Continuo, esto de la extensión va a ser una coña
Continuo con otra pegada, al menor la compraventa, y después continuo en distintos mensajes.
Las obligaciones del vendedor
1. La obligación de entrega
- Art. 1.461 Cc. El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa.
Concepto: Puesta en poder y posesión del comprador de la cosa vendida.
Formas de entrega:
1. Tradición real: Supone el traslado de la posesión material al comprador.
2. Tradición simbólica: El Código admite otras formas de traspaso posesorio fingido que son las que siguen:
1.- Tradición instrumental: La escritura pública equivale a la entrega, si de ella no se dedujere claramente lo contrario.
2.1.- Traditio Constituto possessorio: El vendedor no transmite la posesión al comprador, sino que continúa poseyéndolo por otro título. Ejemplo, el vendedor que se constituye en arrendatario.
2.2.- Traditio brevi manu: Supuesto en que el comprador ya tenía la posesión material de la cosa. Ejemplo, arrendatario se convierte en comprador de la cosa.
3.- Tradición simbólica de los bienes incorporales: Se entiende entregados con la escritura pública o, si no es posible, con poner en poder del comprador los títulos de pertenencia. También con el uso que haga el comprador del derecho y sea consentido por el vendedor.
4.- Tradición simbólica de los bienes inmuebles: Se pone en poder del comprador un símbolo como son las llaves.
Objeto de la entrega: La cosa en el estado en que se hallase en el momento de perfección del contrato. Desde este momento se deben también los frutos que han de entregarse con la cosa.
Gastos de la entrega: Art. 1.465 Cc: Salvo pacto en contrario, los de entrega serán de cuenta del vendedor y los de transporte o traslado de cargo del comprador.
No hay obligación de entrega (arts. 1.466 y 1.467 Cc) cuando:
- El comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
- Si se acuerda un aplazamiento del pago y se descubre después de la venta que el comprador es insolvente, a menos que se afiance el pago en el plazo convenido.
Los problemas de cabida y calidad de los inmuebles
- Arts. 1.469 a 1.472 Cc. Las normas pese a su extensión no son de fácil interpretación y no agotan toda la casuística.
- Todos los supuestos son casos de error sobre la cosa vendida, pero la ley, presumiendo un interés del comprador, establece la conservación del contrato.
- Las normas tienen carácter dispositivo y no excluyen la aplicación de la disciplina relativa al dolo.
- Las acciones "desistimiento o rescisión" que se establecen prescribirán a los 6 meses contados desde el día de la entrega.
La obligación de saneamiento
- Art. 1.461 Cc. El vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de los defectos o vicios ocultos que tuviere.
- Triple proyección de la obligación de saneamiento: Saneamiento por evicción, la evicción de cargas y el saneamiento por vicios ocultos.
1. El saneamiento por evicción
Concepto: Art. 1.475 Cc. Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada.
Requisitos sustantivos:
1. Sentencia firma que suponga la privación de todo o parte de la cosa vendida.
2. La privación de todo o parte de la cosa debe ser efectiva. No basta una amenaza de privación.
3. La sentencia debe tener como base un derecho anterior a la compra.
Requisitos formales. Arts. 1.481 y 1.482 CC:
- Fundamental es la notificación al vendedor ("llamada en garantía"). La ausencia de notificación exonera al vendedor de la obligación de saneamiento. Si no comparece en juicio habrá de estar al resultado del mismo.
- Pactos: Para aumentar, disminuir o suprimir la obligación legal de saneamiento es necesario pacto expreso. El pacto será nulo si existe mala fe del vendedor.
- Partidas que el comprador puede exigir al vendedor. Art. 1.478 CC.
- Evicción parcial: art. 1.479 Cc. Se establece que si sin la parte de que ha sido privada no se hubiera comprado la cosa, puede optar el comprador por resolver el contrato sin más obligación que devolver la cosa. La misma regla cabe aplicar si se hubieran comprado conjuntamente varias cosas por un precio alzado, y consta que el comprador no hubiera comprado las unas sin la otra.
2. La evicción de cargas
Concepto: Art. 1.483 CC. Si una finca estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal manera que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiese conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización por daños y perjuicios. Durante un año desde el otorgamiento de la escritura se podrá ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.
Interpretación del precepto:
- No será de aplicación en caso de cargas inscritas, sin perjuicio de las acciones que correspondan al comprador cuando el vendedor haya manifestado que la finca estaba libre de cargas o afectada por otras distintas a las que se encuentra una vez perfeccionada la compraventa.
- El supuesto de hecho de la norma queda reducido a las cargas o servidumbre no aparentes y a la aparentes de difícil conocimiento y que no hayan sido objeto de inscripción.
- A pesar de que el precepto alude a la escritura pública hay que entenderlo aplicable también al supuesto de que el contrato se haya perfeccionado en documento privado.
3. El saneamiento por vicios ocultos
Arts. 1.484 y 1499 CC.
Concepto de vicio oculto: Cualidad peyorativa de la cosa vendida o ausencia de una cualidad que determina su inutilidad total o parcial para la satisfacción del interés del comprador, si hacen a la cosa impropia para el uso a que se la destina o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o hubiese dado menos precio por ella.
El vicio debe ser oculto en el sentido de que no puede ser conocido por un comprador que despliegue la debida diligencia, de acuerdo con sus conocimientos y los usos del tráfico.
Pactos: El saneamiento por vicios ocultos puede ser excluido siempre que el vendedor no conozca los defectos de la cosa (mala fe). El pacto no es lícito en las normas sobre derechos de los consumidores.
Remedios: Las acciones edilicias. Art. 1.486.1 CC.
- Acción Redhibitoria: Se faculta al comprador a desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó.
