Destituir al Presidente y al Administrador de la Comunidad

[wolfang]

En primer lugar, quiero pedir disculpas porque tal vez no sea este el sitio donde exponer mis dudas, pero es la primera vez que hago una incursión en este foro en el que me acabo de registrar, pero no sé donde hacerlo. Así que reitero mis disculpas. El problema es el siguiente :
Estoy promoviendo una Junta Extraordinaria , para destituir al Presidente y al Administrador, por estar ambos en connivencia haciendo cosas que para nada consultan con los otros miembros de la Junta de Gobierno y mucho menos nos hacen partícipes a los comuneros de sus actividades relativas  y concernientes a la Comunidad. Necesito que alguien experto el Ley de Propiedad Horizontal me eche un cable.
1/ Soy sabedora y conocedora de que según el artículo 16.1 se necesita para convocar Junta que lo requieran al menos una cuarta parte del total ó en su defecto el 25% de la cuota de participación.
2/ A partir de aquí y una vez tenga las firmas de ese 25 % , quisiera conocer ¿ En que términos debo hacer la Convocatoria, siendo quien suscribe la promotora de la misma ?
3/ Como el único punto del día a tratar va a ser la " destirución del Presidente y del Administrador " no quisieramos que ninguno de los dos estuvieran presentes en dicha reunión, por consiguiente y si esto es factible ¿ quién puede ó debe hacer de presidente y secretario en dicha junta ?
4/ Como hasta el próximo mes de Octubre no expira el año en que fué designado este administrador ¿ Tiene derecho a una indemnización ó a que se le abonen las mensualidades hasta el próximo mes de Octubre, ó puede quedar la comunidad exonerada como consecuencia de una impericia profesional del mismo , ya que este señor , no contesta a las llamadas de los comuneros, tampoco responde a los mails, y si lo hace es de forma prepotente é irreverente para con todos los comuneros, por lo que pienso que es causa justa que motive el cese del mismo.
Agradecería por favor vuestra ayuda, ya que es la primera vez que viviendo en comunidades de vecinos me sucede algo semejante y el maalestar y la infignación por parte de los comuneros crece por momentos.
Como me apremia el tiempo ya que queremos hacr esta Junta extraordinaria a finales del presente mes, quedaría eternamente agradecida y reconocida a quien pidoera ayudarme . Mi email es : laikapp@gmail.com
Gracias de antemano y saludos cordiales.

[moltfoc]

Creo, si no estoy equivocado que con un plazo de 6 días. La convocatoria tiene que estar bien hecha y dados los o el punto a tratar. Luego hay un plazo de un mes para impugnar el acuerdo.

[yesbrazil]

2. Considero que puedes hacer la convocatoria y después en la junta acreditar el respaldo de ese 25%.
3. Si el presidente o secretario son propietarios tienen derecho a asistir a la junta y ser convocados. Pero si sois mayoría en contra, no influirá en la Junta Extraordinaria a la hora de votar. Si no fueran cualquier propietario puede hacer el recuento y reflejarlo en un acta.
4. Desde el momento que se autorice otro administrador, se le puede cesar al anterior, una vez que esté el acta definitiva se le notifica al antiguo y pagandole los honorarios hasta ese momento, no podría poner impedimento en traspasar la contabilidad, documentación, y fundamentalmente el libro de actas.

[malu_cordoba]

Debes de tener en cuenta que la convocatoria debe de hacerse en primera y segunda convocatoria, por que pueden impugnarte la junta, además la convocatoria debe de hacerse de todas las maneras que puedan llegar a conocimiento de los implicados, por experiencia te comento que en reuniones de este calibre es mejor hacer una convocatoria individual y que al hacer la entrega en mano te firmen de que lo han recibido, por ejemplo ten un listado con los nombres de los vecinos y que te firmen en ella, o si es imposible por correo certificado.
En cuanto a lo de destituir al administrador, te comento, muchos te podrán decir muchas cosas, pero en realidad estamos ante un contrato de prestación de servicios, si una de las partes no cumple o lo hace de forma maliciosa o incluso con otras intenciones, si con ello lleva aun perjuicio de la comunidad, se puede rescindir el contrato sin que haya expirado el plazo normal de un año de continuidad del contrato. Por otro lado debes de estar segura si el cobro es a mes vencido o por anticipado, debes de comunicarselo por escrito la rescisión y proceder.
Espero que te haya servido.
Malu

[wolfang]

No entiendo lo de la convocatoria individual ¿ Qué quieres decir ?
Es imposible el entregar esa convocatoria en mano, porque se trata de un Finca sita en la playa y los propietarios están a lo largo y a lo ancho de toda la Geografía Española, ¿ Que se puede hacer?. ¿ Es válido ponerlo en el tablón de anuncios de la Finca ?. Por otra parte, desconocemos los domicilios de los 79 propietarios cuyos datos obran el poder del administrador , por lo que si el orden del día va  a ser destituirle presupongo que si no se niega a faciltarnos los domicilios de los propietarios, dilatará en la medida de lo posible para que la Junta no se lleve a efecto.

