Compravente inmueble entre padres e hijos

[Inspector]

Buenas.
Os agradecería vuestra opinión respecto del siguiente asunto:

En el caso de que unos padres deseen vender a uno de sus hijos el inmueble de su propiedad donde viven y quieran hacerlo "de verdad", es decir, evitando que pudiera ser considerado una donación encubierta, ¿cuál sería el precio mínimo a estipular en el contrato de compraventa? ¿Sería el establecido por la Comunidad Autónoma donde radica el inmueble?

¿Cabría la posibilidad de estipular entre las partes el pago aplazado mensualmente?

¿Qué reparos puede plantear el notario a la hora de elevar a público tal contrato al objeto de su inscripción registral?

Hay una intención sana de que la compraventa sea tal, pero surgen dudas de que en sede judicial se pudiera interpretar como fraude de ley y los demás hijos pudieran colacionar.

Un saludo y gracias.

[Tomás]

Vamos a ver sr. Inspector: Plantea Vd. demasiados interrogantes. Lo primero que hay que tener claro es la realidad de las cosas. ¿qué es lo que realmente se quiere hacer?. ¿Existe un verdadero contrato de compraventa?. ¿Estamos en una donación?. Aunque el tema requiere un análisis exhaustivo, teniendo en cuenta sus connotaciones, en síntesis puedo decirte lo siguiente:
Si hablamos de una compraventa, el precio será el que líbremente concierten ambas partes. No obstante, si el precio no se ajusta al valor real, la liquidación por el Impuesto correspondiente puede ser objeto de comprobación por parte de la Administración Tributaria. En algunas Comunidades Autónomas, para evitar o reducir las comprobaciones de valores, existen establecidos unos valores mínimos que pueden consultarse, incluso vía internet. Esos valores mínimos tienen como base el valor catastral generalmente.
Pues bien, siguiendo con la compraventa. Si en el contrato concurre el consentimiento de ambas partes, la cosa objeto de compraventa y el precio cierto, y además los medios de pago están identificados conforme a Derecho, no entiendo porqué ha de existir una simulación. Otra cosa es que los fines pretendidos difieran de los medios empleados y pudiera demostrarse por ejemplo que no ha existido precio cierto, en cuyo caso sí estaríamos ante un contrato simulado, que podría ser anulable, a instancias de aquel o aquellos perjudicados.
Si efectívamente se llegara a demostrar que en realidad hubo una donación encubierta y afectare al juego de las legítimas,  los legitimarios podrían solicitar la rescisión oportuna.
No veo inconveniente en que el precio se pueda aplazar en todo o en parte. Únicamente habría que ver las posibles repercusiones fiscales, en relación con posibles incrementos de patrimonio y caso de muerte de uno o ambos padres.
Y por último, el Notario, desde mi punto de vista, no va a objetar nada si de lo que se trata realmente es de otorgar una escritura de compraventa, en la que concurren los tres elementos esenciales para la existencia del contrato, además de la capacidad y legitimación necesarias de los otorgantes. Otra cosa es que se le pida, como profesional del Derecho, el asesoramiento correspondiente, antes de adoptar una decisión, en cuyo caso el Notario informará a las partes de los medios que nuestro Ordenamiento pone a disposición para lograr, dentro de la legalidad, los fines lícitos pretendidos.
Tomás.

[Inspector]

Estimado Sr. Tomás:

Agradecerle la molestia que se ha tomado al contestar.
Lo que se pretende no es, ni más ni menos, que una compraventa con "todas las de la ley".
Sin embargo, es un hecho claro que tal operación perjudica las legítimas de los demás hijos, a las cuales tendrían acceso si no se realizara la misma.
La cuestión del precio viene a plantearse al constatar que el valor actual de mercado es aproximadamente del orden de 10 veces superior al valor catastral del inmueble.
De ahí que surjan las dudas planteadas al respecto de establecer el precio en el valor catastral.

Saludos.

[Tomás]

Bien. Si se trata de una compraventa, el precio es el que líbremente acuerden las partes. Otra cosa es que dicho precio sea inferior al valor real del inmueble vendido, en cuyo caso estaríamos ante un problema de índole fiscal, pero no de carácter civil. La venta se perfecciona entre vendedor y comprador convenida la cosa y el precio, aunque éste no se haya pagado en todo o en parte. Por tanto, la venta es perfecta y produce todos sus efectos, entre ellos la inscripción en el Registro, otorgada la escritura pública correspondiente, en la que además habrá que identificar los medios de pago del precio pagado, que puede ser la totalidad o parte, y en este último caso se deberá expresar el aplazamiento, su modalidad y características. Tampoco cabe considerar el saneamiento por evicción; ni la rescisión por lesión (arts. 1.290 y ss.), ni adolece de vicio que lo invalide (art. 1.300 y ss. C.c.).
Al fallecimiento del padre o de la madre, los hijos, como herederos forzosos, tendrán derecho a su legítima, y tras la apertura de la sucesión se verá si en el patrimonio del o de la causante o de ambos existe la contraprestación de la compraventa, consistente en el precio obtenido o en el crédito si se hubiere aplazado el precio en su totalidad o en parte. En estos derechos, previo llamamiento, delación y aceptación de la herencia, los legitimarios se podrán subrogar en su caso.
El hecho de que el valor real del inmueble, desde el punto de vista fiscal, sea mayor que el precio convenido no es causa o motivo para considerar que la venta perjudica a los herederos forzosos.
Todo ello desde mi modesto punto de vista. Es posible que quepan otras opiniones, que, en su caso, me gustaría contrastar.
Tomás.
 

