Duda contrato de compraventa parcela rustica

[Jumaro]

Buenas,
Antes de nada deciros que mis conocimientos sobre temas jurídicos y legales son bastante escasos. Después de leer vuestros temas sobre un tema que me intereza que  he decido a escribir para ver si me podéis aclara algo.
EL caso que es estoy interesado en comprar una parcela rústica. En las que estoy interesado son parcelas de 3000 m^2 y los dueños están vendiendo la mitad, es decir, unos 1500 m^2 con un contrato de compraventa y cuando la zona sea urbana (está dentro del plan urbano) se podrán escriturar eso 1500 m^2, antes no se puede (según tengo entendido).
Resumiendo,  ¿qué validez tienen esos contratos de compraventa?¿qué problemas puedo tener en un futuro?, ya que aunque la zona esté dentro del plan urbano, por ahora no se urbanizará, el ayuntamiento no tiene dinero.
Un saludo y mil gracias por vuestros comentarios.

[palangana]

Te comento mi idea mientras especialistas en la materia que seguro alguno tendremos por aquí, aclare, añada o corrija:

1) Tienen esos contratos de compraventa toda la validez del mundo...lo único que has de saber que en temas urbanísicos compras en lote: derechos y cargas.

2) Principalmente el problema de que se transmita a ti la obligación de urbanizar en cierto tiempo. Y en temas fiscales que el vendedor te meta un gol y las plusvalías te las acabe reclamando Hacienda a ti.

Un saludo cordial.

[Jumaro]

Gracias palangana por tus comentarios, a ver si alguién más se anima a comentar.

Saludos.

[Drop]

Jumaro,

Ve al Ayuntamiento y entérate de las características del Plan General de Ordenación Urbana; comprueba en el Registro de la Propiedad que el vendedor es efectivamente propietario del terreno; plantéate qué ocurriría si el terreno no cambia de calificación a urbano; pregunta en el Ayuntamiento sobre cuánto supondría el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, a la hora de escriturarlo, y pasa a ser de naturaleza urbana.

Ese contrato puede llegar a ser declarado nulo, dado que dicha parcela seguramente tendrá una extensión menor a la unidad mínima de cultivo, todo ello de acuerdo con el artº 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. 

[palangana]

Jumaro,

Ve al Ayuntamiento y entérate de las características del Plan General de Ordenación Urbana; comprueba en el Registro de la Propiedad que el vendedor es efectivamente propietario del terreno; plantéate qué ocurriría si el terreno no cambia de calificación a urbano; pregunta en el Ayuntamiento sobre cuánto supondría el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, a la hora de escriturarlo, y pasa a ser de naturaleza urbana.

Ese contrato puede llegar a ser declarado nulo, dado que dicha parcela seguramente tendrá una extensión menor a la unidad mínima de cultivo, todo ello de acuerdo con el artº 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias.

¿Nulo por qué?

Los propetarios venden y los compradores compran...porque lo permite la Constitución Española (art. 33), el princpio de la autonomía de la voluntad, y el art. 348 del CC.

Se habla de "PARCELA RÚSTICA" en el post que abre el hilo, no se dice nada de "PARCELA AGRARIA"...¿qué te ha llevado a pensar que estamos hablando de una percela agraria ? ¿por qué piensas que "seguramente" una parcela rústica es agraria y qué te lleva a pensar que no hay unidades mínimas de cultivo?

Un saludo cordial.

[ictiocentauro]

El contrato “podría” ser nulo si fuera ilícito su objeto y estaría fuera del comercio en el supuesto de que la parte de la parcela vendida fuera de una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo determinada por la Comunidad Autónoma (art. 24 Ley 19/1995) y dicha nulidad que afectaría al contrato sería de carácter radical y absoluto por imposibilidad de objeto. Por otra parte la mencionada Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias establece:

Artículo 1. Objeto.
Esta Ley tiene por objeto la consecución de los siguientes fines:
e) Impedir el fraccionamiento excesivo de las fincas rústicas.

Por tanto, siendo finca rústica, cultivada o no, estaría incluida en la prohibición en el supuesto de que ser de superficie inferior a la UMC.
Saludos.

[palangana]

Buenas,
Antes de nada deciros que mis conocimientos sobre temas jurídicos y legales son bastante escasos. Después de leer vuestros temas sobre un tema que me intereza que  he decido a escribir para ver si me podéis aclara algo.
EL caso que es estoy interesado en comprar una parcela rústica. En las que estoy interesado son parcelas de 3000 m^2 y los dueños están vendiendo la mitad, es decir, unos 1500 m^2 con un contrato de compraventa y cuando la zona sea urbana (está dentro del plan urbano) se podrán escriturar eso 1500 m^2, antes no se puede (según tengo entendido).
Resumiendo,  ¿qué validez tienen esos contratos de compraventa?¿qué problemas puedo tener en un futuro?, ya que aunque la zona esté dentro del plan urbano, por ahora no se urbanizará, el ayuntamiento no tiene dinero.
Un saludo y mil gracias por vuestros comentarios.

