venta a futuros de una herencia

[violetarosa]

Mi abuelo construyó una casa sobre un terreno que compró de palabra pero no legalizó la venta ni en la notaría ni en el registro. (Yo de esto me entero la semana pasada). Mi´madre tiene varios hermanos para repartir la herencia que dejó mi abuelo hace cuarenta años que murió. Mi madre muere poco después y yo le vendo a un tío mío mi parte de la casa cubriendo un papel sin testigos, pero nunca se llevó a la notaría ni al registro. Yo como veo que la casa está cada vez en peores condiciones querría comprarla, pero no me la venden. Es más me dicen que lo que hice fue una venta a futuros y que me pueden acusar de estafa. Me quedo boquiabierta, porque yo ofrecía lo que me habían pagado y los intereses, solo con el fin de arreglar la casa que es para mi un bonito recuerdo.
Me pregunto:
¿Cómo no tienen ganas de legalizar el suelo yo estaré inmiscuida en este tema mientras no se arregle o hay manera de zanjarlo?
Si quiero que me devuelvan mi parte, aunque yo tenga que indemnizar puedo requerirlo. A cuanto ascendería la indemnización.
Que perjuicios pueden tener mis hijos con este tema si a mi me pasa algo. Gracias

Se que me ayudareis y os lo agradezco

[jbr]

Hola:

  Lo primero que hay que saber cuando se habla de Derecho de sucesiones en España es la Vecindad civil del causante, para saber el Derecho aplicable. En este caso no se dice nada.

  Si fuese vecindad civil común, sería de aplicación el CC, en mi opinión lo primero que habría que averiguar son los bienes que forman el caudal relictico del causante, tanto los registrales, como los que conste en documento privado, verbal, etc. Las propiedades registrales no tendrán problema, respecto a las no registradas, habrá que reanudar el tracto sucesivo.

“ Mi abuelo construyó una casa sobre un terreno que compró de palabra pero no legalizó la venta ni en la notaría ni en el registro. (Yo de esto me entero la semana pasada).

  Aquí puedes tener un problema, que es construir en terreno de otro, todo dependerá las pruebas, aunque si hace más de treinta años, se podrá alegar usucapión extraordinaria,

Cuando muere tu abuelo, por lo que puede deducir no se hace el reparto de la herencia y por lo que puedo deducir, tampoco cuando muere tu madre. Por lo que en principio haces una venta de cosa ajena a tu tío, el único que te podría reclamar sería tu tío, dependiendo si ha prescrito o no la acción para ello.

 Mientras no se resuelva la herencia de tu abuelo, no podrás resolver la herencia de tu madre, una vez resuelta ésta podrás vender lo que te corresponda.

  En las herencias se está inmiscuido si uno quiere, con no aceptar la herencia, o aceptar a beneficio de inventario es suficiente.

  Saludos,
  jbr

[violetarosa]

  Perdona JBR pero ¿cuanto tardaría en prescribir la venta que yo le hice a mi tío? Han pasado ya 17 años y no sé mucho de prescripción de sucesiones. Por eso quisiera saber cuanto es el tiempo de prescripción de esa venta y si yo me puedo volver atrás y con qué consecuencias, ya que me da mucha pena ver el inmueble de la forma que está por falta de atención. Nadie quiere solucionar la herencia de mi abuelo, ni comprando ni vendiendo, por lo que creo que es un problema de difícil solución para mí. Gracias por todo y perdonad por mi dificultad de comprensión en este tema.

[jbr]

Perdona JBR pero ¿cuanto tardaría en prescribir la venta que yo le hice a mi tío? Han pasado ya 17 años y no sé mucho de prescripción de sucesiones.

Los contratos de ventas no prescribe, no sé a qué te refieres.

Por eso quisiera saber cuanto es el tiempo de prescripción de esa venta y si yo me puedo volver atrás y con qué consecuencias, ya que me da mucha pena ver el inmueble de la forma que está por falta de atención. Nadie quiere solucionar la herencia de mi abuelo, ni comprando ni vendiendo, por lo que creo que es un problema de difícil solución para mí. Gracias por todo y perdonad por mi dificultad de comprensión en este tema.

Hola violetarosa:

  Según el art. 1965 del CC: No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas.

  Por lo tanto, una vez que se sepa cuál es el caudal relictio del causante, y los herederos del mismo, se puede ejercer la acción de partición de herencia y el juez dirá y repartirá a cada heredero lo que crea por conveniente.

