Compra de vivienda

[VIRACOM81]

Buenas tardes compañeros, tengo la siguiente inquietud: hace unos 4 años mi mamá me vendio la vivienda donde viviamos, hicimos un contrato de compra venta notariado y todo y luego de eso yo hice las escrituras de la casa, en estos momentos la casa esta a nombre mio. bueno tengo 3 hermanos y quiero saber si ellos me pueden quitar la casa y yo perderia mi dinero.  espero sus comentarios.

[Juaniz]

Das pocos datos para poder afirmar que no te la quitarán. Si esa compraventa fue en realidad una donación encubierta hay fraude de ley y tus hermanos podrían impugnarla al perjudicar su legítima. Si por el contrario esa compraventa es cierta no debería haber problema alguno, tus hermanos seguirían conservando sus derechos y tú la vivienda.

Saludos

[jbr]

Hola VIRACOM81:

 Me imagino que estás preguntado sobre el Derecho español. Como bien dice el compañero Juaniz, lo importante sería tener constancia de que la compraventa ha sido real y no una “simulación” produciéndose una donación en cubierta, si fuese esto sí que tus hermanos podrían exigirte su parte de la legítima (siempre que estemos ante el Derecho común, otro habría que analizarlo).

  Para ello hay que poder demostrar que se pagó el precio, tener constancia de que se tenía ese dinero y que después de la compraventa ya no se tenía, que se hizo un ingreso del total de la compraventa en una cuenta y es de la madre y todo con lo que s epueda demostrar que ciertamente se efectuó esa compraventa.

  Saludos,

  jbr

[palangana]

Pregunto en sentido contrario como curiosidad,

¿Podría el hijo que compró el inmueble pretender en el futuro heredar del patrimonio de la madre en su totalidad?

(Lo pregunto porque podemos suponer que el patrimonio líquido de la madre habría aumentado).

No sé si se entiende lo que digo, es que estoy algo espesito hoy. Disculpas. Un saludo.

[jbr]

Amigo Palangana:

  El hijo que compró, tendrá todos  los derechos a heredar según la legislación aplicable, esto es, si es el Derecho común español, pues dependerá si la madre hace testamento o no, pero siempre tendrá derecho a la legítima como mínimo, haya comprado o no, (claro es, siempre que no no se declare ficticia la compraventa, que se entendería como donación).

  Y que la madre ha aumentado su patrimonio, no lo sé, pues si le dio dinero y resulta que se lo ha gastado en comida para las palomas..., pues no tiene nada. No sé si es a esto a lo que te refieres.

  Un abrazo,
   jbr

[palangana]

Era sólo una curiosidad porque desconozco la materia; y sí, suponiendo sólo que el dinero siga en disposición de la madre (si se lo ha gastado obviamente no tendría sentido el interrogante)

A mí la verdad es que me chirria...pero si la ley lo permite, pues nada.

Un abrazo y gracias amigo jbr 

[velypereira]

No veo donde está el problema amigo Palangana. Si se trata de una compraventa, no de una simulación, esa persona habrá pagado un dinero por la vivienda, cantidad que mengua en su patrimonio y acrece el de la vendedora que puede gastarlo o no. Si lo deja a sus herederos a cada uno se le dará lo que le corresponda por testamento respetando en todo caso la legítima, o se repartirá a partes iguales entre los hermanos en el caso de abintestato. Lo que sí debe chirriar como dices es que el hijo que ha comprado la vivienda no pueda heredar después, no estamos hablando de una donación sino de una compraventa y por supuesto que ésta sea real , no ficiticia.

[velypereira]

Pensad que hubiera podido venderla a un tercero, ¿ le negaríais al hijo su derecho a la herencia?

[palangana]

No veo donde está el problema amigo Palangana. Si se trata de una compraventa, no de una simulación, esa persona habrá pagado un dinero por la vivienda, cantidad que mengua en su patrimonio y acrece el de la vendedora que puede gastarlo o no. Si lo deja a sus herederos a cada uno se le dará lo que le corresponda por testamento respetando en todo caso la legítima, o se repartirá a partes iguales entre los hermanos en el caso de abintestato. Lo que sí debe chirriar como dices es que el hijo que ha comprado la vivienda no pueda heredar después, no estamos hablando de una donación sino de una compraventa y por supuesto que ésta sea real , no ficiticia.

