Este tema ha sido recurrente ya en multitud de ocasiones, dando lugar a una casuística muy variada. El texto que mejor explica el asunto, de los que he tenido ocasión de leer, es el siguiente:
INEXISTENCIA DE EXCLUSIVIDAD A FAVOR DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS EN LOS SERVICIOS DE ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
Aunque nos encontramos ante una cuestión debatida hace tiempo, en los últimos meses los colegios Oficiales de administradores de fincas han arreciado sus campañas publicitarias proclamando su supuesto monopolio en la administración de fincas (incurriendo, a mi juicio, en competencia desleal por ejercicio de prácticas restrictivas de la competencia).
Pues bien, las siguientes líneas tienen por objeto demostrar lo equivocado de tal tesis, demostrar en suma que los administradores de fincas colegiados no tienen atribuida en exclusividad la administración de fincas. A tal efecto, se analizará la legislación y jurisprudencia existente sobre la cuestión.
Pues bien, comenzando por la legislación existente sobre la materia, el entonces llamado Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas nació con el Decreto 693/1968, de 1 de abril, cuyo núcleo fue una Agrupación Sindical del mismo nombre, ambos en el marco de la organización sindical de carácter vertical propia de la época y al margen de la estructura colegial existente. Desmantelada dicha organización (Real Decreto 1.303/1977, de 10 de junio), se permitió a los Colegios sindicales que se acogiesen bajo el techo de los profesionales (Leyes 2/1974, de 13 de febrero y 74/1978, de 26 de diciembre). Así lo hizo el de los administradores de fincas, aun sin adaptar sus estatutos a la nueva situación; hecho permitido por el Real Decreto 2.777/1979, de 26 de octubre, en tanto la regulación estatutaria no se opusiera a la legislación sobre la materia y hasta que se promulgara "en desarrollo de la Constitución, la nueva Ley de Colegios Profesionales", condición no cumplida todavía. No obstante, la cobertura normativa del Colegio de Administradores de fincas posee el rango adecuado, de acuerdo con la Disposición Transitoria primera de la Ley de Colegios Profesionales. Tal es la actual situación legal del Colegio de Administradores de Fincas.
Al hilo de lo expuesto, lo que interesa destacar es que en la normativa reguladora de dicho Colegio no existe artículo alguno que establezca la exclusividad en la administración de fincas a favor de dichos profesionales. Lo único que aparece en dicha normativa es la obligatoriedad de colegiación para los administradores de fincas titulados que ejerzan la profesión. Es decir, de dicha reglamentación lo que se desprende con meridiana claridad de términos es la obligatoriedad para el administrador de fincas titulado de la incorporación previa al Colegio para el ejercicio de su profesión, pero no la exclusividad o el monopolio de dichos profesionales en la administración de fincas.
No existe sobre la cuestión más legislación directa. No obstante, existen en nuestro ordenamiento otras regulaciones que, indirectamente, vienen a reconocer la no exclusividad de los administradores de fincas.
En efecto, el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprobaron las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, tiene previsto por un lado, el Grupo 723 de la Sección 2ª (Actividades Profesionales) de las Tarifas, donde procede el alta y tributación de los administradores de fincas colegiados. Por otro lado, y también en la Sección 2ª, aparece el Grupo 722, donde procede el alta y tributación de los profesionales que sin ser administradores de fincas colegiados se dediquen a la gestión o administración de comunidades ( según contestación de la Dirección General de Coordinación con las Haciendas Territoriales de 29/7/94 ). En fin, cuando las actividades realizadas tengan carácter empresarial (con un administrador de fincas al frente o con otro profesional sin dicha titulación), existe el grupo 834 de la Sección 1ª ("servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial") que según la nota al mismo comprende los servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, incluyendo la tasación de inmuebles, las agencias de arrendamiento de fincas, los servicios relacionados con las administraciones de fincas, etc.
En definitiva, la normativa del Impuesto sobre Actividades Económicas tiene previsto en relación con la administración de fincas varios grupos. Uno donde deben darse de alta los profesionales que estén en posesión del título de administrador de fincas, otro donde han de darse de alta los profesionales que, administrando fincas, no tengan dicho título. Y, por último, otro donde deben darse de alta ambos profesionales cuando sus servicios los presten a través de una empresa.
A lo anterior se podría oponer que el alta en cualquier grupo del mencionado impuesto no legitima una actuación profesional, y estaría de acuerdo con dicho argumento (evidentemente, si quien suscribe se diese de alta de Hacienda como médico, no podría pretender el ejercicio legal de la medicina con base, únicamente, en dicha alta y sin estar en posesión del título de Licenciado en Medicina).
Pero no es esto lo que se mantiene. Lo significativo es que existe una normativa con rango de Ley que tiene previstos distintos grupos según el alta en el Impuesto lo realice un administrador de fincas colegiado o un profesional que no esté en posesión de dicho título. En definitiva, se está reconociendo la no exclusividad de los administradores de fincas colegiados y, por tanto, la no exigencia del título homónimo.
Que no existe norma alguna que atribuya monopolio o exclusividad a los administradores de fincas colegiados se desprende también con toda claridad, de forma incontestable, de la tramitación de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.
En efecto. Las primeras propuestas que se presentaron al albur de tal reforma contemplaban de forma expresa la figura del administrador de fincas colegiado. Así, por ejemplo, la iniciativa legislativa popular del Consejo General de colegios de administradores de fincas o la proposición de Ley presentada por el grupo parlamentario catalán (Convergencia i Unio).
