ACEPTACION HERENCIA - parte usufructo

[mari_tere]

Pido ayuda y comentarios en el tema siguiente:

Una propiedad (inmueble) a nombre de dos personas no casadas pero pareja de hecho, una (digamos A) tiene el 77% y la otra (B) el 23%.

Hay un préstamo hipotecario a nombre de A y B sin especificar porcentajes (eso no le interesa al Banco, lo único que le interesa es la garantía real sobre la propiedad).

B fallece y tiene testamento en el cual deja su 23% en usufructo a la pareja A y la nuda propiedad a sus 5 hijos.

Es un testamento hecho en España pero por súbdito británico por lo que no es aplicable la ley española, a no ser que haya disputas por parte de los hijos.

Parece ser que los hijos de B no están muy dispuestos a tragar y quieren heredar el 23% de la vivienda pero olvidarse del préstamo y pagos del mismo. 

La persona A quisiera vender pero no tiene la nuda propiedad total del inmueble y encima tiene un préstamo hipotecario al que tendrá que hacerse cargo ella sola.

Qué hacer?  Si hay sugerencias lo agradecería muchísimo.  La persona A tiene sus 80 añitos ya y tambien tiene dos hijas que heredarían su parte, pero cómo arreglar el asunto?

Por medio de Juico de Testamentaría se podría convocar a los herederos... pero están en Inglaterra y creo que quieren hacer la vida imposible a A.

Y yo me tomo todos estos asuntos de forma muy personal (ya sé que no debería hacerlo!!) y no sé por donde salir.

Gracias y un saludo.

[loboestapario]

Más bien te ofreceré mi comentario, Mari Tere, en vez de ayuda:

Desde mi prisma lógico yo veo las cosas así. A y B tienen una hipoteca sobre el bien inmueble que se establece como vivienda habitual. Fallece B y testa la nuda propiedad a sus hijos estableciendo usufructo de por vida a A.

Problemas:

El que planteas y principal, ¿Quién se hace cargo de la parte que tiene que pagar B una vez fallecido éste?
No es de recibo, que A pague algo que no es de ella, que posee pero no goza de su titularidad ni la va a gozar. De otro lado, al no poseer la titularidad al completo no puede disponer de la propiedad en aras a su enajenación. ¿Se convertiría A en acreedor de los hijos?

Creo que esta es la duda principal que hay que despejar, si los hijos al heredar la nuda propiedad están obligados a hacerse cargo de esa parte del préstamo que corresponde a B.

Nos encontramos, ya que aceptar la herencia supone el aceptar ese inventario, en el 1023 y 1024 del CC.

Si puede disfrutar de los beneficios del CC, en su 1.023 y ss, ¿Podría A dejar de pagar la parte que corresponde a B obligando a los hijos a satisfacer ese importe? Ante una negativa (690 LEC), podría A erigirse en administrador del bien y pagar para satisfacer la deuda. Una vez satisfecha, con el dinero sobrante podría comprar otra vivienda o establecer la decisión que considere oportuna.

En este caso, estamos dando por hecho que A quiere el usufructo, ¿Qué pasa si no lo quiere…?

Todo ello es una hipótesis…Y con necesidad de matizaciones de poder llevarse a cabo.

Un saludo

[mari_tere]

Gracias loboestepario, pero a ver si se anima alguien a más a dar más comentarios.  No creo que sea algo fuera de lo normal y alguien que quizás trabaje en un despacho de abogados, sabría contestar los pasos a seguir? 

El problema principal como bien dices es la hipoteca que A sigue pagando pero que quizás no pueda continuar pagando por problemas económicos pero que tampoco A quisiera que el banco se hiciera con el bien y ponerlo a subasta.... ya se sabe, esas cosas pasan.

Los herederos de la nuda propiedad del 23%, tampoco pueden enajenar el inmueble ya que el 77% pertenece a A, por lo que tendrán que aceptar que A mantenga la vivienda en usufructo o le autoricen a vender.

