comunidad de propietarios

[vichen6]

hola:soy propietario de un piso  con ascensor, con el 4.10de cuota.ademas de una plaza de garage con el 1,40 de cuota. me han subido la cuota de participacion al 6% ya que dos propietarios no hacen uso de los elementos comunes del edificio. comunes .                                                                                                   
    -es legal
     -la plaza de garage debe pagar los gastos de ascensor.
     -que puedo hacer.
     saludos

[Pravias]

y porque no hacen uso de esos elementos?

[vichen6]

no hacen uso porque son bajeras que no tienen acceso al portal del edificio. ni usan el ancensor

[RosaNicolas]

hola:soy propietario de un piso  con ascensor, con el 4.10de cuota.ademas de una plaza de garage con el 1,40 de cuota. me han subido la cuota de participacion al 6% ya que dos propietarios no hacen uso de los elementos comunes del edificio. comunes .                                                                                                   
    -es legal
     -la plaza de garage debe pagar los gastos de ascensor.
     -que puedo hacer.
     saludos

Respecto a la modificación de tu cuota es completamente ilegal. La modificación de la cuota de participación es un acuerdo que se debe tomar por unanimidad y por supuesto, el que eximan a los propietarios de ciertos gastos por no usarlos es completamente improcedente. Puedes impugnar la junta; las alegaciones que expongas dependerán de los preceptos infringidos. Para que la modificación fuera legal, se deberían dar las siguientes circunstancias:

1. El tema ha de venir debidamente reflejado en el Orden del Día de la convocatoria Junta (por supuesto debes haber sido debidamente convocado)
2. El acuerdo debe ser tomado por unanimidad, e incluido en los  Estatutos de la Comunidad (normalmente estos vienen incluidos en la escritura de obra nueva y división horizontal y suelen estar a lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal)

Respecto a tu impugnación, la podrás hacer efectiva si no asististe a la Junta o si votaste en contra en la misma en caso de asistencia. El primer paso es el envío de un burofax al Administrador o Presidente, alegando tu desacuerdo y citando los motivos, si mencionas los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal y que te reservas el derecho de ir al juzgado en caso de ser desoido, mejor.
Respecto al tema de tu garaje, normalmente el presupuesto de gastos del mismo se hace separado del presupuesto de gastos de la vivienda, teniendo en cuenta sólo los gastos derivados del mismo, pero es un procedimiento que depende de lo que la comunidad en cuestión tenga por costumbre hacer, lo estrictamente legal es que todos los propietarios del inmueble participen en todos los gastos de la comunidad en atención a su coeficiente/cuota de participación.

Si necesitas alguna aclaración más, indícamelo, que yo, por suerte o por desgracia  , me dedico a esto
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Saludos y suerte

[RosaNicolas]

no hacen uso porque son bajeras que no tienen acceso al portal del edificio. ni usan el ancensor

En ese caso pide la Escritura para ver qué dice al respecto. Entérate también de si tienen acceso a la cubierta comunitaria (tender ropa, trasteros, etc), en cuyo caso necesitarían el ascensor

[velypereira]

Bueno, aquí la respuesta básicamente te la da la escritura. En la escritura de la propiedad, es decir, la general del edificio  y el titulo constitutivo correspondiente de la comunidad tienen que venir contempladas esas exclusiones, en caso contrario si no ha habido un acuerdo por unanimidad no se`puede cambiar nada que afecte al título constitutivo, cuotas, etc. Si en el título no estuvieran excluídos de participar en esos gastos deben hacerse cargo de ellos. Es cierto que es muy común que se prevea esa situación ya que los bajos comerciales no usan generalmente los ascensores, en ese caso no tienen que contribuir al mantenimiento pero SÍ al coste del cambio de los mismos si se produce por deterioro, etc, ya que la jurisprudencia argumenta que aunque no usen esos elementos, la existencia de los mismos implica un incremento de valor para el edificio y en esa medida también resultan favorecidos al tener más valor sus propios inmuebles.
Respecto al caso concreto de que sí vengan excluídos , los demás propietarios están obligados a absorver la diferencia de la cuota pero se puede pactar el modo. En mi edificio se ha dado el caso y la propuesta es que cada uno pague su parte de cuota y el resto que correspondería a los bajos comerciales pero que no satisfacen se haga a partes iguales entre todos los propietarios.