¿ Qué opináis ?. Gracias a todos por vuestra inestimable ayuda y colaboración.

Saludos Cordiales

[Drop]

Si desconocéis los datos de esos 79 copropietarios, enviad un burofax al Administrador requiriendo dicha información. No le déis más datos (quiero decir, decid solo que queréis convocar una Junta).

[malu_cordoba]

La convocatoria individual es una citación que se dirige no de forma general sino a cada uno de los propietarios con todos los requisitos de la convocatoria, como te dice Drop se le puede pedir al administrador las direcciones sin darle explicaciones. En el tablón de anuncios de la Comunidad también es un sitio perfectamente legal para realizar la convocatoria. Deberías cerciorarte de que a la mayoría de propietarios le llega la convocatoria, salvo que te sea materialmente imposible su localización al menos lo del tablón de anuncios deberías de hacerlo

[wolfang]

Gracias a todos por vuestra respuestas, pero si le envío un burofax al Adminostrador, solo tendré constancia de que lo ha recibido, pero dilatará  todo lo que pueda la facilitación de esos datos, por lo que la Junta que la queríamos celebrar esta Semana Santa al tratarse de una casa que está en la playa , nos puede dar la Semana Santa del 2011 hasta que este individuo se digne facilitar dichos datos. Si no atiende las llamadas, no contesta los emails, mucho menos " oliéndose la tostada " va a ponerlo fácil .

Saludos Cordiales

[yesbrazil]

Si pones la convocatoria en el tablón de anuncios, ha de venir rubricada por el secretario de que se pone ahí con la finalidad de exposición pública, y la eventual imposibilidad de localizar a todos los propietarios. Te lo digo porque vi una sentencia en contra de comunidad, porque impugnaron la junta por ese simple detallito tan absurdo, y el juez lo estimó, anulando la junta.

[wolfang]

 A ver, si pongo la convocatoria a Junta en el tablón de anuncios , ante la imposibilidad de localizar a los propietarios, según ma apuntas, debe ir firmada y rubricada por el Secretario , que en el caso que nos ocupa es el administrador a quien queremos destituir. ¿ Creéis de verdad que el administrador se va a prestar a firmar dicha convocatoria, cuando el punto del día es su propia destitución y la del presidente ?

Espero vuestras respuestas, porque cada vez estoy más confusa...tantos requisitos cuando estos impresentables en la última junta extraordinaria de Enero, han falseado el acta de la misma , la cual no era un fiel reflejo de lo que allí se expuso,pero claro, yo no pude asistir a esa reunión y delegué en otro propietario, por lo que no sé que puedo hacer al respecto.

Todas vuestras opiniones y criterios serán bien recibidas por quien suscribe.

Saludos Cordiales

[Andrys]

Lo que yo haría:

Primero buscar los apoyos. Sin ellos nada podrías hacer. Tampoco podrás anunciar en el tablón sin ellos.

Si no puedes comunicarte, tendrás que presionar al presidente, para que facilite las direcciones. Si se niega , dejar de pagar, o cosas por el estilo. Es importante que seáis "muchos", si no puede ignoraros.   

Ir con testigos  y un escrito firmado pidiendo reunión al presidente con ese punto, y fijándole plazo. Que os firme copia. Si no lo acepta se lo mandáis por burofax, diciéndole que va a su cargo el gasto,  comunicándole que dado que se ha negado y sois mas del 25%, (propietarios (o) (y) cuotas)  le comunicáis la convocatoria.

Con el administrador lo mismo para pedir las direcciones donde él comunica a los propietarios. Si no , burofax.

Convocar individualmente si tenéis los datos, y si no en el tablón.

Y si todo falla, demanda.

 
 

[malu_cordoba]

Si el acta esta falseada, sabes que puedes impugnar el acta.

[Andrys]

Inutil, impugnar actas.  Hay la gran dificultad de demostrarlo.

El camino es que "muchos" entiendan el problema, y quieran resolverlo.
En otro caso cambiarse de casa.