(A) no tiene ninguna intención de hacer uso de la vivienda sin su compañero B, pero NO PUEDE ENAJENAR sin el consentimiento de los nudos propietarios del 23% y que además no tienen ningún deseo de hacer la vida fácil a (A).  De hecho tienen unos abogados en Inglaterra que están presionando a (A) para que vaya a unos abogados asociados suyos aquí en España.

Es posible que si los nudos propietarios del 23% se niegan a pagar la parte de la hipoteca, A podría hacerse cargo del inmueble y venderlo y repartir la diferencia entre A y los nudos propietarios, pero para llegar a ese punto, habría que iniciar un  juicio mediante la demanda correspondiente (yo de procesal no tengo ni idea,  lo admito, aparte de lo que estudié para aprobar) y nos encontramos con el elemento extranjero (Inter. Privado) por lo que habrá algún Reglamento CE que regule estos temas, sé que los hay pero en la práctica hay que ir a lo mas sencillo y si es posible negociar antes que llevar el asunto ante los tribunales. 

El lunes hablaré con el banco prestamista y ver cual sería la reacción si A paga sólo su parte y el resto que se encargue el banco de reclamar...   Por lo menos el Banco tiene su Asesoría Jurídica que alguna solución darán al asunto.  Si A paga su parte, no pueden embargar el bien en su totalidad.  Digo cosas mientras voy pensando, por lo que es posible que algunas cosas que digo no tengan sentido y si es así, corregídme por favor.

Un saludo a todos.

[Drop]

Bueno.  En principio habría que suponer que los porcentajes que indicas han sido fijados en la escritura de registro del piso.

El banco sólo está interesado en cobrar su hipoteca.

Si el testador ha dejado en usufructo un porcentaje de la propiedad, la aceptación de la herencia por parte de los hijos requiere que acepten la hipoteca en el porcentaje que les toca.

En todo caso la venta del piso requeriría el acuerdo de todos, dado que la usufructuaria tiene a la vez parte de la propiedad (aparte de ser la usufructuaria).

Es más, incluso yo pensaría que a la venta del piso la usufructuaria tendría derecho al interés legal del dinero (o algo equivalente) del porcentaje del que es usufructuaria, y ello vitaliciamente.

Si la cosa llegase hasta una subasta, ella siempre podría llegar a pagar la deuda, quedarse con el piso, y reclamar la parte que le toca de la nuda propiedad (más su usufructo). Los hijos lo tendrían fatal.  El Banco en ese sentido sí que te podría aconsejar porque podrían ver la oportunidad de hacer negocio.

El Derecho inglés incluye la posibilidad del usufructo. De acuerdo con el español, el CC Artº 1005 permite instar un juicio.  Por cierto, no dices si ella es inglesa o española.

He encontrado en la web esta página (de unos abogados de Marbella!!  especializados en temas ingleses y españoles):
No puedes ver los enlaces. Register or Login

 La verdad es que yo todavía estoy estudiando Derecho y a lo mejor me lío... espero que todo te vaya bien.

Saludos

Guillermo

[qenkm]

Creo que deberias instar la acción de división de cosa común y que sea el juez quién resuelva la cuestión, un modelo de formulario lo tienes No puedes ver los enlaces. Register or Login

[qenkm]

y al tratarse de un bien inmueble tiene competencia para resolver el juez de la localidad donde se encuentre situado el susodicho.

[Lili]

Sin haber mirado la legislación al respecto diría:

1a cuestión, el préstamo hipotecario:
En el momento en que los herederos acepten la herencia tendrán que hacerse cargo del 23% del préstamo.

2a cuestión, enajenación del bien inmueble: en principio para vender tienen que ponerse de acuerdo todos los copropietarios.

Los primeros pasos: informar al banco de la situación. Si los herederos no están de acuerdo con la propietaria y usufructuaria: contratar un abogado especializado.

