venta de una finca por alguien que no es el propietario en el registro

[IDEAL]

Saludos a todos y gracias de antemano por la ayuda que me podais ofrecer.
Os pongo en antecedentes :
compre una finca que segun la parte vendedora ,en este caso una comunidad de propietarios,era de su propiedad . Se hizo un contrato de aras y porteriormente una escritura publica (lamentablemente el notario murio a los pocos dias), me decido a registrala pero el registrador me comenta que es imposible porque el nombre del vendedor no corresponde con el que hay en el registro. Pido explicaciones a la comunidad y me comentan que el propietrio les cedio la propiedad .Ahora me encuentro que tengo una escritura que no sirve para nada
que puedo hacer para poder registrarla.gracias

[TIOPEPE]

Entiendo que la comunidad dispondra de algun tipo de documentacion que pruebe que esa propiedad es suya, de no ser asi te han vendido algo que no les pertenece y puedes proceder contra ellos, la inscripcion registral no es obligatoria.

[Juaniz]

Hay una quiebra del tracto sucesivo ya que la comunidad, si de verdad resultó beneficiada de la cesión del titular registral, debería haberla inscrito a su nombre. Si fuere esto así tienes que procurar la reanudación de ese tracto sucesivo, para ello cuentas con dos opciones: el acta de notoriedad y el expediente de dominio. Tanto uno como otro son procedimientos presididos por el principio de publicidad.
En cuanto al expediente de dominio comentar que es un procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria que se sustancia ante el Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble.  Se inicia mediante escrito acompañado de certificación que acredite el estado de amillaramiento y del Registro de la Propiedad en el que conste la última inscripción de dominio de la finca y todas las demás que estuvieran vigentes, todo ello acompañado de los documentos acreditativos del derecho que te asiste como propietario de la recién comprada finca. Siguen a esto unos cuantos trámites más con intervención del Ministerio Fiscal y publicación de edictos, finalmente si es conforme a Derecho, el Juez resolverá mediante auto, el cual nos servirá como título válido para la inscripción registral.
El acta de notoriedad es un procedimiento que se lleva a cabo ante notario de la localidad en que esté radicado el inmueble, la verdad desconozco su mecánica y si resulta o no más beneficioso económicamente que el anterior, pero es también plenamente válido para los efectos que persigues.
Todo este tocho que te he soltado sin perjuicio de lo que te ha apuntado TIOPEPE para el caso de venta de cosa ajena, que incluso podría ser constitutiva de delito, pero yo me inclino más por lo que te he apuntado, ya que debido a la no obligatoriedad de inscripción registral de los inmuebles, tu problema se plantea con bastante frecuencia siendo de fácil solución.

Saludos.

[IDEAL]

Gracias TIO PEPE y JUANIZ
La documentacion que acredita la titularidad de la finca por parte de la Comunidad que poseo son:
1º.-Documento de Transaccion donde el propietario registral cede la propiedad a la comunidad de parcelistas
2º.-La titularidad en el Catastro esta a nombre de la misma Comunidad
Documentacion que considero como valida para la formulacion de la escritura. El Notario no pidio una Nota Simple ni Certificado registral exgrimiendo celeridad de las partes y asi justificando su posible responsabilidad. Creo que es obligatorio siempre y cuando las partes renuncien a ese derecho.
El problema que se me plantea es que a la hora de registrarla ,el Registrador me comenta que las Comunidades de Propietarios no pueden registrar ninguna propiedad y como consecuencia al haber yo adquirido de esta la propiedad tampocoy aasi sucesivamente.
No se si mi escritura tiene validez ,si la propiedad es mia o de quien ............gracias

[Juaniz]

Pues sigo defendiendo que a través de cualquiera de los mecanismos que te he citado podrás inscribir la finca sin más problemas que instarlos y acarrear con los gastos que ocasionen. Con la reanudación del tracto sucesivo se pretende precisamente salvar este tipo de situaciones, es como si se diera un paso atrás y la compraventa se realizara de quien es el titular registral.
La escritura otorgada sí tiene validez y es título público de que tú tienes la propiedad, en este caso no es un título válido para la inscripción pues la misma tiene que tener causa del titular que figura en el registro, pero esta situación no es insalvable, al menos eso creo yo con los datos que das.

Saludos

[IDEAL]

Gracias Juaniz
Hoy voy a intentar ponerme en contacto con el Registro y comentarles las soluciones que me has dado , haciendo incapie quizas en el Acta de Notoriedad ya que la via judicial todos sabemos como funciona en cuanto a tiempo y lo dejaria como ultimo recurso.
Se me plantea otras cuestiones :
1º.- Influye en algo que en mi escritura figura que la Comunidad percibe una cantidad de dinero y el titular registal las cedio sin percibir dinero alguno con la sola condicion de que la Comunidad se hiciera cargo de cuantos gastos pudiera originar dicha cesion, es decir, si con estas soluciones se modificaria algunas de las voluntades originarias que han ido sucediendo los diferentes actos. En difinitiva les ocasionaria perjucio alguno tanto al titular registral o a la comunidad, ya que viendo tus soluciones creo que en ningun momento nadie actuo de mala fe. Ademas en el contrato de transaccion el titular registral especifica que cuando le sea posible elevara a publico tal contenido, cosa que no ha sucedido y no se el motivo. No se si e conseguido explicarme.
2º.-¿Es verdad que las Comunidades de propietarios no pueden registar, influye en algo que no carezcan de personalidad juridica ?.
3º.-Sabes cuanto costaria el procedimiento de Acta de Notoriedad.
Las explicaciones que me dieron en el Registro en cuanto a posibles soluciones pasarian por ponerme en contacto con las partes ,tanto titular registral como comunidad cosa que no consigo con el titular registral, y que fuera el titular registral quien mediante modificacion de escritura me cediera la propiedad  y tendria que volver a pagar los mismos gastos que hasta ahora se han generado . ¿Eso es posible?
Gracias

[IDEAL]

Queria decir que las Comunidades carecen de personalidad juridica.

