Derecho Sucesiones y Ley arrendamientos urbanos ¿cual prevalece en este caso?

[AnaBeige]

Hola ,  soy una compañera vuestra que de repente tiene una duda sobre derecho de sucesiones y alquileres, os presento el caso :
 
Un padre tiene pongamos que 2 casas.  También tiene 3 hijos.  Pero uno de los hijos,  vive de alquiler en una de sus casas.

 Cuando el padre fallece, en testamento, dispone a los tres hijos por partes iguales en todo.  Eso significa,  que de las 2 casas, se repartirían entre los 3 hijos a partes iguales (en su sentido monetario),  pero al estar uno de los hijos de alquiler en una de ellas, durante más de cinco años,  también le corresponde por ser inquilino,  su derecho a no “expulsarle” de la casa en la que vive de alquiler,  que sin embargo habrá que repartir ente los tres hermanos.  ¿Qué derecho prevalece?, ¿sucesiones? ¿arrendamiento?  Como se procedería entonces.  gracias

anaccapote@gmail.com

[Drop]

Pero al estar uno de los hijos de alquiler en una de ellas, durante más de cinco años,  también le corresponde por ser inquilino,  su derecho a no “expulsarle” de la casa en la que vive de alquiler

¿De dónde sacas eso?

[manuelk0]

Si tiene 3 hijo y 3 casa pues asunto resuelto que el inquilino se mude a la casa que le corresponde y aqui paz y en el cielo el padre.
En cuanto a la prioridad. Es el derecho sucesorio pero este debe de tener en cuenta las obligaciones que ya tenia el difunto padre.
Explico: En el caso del inquilino, tendria dos opciones:
1.- Seguir con el contrato y por lo tanto no ocurriria nada
2.- Que al hijo que le corresponde la vivienda quiere recuperarla con el fin de vivirla o venderla.
     Ante esto hay dos apreciaciones:
     a) Tendria que indenizar al inquilino, asi como cubrir todos los gastos que le ocasione el buscar
otra vivienda (siempre que los hechos esten en el plazo del contrato)
     b) Seguir con la relacion contractual que no podra modificar hasta que no se cumpla la del presente contrato.

pd. no tengo el CC a mano por lo que me ahorro la exposicion normativa

[palangana]

pd. no tengo el CC a mano por lo que me ahorro la exposicion normativa

 

Iura novit curia.

[manuelk0]

Ese principio es para los jueces.
Aun no he llegado a tal extremo. Pero incluso se puede explicar un desarrollo juridico sin tener la normativa a mano. Pero si de su angustia se hace no se preocupe, pues mañana le expongo el citado argumento con su normativa y jurisprudencia, asi como la correspondiente doctrina

                                                Caray siempre llueve en invierno

[Gem-Mas]

Hola ,  soy una compañera vuestra que de repente tiene una duda sobre derecho de sucesiones y alquileres, os presento el caso :
 
Un padre tiene pongamos que 2 casas.  También tiene 3 hijos.  Pero uno de los hijos,  vive de alquiler en una de sus casas.

 Cuando el padre fallece, en testamento, dispone a los tres hijos por partes iguales en todo.  Eso significa,  que de las 2 casas, se repartirían entre los 3 hijos a partes iguales (en su sentido monetario),  pero al estar uno de los hijos de alquiler en una de ellas, durante más de cinco años,  también le corresponde por ser inquilino,  su derecho a no “expulsarle” de la casa en la que vive de alquiler,  que sin embargo habrá que repartir ente los tres hermanos.  ¿Qué derecho prevalece?, ¿sucesiones? ¿arrendamiento?  Como se procedería entonces.  gracias

anaccapote@gmail.com

Si no recuerdo mal, los arrendamientos se renuevan cada año, así que se puede esperar a que termine el contrato. Y no creo que merezca indemnización del propietario, pues sería como aceptar que puede indemnizarse a si mismo, 
Estoy suponiendo que las casas están indivisas.

Saludos

[palangana]

Pero si de su angustia se hace no se preocupe, pues mañana le expongo el citado argumento con su normativa y jurisprudencia, asi como la correspondiente doctrina

                                                Caray siempre llueve en invierno

Espero entre tanto impaciente estimado compañero...

                                              Caray y a veces hasta nieva.

                                          (Derecho o Leyes de la naturaleza)

[manuelk0]

Si no recuerdo mal, los arrendamientos se renuevan cada año, así que se puede esperar a que termine el contrato. Y no creo que merezca indemnización del propietario, pues sería como aceptar que puede indemnizarse a si mismo, 
Estoy suponiendo que las casas están indivisas.

