En mi humilde opinión creo que el quid de la cuestión está, principalmente en la
naturaleza de las arras y subsidiariamente en la condición.
Empiezo por lo segundo. Tengo que decir, antes que nada, que yo necesité siete u ocho
lecturas para darme cuenta de que la condición en sí no es la obtención de la
recalificación, sino la firma de la escritura y el pago del precio restante una vez obtenida
aquella, es decir que lo que quedaba condicionado es la consumación del contrato,
sirviendo el hecho de la obtención de la recalificación como plazo, no como condición en
sí. Un ejemplo: Paco permuta a Pepe –constructor- un solar de su propiedad para que
éste construya en el plazo de dos años un edificio y una vez terminado le entregue a
aquel, en pago de dicha permuta, un determinado piso. La condición es la construcción y
la entrega del piso y los dos años en plazo para hacerlo. Pues bien, en este contrato es
la obtención de la cédula lo que hace de plazo y la firma de la escritura con la entrega
del precio restante la condición. Si no observamos esto nos puede pasar lo que dice
Víctor que a él le paso –y reconozco que a mí también-, que ¿de dónde se saca la
Audiencia en su sentencia (junio de 2006) que han pasado cuatro años si la
recalificación se obtuvo en 2005?, pues precisamente de lo que antes os decía, porque a
lo que se está refiriendo la Audiencia es a que todavía no se ha dado cumplimiento a la
condición, todavía no se ha consumado el contrato –firma y entrega-. Esto último lo
digo por aclarar lo que expone la Audiencia y el entuerto de fechas, pero en realidad es
irrelevante porque el plazo para dar cumplimiento a la condición ya ha pasado, y por
ello es por lo que Hilario solicita, entre otras cosas, en su demanda, que se otorgue la
escritura, porque dicho plazo (2005, no dice el mes), ya se ha cumplido. Por dicha causa
es también por lo que la sentencia de primera instancia (13 de diciembre de 2005), le da
la razón y ordena que se realice la escritura.
Las arras, la cuestión principal. Lo que los vendedores entienden es que hasta que se
produzca esa condición ellos pueden resolver unilateralmente el contrato pagando el
doble de la señal entrega, es decir, ellos argumentan que el contrato existe pero
suspensivamente condicionado a que se firme la escritura una vez obtenida la
calificación, pero que mientras tanto ellos pueden resolver unilateralmente el contrato -
arras penitenciales-. Hilario, lo que argumenta es que esa cláusula de indemnización
recíproca que hay en el contrato es para después de expirado el plazo, es decir, que es
para el caso de que no se consuma la compraventa una vez obtenida la cédula de
recalificación, en resumidas cuentas, que son arras penales. En definitiva, que el origen
de todo esto está, desde mi punto de vista, en el modo en entender el inciso “En el
supuesto que la compraventa no se realice en el plazo convenido…”. Hilario para
fundamentar sus pretensiones interpreta esta frase, como: “En el supuesto de que no
se firme la escritura y se haga entrega del resto del precio, una vez obtenida la
recalificación…”, si es por culpa mía tú quedas lo que yo he entregado como señal y si
es por culpa tuya me entregas el doble - arras penales -.
Si la verdadera intención de ambas partes hubiera sido dotar a dicha señal de
naturaleza “penitencial” tendrían que haberlo pactado así o por lo menos haber medito
por ahí un párrafo o un inciso de desistimiento. No es lo mismo incumplir que desistir.
Como os decía, todo esto es a mi entender, claro, y una vez releída la sentencia en mi
casa otras siete u ocho veces. En el examen en sí puse todo esto pero en no más de
cara y media de un folio y escritas a lo Carl Lewis, ya que cuando más o menos pillé -
si es que lo pillé- todo ese entuerto, me miré el reloj y eran menos veinte.
Esperemos que la cátedra sea algo benevolente.
Suerte a todos.
