Impugnacion acuerdo Junta de Propietarios.

[ESPARTA]

Soy alumno de 3º y aún estoy muy verde en muchos temas. Alguien podría decirme si para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios de una Comunidad , es necesario el nombramiento de un Procurador en los Tribunales o por el contrario yo mismo podría dirigirme al Juez de Primera Instancia.
Otra pregunta, pues aunque he leido la Ley de Propiedad Horizontal, no me queda lo suficientemente clara, ¿es posible adoptar un acuerdo con la sóla asistencia de dos personas a la Junta?. En total somos 50 copropietarios.  Dicha junta se ha convocado haciendo "buzoneo" del Orden del día y sin aclarar mucho el tema a tratar.
Por otro lado, se ha creado mucha polémica, sobre si es un elemento común o un elemento privativo sobre el que se va a actuar. Polémica para los que le interesan, pues los Estatutos lo dejan bien claro que se trata de un elemento privativo.
Muchas gracias.

[Pravias]

A ver que te contestan los gurús, pero diría que si lo necesitas, es un juicio ordinario art 249 LEC, necesitarías abogado y procurador.
Impugnación acuerdos, art 18 Ley Propiedad Horizontal.
Tienes que ver el plazo no vaya a ser que haya caducado.
El artículo 17 refleja las mayorías que se necesitan para los acuerdos

[caliguindri]

De acuerdo con Pravias en lo del abogado y procurador.
Por otra parte, en segunda convocatoria no habrá sujeción a quorum... así que estando el presidente, el administrador y dos vecinos... sería suficiente para adoptar acuerdos.
Otra cosa es que no se haya convocado la reunión ajustada a la normativa (con 6 días de antelación si es ordinaria...).
en cuanto a lo de "sin aclarar mucho el tema a tratar", no se pueden adpotar acuerdos fuera del orden del día, pero tampoco es necesario que sea un orden del día minucioso y detallado.
Y respecto a lo de privativo/común, los estatutos o en su defecto el título de división horizontal deberían tener la respuesta.

Suerte y un saludo.

[ESPARTA]

Muchas gracias a ambos por las respuestas.
O sea, que me va a costar, mas el collar que el perro ¿no?. Por eso, ya me cuadra el que no quieran reclamar a los morosos, ellos prefieren que sean los propios propietarios quienes impugnen el acto. Porque yo me había planteado dejar que fuera la propia comunidad quien me reclame el impago y en ese momento sea yo quien me difienda, pero veo que ésto no funciona así me da la impresión. Un saludo y muchas gracias por vuestra atención.

[Pravias]

Esparta para reclamar las cantidades de impago sería con un proceso monitorio que no es necesario abogado y procurador, en el caso de que no paguen y debas iniciar otro proceso dependiendo de la cantidad si no superan los 2000 tampoco sería necesario procurador ni abogado.

[ESPARTA]

Eso es el tema. Que yo supuestamente adeudaré 300 € y espero a que la comunidad me las reclame. Supongo que podré alegar que no las pago por considerarlas improcedentes por lo dicho anteriormente. Pero el asunto, es que la Comunidad no piensa en reclamar nada, sólo dice que quien no esté de acuerdo con el asunto, que sean ellos los que lo impugnen. Y claro, es evidente, no es el mismo camino a seguir. Yo no pago por no estar de acuerdo con lo adoptado, por lo ya comentado es una zona privativa, que aprovechando que nadie asiste a las reuniones, dos individuos han aprobado y ahora dicen que como está acordado, el que no sea conforme que demande a la Comunidad, y yo digo, que por supuesto no estoy de acuerdo, pero que sean ellos los que me reclamen, así para mi es coste será menor. No se si me habré explicado correctamente. Gracias

[Pravias]

Esparta lo que dices es que una zona que era privativa y han reformado para que sea zona común?

[ESPARTA]

No para nada. Se trata de una zona privativa que no ha cambiado. Te comento: Somos tres grupos de casas, y cada una, está diferenciado en una submanzana, así se recoge en los Estatutos, I1, I2 y J. Pues resulta que en la submanza I2, existe una zona inaccesible entre unas 10 casas encima y otras 10 debajo, en esa zona que es una parata pretenden impermeabilizarla para que no filte agua a las 10 inferiores. Los que viven en esas 10 (dos de ellos) han promovido para hacer las obras diciendo que son un elemento comun al resto de las 30 casas restantes que tienen a su vez otras zonas comunes y otras privativas. No se si me habrá explicado correctamente y si deseas que te de mas información. La verdad es que me es de gran ayuda, pues no se para donde tirar.

