Consulta sobre los estatutos de una comunidad.

[arv2]

Hola a todos. Saludos, después de tanto tiempo.

Me ha hecho una consulta y como soy poco versado en civil no he podido dar una respuesta satisfactoria.

CASO:
Un individuo, propietario de un perro, arrienda para vivienda un piso. En el contrato de arrendamiento firmado con el propietario no se especifica que no puedan entrar animales en el piso arrendado. La comunidad de propietarios exhibe entonces sus estatutos, donde figura, explícitamente, que no pueden introducirse en el inmueble ni perros ni gatos. Es obvio que para ingresar a su domicilio, el inquilino pasa forzosamente por las zonas comunes. La pregunta es: ¿tiene el deber de deshacerse del perro el nuevo inquilino?

Bueno, ese es el caso. ¿Qué pensáis?

Mi opinión (sin conocer la ley) es que no se puede, por simple vía estatutaria, restringir el derecho de propiedad que el inquilino tiene sobre su perro, salvo que específicamente en el contrato de arrendamiento figure que el inquilino ha de cumplir los estatutos a rajatabla (cosa que dudo, porque parte de los deberes emenados del mismo corresponderían al propietario: derramas, mantenimiento...), y en cualquier caso tampoco se puede, desde unos simples estatutos, se puede gererar ex-nihilo una "carga" sobre la propiedad de cada uno de los dueños de la propedad vertical que le impida tener animales de compañía (dando por supuesto que el perro cumple con toda las nosmativas sanitarias, de seguridad, etc, etc..., en cuyo caso no serían atinentes los estatutos de la comunidad, sino las ordenanzas municipales, las leyes civiles, etc...). Dicho de otra manera: en mi opinión los estatutos no pueden en derecho recoger esa norma, y si la recogen no es de obligado cumplimiento para los propietarios, y por tanto tampoco para el inquilino si así no lo disponen las cláusulas del contrato de arrendamiento.

Hago la observación de que, al parecer, el perro ladra por la noche (pero entonces lo denunciable sería el ruído, no el perro). No tengo noticias de que defeque en el portal (aunque entonces lo denunciable serían las deposiciones del can, y no el animal mismo).

Gracias por vuestras sugerencias.

[Guasito]

Brevemente que ando liado, como idea general:

Los Estatutos sí que pueden contemplar la no entrada de animales, como pueden contemplar la no utilización de un piso para negocio (por muy legal que este sea, consulta médica por ejemplo)

En el caso que planteas la reclamación por incumplimiento de los Estatutos deberá ir contra el propietario y a este le exigirán responsabilidades. El inquilino es quien deberá responder ante el propietario a tenor del contrato que tengan firmado y solo en sus justos términos. El inquilino responderá ante el vecindario por los ruidos como bien dices, pero no por el incumplimiento de los Estatutos ya que como has apuntado estos vinculan al propietario.

[arv2]

Brevemente, también:

¿Cómo puede ser que unos simples estatutos puedan vetar la tenencia de animales domésticos como un perro o un gato (lo cual, entiendo, es un derecho que me asiste como ciudadano) siendo yo el propietario? Parto del hecho de que no generan molestias ni daños, ni salen de mi domicilio libremente, sino bajo mi supervisión, que están vacunados y educados, etc ¿Desde cuándo una comunidad de vecinos tiene potestad para decirme qué puedo tener o no en mi piso?. ¿Dónde está el límite? ¿Pueden, por esa misma regla de tres, prohibir que entren libros en el inmueble? ¿Y peces para mi acuario? ¿Y niños? ¿Y septuagenarios? Puedo entenderlo en el caso de que sea arrendado (pues en propietario del piso pone las condiciones a las que me adhiero por contrato), pero no comprendo esa infinita potestad de las comunidades de propietarios para determinar cosas tan variopintas como si puedo tener canarios, siempre y cuando no molesten. ¿En qué ley se fundamenta? ¿Alguien lo sabe?

Se me ocurren varias cosas: ¿qué ocurriría si tales estatutos se aprobaran con posterioridad a la adquisición de mi perro? ¿Tengo que desprenderme de mi perro, o vender mi piso?

[Guasito]

Brevemente, también:

¿Cómo puede ser que unos simples estatutos puedan vetar la tenencia de animales domésticos como un perro o un gato (lo cual, entiendo, es un derecho que me asiste como ciudadano) siendo yo el propietario? Parto del hecho de que no generan molestias ni daños, ni salen de mi domicilio libremente, sino bajo mi supervisión, que están vacunados y educados, etc ¿Desde cuándo una comunidad de vecinos tiene potestad para decirme qué puedo tener o no en mi piso?. ¿Dónde está el límite? ¿Pueden, por esa misma regla de tres, prohibir que entren libros en el inmueble? ¿Y peces para mi acuario? ¿Y niños? ¿Y septuagenarios? Puedo entenderlo en el caso de que sea arrendado (pues en propietario del piso pone las condiciones a las que me adhiero por contrato), pero no comprendo esa infinita potestad de las comunidades de propietarios para determinar cosas tan variopintas como si puedo tener canarios, siempre y cuando no molesten. ¿En qué ley se fundamenta? ¿Alguien lo sabe?