Saludos

Estimada Gema, Yo no soy adivino, pues en caso de que asi fuera, sinceramente me haria un par de quinielas pues mi economia ya esta tambaleandose. Los hechos que se exponen a esos son los que me remito. Que la vivienda sea indivisa , que se haga contrato a si mismo todo esto son elementos adheriente al caso y por lo tanto no tratan el objeto de fondo.

En cuanto a los contratos pueden hacerse incluso superior al año. Si las parte asi lo acuerdan.

pd. estoy ultimando el escrito para Palangana sobre este asunto

                                                 un saludo

[Gem-Mas]

Estimada Gema, Yo no soy adivino, pues en caso de que asi fuera, sinceramente me haria un par de quinielas pues mi economia ya esta tambaleandose. Los hechos que se exponen a esos son los que me remito. Que la vivienda sea indivisa , que se haga contrato a si mismo todo esto son elementos adheriente al caso y por lo tanto no tratan el objeto de fondo.

En cuanto a los contratos pueden hacerse incluso superior al año. Si las parte asi lo acuerdan.

pd. estoy ultimando el escrito para Palangana sobre este asunto

                                                 un saludo

Me parece que no te atienes a los hechos. Son 2 casas, no 3. Y tienen dos opciones:
- venderlas directamente y repartirse el dinero a partes iguales,  o
- repartirse las casas, y los hermanos no son tontos, supongo, y no van a quedarse con la casa arrendada y dejarle a él, al arrendatario, la propiedad libre de parte de la otra casa que no tiene cargas. De ahí eso que escribí de que tendría que autoidemnizarse.
Saludos

[Drop]

La solución más fácil es esa, vender las tres casas, o bien adjudicársela cada hermano pagando a los demás el exceso de valor, si lo hay.

Ahora bien, ¿y si el hermano arrendatario quiere seguir como tal? En tal caso, habría que vender dos casas, y mantener la propiedad indivisa de la tercera hasta que termine el contrato.

En realidad es que no prima ninguna de las dos normas (arrendamientos urbanos y sucesiones); hay que conjugar las dos. 

[nolo]

Si no entiendo mal son dos casas ¿no?no tres.

[Drop]

Cierto, Nolo.

Pues lo dicho.  Como el contrato de arrendamiento tiene vigencia hasta su término, independientemente de quien sea el propietario, entonces los hermanos tienen la propiedad de una primera casa, entre los tres, y de una segunda, sólo que en este último caso la posesión la tiene el arrendatario, que resulta que es uno de los hermanos.

Lo más fácil es esperar al término del contrato, desde luego.

[manuelk0]

Si no entiendo mal son dos casas ¿no?no tres.

Bueno siendo 2 o 3 o 50 casa si hay un contrato de arrendameinto sobre alguna de ella y esta se ha dado en herencia. Se cumple el contrato de arrendameinto hasta su plazo final y si no se aprecian dos cuestiones:
1.- la ruptura unilateral, que llevaria a la indenizacion y el pago de daños y perjucios que se le ocasionan
2.- Que cuando se cumpla el plazo de contrato del arrendamiento estime 15 dia ante o un mes ante la no voluntad de renovarle y aqui paz y en el cielo mucha tierra

                                               me piro que se me va el tren

[palangana]

                                               me piro que se me va el tren

Estimado no te olvides los códigos normativos con las prisas 

[manuelk0]

Estoy en ello. Pero ahora me tiene ocupado algo mucho mas importante que esto. Evitar con un grupo mas de cuidaddanos-as  un desahucio injusto. Pero te expondre el trabajo con su normativa y t odo lo prometidos en su momento.
Hay que priorizar las obligaciones.

[AnaBeige]

Matices del caso que he expuesto yo misma:

Para Drop :  No se puede expular a un inquilno de alquiler así porque si,  sin causa de fueerza mayor o porque legalmente prevalezca.

Para Gem-Mas :  El problema del "contrato" de alquiler,  es que ¡¡no hay tal contrato¡¡,  teniendo en cuenta digamos el amor fraternal,  es un acuerdo de palabra,  donde legamente el hijo ha pagado su alquiler todos los meses,  y esto es demostrable por los ingresos y tal,  pero no existe un contrato legal¡¡,  aunque supongo se da por válido el contrato verbal.

Para ManuelKO  :  No tener el código a mano...  ay ay aya... que somos casi jurístas¡¡¡

En General:  El problema de reparto de casas es que el inquilino de alquiler vivie en la de canarias, la otra está en MAdrid, lugar deresidencia de los otros dos hermnaos...  Pero bueno,  aquí si serviría el "apaño o compensación" económica entre las casas.