Problema ninguno...si es legal es legal, no hay debate para un positivista convencido como yo. Pero si hablamos de legitimidad, pues a mí personalmente me chirria. Primero compra el hijo la casa a la madre , y en el futuro el hijo hereda su parte del patrimonio de la madre, luego la casa le ha salido por precio muy baratito en detrimento de terceros legitimados.

Pero ya digo que preguntaba un servidor desde el desconocimiento de la materia, por curiosidad. Si confirmáis que es legal y eso responde sobradamente a lo que se preguntaba no hay debate para mí, tenéis razón y no hay más.

Un saludo y felices fiestas. Gracias por la aclaración.

[CELTICA]

Primero compra el hijo la casa a la madre , y en el futuro el hijo hereda su parte del patrimonio de la madre, luego la casa le ha salido por precio muy baratito en detrimento de terceros legitimados.

Yo no entiendo el problema: si el hijo compra la casa a la madre, pagando (o la compra la casa un tercero) mientras vive - ¿Cómo puede ser en detrimento de terceros legitimados?

Me da que hay una diferencia enorme en el derecho español en este sentido - pero creo que hay que diferenciar entre un bien de la madre propia y un bien que ha heredado de su marido para sus hijos.

Vamos a ver:

Si una mujer tiene en propiedad una casa registrado en su nombre en el Registro de la Propiedad - es suya (independientemente de que si es casada, o no), y puede hacer lo que le da la gana con la casa ¿no?
Si estaba casada en régimen de comunidades de bienes cuando se compró, entonces sólo le pertenece la mitad de la casa, y la otra mitad pertenece al marido.

¿Y si los dos deciden vender su casa y irse de crucero por el mundo? y al carajo con los supuestos legítimos? ¿Los hijos se pueden impugnar su decisión?

Entiendo que los hijos en España sólo tendría derecho a la legítima cuando ya murió una parte de sus padres (madre o padre) en propiedad conjunto y entonces la parte del difunto ya ha pasado a ellos como legítimo, pero antes no hay derecho a ningún legítimo.

[CELTICA]

Si esa compraventa fue en realidad una donación encubierta hay fraude de ley y tus hermanos podrían impugnarla al perjudicar su legítima

No entiendo - si se ha hecho una compraventa delante de un Notario mientras que vivía la madre ¿cómo va a ser una "donación encubierta"?

Entonces, todas las compraventas hechas delante de un Notario español pueden ser consideradas como una "donación encubierta"?

Si fuera así, creo que ya no compraría nadie propiedad en España.

[CELTICA]

 

Lo que sí debe chirriar como dices es que el hijo que ha comprado la vivienda no pueda heredar después

¿Y porqué no?

Si la madre tiene 2 propiedades - y se vende uno al hijo delante de un Notario (o a cualquiera) ¿porque no puede heredar el hijo después su parte de lo que queda en la herencia cuando muera la madre??

No veo la relevancia entre lo que compra un hijo de cualquiera tercera (incluyendo su propia madre) y su posible herencia.

Y digo "posible" porque puede ser que el hijo no hereda nada porque sus padres se han gastado su dinero viviendo. Entonces no hay problemas de supuestas "legítimas".

[jbr]

Hola CELTICA:

  Hay algunas cosas que aclarar:

  " Si una mujer tiene en propiedad una casa registrado en su nombre en el Registro de la Propiedad - es suya (independientemente de que si es casada, o no), y puede hacer lo que le da la gana con la casa ¿no?

Esto habría que matizarlo. Si está casada, hay que ver si el bien es privativo o no, alguien casado en gananciales puede adquirir un bien privativo, siempre que demuestre que lo compró con bienes privativos, si no está casada, lo que compre será únicamente de su propiedad.




Si estaba casada en régimen de comunidades de bienes cuando se compró, entonces sólo le pertenece la mitad de la casa, y la otra mitad pertenece al marido.