[caliguindri]

de todos modos... habiéndolo adoptado sólo dos personas, mientras no se ejecute la obra hay tiempo para echarla atrás. Si el resto de vecinos no estáis de acuerdo, convocad una reunión extraordinaria con el mismo tema y si sale contraria, no habrá lugar a hacerla.
si el presidente de la comunidad no está por la labor de convocarla podéis hacerlo la cuarta parte de los propietarios que representen la cuarta parte de las cuotas de participación. No déis por perdido el asunto.
si se trata de obras de innovación que alteren elementos comunes se necesitará unanimidad. No creas que porque se vote algo una vez ya no puede volver a votarse. Trata de arreglar el asunto sin asumir que la obra se tenga que hacer, porque si todavía no se ha ejecutado se puede revertir.

[Pravias]

Pero en esa comunidad entran las 30 casas, o hay 3 comunidades distintas?'

[caliguindri]

Por otra parte, si hacéis esa reunión y sigue saliendo adelante, si la obra de que se trata no es de conservación ni mantenimiento sino de innovación o mejora, puedes salvar tu voto, y si el montante del cargo que te corresponde supera en tres veces la cuantía de tu cuota mensual, puedes negarte al pago 

[ESPARTA]

Muchas gracias a todos por vuestro interes. La verdad es que me estais dando muchas ideas. Os comento es sóla una comunidad formada por tres conjuntos de casas, bien diferenciadas y que sólo poseen en común la antena colectiva y una piscina. No hay mas elementos comunes a los tres conjuntos. Ahora bien dentro de cada conjunto hay zonas comunes a los integrantes. así por ejemplo yo tengo una zona de acceso comun con 10 vecinos para entrar a mi cochera privativa. Donde se pretende hacer la obra sólo se ven beneficiados 10 casas que está integrada con otras 10 casas por encima de éstas. Digo encima porque están escalonadas y encima existe una parata de hierba que filta agua a las 10 inferiores. Esa obra sólo la deben de asumir ese conjunto que está integrado por las 20 casas. El resto de casas, o sea, las 30 restantes, pues somos 50, son totalmente independientes. Submanzas I1, i2 y J. El problema lo plantea la I2. El importe de la obra es de unos 15.000 €. Y ésta gente (los que han acordado el "guisado"), han acordado así mismo que se paguen 300€ por propietario, cuando la cuota debe de ser por cuota de participación. Pero claro eso no les interesa, y mira que pagarían menos, pero es que los que mas pagamos que seríamos lo no beneficiados protestarían mas, por ello y como estrategia han decidido que ser "solidarios" con el resto y que todos paguen igual. Yo en la última Junta he dicho que no estoy conforme por tratarse de un elemento privativo, pero el resto no apoya nada, optan por pagar aunque no sean conformes. Cómo puedo desligarme de ésta situación. Gracias a todos.

[Pravias]

A ver que dice el compañero Caliguindri pero yo no veo que sea un elemento privativo, por lo que te he entendido es una zona de acceso a uno de los bloques que tiene problema porque filtra el agua.
Si todos tenéis la misma comunidad todo lo que pase en las 3 manzanas que es una misma comunidad no se reparte según las cuotas?, sin distinguir entre manzanas?

[ESPARTA]

Disculpa, lo mismo no me he explicado bien. Existen unos Estatutos donde se distinguen entre zonas bien diferenciadas. Por ejemplo mi zona I1, se trata una puerta de entrada sóla y exclusivamente a diez viviendas con gastos de luz, agua, limpieza que sólo debemos de asumir los de dicha submanzana, además tenemos unas terrazas comunitarias de uso privativo. En otra, la I2, sólo hay un espacio común, ademas inaccesible que existen entre dicho espacio y sólo afecta a 20 viviendas. Los Estatutos son claros al definirlos, ese suelo no puede ser objete de zona común al resto.

[caliguindri]

Lo que quieres decir es que ese espacio es "privativo" de la submanzana y no afecta al resto submanzanas? es decir, que es un elemento que los estatutos desligan de los elementos comunes a las tres manzanas y por tanto debería asumirlo sólo la manzana afectada?
Aún así, los elementos "privativos" como tales... son sólo las viviendas y algunos elementos específicos de tomas de agua, etc.
Corrígeme si me equivoco, sois tres subcomunidades, y 1 comunidad general para los elementos comunes que has señalado antes: piscina y antena... es así?
Por tanto, una subcomunidad os quiere encasquetar un gasto que sólo les correspondería a ellos?...