[wolfang]

  Hombre agradezco tu respuesta, pero con la que está cayendo en este País, como para que la solución y única alternativa sea " EL VENDER UN CASA " tal vez, ante tan sorprendente respuesta,una de dos, ó no vives en España ó a tí directamente no te afecta la " CRISIS" en la que estamos inmersos.

[Drop]

Lo que yo haría:

Primero buscar los apoyos. Sin ellos nada podrías hacer. Tampoco podrás anunciar en el tablón sin ellos.

Si no puedes comunicarte, tendrás que presionar al presidente, para que facilite las direcciones. Si se niega , dejar de pagar, o cosas por el estilo. Es importante que seáis "muchos", si no puede ignoraros.   

Ir con testigos  y un escrito firmado pidiendo reunión al presidente con ese punto, y fijándole plazo. Que os firme copia. Si no lo acepta se lo mandáis por burofax, diciéndole que va a su cargo el gasto,  comunicándole que dado que se ha negado y sois mas del 25%, (propietarios (o) (y) cuotas)  le comunicáis la convocatoria.

Con el administrador lo mismo para pedir las direcciones donde él comunica a los propietarios. Si no , burofax.

Convocar individualmente si tenéis los datos, y si no en el tablón.

Y si todo falla, demanda.
 

Andrys tiene razón. Pero no dejes de pagar cuotas, no podrías impugnar reuniones.

1. Busca apoyos.

2. Consigue ese 25 de copropietarios, que a su vez represente el 25% de cuotas de la Comunidad.
El papel que han de firmar es el de convocatoria de la reunión con expresión del lugar, día y hora (en 1ª y 2ª convocatoria).
Puntos del día: 1. Sustitución del Administrador. Propuesta de nombramiento de nuevo Administrador. 2. Sustitución del actual Presidente y  elección de nuevo Presidente. 3. Aprobación del acta de la sesión.

3. Se lo envías por burofax (con acuse de recibo) al Administrador para que se lo comunique a los demás copropietarios.

Y te conviene ir buscando varios presupuestos de Administradores de fincas posibles, para proponer alternativas.

[Andrys]

Es que hay un tramite necesario.
Hace falta la negativa o inacción del presidente.
Y conviene poder demostrarla.

El administrador es (debe ser) un empleado de la comunidad, y así como el presidente en nombre de todos tiene acceso  a las direcciones donde se comunican con los copropietarios, vuestro representante os tiene que informar.
Y toda la documentación comunitaria está a disposición de los comuneros.

Lo de no pagar, es lo mas efectivo si sois "muchos, suficientes". Con la precaución de dejar pruebas.
Si se atreven a redactar actas "falsas", denuncia.

Y lo de cambiarse de casa, dime lo que quieras, no voy a  molestarme. Ni tienes que decirme lo rico que soy.  Pero es lo razonable cuando uno no puede convivir con un grupo. Es muy difícil llevarse mal y enmendarlo.

[wolfang]

Hola a todos de nuevo ¡ Os cuento :
Ya he procedido a enviar un burofax al presidente  instándole a convocar Junta Extraordinaria para el próximo 3 de Abril, y al administrador con las firmas del 25% de los propietarios que representan a su vez el 25% de las cuotas de participación, y de momento ninguno de los dos se ha pronunciado al respecto. Teniendo en cuenta que faltan pocos días, si el Presidente no envía la convocatoria a dicha Junta al resto de los propietarios ¿ QUE SE PUEDE HACER AL RESPECTO ?. Y si no convoca la Junta, si ambos asisten a la misma pueden asi mismo ejercer sus funciones cuando uno de los puntos del día es la destitución de ambos ?.

Como siempre, vuestras respuestas serán muy bien recibidas por quien suscribe.

Saludos Cordiales

[Drop]

Wolfang, la convocatoria la estáis haciendo vosotros, creí que lo había dejado claro. No la hace el Presidente. Cuando te decía que mandases un burofax al Administrador, es para que éste, exclusivamente, la transmita a todos los copropietarios.

Por supuesto que el Presidente y el Administrador ejercen sus funciones, hasta que sean relevados; y el Presidente cesante, como todo copropietario, puede votar.

[Andrys]

En mi opinion el unico que puede convocar es el presidente, salvo que se demuestre que no quiere.

Y por otro lado, el burofax tiene 30 dias de vigencia para recoger.

Salvo que hayas recibido el acuse de recibo.

Si lo has recibido y no ha dado respuesta, entonces tienes via libre.

Yo hubiera ido directamente, y entregrle en mano la peticion. Ahora tienes que esperar un mes. O decirte a usar este medio.

[Andrys]

Dinos exactamente en qué punto estas.