Opino igual que en la respuesta anterior, hay que matizarlo

¿Y si los dos deciden vender su casa y irse de crucero por el mundo? y al carajo con los supuestos legítimos? ¿Los hijos se pueden impugnar su decisión?

También habría que matizarlo, en principio uno puede hacer con su patrimonio lo que crea conveniente, pero que nadie de tus legitimarios quiera "guerra" y decidan pedirle al juez que te nombre un tutor/curador...

Entiendo que los hijos en España sólo tendría derecho a la legítima cuando ya murió una parte de sus padres (madre o padre) en propiedad conjunto y entonces la parte del difunto ya ha pasado a ellos como legítimo, pero antes no hay derecho a ningún legítimo.

Los derechos de los legitimarios están siempre, otra cosa es cuando lo puedan ejercer, que naturalmente únicamente están legitimado cuando fallece el causahabiente, aunque como he dicho arriba, en vida los legitimarios pueden instar a que no se despilfarre su herencia.
[/quote]

[jbr]

No entiendo - si se ha hecho una compraventa delante de un Notario mientras que vivía la madre ¿cómo va a ser una "donación encubierta"?


Hay que tener en cuenta, que los notarios e incluso los registros, son iruis tantum, no es iuris et de iure, por lo cual, si hay una venta ficticia, cualquiera que tenga interés puede instar la nulidad de dicho contrato

Entonces, todas las compraventas hechas delante de un Notario español pueden ser consideradas como una "donación encubierta"?

No. Serán donaciones encubiertas las que lo sean. Yo recomendaría que si alguien compra a un tercero que pueden considerar que es una donación, que lo documente todo lo que pueda, mediante pago por transferencia, testigos, documental, etc. Si se hace una escritura de compraventa donde se diga que se realiza la compraventa y el vendedor admite haber recibido el pago en efectivo con anterioridad..., pues es un poco... "mosqueante" y si además no se consigue demostrar un movimiento de efectivo, esto es no ha aumentado su efectivo en los bancos, se puede decir que lo tenía debajo del colchón..., pero sigue siendo muy "mosqueante". .,

Si fuera así, creo que ya no compraría nadie propiedad en España.

Tu puedes comprar con todas las garantías, para eso está la fe pública y la protección del tercero hipotecante, no hay problemas por comprar basándose en la fe pública registral.

[palangana]

Yo no entiendo el problema: si el hijo compra la casa a la madre, pagando (o la compra la casa un tercero) mientras vive - ¿Cómo puede ser en detrimento de terceros legitimados?

Y dale que dale...que ya he dicho que lo mío era una reflexión en voz alta (y que desconozco la materia de la herencia), pero si era legal pues es legal, luego problema ninguno. Y lo que quiero decir cuando digo "chirria" es muy sencillo, lo mismo que es sencillo el detrimento para terceros legitimados (que son los otros hermanos). Esto que voy a decir ahora no existe en tanto que no consta en el caso que se plantea, pero a ver si así entendemos el chirria personal en el que me encuentro...sin perjuicio de que, reitero una vez más, si es legal no hay debate para mí:

1) La madre tiene una casa y decide venderla a uno de los hijos. Sí, vamos a dar por supuesto que no estamos ante un simulacro de compraventa...¿pero el precio será el de mercado, el que vale el inmueble, será el mismo precio para el hijo comprador que para un tercero desconocido o le hará una rebajita a ese hijo comprador?. BIEN, en el momento que le haga una rebajita ya está perjudicando a los otros hermanos, porque no es lo mimo vender por 100.000 euros que por 200.000 euros ¿correcto?

2) Además de la rebajita (supuesta), pues resulta que muere la madre. El hijo comprador hereda de la madre a partes iguales con el resto de hermanos. Si compró la casa por 100.000 euros (y la madre al morir sin testamento tiene el dinero en una cuenta corriente), si son cuatro hermanos, 25.000 euros son para el hermano que compró la casa...luego una casa que se podía haber vendido por 200.000 euros, resulta que le sale al hijo comprador por 75.000 euros.

3) Consecuencia: los otros hermanos heredan menos cantidad: son matemáticas, no Derecho.