El ultimo párrafo Art 396 del CC (cuyo contenido fue establecido por el Art 1 de la LPH de 1960 y ha sido ratificado por la disp. adicional unica de la Ley 8/1999) dispone que "Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados"

Es decir, junto a la Ley, y siempre que no contradigan el contenido preceptivo de la misma, cada comunidad de propietarios podrá autoimponerse unos Estatutos a los que, parcamente, se refiere el Art 5.3 de la LPH. En la práctica, los Estatutos, no suelen tener demasiada importancia y, cuando existen, son frecuentemente inobservados. Interesa retener no obstante que cuando forman parte del título constitutivo su modificación requiere la unanimidad de los propietarios, y que si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros.

Los Estatutos pueden otorgarse mediante un acto unilateral realizado por el propietario unico inicial, o bien, posteriormente, por el conjunto de los copropietarios de una comunidad. Recuerdese que, en caso de formar parte del título constitutivo, cualquier modificación estatutaria que pretenda realizarse requerirá la unanimidad de los copropietarios.

Pero vamos más lejos, no solo unos Estatutos son "ley" en la propiedad, incluso las simples "normas de régimen interior" contempladas en el Art 6 de la LPH pueden incorporarse potestativamente al titulo constitutivo.

Se me ocurren varias cosas: ¿qué ocurriría si tales estatutos se aprobaran con posterioridad a la adquisición de mi perro? ¿Tengo que desprenderme de mi perro, o vender mi piso?

Pues escoge, o te desprendes del perro, o vendes el piso (y el comprador no podría tener perro evidentemente)

Y todo eso se basa en el Art 7.2 de la LPH : " Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos,..." Y si sigues leyendo el mismo Art observarás que incluso en determinados casos pueden existir pago de daños y perjuicios a la comunidad, y llegar hasta la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años al mismo propietario.

Un saludo

[arv2]

Es verdaderamnete draconiano. Vaya una burrada. Esa disposición hace aguas por todos lados. ¿Y si los estatutos son abiertamente anticonstitucionales? Verbigratia: "No entrarán en el inmueble personas de religión judía, homosexuales, enfermos  de sífilis, funcionarios de hacienda y perros. El propietario entrante tampoco podrá estar afiliado a un partido de centro-izquierda".

No me lo puedo creer.

[Lili]

Es verdaderamnete draconiano. Vaya una burrada. Esa disposición hace aguas por todos lados. ¿Y si los estatutos son abiertamente anticonstitucionales? Verbigratia: "No entrarán en el inmueble personas de religión judía, homosexuales, enfermos  de sífilis, funcionarios de hacienda y perros. El propietario entrante tampoco podrá estar afiliado a un partido de centro-izquierda".

No me lo puedo creer.

Hombre, la Constitución está encima de la LPH o de cualquier estatuto de una comunidad. Podrás interponer un recurso de amparo al TC.

Por cierto, si pruebas que la persona por causa de disminución física ( una persona ciega) es necesitada de un perro la Comunidad de Propietarios no podrá hacer nada.

[pulpo]

Personalmente no comparto las tesis de Guasito ni las de Lili.
Los estatutos de una comunidad, por mucha mayoría que los respalde no pueden atropellar derechos individuales. No estamos ante un derecho constitucional (tener un perro), pero sí ante un derecho. Este caso es un claro ejemplo de colisión de derechos. Derecho de la comunidad a regular el uso de los espacios comunes y derecho del individuo a adquirir un animal de compañía para su "uso" privado.
Los estatutos de la comunidad son para lo que son y por tanto sólo pueden regular aquello para lo que sirven. Entendiendolo de este modo y siguiendo la letra de la LPH encotramos que las únicas actividades que puede prohibir una comunidad a sus miembros son las ruidosas, insalubres ó peligrosas. Si aceptamos que el simple hecho de tener un perro es un acto insano ó peligroso para la comunidad sería lícito prohibirlo, pero si lo insano son las heces del perro ó sus lametones a los vecinos y lo peligroso que muerde a los visitantes sólo podemos prohibir tener perro cuando este hecho sea inseparable de lo anterior. Es decir cuando quede claro que tener perro suponga necesariamente una molestia los vecinos, no por el hecho de tenerlo sino por que aquellas serían sus consecuencias inevitables.
A mi modo de ver cuando un perro está bien educado no hace sus necesidades en el portal ,ni ladra ni muerde por lo que no puede molestar a nadie. En este sentido no veo lícito prohibir su tenencia. Sí vería lícito que los estatutos contemplaran un procedimiento para privar de ese derecho a un vecino que hace caso omiso de sus vecinos sobre las actividades molestas de su perro.
Yo desde luego si tengo perro y está bien educado, impugnaría los estatutos por suponer un atropello injustificado a un derecho particular.