Pues bien, para comprobar que la intención final del legislador ha sido la de no otorgar exclusividad alguna a dichos profesionales basta acudir al artículo 13.6 de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, donde no ya no se incluye la figura del administrador de fincas:
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
Para acreditar que cuando el nuevo texto habla de personas "con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida", no se está refiriendo a los administradores de fincas colegiados, podríamos traer a colación las enmiendas existentes sobre la tramitación de tal artículo. No obstante no será necesario.
Y no es necesario porque el propio Consejo General de Colegios Oficiales de España de administradores de fincas colegiados, colaboradores de dicho Consejo o el Presidente del Colegio de administradores de fincas de Madrid han reconocido que la nueva Ley no les otorga exclusividad alguna.
En efecto, en un resumen comentado de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, suscrito por Don Daniel Loscertales Fuertes y publicado en la revista jurídica SEPIN, nº 187/A, diciembre de 1998, se señala sobre el referido art. 13, apartado 6:
"En cuanto al Secretario y Administrador, el problema es que actualmente no se sabe hasta donde alcanza esa cualificación profesional y legalmente reconocida, pues la única profesión especializada que dispone de Colegio Profesional son los Administradores de Fincas, pero es evidente que la Ley no ha querido darles la exclusividad, pues en otro caso lo hubiera hecho de forma específica".
Digase que Don Daniel Loscertales Fuertes, aparte de un experto jurista en propiedad horizontal y Director de la revista SEPIN, es "un eficaz colaborador del Consejo General de Colegios oficiales de administradores de fincas, y ha participado, junto con los promotores de la iniciativa Legislativa Popular, en las reuniones mantenidas con el Ministerio de Justicia para elaborar un documento consensuado de vital importancia para el futuro de los "administradores de fincas colegiados, tal y como se reconoce en un artículo publicado por dicho autor en el núm. 102 de la revista "Administración Rústica y Urbana", del Consejo General de Colegios Territoriales de administradores de fincas.
Para terminar, el criterio expuesto vuelve a ser mantenido por LOSCERTALES FUERTES en una edición especial para el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, donde se reitera:
"El texto no aclara quienes son los que tienen esa cualificación, es evidente que no hay a priori exclusividad de nadie, salvo las normas internas de los Colegios de Administradores, considerando que es conveniente que cuanto antes se dicten las reglas correspondientes para clarificar las condiciones de titulación y profesionalidad".
Queda claro pues, que los propios Colegios Oficiales de Administradores de fincas han reconocido por activa y por pasiva que no tienen concedida exclusividad alguna así como, de acuerdo con lo visto más arriba, que no existe norma alguna en nuestro ordenamiento que atribuya el monopolio a los administradores de fincas colegiados.
Es más, según la propia Ley de Propiedad Horizontal cualquier propietario puede administrar su comunidad sin que se le exija la posesión de título alguno. Es decir, los actos propios de los administradores de fincas no son actos exclusivos ya que no están atribuidos a estos profesionales concretos con exclusión de las demás personas.
De acuerdo con el esquema apuntado más arriba, toca ahora analizar la jurisprudencia existente para determinar si los administradores de fincas tiene la exclusiva en la administración de fincas, en definitiva, si dicho título es o no exigible.
Pues bien, por parte del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) la cuestión está resuelta a favor de la no exclusividad desde hace varios años, valiendo aquí la cita de sus Sentencias de 6 y 30 de octubre de 1981 (Ar.4074 y 5335). En la última sentencia citada, se establece la siguiente doctrina:
CDO: Que por todo lo dicho, este estamento profesional [los administradores de fincas] tendrá que basar fundamentalmente su política de cuerpo, en hacerse en la práctica cada vez más necesarios, por su honestidad y preparación, como así viene sucediendo, pero sin poder pretender un monopolio no establecido legalmente,..."
Para terminar la exposición de los pronunciamientos de los distintos Tribunales sobre la cuestión que venimos tratando, resta referirnos a la sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurídico segundo señala:
"Por otra parte, este tipo,..., se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas"
"No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna".
Es decir, el Tribunal Constitucional lo que mantiene con toda claridad es que la actividad profesional de administración de fincas no exige un título alguno; en consecuencia, los profesionales que sin ser administradores de fincas colegiados se dediquen a administrar fincas no cometen ilícito alguno, al contrario, desempeñan su labor conforme a la legalidad vigente.
En fin, para terminar baste añadir que el requisito de la titulación, en cuanto limitación de los derechos reconocidos en los artículos 35 y 38.1 C.E., no puede dejarse al caprichoso arbitrio del legislador, sino que debe obedecer a motivos razonables, a la protección de intereses públicos dignos de tutela respetando en todo caso el contenido esencial de los derechos de libertad profesional y de libertad empresarial.
Partiendo de estas premisas, resultaría difícilmente comprensible la exigencia de un título específico de administrador de fincas (como pretenden tales profesionales), ya que no se adivinan cuales son los intereses públicos dignos de tutela que se intentan proteger mediante tal exigencia. Visto queda que las funciones del administrador pueden ser desarrolladas, sin menoscabo para los intereses públicos esenciales, por cualquier ciudadano (como evidencia el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ningún interés público esencial se encuentra protegido por la exigencia de un título específico de administrador de fincas, título ficticio que responde más bien a intereses privados y corporativos absolutamente respetables y legítimos, pero que son incompatibles con los derechos fundamentales de libertad profesional y de libre concurrencia en el mercado.