Creo que A no pierde nada si espera que los herederos den el primer paso. A ver,  por dónde respiran  sus abogados.

En cuanto al procedimiento judicial  consultaría con un procurador.

[mari_tere]

Como seguimiento del asunto, primero decir que A  es de nacionalidad británica y los herederos del 23% tambien son británicos (5 hijos bastante adultos ya).

El banco me ha confirmado que lo único que les interesa es la garantía que sobre la propiedad tienen por medio de la hipoteca y no les importa el porcentaje que tienen los propietarios (incluido difunto) por lo que si se dejan de pagar las cuotas del préstamo no tendrán mas remedio que ir directamente a la subasta del bien.  Muy sutiles ellos, estos bancos....

Como dice Lili, quizás es mejor ver como respiran los herederos, pero es que parece que respiran de una forma muy asquerosa y para  empezar sus abogados en Inglaterra se han puesto en contacto conmigo para que les facilite documentación (copia testamento traducido al inglés/ dirección de la propiedad de la cual era co-propietario el difunto/ saldo del préstamo hipotecario etc etc).  Esto me lo pidieron los abogados de los 5 herederos (que se nota que no tienen ni idea de lo que su padre tenía aquí en España, y que la verdad es que muy poco..) por e-mail el pasado Viernes y todavía estoy meditando sobre ello:   ¿por qué tengo que proporcionar toda esa documentación  a alguien que ni es mi cliente?  qué morro!! de momento dejo dormir el asunto hasta que se me ocurra algo.

Y por supuesto si se os ocurre algo, lo agradecería. 

Sin poner nombres y por la discreción y ética que la profesión exige, os pongo parte del correo electrónico recibido de los abogados en Inglaterra, para que veais y valoreis si estoy siendo demasiado exigente conmigo misma o si estoy siendo simplemente ignorante...  al que sepa inglés quizás se dé cuenta que lo que veo es que me están exigiendo algo a lo que no debería ni contestar, o quizás sí? y para empezar quizás debería pedir una provisión de fondos a los herederos?  porque mi pregunta es ¿a quíen represento y para quien estoy haciendo el trabajo?....

Gracias por las ayudas.
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Dear Madam


We write further to the above matter and are advised by Mrs. ..... that you are now acting on her behalf.  As you are aware we act on behalf of the executors named in the English Will of Mr.......  To proceed further with the administration of the estate we will require sight of his Spanish Will and we should be grateful if you would forward a copy by way of attachment as soon as possible together with an English translation thereof. 

 
We will also need to obtain details of any assets or liabilities which Mr...... had in Spain.  We should be grateful if you would provide these details as soon as possible.  We are aware that he had an interest in a property with Mrs. ....... although we do not have the address.  Please confirm Mr........’s beneficial entitlement with regard to the property, i.e. his equitable share thereof.  Please also confirm the amount outstanding on the mortgage as at the date of Mr. ........’s death.

We await to hear from you further.

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[Drop]

Querida Mari Tere,

Lamentablemente mis conocimientos de Derecho no me permiten ir muy allá, porque sólo estoy en Tercero, ay de mí! Pero en fin: sí que sé inglés, y te diré que la carta que te han enviado no es tan exigente como parece.  Más bien, es extraordinariamente formal; y ligeramente extraño que no insistan más en detalles de cortesía propios del inglés, eso sí.

Seguramente tendrás algún amiguete que te la traduzca entera, en todo caso, yo creo que los detalles más evidentes (la participación en la propiedad y en la hipoteca, la dirección) sí se los puedes hacer ver.  También les podrías informar sobre los gastos de transmisión y registro, y sugerirles que nombren un representante si les apetece.   En cuanto a lo de mandar una traducción completa del testamento al inglés, me parece una petición un poco ... por su parte; si no saben español, que se busquen un trauctor jurado que en Inglaterra también los hay.  Escanea el testamento y se lo mandas, y punto.  Y que ellos te manden una copia del testamento británico.

