ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

[abogado M]

   Hola a todos:

   Caso real. Se formula un contrato privado de alquiler de un local incluyendo una cláusula que dice que transcurridos X años se realizará sí o sí la compraventa entre los contratantes. Una parte de la renta mensual que se paga se considera como pago de parte del principal. El contrato no se eleva a escritura pública y no hay anotación preventiva ninguna en el registro de la propiedad. Yo creo que el arrendatario se ha pillado los dedos. ¿Qué opináis?

[Alfmonti]

Pues así como lo cuentas, es un contrato de compraventa y no de arrendamiento. ¿Cual es el objetivo?

Saludos

[Gem-Mas]

Pues parece que sí se ha pillado los dedos, sobre todo si ya se estipuló en el contrato el precio final del local, que seguramente será muy superior al del mercado real. Mala suerte para el comprador, y, supongo, el vendedor se estará frotando los dedos.
Saludos

[urbiet]

Se podría aplicar la "Rebus Sic Stantibus"

Obviamente, las circunstancias del mercado inmobiliario no son las mismas que a la firma del contrato, han variado ostensiblemente y creo que posiblemente,  tendría solución el problema.

[abogado M]

   Gracias a todos por contestar. En cuanto a lo de "Rebus sic stantibus", está claro que eso es totalmente improcedente puesto eso debe ser interpretado y aplicado de forma muy pero que muy restrictiva.

   Uno de los peligros que yo le veo es que el arrendatario no ha hecho anotación preventiva en el registro de la propiedad y cuando llegue el día de formalizar la compraventa se puede encontrar con que alguien ya ha comprado antes el local, o que esté embargado, por ejemplo.

[Alfmonti]

Si en el contrato pone "Alquiler con opción a compra" la clausula de compra que indicas desvirtúa el contrato porque no hay "opción" lo que quiera decir que el contrato tiene vicio de consentimiento y clausula abusiva y por tanto puede declararse nulo en conjunto o nula la clausula únicamente.

Saludos

[abogado M]

   Yo no he visto el contrato, pero no veo tampoco el vicio de consentimiento por ningún lado. Por lo que sé, las dos partes contratantes están de acuerdo en formalizar la compraventa después de un tiempo, sobre todo el arrendatario, que está decidido a comprar. Es un contrato de alquiler con opción a compra como una casa, lo que ocurre es que le veo el peligro de que en un futuro, mi amigo (arrendatario) se pueda encontrar con sorpresas desagradables, al no haber elevado el contrato a escritura pública ni haber anotado la opción de compra en el registro de la propiedad.

[Alfmonti]

Por eso preguntaba desde el principio cual era el objetivo de la consulta, ¿Qué se pretende?. Si era desvirtuar el contrato u otra cosa. Sin eso, es muy difícil centrar cualquier tipo de respuesta.

Saludos

[Gem-Mas]

Pues está visto que sí.
Saludos

[jbr]

Hola:

 ¿ Y por qué no se eleva a público el contrato?, una vez elevado a público se inscribe. ¿Se niega alguien a ello?.

  Saludos,

   jbr

[abogado M]

Hola:

 ¿ Y por qué no se eleva a público el contrato?, una vez elevado a público se inscribe. ¿Se niega alguien a ello?.

  Saludos,

   jbr

   Eso es lo que le dije yo a mi amiguete. Supongo que en su día no quiso hacerlo porque tiene varias trampas por otros lados o por ahorrarse gastos de notario y registro. El caso es que en mi opinión se ha pillado los dedos porque el dueño del local podría chulearle de varias maneras.

[jbr]

Hola:

  Pues es tan fácil como eso, si no se quiere hacerlo es cuestión de pedirlo de otra forma.  Ten en cuenta que un contrato privado es tan eficaz entrepartes como uno elevado a público, el problema es que no tiene acceso al Registro de la propiedad y por lo tanto no es erga onmes.

  Saludos,

  jbr