Me lucubraba la cabeza,  que si por ser inquilido,  tendría algún derecho "por encima", del derecho de sucesiones , y en ese caso de que tuviera un derecho por encima o a parte del hereditario por legitimas,  tuviera que colacionar dicha casa.....  es decir, si la casa de alquiler, estaría "fuera" de la suma del patrimonio del padre (no recuerdo la palabra) y esa casa en caso de que por ser inquilino le correspondiera como Legado o donación imputado a su parte de la legítima,  según artículo 819. y según artículo 821, en caso de que superase lo que correspondiera por valor de legítima otorgar a los otros dos hermanos la diferencia,  (si fuera el caso).

un saludo.

[Gem-Mas]

A tu último párrafo: se pueden colacionar las donaciones, pero aquí no consta que haya habido una donación de la casa. Por lo tanto, su situación en la herencia es la misma que la de sus hermanos.
Lo lógico es que se tasen las casas, y si él quiere quedarse con ella, que pague a sus hermanos la diferencia.
Saludos

[manuelk0]

Todavia estoy en presentar el comentario prometido, pero es que no hay jurusprudencia alguna para este caso y mas bien estaria en la linea de Gema.
aunque si nos vamos a la ley de arrendamiento urbano, tengase en cuenta que hay un contrato y por lo tanto debe de cumplirse lo acordado, lo que en tal caso se podria esperar a la finalizaciondel contrato de alquiler, pero entrariamos en otra fase que seria que siendo el inqulino tambien parte del pastel y si quisera seguir como inquilino y asi se le permite en el contrato presente me temo que llegar a un acuerdo de todas las partes o a los tribunales.
Pues no se le puede echar por reinversion de la propiedad, ya que este tiene una doble funcion: es inquilino y a su vez medio propietario de la misma.
joer espero que no pongan casos de estos en los practicum presenciales....

                                                               un saludo

[Drop]

Matices del caso que he expuesto yo misma:

Para Drop :  No se puede expular a un inquilno de alquiler así porque si,  sin causa de fueerza mayor o porque legalmente prevalezca.

Para Gem-Mas :  El problema del "contrato" de alquiler,  es que ¡¡no hay tal contrato¡¡,  teniendo en cuenta digamos el amor fraternal,  es un acuerdo de palabra,  donde legamente el hijo ha pagado su alquiler todos los meses,  y esto es demostrable por los ingresos y tal,  pero no existe un contrato legal¡¡,  aunque supongo se da por válido el contrato verbal.

AnaBeige.  Por supuesto que a un inquilino se le puede echar llegado el término del contrato.

El contrato verbal es válido. Ahora bien. ¿Cuándo empezó? La fecha es fundamental porque determina la ley aplicable.  Supongamos que se rige, que es lo más probable, por la ley actual. Pues bien. El artº 9.2 de la Ley 29/1994 determina que el contrato celebrado sin fecha se presume celebrado por un año, con derecho a prórroga legal hasta los cinco.

Pasados tales cinco años, de acuerdo con el artº º10, la siguiente renovación es por tres años más. De haber una nueva renovación tácita, yo entendería que se renueva de nuevo por el plazo máximo de cinco, luego de nuevo tres, y vuelta a empezar.

No se trata, pues, de si las leyes de sucesiones -incluidas en el Código Civil- tienen preferencia o no sobre las leyes de arrendamientos urbanos. De hecho, si acaso, la tiene la segunda, por ser una lex specialis, pero no es eso.  Se trata de que en las leyes de sucesiones se respetan ls cargas y derechos de los bienes heredados. O, lo que es lo mismo, ese contrato de alquiler debe ser respetado, si el inquilino lo desea, y los arrendadores quieren, y todo ello de acuerdo con los términos del contrato derivados de la ley aplicable.

Que es lo que se trata de aclarar, por cierto.

[Gem-Mas]

En este caso, todo se reduce a la buena o mala fe que tengan los herederos. Porque si el de Canarias se pone borde y exige seguir con el alguiler durante años, entonces nada impide a sus hermanos ocupar gratuitamente la casa de Madrid, y esperar a que sea el de Canarias el que inste el reparto de la herencia, y eso sin dejar de cobrarle el alquiler si no quiere ser desahuciado.
En definitiva, es mejor recurrir al sentido común que agarrarse a presuntos derechos. Lo digo por el de Canarias.
Saludos