Insisto  en que en el derecho inglés se admite la posibilidad de dejar un usufructo.

Problemas adicionales:

a) ¿El testamento inglés es posterior al español?

b) Dada la carta, parece que son ingleses; el detalle tiene su curiosidad porque el derecho escocés podría ser diferente.

c) Detalle fundamental: ¿qué consta en la inscripción del piso en el Registro de la Propiedad? ¿Te has hecho ya con una copia?

Te adjunto una traducción (creo que aceptable) de lo que pones

Estimada Señora,

Le escribimos a Vd. en relación con el asunto arriba referenciado. La Sra. ....,  la cual nos ha indicado que Vd. la representa. Como sabrá, actuamos en representación de los herederos indicados en el testamento inglés del Sr. ....

Para continuar en nuestro trabajo de administradores de la herencia, necesitamos conocer su testamente español, y le estaríamos agradecidos si nos lo pudiera enviar como archivo adjunto en su respuesta tan pronto como sea posible, junto a una traducción al inglés del mismo.

 También necesitamos conocer detalles de los bienes y deudas que tuviera Mr. ... en España.   Le agradeceríamos que nos proveyese con estos detalles tan pronto como sea posible.  Tenemos entendido que tenía un interés conjunto en una propiedad con la Sra. ..., si bien desconocemos la dirección.  Le rogamos que nos confirme los derechos del Sr. a dicha propiedad, esto es, la parte proporcional que le correspondiese de la misma.   Así mismo, le rogamos que nos confirme que la cantidad remanente de la hipoteca a día de la fecha del fallecimiento del Sr. ...

A la espera de sus noticias,


Pues eso, Mari-Tere.  Espero que todo te vaya bien. Piensa que a ellos les interesa solventar el asunto tanto como a tu cliente.

Guillermo

[mari_tere]

Gracias Guillermo,

Perdona si te molesto con mis comentarios, pero da la casualidad que el inglés es una lengua que conozco muy, pero que muy bien, podría decir que si no materna, casi casi, por lo que creo que eres tú el que no hayas asimilado  muy bien lo de "extraordinariamente formal" o quizás sea por lo que dices que todavía no has superado tercero (pero te deseo que sigas hasta el final de la carrera!).  Por supuesto que no necesito ninguna traducción...., y esa no era mi intención cuando plasmé el e-mail que me enviaron.

Estos abogados en Inglaterra se las están dando de listos, y precisamente creyendo que el que está aquí no se entera, porque, si tan listos son, por qué no se buscan la vida y piden un certificado de últimas voluntades? y sobre el resto tambien pueden buscarse la vida,  lo pueden hacer ellos tanto como yo lo puedo hacer desde aquí. 

En fín, no me enrollo más sobre el tema del inglés y muchas gracias por tu interés.

Un saludo.

[Lili]

En primer lugar la traducción nos ha venido muy bien a los que quieren seguir ayudando en este caso. Con mis conocimientos de inglés percibo la carta poco profesional para un "english solicitor"pero en principio sin mala intención.
Ni caso a lo de la traducción en inglés que es una exigencia "tipical english".
Propongo facilitarles la información que a tu cliente le interesa: que paguen la parte del préstamo que les corresponde.
Considero que el testamento español lo deben conocer los herederos.
......y a ver por donde respiran.

[mari_tere]

Para los que sigais interesados en el tema, os copio lo último, el e-mail mío a ellos y la respuesta que me han enviado y que encima.... viene de nombre diferente del primer abogado y de la misma empresa.....ahora será uno de los asociados y el siguiente me imagino vendrá del socio de la firma de abogados (associate and partner para los que leais a John Grisham).    Bueno, esto es para troncharse.. seran gil.......!! Y por cierto tengo de buenas fuentes (el Colegio profesional y otros compañeros) que no tengo ninguna obligación de proporcionar ninguna información y menos cuando me la piden de esa forma!!!

