberiamos irnos al articulo 1354 CC.

[amartin654]

Compañero Nolo: Por eso digo que hay que distinguir las dos fases por las que ha pasado el piso a lo largo de su existencia hasta su liquidación efectiva para hacer los repartos del activo dentro de cada una de esas dos fases y sumarlas para cada ex-cónyuge:

1ª fase: El piso está bajo el régimen de la sociedad de gananciales del matrimonio: Rige la regla del reparto del activo al 50 %. Si en esta fase la sociedad conyugal aportó 20.000 euros en la compra del piso, impuestos, etc., corresponden un activo de 10.000 euros a cada uno.
2ª fase: El piso está bajo el régimen de una comunidad ordinaria: Rige la regla del reparto proporcional a las aportaciones de cada uno. Si la ex-mujer pagó 120.000 euros en la hipoteca, impuestos, etc., y el ex-marido no pagó nada, corresponde un activo de 120.000 euros para la ex-mujer.

Se suman para cada uno y en paz. Lo que queda por pagar, el pasivo, es a cargo de los dos al 50 %.
Si el piso se lo queda el ex-marido, con dar 130.000 euros a la ex-mujer, están en paz.
Si el piso se lo queda la ex-mujer, con dar 10.000 euros al marido, están en paz.
Si el piso se vende en 200.000 euros y no queda pasivo por pagar, han tenido una plusvalía de 70.000 euros (200.000 - 130.000 euros), es decir, 35.000 cada uno, correpondiendo a cada uno:
-Al ex-marido: 10.000 + 35.000 = 45.000 euros.
-A la ex-mujer: 10.000 + 120.000 + 35.000 = 155.000 euros.

Si el piso se vende y queda un pasivo por pagar, se resta la mitad del pasivo al activo de cada uno y en paz.

Parece algo lioso pero es más fácil de lo que parece.

Álex.

[MIM]

No tengo palabras... MUCHÍSIMAS GRACIAS!!! Empiezo a verlo todo claro y quiero deciros que si no llega a ser por vosotros este momento no hubiera llegado nunca.... GRACIAS!!!

Parece que todo cuadra en realidad con las primeras cuentas que le hicieron a mi clienta, algo parecido a las que ha escenificado MORDEKAY...total tiene que pagar bastante dinero a su ex para quedarse con todo...

En todo caso... puedo solicitar el divorcio y dejar pendiente la liquidación para otro momento? Aunque entiendo que cuanto más tardemos más aumentará el valor del piso y peor será... No le queda mucho por pagar de hipoteca pero la CAM ha dado una tasación espantosa de un casi 300% sobre el valor por el que se compró...

GRACIAS!

[MORDEKAY]

En todo caso... puedo solicitar el divorcio y dejar pendiente la liquidación para otro momento?

Sí, puedes.

[rivermorpa]

Tengo un caso parecido por el que me han preguntado:
En principio el caso es igual que el expuesto aquí pero la variación es que una de las parte, que despues de la separación se hizo cargo del pago de la hipoteca al 100 %. El pago de esa hipoteca finalizo en el año 2000.
La pregunta es la siguiente:
si cuando se vaya a liquidar ese ganancial han pasado mas de 5 años, como ya ha ocurrido, la persona que ha pagado , desde la separación, el 100% de la hipoteca, ¿ se puede adjudicar   como activo todos los pagos realizados desde la separación?
o por el contrario, la que no ha pagado ¿puede exigir el reparto al 50% ? por algún tipo de prescrpción.

Saludos

[amartin654]

En todo caso... puedo solicitar el divorcio y dejar pendiente la liquidación para otro momento?

Compañera MIM: Si te refieres a la liquidación de toda la sociedad de gananciales, yo creo que, como regla general, habría que decir que NO se puede dejar pendiente la liquidación de toda la sociedad de gananciales para otro momento, ya que, por un lado, el art. 1392 CC dice que la sociedad de gananciales concluirá de pleno derecho cuando se disuelva el matrimonio; y por otro, el art. 1396 CC dice que, disuelta la sociedad se procederá a su liquidación, que comenzará por un inventario del activo y pasivo de la sociedad. Por lo que, en resumen, decretada la separación judicial, ésta origina automáticamente la disolución de la sociedad de gananciales (ya no se pueden vincular deudas a dicha sociedad), y con dicha disolución se procederá a la su liquidación.

No cabe pues, como regla general, dejar la liquidación para cuando nos apetezca realizarla, sino que ya el CC obliga a ello desde el mismo momento de la separación judicial.

Si te refieres a la liquidación de un concreto bien de la sociedad de gananciales, como por ejemplo un piso donde reside habitualmente algunos de los ex-cónyuges con algún hijo, el cual no puede o no resulta conveniente venderlo y repartirlo, yo creo que SÍ, y que la liquidación y reparto efectivo de ese piso puede dejarse para otro momento posterior más idóneo.

Saludos cordiales de Álex desde Huelva.