[Inspector]

De la lectura de su exposición -por la cual le estoy muy agradecido- cabe entender que si el contrato de compraventa se perfecciona legalmente, existiendo ciertamente los elementos inherentes al mismo, tal y como usted ha expuesto, los demás hijos -legitimarios en su momento- carecerían de derecho alguno sobre el inmueble en cuestión, sin perjuicio de aquél que del precio obtenido o del crédito legítimamente les corresponda.

En otras palabras, desde el momento en que se perfecciona legalmente el contrato de compraventa, el inmueble, obviamente, deja de formar parte de la masa hereditaria tanto de la madre como del padre sobre la cual los hijos tendría derecho legítimos en el futuro.

Agradecería su confirmación al respecto.

Por otro lado, cabe entender que la parte compradora, por su condición de hijo, también sería legitimario a la hora del reparto hereditario.

A este respecto, ¿incide en algo el hecho de que parte del patrimonio de los padres provenga del precio pagado por el hijo comprador a la hora del reparto de tal patrimonio hereditario? Es decir, cabe entender que parte del precio pagado por el hijo comprador volvería a "su bolsillo" en los porcentajes que testamentariamente los padres hayan dispuesto o, en ausencia de testamento, legítimamente le corresponda.

Agradecería su opinión al respecto.

Saludos.

[Tomás]

Desde el momento en que se produce la transmisión del inmueble, el dominio de éste se desplaza del patrimonio de los vendedores al del comprador, y con la inscripción en el Registro el efecto esencial de dicha transmisión es "erga omnes".
Los hijos no tienen ningún derecho a la herencia de los padres, en tanto éstos vivan. No existe todavía tal herencia. Y por tanto el contenido material de su condición de legitimarios vendrá determinado al fallecimiento de la persona de quien se herede, previa delación, llamamiento y aceptación de la herencia en su caso.
Evidentemente, si en la masa hereditaria existiera la contraprestación de la compraventa (todo o parte del dinero, o el crédito en caso de aplazamiento), los hijos, previa aceptación de la herencia, tendrían derecho al menos a su porción legitimaria.
Otra cosa sería la materialización del derecho hereditario, porque podrían existir más bienes en la herencia y, en función de ese patrimonio y del haber líquido que correspondería a cada interesado, se adjudicarían dichos bienes. Por tanto, podría ocurrir que alguno o algunos de los hijos no tuvieran parte en el precio de la compraventa o el derecho de crédito (si se inventariasen en la herencia), porque podría darse el caso de habérseles adjudicado otros bienes. Todo esto depende del título sucesorio, de la aceptación o renuncia, etc...


P.D.: Me gustaría que no me trataras de Vd. En mi primer correo te trate de Vd., pero en sentido irónico.
Tomás.

[Inspector]

Gracias de nuevo, Tomás.

Entendido tu último mensaje. Sin embargo, agradecería la respuesta poniéndonos en el supuesto de que la contraprestación que reciben por la compra fuera lo único que conformase la masa hereditaria el día de mañana.

Entiendo que, tratándose de una sociedad conyugal de gananciales (sin testamento de por medio), los 4 hijos (incluyendo el que ha comprado el inmueble y ha pagado o paga la contraprestación) tienen idéntico derecho sobre el 50% de esa masa heraditaria. Es por esto por lo que digo aquello de que parte de lo que el hijo comprador ha pagado o está pagando "volvería a su bolsillo".

¿Correcto?

Con testamento de por medio, nada cambia sólo que para el reparto de la masa hereditaria habría que estar a lo dispuesto en el mismo.

¿Correcto?

Gracias por tu paciencia.

[Tomás]

Supongamos como dices tú que el único bien que integra el patrimonio de los padres es el precio de la compraventa. Hay que distinguir:
1º) Que la sucesión sea testada. Fallecido uno de los cónyuges, hay que estar a lo que disponga el testamento, en el que, por lo general, el testador lhabrá legado al cónyuge sobreviviente el usufructo vitalicio de su herencia e instituido herederos por partes iguales a sus hijos. Por tanto, con arreglo a dicho título sucesorio, previa aceptación de la herencia, habría que hacer la liquidación, división y adjudicación, teniendo en cuenta que el cónyuge sobreviviente, además, le corresponde el haber ganancial.
2º) Si la sucesión fuere intestada: El cónyuge viudo tiene derecho a su cuota legitimaria (el usufructo vitalicio de un tercio) y el resto a los hijos, por partes iguales. Sin perjuicio del haber correspondiente al cónyuge sobreviviente por la liquidación de la sociedad de gananciales.
Tomás.