Hala!! a coger diccionario y a traducir, que siempre es bueno, o quizás algún alma caritativa como Guillermo os la tradúzca, pero creo que es un esfuerzo que debeis hacer vosotros.

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Dear Mrs Z.......,
 
Thank you for your communication concerning our respective clients.
 
As you are aware I act on behalf of Mrs .......

I have no obligation to provide details to your clients in the matter at hand without proper and explicit authorisation from my client.
 
Should you consider to direct your clients to a lawyer in Spain, and as long as your clients instruct their lawyers to approach me, I would be happy to supply details directly to their laywers with the corresponding charges for my services.
 
At the moment the only information I can give you is that Mrs. ............. is 77% owner of a property in Spain, and that Mr. ....... bequeathed in a Spanish will to Mrs......  the  23% as a right of use for life.  There is a bank mortgage on the property, which will have to be paid by the heirs in proportion to the percentage of ownership.
 
Also there will be taxes due to the Inland Revenue in Spain once the heirs agree to accept the inherintance, the time limit being   26th June 2006 before surcharges or sanctions for non-compliance are due.
 
Yours sincerely,
 
 
Maritere ........
Abogado/Lawyer
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RESPUESTA hoy mismo unas 5 horas más tarde
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 05 April 2006

Our Ref:   

Dear Madam

 

Re:      The late ..........................


We write further to your E Mail of 5th April 2006.

 
Our understanding was that Mrs. ...... had no issues regarding the supply of a copy of the Spanish Will of Mr........ to ourselves and we would be grateful if you would take your client’s instructions on this point as soon as possible.

 
Yours faithfully,

G. T.......

S........(Nombre firma abogados)

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El caso es que mi cliente NO QUIERE PROPORCIONAR nada a los abogados de los hijos y por supuesto no me va a autorizar a que remita ninguna documentación..    A mí eso de que lo "haga" lo antes posible no me parece de muy buena educación ni en español ni en inglés, o sea que se van a quedar a cuadros porque no pienso contestar hasta que me envíen a Scotland Yard.... Estos ingleses se creen que somos unos gilipollines los españoles y que nos pueden amenazar para que nos manchemos las braguitas (en mí caso..), pero no saben con quien se están metiendo... Y lo bien que me lo estoy pasando a su costa!!

Y por cierto, yo como sé que el testamento que tengo es el último del Sr.?? aunque se lo enviara, ello no implicaría ser el bueno.  Para ello estoy haciendo yo los trámites oportunos, pero no me van a acoquinar con sus modales típicos ingleses...de buena educación.   
Un saludo y que lo disfruteis.

[Lili]

Si te sirve de algo te dejo mi opinión:
En este negocio hay que ser mas 
Es un decir a mi me pasa lo mismo a veces.
No veo la amenaza de parte los "associates & partners"
No estás obligado a nada y si tu cliente no quiere , pues no proporciones  nada.
Te han pedido la información siguiendo siempre las instrucciones de tu cliente, quedando agradecidos al ser lo más pronto posible...nada más.
Tampoco veo ningún problema en que un bufete disponga de socios especializados y a todos los niveles. Así funciona la abogacía en todas partes. Hasta ahora no se han expresado de forma  despectiva aunque representen una firma grande.
Creía que tu cliente va a tener problemas con el banco o no quiere hacerse cargo de la totalidad de los pagos de hipoteca. 

[mari_tere]

Gracias Lili por tus opiniones, sin embargo, sigo pensando que están exigiendo y siendo despectivos con la profesión aquí en España.  Y me explico, si quisieran ayuda por parte de un compañero, no lo pedirían de la forma que lo están haciendo.  Tambien sé y sabía que la firma de abogados en particular se dedica a temas criminales (que nada tienen que ver con mi clienta sino con algunos de los herederos)  No he puesto nombres porque no es muy ético, mas bien lo contrario.  Cuando en una firma de abogados alguien se hace cargo del caso, suele ser el/la misma que lleva el seguimiento del asunto y no se lo pasa a otros del bufete así como así y en cosa de horas.