Que sí, que se ha confirmado que es legal, que es así...pues muy bien, pero a mí me sigue chirriando.

Un saludo.

[Drop]

Sólo chirría si se ha vendido la casa a un precio muy inferior al del mercado. Eso sí: teniendo en cuenta cómo está el mercado, que se haga una rebaja es normal. O si se ha escriturado a un precio inferior. En tal caso, Hacienda enviará una cartita muy desagradable, en la que solicitará el abono de los impuestos correspondientes a la cantidad definida. Y se considera que ha habido una donación por el importe restante. Donación que entrará a colación en la herencia.

[jbr]

Amigo Palangana:

  Lo que expones tiene defensa, si mi cliente fuese el perjudicado. El valor que haya pagado de menos en la compraventa al valor del mercado, habría que ir al juez para que lo declare como una donación.

  Lógicamente estamos hablando de cantidades importante, no se puede ir y decir que se ha comprado una finca por 200.000 euros cuando se precio de mercado es de 210.000, pues no hay nada exacto en estos menesteres.

  Por otro lado está el fisco, que gravará la compraventa por el valor que le tenga asignada a la finca, aunque el valor real de la compraventa sea inferior.

  Si no hay fraude es una asunto muy utilizado, sobre todo en estos tiempos, que compran entre familiares antes de que le ejecuten las hipotecas..,

  Saludos,

   jbr

[jbr]

Estimado Drop:

  Totalmente de acuerdo con tus palabras. Lo que hay que tener claro si es o no realmente una compraventa y sobre todo si se puede documentar y probar que es una compraventa real.

  Saludos,

   jbr

[Mgfrei]

Entonces, si bien he entendido (recuerdo francamente poco del Derecho de Familia, no ha sido una de mis asignaturas favoritas), ¿si se sospecha de un intento de donación encubierta, podría un hijo tercero solicitar al Juez que se declare nula la compraventa y se ponga un curador a la madre por presunta prodigalidad?

Por ejemplo, si la madre vende una finca valorada anteriormente en 300.000 euros en una nueva compraventa por el precio irrisorio de 30.000, a una hija. ¿El hijo podría intervenir en ese sentido? ¿Y qué pasaría con el dinero?

Pregunto por curiosidad, ya que el hilo ha despertado mi interés por las posibilidades de la situación.

[jbr]

Hola Mgfrei:

  Te contesto en rojo sobre tus dudas:

Entonces, si bien he entendido (recuerdo francamente poco del Derecho de Familia, no ha sido una de mis asignaturas favoritas), ¿si se sospecha de un intento de donación encubierta, podría un hijo tercero solicitar al Juez que se declare nula la compraventa y se ponga un curador a la madre por presunta prodigalidad?

No es exactamente así. Si un legitimario tiene sospecha no, si tiene pruebas de que la compraventa ha sido una simulación y puede probar que se trata de  una donación encubierta y que  no se puede probar que ha existido  la compraventa y por lo cual se puede instar la nulidad del contrato o bien el resto del precio como una donación.

  El que tiene que probar que no ha existido compraventa es el demandante.  Por otra parte, eso no significa que tenga que nombrar un curador porque la madre sea considerada pródiga, para eso se necesitan muchas pruebas más, esto es, habrá que probar la prodigalidad.

Por ejemplo, si la madre vende una finca valorada anteriormente en 300.000 euros en una nueva compraventa por el precio irrisorio de 30.000, a una hija. ¿El hijo podría intervenir en ese sentido? ¿Y qué pasaría con el dinero?

Esto es de lo que estamos hablando. El hijo puede demostrar que no ha existido una compraventa, puesto que si una finca tiene un valor de mercado de 300.000 y se vende por 30.000, se puede demandar para que se aclare tal venta, porque tiene todas las pintas de ser una donación encubierta y el juez sentenciará si lo es o no, con los medios de pruebas presentando. Si se demuestra que es una donación, pues tiene que traerse a colación el resto, esto es 270.000 que sí formaría parte del caudal relicto del causahabiente. 

Pregunto por curiosidad, ya que el hilo ha despertado mi interés por las posibilidades de la situación.

  Saludos,

jbr