[RosaNicolas]

Bueno, aquí la respuesta básicamente te la da la escritura. En la escritura de la propiedad, es decir, la general del edificio  y el titulo constitutivo correspondiente de la comunidad tienen que venir contempladas esas exclusiones, en caso contrario si no ha habido un acuerdo por unanimidad no se`puede cambiar nada que afecte al título constitutivo, cuotas, etc. Si en el título no estuvieran excluídos de participar en esos gastos deben hacerse cargo de ellos. Es cierto que es muy común que se prevea esa situación ya que los bajos comerciales no usan generalmente los ascensores, en ese caso no tienen que contribuir al mantenimiento pero SÍ al coste del cambio de los mismos si se produce por deterioro, etc, ya que la jurisprudencia argumenta que aunque no usen esos elementos, la existencia de los mismos implica un incremento de valor para el edificio y en esa medida también resultan favorecidos al tener más valor sus propios inmuebles.
Respecto al caso concreto de que sí vengan excluídos , los demás propietarios están obligados a absorver la diferencia de la cuota pero se puede pactar el modo. En mi edificio se ha dado el caso y la propuesta es que cada uno pague su parte de cuota y el resto que correspondería a los bajos comerciales pero que no satisfacen se haga a partes iguales entre todos los propietarios.

Efectivamente, pero, en caso de estar exentos, lo preceptivo es hacer un presupuesto por grupos de reparto, pero no modificar el coeficiente, pues si lo modificas quedará así para todo, incluidas derramas extraordinarias para gastos en los que sí deberían participar los bajos; en fin, que una cosa son las chapuzas y otra distinta las cosas bien hechas

[Juaniz]

Respecto a la modificación de tu cuota es completamente ilegal. La modificación de la cuota de participación es un acuerdo que se debe tomar por unanimidad y por supuesto, el que eximan a los propietarios de ciertos gastos por no usarlos es completamente improcedente.

Coincido en lo primero, discrepo en lo segundo en base a lo dispuesto en el art. 5.2 de la LPH, el cual establece los criterios legales  de fijación de las cuotas de participación: "se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes"
Esto habilita a la Junta, como órgano soberano, a modificar la distribución de cuotas existente en el título constitutivo, aunque, como bien apuntas, sólo será posible si se siguen los cauces legales para ello.
En mi comunidad hay vecinos que no hacen uso del acceso común a garajes y se les exime de los gastos ocasionados por ello (reparación de puerta de acceso, limpieza y mantenimiento de las zonas comunes de acceso)

Puedes impugnar la junta; las alegaciones que expongas dependerán de los preceptos infringidos. Para que la modificación fuera legal, se deberían dar las siguientes circunstancias:

1. El tema ha de venir debidamente reflejado en el Orden del Día de la convocatoria Junta (por supuesto debes haber sido debidamente convocado)
2. El acuerdo debe ser tomado por unanimidad, e incluido en los  Estatutos de la Comunidad (normalmente estos vienen incluidos en la escritura de obra nueva y división horizontal y suelen estar a lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal)

Respecto a tu impugnación, la podrás hacer efectiva si no asististe a la Junta o si votaste en contra en la misma en caso de asistencia. El primer paso es el envío de un burofax al Administrador o Presidente, alegando tu desacuerdo y citando los motivos, si mencionas los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal y que te reservas el derecho de ir al juzgado en caso de ser desoido, mejor.
Respecto al tema de tu garaje, normalmente el presupuesto de gastos del mismo se hace separado del presupuesto de gastos de la vivienda, teniendo en cuenta sólo los gastos derivados del mismo, pero es un procedimiento que depende de lo que la comunidad en cuestión tenga por costumbre hacer, lo estrictamente legal es que todos los propietarios del inmueble participen en todos los gastos de la comunidad en atención a su coeficiente/cuota de participación.

Si necesitas alguna aclaración más, indícamelo, que yo, por suerte o por desgracia  , me dedico a esto
Te dejo un enlace para que puedas consultar la Ley No puedes ver los enlaces. Register or Login
Saludos y suerte

Completamente de acuerdo.

Saludos