Por último, si tan listos son y sigo insistiendo en que van de listos por la vida, cómo es que no saben que hay un Registro Central donde solicitar las últimas voluntades?  Cómo no saben que existe un Registro de la Propiedad donde aparecen los bienes y gravámenes del difunto?.  Ello es porque en Inglaterra no tienen acceso (ni existe el Registro de  últimas voluntades para empezar, y parece ser que encima no localizan el testamento hecho en Inglaterra del fallecido!!) a dicha información y datos.

No me importaría en absoluto (siempre con la autorización de mi cliente por supuesto) colaborar y cooperar en su trabajo, pero para ello deberían pedirlo y solicitarlo de forma diferente a como lo están haciendo.

El banco donde está el ptmo hipotecario me ha proporcionado todos los datos que necesito para exigir la parte correspondiente a los herederos.  No es exactamente como implicas Lili, que mi cliente no quiera pagar el préstamo, sino que considera /y yo tambien,  que si no puede enajenar el inmueble por ser parte usufructuaria, tampoco quiere hacerse cargo de todo el préstamo, lo cual corresponde a los heredereos de la nuda propiedad.

Por lo tanto y a no ser que venga Scotland Yard a hacerme una visita (y no me extrañaría debido a que hay dos herederos con sentencia o imputación de delitos criminales y por mi parte encantada de ver a unos policias ingleses) no pienso contestar a los e-mails hasta que mi clienta me dé las instrucciones oportunas.  Y por cierto la tengo al corriente de todas las comunicaciones, no es por decisión mía lo que tengo y no tengo que hacer.

Un saludo y gracias de nuevo por las opiniones.

[luisgo]

Quizás la solución sea mas sencilla de lo que parece, ellos mismo te solicitan que les informes de los bienes y las DEUDAS del de cuius.
Yo no me olvidaría de informarles que sobre ese 23%  de propiedad, pesan tanto un usufructo como una hipoteca.

[tuno]

Tanto en Inglaterra, como en USA por el sistema de Derecho abierto que tienen y la forma agresiva de sus juzgados, en que la jurisprudencia se dicta asi .... no me extraña los tonos .... efectivamente debian ser mas educados y respetuosos  porque Spain is different

[mari_tere]

Hola!

Me ha sorprendido ver que algunos siguen dando opiniones respecto a esta consulta legal, pero me he alegrado mucho, sobre todo porque el asunto no ha terminado todavía.

Desde que los abogados en Inglaterra de los presuntos herederos me reclamaron "de mala forma" (por lo menos así lo interpreté yo), información y traducción etc etc a lo cual respondí que yo no actuaba en nombre de ellos y que necesitaba la autorizaciòn de mi cliente, bueno, pues desde entonces no he sabido de ellos ni recibido ningún otro e-mail ni comunicación de ningún tipo.  Por parte de mi cliente, sigue insistiendo en que no debo proporcionar ninguna información a los abogados de los herederos.

Pero pienso que el tema se debe zanjar cuanto antes, por lo que tendré que sugerir a mi cliente que me autorice a "llamar" a los herederos a la herencia, porque de lo contrario, ni se liquidan los impuestos de sucesiones, ni mi cliente puede enajenar la propiedad, pero al mismo tiempo, sigue pagando la hipoteca ella sola!!

Alguna idea más por parte de alguien que haya pasado por un caso similar?  y ¿cómo y cuánto se les ofrece para comprarles la nuda propiedad del 23%?  La teoría está muy bien pero cuando te enfrentas con la práctica me veo muy verde. 

Un saludo a todos y suerte para los próximos exámenes que ya se acercan y los nervios empiezan a marear el cuerpo, lo sé por compañeras que todavía están en ello.