- Acción Quanti minoris: El comprador puede pedir una rebaja proporcional del precio, a juicio de los peritos.
Plazos de ejercicio: 6 meses de caducidad a contar desde la entrega de la cosa vendida.
Vendedor de mala fe: es decir, conocía los vicios, por lo que podrá optar entre la redhibitoria o la rebaja del precio. Pero si opta por redhibitoria, además, se le indemnizará por daños y perjuicios.
La jurisprudencia acepta la compatibilidad entre estas acciones y las que nacen de la disciplina del error, el dolo, el incumplimiento de las obligaciones y el resarcimiento de daños y perjuicios. Causa: Deseo de acoger pretensiones que se hagan pasado el breve plazo de las acciones edilicias.
Lo negrito que está a continuación es la contestación del práctico
LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
El pago del precio. Art. 1.500 Cc. La principal obligación del comprador es el pago del precio, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, en su defecto, en el tiempo y lugar de entrega de la cosa.
"Riesgos del contrato de compraventa". Supuesto: Pérdida de la cosa vendida, sin culpa del vendedor (caso fortuito) en el tiempo que medie entre la perfección del contrato y la entrega de la cosa. ¿Conserva dicho vendedor el derecho al precio o queda exonerado el comprador del pago del mismo?
Soluciones:
Regla general: Art. 1.124 CC: Si uno de los obligados no pudiera cumplir lo que le incumbe, el otro no tendrá por qué quedar vinculado a la realización de su prestación, aunque el primero no haya ejecutado la suya por imposibilidad sobrevenida.
Regla particular: Art. 1.452 Cc. Difícil entendimiento.
Postura Alfonso de Cossio: A falta de pacto en contrario los riesgos deber ser soportados por aquél contratante en cuyo provecho se haya diferido la entrega. Hay que entender que desde que la cosa se ponga a disposición del comprador se le pueden imputar los riesgos.
Argumento a favor de esta tesis es el que se desprende del art. 1.905 Cc pues si los frutos de la cosa pertenecen al comprador antes de la entrega de la cosa, justo es que la pérdida de la misma desde el momento de nacimiento de la obligación de entrega sea padecida por él: este provecho compensaría la asunción del riesgo.
Suspensión del pago del precio. Art. 1.502 CC. El comprador puede dejar de pagar el precio ante la perturbación de la posesión o dominio de la cosa adquirida o el fundado temor de serlo por acción reivindicatoria o hipotecaria, hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro o afiance la devolución del precio.
LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Art. 1.506 CC. La venta se resuelve por las mismas causas de todas las obligaciones, por las específicas señaladas en la regulación del compraventa y por el retracto convencional y el legal.
Esquema causas de resolución
1. Causa general: Aplicación a la compraventa del remedio general de resolución por incumplimiento del art. 1.124 CC.
2. Causas específicas:
Art. 1.503 Cc. El vendedor puede promover la resolución cuando tenga motivo fundado para temer la pérdida de la cosa vendida y el precio. NOTA: Se trata de una excepción del art. 1.124 Cc que exige para la resolución que se haya producido el incumplimiento y no basta un temor, por fundado que éste sea, de que el mismo no se va a producir.
Art. 1.504 CC. Pacto de lex commissoria: Se trata de una estipulación en el contrato por la que se faculta al vendedor a resolver el contrato por falta de pago en el tiempo convenido. Pero el comprador podrá pagar después de expirado el plazo de pago, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Efectuado el requerimiento por el Juez, no podrá concederle un nuevo término.
Importante: El ámbito de aplicación del art. 1.504 CC, pese a su tenor literal, ha sido extendido hasta el extremo de abarcar cualquier venta de inmuebles aunque no contenga pacto resolutorio alguno.
3. Retracto convencional/compraventa con pacto de retro/pacto de retroventa/compraventa a carta de gracia: Supone una forma de resolución pactada en el momento de celebración del contrato que permite al vendedor recuperar la cosa vendida, reembolsando al comprador el precio de la venta, gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo, además de gastos necesarios y útiles en la cosa vendida. PLAZO: El establecido por las partes siempre que no exceda de 10 años. En defecto de estipulación expresa el plazo será de 4 años. NOTA: El retracto convencional es enajenable e hipotecable por el vendedor y puede ser ejercitado por los acreedores de éste a través de la acción subrogatoria.
4. Retracto legal: Es un derecho real de adquisición preferente y tiene lugar su aplicación en los casos en que la Ley lo establece.
EL CONTRATO DE PERMUTA
Concepto. Art. 1.538 CC. "Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra".
Causa: La permuta es un trueque o intercambio de una cosa por otra. Es un instrumento propio de una economía primitiva.
Objeto: Sólo pueden serlo cosas, ya sean materiales o inmateriales. Se pueden permutar derechos de crédito. Pueden ser objeto de permuta las cosas futuras.
Nota: No es permuta el intercambio de servicios o de cosas por servicio. No se trata de que dicho contrato no sea válido, es que no es permuta, sino un contrato atípico. El dinero no puede ser objeto de permuta si no es tomado en consideración como tal.
El art. 1.446 CC prevé permuta con complemento en dinero ¿Es compraventa o permuta el contrato por el que se adquiere una cosa a cambio de dinero y otra cosa? Solución: Si el valor del dinero es menor que cosa = Permuta. Si el valor del dinero es mayor que cosa = Compraventa. Valor de dinero es equivalente al valor de la cosa = Compraventa.
Régimen de permuta: La escasa regulación se contiene en los artículos 1.538 a 1.541 CC. Se aplicará a la permuta el mismo régimen que a la compraventa en la medida que resulte compatible.
Indicadme si continúo, pregunto igual que hice en Alf, por si a alguien le sirve