Como no nos ceñimos a lo que se pregunta y a los datos que constan en el supuesto, de recibo resulta volver a citarlo.

Dice "FINCA RÚSTICA" y dice "LOS DUEÑOS VENDEN LA MITAD". Ni dice nada de que sea "agraria", ni dice nada sobre que sean "faccionamiento excesivos", dice como pretensión de venta y de compra de "1500" sobre "3000" metros cuadrados.

La propiedad es el derecho de hacer uso de una cosa, disfrutar de ella y de enarjenarla, sin más limitaciones que las estabelcidas en las leyes.

Hablar de "podría", hablar de supuesta naturaleza "agraria", hablar de "fraccionamientos excesivos"...me parece un tanto precipitado, a tenor de los datos que constan en el supuesto.

Eso pienso. Un saludo cordial.

[ictiocentauro]

Jumaro pregunta: ¿qué validez tienen esos contratos de compraventa?

La respuesta podría ser: Pueden ser nulos o pueden ser válidos, depende.

Sigue aportando datos Jumaro.

Saludos.

[palangana]

Jumaro pregunta: ¿qué validez tienen esos contratos de compraventa?

La respuesta podría ser: Pueden ser nulos o pueden ser válidos, depende.

Sigue aportando datos Jumaro.

Saludos.

Con una pretensión de venta y de compra de 1500 sobre 3000 de finca rústica (no agraria) y que además ("será urbana, está dentro del plan urbano", eso dice quien abre el hilo)  ¿pueden ser nulos? ¿estamos diciendo que los propietarios en España no pueden vender? ¿estamos presumiendo algún tipo de fraude de ley?

Un saludo cordial.

[Drop]

El suelo en España se clasifica en rural o urbanizado (artº 12 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

La Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, sigue vigente.

Jumaro lo expresa muy bien. Dice: "cuando la parcela sea urbana se podrán escriturar esos 1 500 m2".  ¿Por qué? Pues porque la segregación previa no es posible, por ahora, con la ley en la mano.

[palangana]

Y dale con las explotaciones agrarias...

Pues vale, si dáis por hecho que allí hay plantados tomates, pepinos, aguacates y fresas, pues nada. Y si dáis por hecho que resulta de aplicación esa Ley de explotación agraria, pues nada;, si dáis por hecho que en España los propietarios de suelos rurales no pueden vender, pues vale; si dáis por hecho que los asientos que constan en catastros y registros de la propiedad son immutables e inmodificables, pues nada; si dáis por hecho que 1500 sobre 3000 es un fraccionamiento excesivo, pues vale...

Yo es que no entiendo tanta presunción como para aseverar que ese futuro contrato de compaventa no sea válido.

Un saludo cordial.

[Drop]

si dáis por hecho que 1500 sobre 3000 es un fraccionamiento excesivo [...]

La verdad es que depende de la zona de España de la cual estemos hablando. Si fuese Andalucía, pongamos por caso, las unidades mínimas de cultivo son en general de 3 hectáreas (secano) y 0.25 (regadío). En este último caso, son 2 500 m2. Claro que resultaría un fraccionamiento excesivo.

No existen en terminología legal los "terrenos agrarios".

Lo que importa es lo que determine la normativa urbanística del municipio.  Y el problema está claro. No se puede segregar el terreno rústico en dos partes, ni se puede inscribir esa segregación ante notario, porque la normativa no lo permite.

Un contrato tal como el que propone Jumaro podría ser, efectivamente, declarado nulo y sin valor, y además sujeto al derecho de retracto de los propietarios de las fincas colindantes; por ello tal contrato, de llegar a realizarse, debe incluir cautelas en cuanto a una eventual no modificación del PGOU, de forma que persista el régimen del suelo; al reintegro de lo abonado, en tal caso; y a la elevación del contrato a escritura pública, cuando se lleve a cabo la recalificación.

[palangana]

La verdad es que depende de la zona de España de la cual estemos hablando. Si fuese Andalucía, pongamos por caso, las unidades mínimas de cultivo son en general de 3 hectáreas (secano) y 0.25 (regadío). En este último caso, son 2 500 m2. Claro que resultaría un fraccionamiento excesivo.

No existen en terminología legal los "terrenos agrarios".

Lo que importa es lo que determine la normativa urbanística del municipio.  Y el problema está claro. No se puede segregar el terreno rústico en dos partes, ni se puede inscribir esa segregación ante notario, porque la normativa no lo permite.

Un contrato tal como el que propone Jumaro podría ser, efectivamente, declarado nulo y sin valor, y además sujeto al derecho de retracto de los propietarios de las fincas colindantes; por ello tal contrato, de llegar a realizarse, debe incluir cautelas en cuanto a una eventual no modificación del PGOU, de forma que persista el régimen del suelo; al reintegro de lo abonado, en tal caso; y a la elevación del contrato a escritura pública, cuando se lleve a cabo la recalificación.

Y si lo tienes tan meridianamente claro ¿por qué indicas "podría ser declarado nulo y sin valor", ¿por qué no dices taxativamente ese contrato de compraventa será declarado nulo y sin valor?

