Hola:
Pues esta sería mi respuesta, obtenida del material que podríamos llevar al examen:
CASO Nº 1 UNED-DERECHO
SUPUESTO DE HECHO:Primero: Estamos ante un contrato de compra venta de usufructo vitalicio de una finca, realizado entre partes mediante poder, coincidiendo comprador y apoderado del vendedor en la misma, por lo que se realiza una autocontratación por confluir en las parte comprador y apoderado.
Segundo: Se suspende la inscripción por parte del Registrador de la escritura de compraventa autorizada por el Notario don Juan Alfonso Cabello.
Tercero: El notario autorizante interpone recurso gubernativo.
Cuarto: El Registrador fundamenta su no inscripción.
Quinto: El TSJ admite el recurso del notario y revoca la nota del Registrador
Sexto: El Registrador apeló la decisión del presidente del TSJ.
Séptimo: Hay que razonar por qué la Dirección General de R y N acuerda desestimar el recurso interpuesto por el Registrador y confirmar el Auto del Presidente del TSJ.
Partes intervinientes:
Según el supuesto de hecho las partes intervinientes son:
- NOTARIO DE LA COMPRA VENTA: Don Juan Alfonso Cabello
- COMPRADOR: del usufructo vitalicio de una finca: Doña Antonia G.C en su propio nombre
- VENDEDOR: Don Iván Carlos S.G., representado por Doña Antonia G.C.
- TÍTULO DE REPRESENTACIÓN: Poder autorizando a doña Antonia aunque se produzca una oposición de intereses o se incida en la figura jurídica de auto contratación o se dé doble o múltiple representación.
- REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD: Deniega la inscripción porque al actuar dicha señora al mismo tiempo como representante del vendedor, se produce un conflicto de intereses en la fijación del precio, aunque tenga un poder que lo autorice.
FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA:
- Contrato de compra venta de usufructo vitalicio:
· Art. 1256 CC, La validez y el cumplimiento de los contratos no se puede dejar al arbitrio de uno de los contratantes.
· Art. 1445 CC
· Art. 1450 CC
- Poder de Representación:
Autocontratación: El término autocontrato comprende todos aquellos supuestos en que una sola persona asume las posiciones contractuales contrapuesta que en principio corresponderían a ambas partes contratantes por contar con poderes representativos de otra persona.
Plantearse la posible licitud y eficacia obligatoria de semejante acuerdo “consigo mismo” resulta una paradoja y una profunda contradicción, al ser el contrato una cuestión de dos o más personas.
No hay unanimidad en la doctrina para admitir con carácter general la eficacia de esta figura, otros autores estiman que no hay dificultad para que una misma persona emita dos declaraciones de voluntad, habría un doble consentimiento, aunque el declarante sea una misma persona, mediante el mecanismo de la representación. , otros autores insisten en caracterizar la figura como un acto jurídico unilateral, pero con efectos contractuales, por tener el delcarante la capacidad de vincular a dos patrimonios separados.
En Derecho español no existe una regulación general de la figura a del autocontrato. Sí existen algunos preceptos en los que se evidencia la prohibición de celebrar actos jurídicos por los representantes cuando dicha celebración suponga CONFLICTO DE INTERESES con sus respetivos representados. Por ello el art. 1459.2 prohíbe adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia a los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
Atendiendo a tal precepto sería razonable concluir que el autocontrato no es admisible en Derecho español y que debe ser considerado como anulable en los supuestos de representación voluntaria y nulo de pleno derecho en la representación legal.
Ahora bien, esta conclusión se asienta en el presupuesto de que realmente exista conflicto de intereses en la actuación de la persona que da vida al autocontrato y deja sin respuesta qué valoración merecen los casos de autocontratación cuando resulte indudable que no hay conflictos de intereses alguno. Si no genera conflicto de intereses alguno tal como declara la STS de 5 de noviembre de 1956, confirmada posteriormente por otras sí es admitido en Derecho. Por lo que la jurisprudencia admite que el criterio material de decisión radica en la existencia o no de conflictos de intereses, a él debe atenderse más que a consideraciones de orden formal sobre la admisibilidad general del autocontrato. Se admite el autocontrato en la ley de fundaciones 50/2002, de 26 de diciembre.
· Art. 1449
· Art. 1459.2: No podrán adquirir, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia, los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad:
Art. 18 de ley hipotecaria
CONCLUSIÓN FINAL:
Teniendo en cuenta que el representante en su título de representación está autorizado “aunque se incida en la figura jurídica de autocontratación..” y teniendo en cuenta el valor del bien en el contrato, según disposición quinta del supuesto de hecho, apreciado por el presidente del TSJ y se debe desestimar el recurso del Registrador y confirmar el Auto del Presidente del TSJ. Por tanto admitir la inscripción en el Registro.