[amartin654]

Tengo un caso parecido por el que me han preguntado: En principio el caso es igual que el expuesto aquí pero la variación es que una de las parte, que despues de la separación se hizo cargo del pago de la hipoteca al 100 %. El pago de esa hipoteca finalizo en el año 2000. La pregunta es la siguiente: si cuando se vaya a liquidar ese ganancial han pasado mas de 5 años, como ya ha ocurrido, la persona que ha pagado , desde la separación, el 100% de la hipoteca, ¿ se puede adjudicar como activo todos los pagos realizados desde la separación? o por el contrario, la que no ha pagado ¿puede exigir el reparto al 50% ? por algún tipo de prescrpción. Saludos.

Compañero Rivermorpa: En mi humilde opinión creo que son aplicables los siguientes artículos:
-393.1º CC: El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
-1966 CC: Por el transcurso de 5 años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

Conclusión mía: El comunero ex-cónyuge que ha pagado la hipoteca y demás cargas en cuantía superior a su 50 % y en el plazo de 5 años no ha exigido formalmente el pago de ese exceso al otro comunero ex-cónyuge, le ha prescrito la acción para exigir ese pago, siendo de aplicación plena el art. 393.2º, que dice que se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

En este caso, por regla general, las porciones de cada comunero ex-cónyuge será del 50 % cuando se haga el reparto del piso.

Saludos cordiales de Álex desde Huelva.

[MIM]

Hola a todos de nuevo...

En primer lugar, gracias Alex por esta última aclaración en la que efectivamente tienes toda la razón y yo me he hecho un lio... Si me refería a un solo bien, el piso que en este caso es el problema.

Muchas gracias a todos porque además de solventarme las dudas me habeis aportado un monton de datos y concimientos que se me estaban quedando oxidados..

Ya he hablado con mi clienta y como preveía se ha echado atrás ya que le resulta imposble asumir esa cantidad a través del procedimiento... Me propone la idea de pactar un precio con su ex hacer una compraventa ante notario... Ya me pelearé con ese asunto más adelante porque por ahora no quiere tentarle ya que él es bastante poco razonable...

Al final parece que esto no va a salir adelante, al menos no por ahora...

Pero las clases magistrales que me habeis dado no tienen precio y quiero sinceramente que sepais que me habeis ayudado mucho... Ya os iré contando si hay más novedades...

De momento me voy a dar una vuelta por el foro a ver si puedo devolver la ayuda prestada....

[nolo]

Exactamente amartin654 , felicidades, muy bien explicado y ajustado a lo que queria decir; que es el modo de ejercitar la liquidación de ese activo.

[MORDEKAY]

No cabe pues, como regla general, dejar la liquidación para cuando nos apetezca realizarla, sino que ya el CC obliga a ello desde el mismo momento de la separación judicial.

Y vuelta la burra al trigo...

MIM, la sociedad de gananciales la liquidas en un momento posterior al del divorcio, son negocios jurídicos independientes, y de hecho, no es extraño que Su Señoría no admita liquidar en el mismo procedimiento.

Puedes divorciarte y puedes no liquidar la sociedad de gananciales en toda tu vida.

La Ley es diáfana:

Artículo 1404.

Hechas las deducciones en el caudal inventariado que prefijan los artículos anteriores, el remanente constituirá el haber de la sociedad de gananciales, que se dividirá por mitad entre los cónyuges o sus respectivos herederos.

Esto es, iniciado el proceso de liquidación, incluso después de pagar lo que de pasivo exista en la sociedad, lo que queda, aún son bienes gananciales hasta el momento exacto de su reparto.

Aquí tienes un ejemplo: No puedes ver los enlaces. Register or Login

aquí otro: No puedes ver los enlaces. Register or Login

Si buscas por el Foro verás que hay muchas preguntas de personas que se divorciaron hace años y quieren proceder a liquidar la sociedad de gananciales.

Un saludo.

[amartin654]

Creo que estamos confundiendo dos conceptos:

1º Liquidación de toda la sociedad de gananciales tras la disolución de ésta mediante sentencia de separación judicial (regla general).

2º Liquidación de un determinado y concreto bien (la vivienda habitual) perteneciente a la sociedad de gananciales, que por determinados motivos no puede o no es conveniente realizar su reparto o liquidación y se deja para un momento posterior más idóneo (excepción a la regla general).

Álex.

[MORDEKAY]

En todo caso... puedo solicitar el divorcio y dejar pendiente la liquidación para otro momento?

Sí, puedes. Como si no quieres liquidar la sociedad jamás, tengas un piso o tengas treinta pisos, cuatro chalés y dos yates. Si ninguna parte insta la liquidación, no hay liquidación.

[amartin654]

Ok, compañero, estamos diciendo lo mismo de diferentes formas.
Saludos de Álex.

[rivermorpa]

amartin654, muchas gracias por tu ayuda. Lo tengo muy claro: como han pasado mas de 5 años desde el último pago de hipoteca, ya no se puede reclamar nada. Es decir que cuando se liquide ese bien, 50% para cada uno
Gracias otra vez