[Juaniz]

La solución que te han dado en el Registro no sé si es la más barata, porque como ya te dije, desconozco el coste del acta de notoriedad y del expediente de dominio, desde luego más rápida  sí que debe ser, siempre y cuando haya posibilidad de contactar con el titular registral y éste acceda a realizar esa operación. No es quizá lo más "legal" pero sin duda sí que sería un camino a tener en cuenta. 

Con respecto a tu primera pregunta, si sigues alguno de los procedimientos que te indiqué no debe haber perjuicio para ninguna de las partes si, como dices, todas actuaron de buena fe. Esos mecanismos no son más que instrumentos para salvar una situación fáctica que se produce con mucha más frecuencia de la que nos imaginamos, sin ir más lejos, mi cuñada se encuentra en la misma situación al heredar una finca que no estaba inscrita en su totalidad, con el agravante de que es rústica, de escaso valor y el titular registral falleció hace tiempo, con lo cual no le queda más remedio que acudir al notario o al juzgado, soluciones ambas cuya cuantía hasta es posible que excedan del valor de la finca. Por los datos que aportas lo tuyo es más factible.

Los entes sin personalidad jurídica no podrán acceder al registro en virtud de lo dispuesto en el art. 11 del Reglamento hipotecario: "No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica" así que nada que objetar a este respecto. El registrador sabe bien cual es su función y la desempeña con bastante celo como se ve.

Saludos

[IDEAL]

Hoy finalmente no podre acudir al Registro pero en cuento tenga cualquier noticia la ire publicando en el foro.
He de decir que tus comentarios y sugerencias me han ayudado muchisimo . Resulta gratificante y segun los tiempos que corren ver personas con una disposicion tan altruista .
Gracias Juaniz

[Juaniz]

No las merece IDEAL, aquí cada uno aporta su granito para hacer del foro un punto de encuentro que sirva para enriquecernos mutuamente. Así aprendemos algo nuevo, recordamos lo que teníamos olvidado o refrescamos conceptos, lo cual siempre es productivo. Por eso está bien que publiques noticias sobre el asunto, así vemos si estábamos en lo cierto o debimos tomar otro camino.
Pues nada, a la espera de esas noticias estamos.

Saludos.

[IDEAL]

Se me plantea de nuevo otra incognita: si las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad juridica (creo que solo tienen  reconocidos alguna capacitacion procesal y poco mas .......) y por lo tanto no poseen capacidad juridica para comprar/vender bienes inmuebles . ¿Como es posible que el notario no nos adviertiera de ello y siguio adelante con el otorgamiento de escritura de compra -venta de la finca?.¿Sigue teniendo validez la escritura?. Me gustaria saber que soluciones y si las que me propusistes sigen teniendo validez , de cara a una resolucion satistactoria y no solo a la iniciacion del procedimiento.
Si no tiene personalidad juridica el negocio de compra-venta no a derecho
gracias

[Juaniz]

Hola de nuevo IDEAL.

Entiendo que estas uniones sin personalidad sí tienen capacidad jurídica para adquirir, gravar o enajenar bienes, incluso el ordenamiento jurídico les otorga capacidad procesal para defender en juicio sus derechos e intereses.
A falta de precepto específico para justificar esto hemos de tener en cuenta el art. 392 y siguiente del CC relativos a la comunidad de bienes, en concreto el 404 que regula el supuesto de extinción de la comunidad de bienes : "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible , y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio", ergo sí pueden enajenar bienes, otros artículos concordantes, tales como el 821, 1513 y 1514 admiten también la venta de la cosa común. Por eso creo que el notario actuó correctamente.
Como ya te dije, una cosa es el título de propiedad, que viene representado por la escritura, en la que un funcionario público da fe que el contrato de que se trate se ha celebrado conforme las formalidades legales exigidas y otra es la protección de ese contrato frente a terceros, que se consigue con la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Pero que vamos, si te acercas al Notario a preguntar por los honorarios por tramitar un acta de notoriedad y le planteas el caso nadie mejor que él para valorar las posibilidades legales de inscribir la finca a tu nombre. Yo, salvo opinión más autorizada, creo que las tienes todas contigo.

Saludos

[IDEAL]

¿Sabes si puedo acudir a cualquier notario o en todo caso a aquellos donde este ubicada la finca?

[Juaniz]

Tiene que ser notario hábil para actuar en el lugar en que radique la finca.
Por lo que he podido averiguar es un procedimiento más sencillo, rápido y puede que hasta menos costoso que que el expediente de dominio.

Saludos

[IDEAL]

En la Notaria dicen porque no e podido hablar directamente con el notario que la unica solucion seria el expediente de dominio , que el acta de notoriedad lo solicitan atraves del juzgado.....¿Influye en algo que la finca este dentro de una urb de parcelisatas y que ene stos momentos esta con un plan de urbanizacion ?

[Juaniz]

No sé si puede influir ese hecho o no, pero si en la notaría te lo han dicho adelante con el expediente de dominio, los trámites son más largos, pero el resultado, que es lo que te interesa, es el mismo. Si te ves con ánimo empieza a realizar las gestiones necesarias y p'alante 
Ya nos irás contando como va el proceso.

Saludos