[Tulka]

Hola a todos.
Yo no soy abogada ni entiendo de leyes, pero buscando en el Google he dado con este foro, y es porque tengo algunas dudas que me preocupan.
Mi pareja y yo vivimos en una urbanización, donde tenemos alquilada una casa pareada, el caso es que tenemos cuatro gatos en casa y, aunque los pobres animales están encerrados a cal y canto todo el día, para no molestar a nadie, a veces hay uno (un macho) que se me escapa, bien porque abro la puerta de una terraza para ventilar la casa, bien porque se va al tejado y va de tejado en tejado hasta que encuentra un sitio desde donde poder saltar, y asi pasearse por la urbanización.
Puedo garantizar que el animal es totalmente inofensivo, (es más, es demasiado bueno, se va con todo el mundo...) está castrado, vacunado, desparasitado y lleva microchip de identificación, además de su collar con placa identificativa con mi número de teléfono, al igual que los otros tres. Pero tengo unos vecinos que no soportan a los gatos, por muy bueno que sea el animal, de modo que mi gato ya ha vuelto a casa con perdigones en la cabeza, (con lo que supone eso..operación de urgencias, gasto innecesario, disgusto, impotencia, rabia...dolor....) y además por lo visto algún gracioso le quita el collar siempre que puede, para que parezca que es un animal "callejero" ...lo estoy pasando francamente mal con este tema, tengo un vecino en concreto que me ha amenazado con matar al gato, y eso es muy grave, teniendo en cuenta que es un animal que no hace absolutamente ningún mal a nadie, no ensucia, no araña, su delito sólo es pasearse de vez en cuando por los tejados y por la calle...y lo último ha sido encontrarme en el buzón de mi casa una carta del administrador de la comunidad, diciendo que si no encierro a mis gatos avisarán al ayuntamiento para que "solucione" el problema...(y eso que sólo se escapa uno...los otros tres ni eso..) tengo constancia de otros gatos que se pasean por la urbanización, (como en todas las urbanizaciones, que yo sepa no es ningún delito ni crimen, a no ser que hagan algún daño...) pero no son míos, yo misma he encontrado gatos extraños en mi jardín, pero jamás les haría ningún daño...son animales y son territoriales, con lo cual es normal que inspeccionen el terreno...pero cada vez que mi gato se escapa tengo pánico a que puedan hacerle algo...quiero a ese animal con locura, he sufrido depresiones que he superado gracias a él, es un gato de 11 años y es muy guapo y muy sano...¿qué puedo hacer?..¿podéis ayudarme? os lo agradecería de corazón, porque creo que no es justo lo que nos están haciendo los vecinos..yo tampoco soporto ver a sus hijos meándose en la piscina, o jugando a pelota justo delante de mi casa, haciendo ruido a todas horas (son bastante maleducados y barriobajeros) y me tengo que aguantar, a veces es insoportable, pero no por eso voy a matar a ningún niño de la urbanización.... ni se me ocurre hacerles daño...cada vez tengo más claro que la gente que detesta tanto a los animales es mala sin más.....
Por favor agradecería mucho una respuesta, gracias de verdad.

[mesetario]

Tulka, no es necesario que el animal en cuestión tenga un comportamiento objetivamente molesto para con los vecinos para que estos no se vean obligados a soportarlo. Pudiera ser, a modo de ejemplo, que algún vecino sufriese de alergia hacia estos animales (algo cada día más común) o, simplemente, como tu bien dices, que no los soportara por cualquier motivo psicológico.

Por muy buenos, bonitos y agradables que sean, no dejan de ser animales. Y un animal (o el gusto de su propietario por tenerlo) nunca debe primar sobre el no gusto de los demás a soportarlo en su propio ámbito.

[SGS]

Hola, estoy totalmente de acuerdo con Guasito. La Comunidad de propietarios es soberana para dictar sus propias normas: los Estatutos, que deberán estar inscritos en el Registro y obligan a todos los propietarios, presentes y futuros. Esto es así nos guste o no. Yo también viví en una comunidad que tenían prohibidos los animales y no se puede hacer nada. El propietario debería haber advertido al inquilino de esa obligación, porque la norma obliga a propietarios y a inquilinos. Habría que mirar si los estatutos se adoptaron con la mayoría legal, esto es, la unanimidad. Otra cosa es que haya normas de régimen interno, que sí pueden ser modificadas sin la unanimidad, sólo con mayoría. No tenemos que entender los Estatutos como la Constitución, se trata sólo de unas normas impuestas por y para aquellos que se quieren someter a ellas. En el momento de comprar o alquilar el piso, tú decides si quieres someterte o no; en caso negativo, te buscas otro piso. Espero haber ayudado.