Más preguntas, si sólo tenéis en comun esas dos cosas... intuyo que hacéis dos tipos de reuniones, las que afectan a cada subcomunidad y otra para la general... y es en esta general donde ha ocurrido lo que comentas, es así?
bueno, si fuese así, tenéis varias opciones. Convocar de nuevo la reunión con urgencia para tumbar tal iniciativa, y por otra parte, si es tan clara la irregularidad, podéis impugnar el acta, que es lo que antes se ha comentado. Pero yo antes trataría de paralizarlo convocando una nueva reunión.

no tenéis administrador de fincas? si es tan clara la irregularidad, cómo ha dejado que se vote??

en fin, creo haberte entendido, y si como dices es algo que no les corresponde al resto de vecinos, deberán sufragarlo ellos, en una reunión de su propia subcomunidad...

ya nos dirás si va por ahí el asunto.

[Pravias]

Ah Esparta el tema cambia es como dice Calinguindri, ya nos contarás 

[ESPARTA]

Veo que los has entendido a la perfección. Es todo tal y como lo expones. Lo que ha pasado es que han cambiado de Administrador y éste se presta a todas éstas cosillas. De hecho el anterior Administrador, hacia cuentas distintas para cada una de la Submanzanas, éste último lo mezcla todo. Es mas, existen dos garaje distintos en dos de las submanzanas y aunque obviamente el gasto de luz y agua es distinto lo ha sumado y hace división igual para todos, todos ,salvo los que no pasan por la entrada a cada una de ellas. Pero volviendo al asunto que nos ocupa. Esa parte de terreno sobre la que pretenden actuar está comprendida dentro de una de las submanzanas y es inaccesible al resto. Voy a intentar convocar una reunión extraordinaria pero antes quiero ver el apoyo ¿cuantos votos serían necesarios?. Otra cosa cuando se aprobo éste asunto no se envió la correspondiente citación formal, sino que el administrador se dedica a echar en el buzón el orden del día, por lo que se podría decir que la citación no es forma ¿es correcto?. Un saludo. Y muchas gracias.

[ESPARTA]

Por cierto, otro dato, no se si es relevante o no. Coincidiendo con esto se ha nombrado nuevo Presidente en la Comunidad y ha sido elegido una persona que no es propietario, sino sólo un arrendatario. Las actas y las convocatoria van firmadas con un garabato y por "por orden". Hemos comprobado que el nombre de éste sujeto es arrendatario. Saludos

[caliguindri]

Empezando por el final, no puede ser presidente un arrendatario... sólo lo puede ser un propietario. El presidente debería ser el arrendador y propietario del piso. Éste puede delegar como propietario en un "no propietario" para que lo represente en la junta de propietarios, pero como presidente no puede delegar en un "no propietario" (es un motivo de nulidad de las juntas).

En cuanto a los votos... si el presidente está conforme con convocar la reunión, basta con que haga la convocatoria, si no, sería necesario una cuarta parte de propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.

Entiendo que en los estatutos está clara la división de gastos de mantenimiento en esos espacios, es así? si eso se quisiera cambiar, como es el caso, se necesitaría unanimidad para aprobarlo, con lo que es suficiente que se plantee el mismo asunto que fue votado en la ultima reunión, y se exija para su aprobación la unanimidad... como no la van a obtener porque vosotros os vais a oponer, les tumbáis su iniciativa, que sólo podrán aprobar en su propia reunión y con los votos necesarios, no en la "reunión general" porque ese no es su foro.
Os la han querido colar, y de hecho si no actuáis podría darse el caso, si no se impugnan las actas acaban siendo eficaces y exigibles, así que convocad una reunión general y al replantear el tema exigid la unanimidad por modificación del título constitutivo (al querer repercutir el gasto de unas obras en la comunidad general, correspondiendo a la particular que comentas). De esa manera, la última acta tumbará esa decisión, y a partir de ahí decidle al administrador que no vais a consentir ninguna irregularidad más. que asuma lo establecido en los estatutos, o hablaréis con el colegio profesional (si está colegiado) o directamente buscaréis a otro...
No merece la pena impugnar nada, eso es lo que quieren, que no lo hagáis que corra el tiempo, que se ejecute y os lo traguéis. Haced la reunión ya.
ah, y en lo de la citación, te pongo este enlace que te dice todos los detalles para comprobar si es o no regular. En ese foro también participo y comento casos como el tuyo: No puedes ver los enlaces. Register or Login

un saludo.

[ESPARTA]

Un millón de gracias. Vamos a por ellos. Un cordial saludo.