No te entiendo. Si yo lo tuviera tan claro como tú, indicaría taxativamente "no se puede vender, y si se vendiese, el contrato será declarado nulo"

Un saludo cordial.

[Drop]

OK, hablando con propiedad.  Ese contrato es nulo y sin efecto entre las partes ni en relación a terceros, todo ello de acuerdo con la Ley 19/1995, de 4 de julio, a no ser que se produzcan las excepciones que la ley detalla, de las cuales copio y pego la que me parece más atinente al caso (pero nótese que está en función de la disciplina urbanística):

Artículo 24. Indivisión.

1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.

[...]

Artículo 25. Excepciones.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:

    [...]

Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.

Aquí un cuadro con las u.m.c de las diversas CC.AA.: No puedes ver los enlaces. Register or Login

Yo había escrito:

tal contrato, de llegar a realizarse, debe incluir cautelas en cuanto a una eventual no modificación del PGOU, de forma que persista el régimen del suelo; al reintegro de lo abonado, en tal caso; y a la elevación del contrato a escritura pública, cuando se lleve a cabo la recalificación.

Añadamos entonces otra cautela más. El contrato no será de compraventa, sino de un compromiso de compraventa, que será efectiva y vinculante para las partes cuando la normativa urbanística del Ayuntamiento (o de la Comunidad Autónoma) permita la segregación.

Y, por cierto. Dado que existe la posibilidad del ejercicio del derecho de retracto de los propietarios colindantes, o bien se obtiene previamente su renuncia, o bien en ningún caso se hará constar en el contrato menor dinero del efectivamente abonado.

[palangana]

Te comento mi idea mientras especialistas en la materia que seguro alguno tendremos por aquí, aclare, añada o corrija:

1) Tienen esos contratos de compraventa toda la validez del mundo...lo único que has de saber que en temas urbanísicos compras en lote: derechos y cargas.

2) Principalmente el problema de que se transmita a ti la obligación de urbanizar en cierto tiempo. Y en temas fiscales que el vendedor te meta un gol y las plusvalías te las acabe reclamando Hacienda a ti.

Un saludo cordial.

Luego como parece que ya se ha percatado Drop de que el contrato cabe la posibilidad de realizarlo y sea plenamente válido (existe puerta abierta  para ello indicado en la porpia normativa que él mismo indica)....me "autocito".

Veáse donde digo " lo único que has de saber que en temas urbanísticos compras en lote: con derechos y cargas"

Y véase donde digo " principalmente que se transmita a ti la obligación de urbanizar en cierto tiempo"

Venga, un saludo cordial.

[IBM77]

Hola

Yo  entiendo que el no quiere comprar una finca entera y que no hace falta segregarla, aquí se aplican los arts. 392 al 404 del CC, el compra una cuota proindiviso de una parcela rústica y que no hace falta ninguna segregación, y compra una parte de una finca en principio indivisible, al igual que yo puedo comprar un piso en la costa junto con otra persona, y por supuesto que esta compraventa se puede elevar a público y liquidar el correspondiente impuesto.

Otra cosa diferente, es que, al urbanizar hay que dejar un tanto por ciento del terreno para uso público y también el aprovechamiento para los viales ( calles, saneamiento, alcantarillado, farolas, aceras, etc ) por tanto sus 3000 m2 se pueden quedar en bastante menos y además tener que pagar el coste de urbanizar., aquí habría que mirar exactamente en que comunidad autonóma vives porque la STC 61/1997 clarificaba la competencia exclusiva de las autonomías en materia urbanística. En aquellas comunidades que no tienen ley propia sobre esto se aplica la legislación nacional como supletoria.

El otro problema es que al ser una cuota proindiviso, quién decide que parte del futuro solar urbano le corresponde, porque el esta comprando una cuota del todo, hay partes que son más apetecibles o tienen mejor venta, es decir, imaginemos que el solar solo da a una calle y el propietario le puede escriturar en el interior y el futuro propiertario se queda sin salida a la calle encerrado o se urbaniza de tal forma que la otra parte es el campo sin urbanizar ,¿ puede ser ?


Debería informarse de varias cosas;

El plan de urbanización para esa zona, es decir, el proyecto de urbanización si lo hay y quién sufragará el coste de la urbanización, si el ayuntamiento no tiene dinero, y supone una mejora de los propietarios porque pasan de tener un terreno rústico a uno urbano y edificable, pues puede plantear una tasa de urbanización para ese terreno perfectamente.

O puede sacar un concurso, una empresa se encarga de urbanizarlo pero a cambio, pedirá a los propietarios que sufraguen los coste de urbanización, y si no pagan, pues expropiación forzosa de parte del terreno.

La posible Cédula Urbanística que el correspondería a su posible solar urbano, que le díra exactamente que puede construir ahí ( retranqueos, vuelos, altura sobre rasante, etc )

y hacer números, como siempre

Precio parcela rústica + Gastos urbanización = suelo urbano edificable

Bueno es lo que yo interpreto que tampoco hay muchos datos, y yo empiezo en la cosa jurídica.

Un saludo