  Dicho lo cual, lo primero que tendrías que hacer es poner en claro, los herederos, los bienes.  Después reanudar el tracto sucesivo, hasta que coincida al verdad registral con la verdad real y la verdad jurídica. Después ver la solución de la venta de cosa ajena, puesto que cuando vendiste no eras propietario, (el único que le puede perjudicar esto es al comprador y él verá).

  Una vez puesto todo eso en claro y en el registro de la propiedad está todo correcto, habría que ir a la partición de la herencia. Esta sería la secuencia lógica, aunque como no tengo experiencia práctica, no sé si todo eso se puede realizar a la vez.

  Saludos,

 jbr

 

[palangana]

Dicho lo cual,

 jbr

 

Un Abogado de Sala viene de camino...

jeje

[violetarosa]

Perdona JBR pero ¿cómo podría perjudicar al comprador el hecho de yo no ser propietaria? ¿y a mi? La verdad es que me quedó un "marrón" del que no veo la posivilidad de desligarme. Si quiero comprar no me venden, si quiero vender no me compran.  Y si voy al juzgado no sé cómo podría perjudicarme el haber firmado un papel de venta que no me correspondía a mi, sino al usufructuario. La verdad es que las herencias o te las dejan bien repartidas y bien legalizadas o sino son un coñazo (perdón por la expresión) Gracias por vuestros consejos

[jbr]

Perdona JBR pero ¿cómo podría perjudicar al comprador el hecho de yo no ser propietaria?
Si el que vende no es propietario, se realiza una venta de cosa ajena, se habrá tenido que hacer en documento privado, puesto que si se llega a realizar ante notario, él habría lo debería haber advertido, pero lo que es seguro que no ha sido clasificada por el Registrador, en definitiva, que no está registrada la compraventa en el Registro de la propiedad. Eso significa que el contrato únicamente tiene eficacia inter-parte y no erga omnes, por lo que el propietario registral puede vender y el comprador que te ha pagado a ti, se queda sin nada, sin dinero y sin parte,

¿y a mi? A tí, pues que el comprador te demande por venta de cosa ajena

La verdad es que me quedó un "marrón" del que no veo la posivilidad de desligarme. Si quiero comprar no me venden, si quiero vender no me compran. 

Eso se soluciona, instando la partición de la herencia

Y si voy al juzgado no sé cómo podría perjudicarme el haber firmado un papel de venta que no me correspondía a mi, sino al usufructuario.

El usufructuario no puede vender nada, vamos a no ser en casos especiales que lo autorize el título


  La verdad es que las herencias o te las dejan bien repartidas y bien legalizadas o sino son un coñazo (perdón por la expresión) Gracias por vuestros consejos

[jbr]

Hola:

  He seguido analizando el asunto planteado y tengo que estudiarlo mejor, a ver si tengo tiempo y te comento algo al respecto.

  Saludos cordiales,

jbr

[jbr]

Hola:

  Analizando de nuevo el problema planteado tengo que decir que al igual que ocurre en el supuesto de corpopiedad ordinaria, la situación de indivisión de la comunidad hereditaria, (es esta  la situación en la que se encuentra en estos momentos la herencia de tu abuel, o sea, en herencia yacente),  no priva a todos y cada uno de los coherederos de la posibilidad de enajenar, ceder o gravar su cuota hereditaria.

  Dicho lo anterior, cualquier heredero puede transmitir o enajenar a un tercero su derecho hereditario abstracto.. El alcance efectivo de dicha transmisión queda supeditado a la futura partición de la herencia, el derecho hereditario abstracto no otorga facultad sobre los bienes concretos, ni cuotas sobre el conjunto de los bienes.

  Por ello, lo que has realizado ha sido una enajenación de tu cuota en abstracto, aunque le hayas llamado compraventa de una parte de la casa,. En definitiva que si vendiste tu parte de la herencia a tu tío, tu tío ocuparía la condición de heredero de su parte que le corresponde por tu abuelo y ocuparía la posición patrimonial que te corresponde a ti, no la condición de heredero que eso no se puede enajenar al ser un derecho personalísimo e intransferible.

  Resumiendo, que debes solucionar la herencia de tu abuelo, normalizar el caudal relictio, después normalizar la de tu madre, después la persona que le vendiste tu parte hereditaria ocupará tu posición patrimonial en la herencia, con lo cual tú no tienes nada que decir en la herencia, ya que has enajenado tu parte patrimonial.

  Otra cosa es que quieras adquirir el bien, pero en principio tal como lo veo, eres un tercero ajeno y si los propietarios no quieren vender, pues no lo harán.

  Claro es, toda esta opinión es sin ver un “maldito” documento e intentado deducir la situación en la que se encuentra el caso.

  Saludos,

 jbr